住宅ローンの借り換えで、「全期間固定金利」を借りている人は、基本的には「全期間固定金利」へと借り換えるが、場合によっては「固定期間選択型金利（20年固定金利など）」を選択してもいいケースがある。期間設定をうまくすれば、毎月支払額はほとんど変わらないので、金利上昇リスクを取りたくない人は、ぜひシミュレーションをしてみよう。
残存期間によっては、固定期間型への借り換えも
今回は、Bさん（48歳・会社員）のケースで⾒てみましょう。Bさんの家族構成は、Bさん、妻（46歳・パートタイマー）、⻑男（18歳・大学生）の3⼈です。
Bさんは14年前、住宅ローン2800万円を全期間固定⾦利3.1％で借りていました。
金利が高いことから、このほど、金利0.95％の20年固定⾦利（固定期間選択型）に借り換えました。下記のシミュレーションによれば、⾦利を2.15％下げたことで、総支払額は約497万円も削減することができました。
全期間固定金利に比べて、20年固定金利は金利が低くなっています。問題なのは、20年の固定期間終了後は変動金利を選択せざるをえないことですが、残りはわずか1年ですから、金利上昇リスクも少しです。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が6万円、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。こうした諸費用を払ってでも497万円も得するのですから、借り換えすべきです。
【全期間固定金利で借り入れていたBさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2006年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ | 全期間固定金利 | 20年固定金利 |
| 金利 |
3.10％ |
0.95％（20年） 0.85％（1年） |
| 残りの期間 | 約21年 | 約21年 |
| 毎月返済額 |
10万9323円（現在） |
8万8583円（20年） |
| 残高／借入額 | 2023万円（残債） | 2023万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
26万円（手数料、登記費用等） |
|
総支払額 |
約2755万円 |
約2258万円 （約497万円おトク） |
Bさんの当初の住宅ローン選びが間違っていたわけではありません。残存期間が20年を超えるのであれば、全期間固定金利を選ぶのがセオリーです。しかし、借り入れてから14年が経ち、残存期間は21年となっていました。
そのため、20年固定に借り換えたとしても、そこから将来、変動金利で返済しなければならないのは1年だけです。上記のシミュレーションでは、現在の金利水準がずっと継続するとして、20年後の変動金利は0.85％として試算しているので、毎月の支払額は若干減っています。仮に、20年後に変動金利が４％まで上昇したとしても、月々の返済額は1000円弱しかアップせず、総返済額にはほとんど変化が見られません。
こうした状況から、たとえ金利が上昇してもあくまで許容範囲であり、多少ならリスクを取ってもいいと判断し、20年固定金利への借り換えを選択しました。
貯蓄がある人、固定期間終了後の残存期間が短い人向け
このように、金利が上昇した想定でリスクをシミュレーションしてみて、多少月々の返済額がアップしても支払いが可能な額であれば、安心してリスクを取ることができます。
全期間固定金利から、固定期間選択型金利や変動金利への借り換えは、目に見えて月々の返済額が減るため魅力が大きいのですが、金利上昇リスクが生じるため、選択は慎重を期すべきです。
しかし、Bさんのご家庭のように「お子さんがすでに大きく、固定期間終了後の残存期間が短い」といった場合には、リスクがあってもそれに対処できる可能性が高いため、リスクテークする選択肢があってもいいでしょう。
まとめると、
・固定期間終了後の残存期間が短い
・貯蓄が安定的にできていて、金利が変動しても問題が起こりにくい
・これ以上、子どもが増える可能性がない
など、固定金利選択型のリスクを許容できる人は、「全期間固定」から「固定期間選択型」への借り換えを、ぜひ検討してみましょう。
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淡河範明さん
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審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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淡河範明さん
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