住宅ローン借り換えシミュレーション「全期間固定」から「20年固定」への借り換えで、リスクほぼゼロで500万円もおトクに！

住宅ローンの借り換えで、「全期間固定金利」を借りている人は、基本的には「全期間固定金利」へと借り換えるが、場合によっては「固定期間選択型金利（20年固定金利など）」を選択してもいいケースがある。期間設定をうまくすれば、毎月支払額はほとんど変わらないので、金利上昇リスクを取りたくない人は、ぜひシミュレーションをしてみよう。

残存期間によっては、固定期間型への借り換えも

出所：PIXTA

　今回は、Bさん（48歳・会社員）のケースで⾒てみましょう。Bさんの家族構成は、Bさん、妻（46歳・パートタイマー）、⻑男（18歳・大学生）の3⼈です。

　Bさんは14年前、住宅ローン2800万円を全期間固定⾦利3.1％で借りていました。

　金利が高いことから、このほど、金利0.95％の20年固定⾦利（固定期間選択型）に借り換えました。下記のシミュレーションによれば、⾦利を2.15％下げたことで、総支払額は約497万円も削減することができました。

　全期間固定金利に比べて、20年固定金利は金利が低くなっています。問題なのは、20年の固定期間終了後は変動金利を選択せざるをえないことですが、残りはわずか1年ですから、金利上昇リスクも少しです。

　なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が6万円、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。こうした諸費用を払ってでも497万円も得するのですから、借り換えすべきです。

【全期間固定金利で借り入れていたBさんのシミュレーション】

	借り換え前	借り換え後
借入時期	2006年	2020年に借り換え
金利タイプ	全期間固定金利	20年固定金利
金利	3.10％	0.95％（20年） 0.85％（1年）
残りの期間	約21年	約21年
毎月返済額	10万9323円（現在）	8万8583円（20年） 8万8529円（1年）
残高／借入額	2023万円（残債）	2023万円（借入額）
借り換え諸費用	ー	26万円（手数料、登記費用等）
総支払額	約2755万円	約2258万円（約497万円おトク）

借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移。住宅金融支援機構の「返済プラン比較シミュレーション」で作成したグラフに、編集部で一部加筆

　Bさんの当初の住宅ローン選びが間違っていたわけではありません。残存期間が20年を超えるのであれば、全期間固定金利を選ぶのがセオリーです。しかし、借り入れてから14年が経ち、残存期間は21年となっていました。

　そのため、20年固定に借り換えたとしても、そこから将来、変動金利で返済しなければならないのは1年だけです。上記のシミュレーションでは、現在の金利水準がずっと継続するとして、20年後の変動金利は0.85％として試算しているので、毎月の支払額は若干減っています。仮に、20年後に変動金利が４％まで上昇したとしても、月々の返済額は1000円弱しかアップせず、総返済額にはほとんど変化が見られません。

　こうした状況から、たとえ金利が上昇してもあくまで許容範囲であり、多少ならリスクを取ってもいいと判断し、20年固定金利への借り換えを選択しました。

住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆

貯蓄がある人、固定期間終了後の残存期間が短い人向け

　このように、金利が上昇した想定でリスクをシミュレーションしてみて、多少月々の返済額がアップしても支払いが可能な額であれば、安心してリスクを取ることができます。

　全期間固定金利から、固定期間選択型金利や変動金利への借り換えは、目に見えて月々の返済額が減るため魅力が大きいのですが、金利上昇リスクが生じるため、選択は慎重を期すべきです。

　しかし、Bさんのご家庭のように「お子さんがすでに大きく、固定期間終了後の残存期間が短い」といった場合には、リスクがあってもそれに対処できる可能性が高いため、リスクテークする選択肢があってもいいでしょう。

　まとめると、

・固定期間終了後の残存期間が短い
・貯蓄が安定的にできていて、金利が変動しても問題が起こりにくい
・これ以上、子どもが増える可能性がない

など、固定金利選択型のリスクを許容できる人は、「全期間固定」から「固定期間選択型」への借り換えを、ぜひ検討してみましょう。

【住宅ローン借り換えの注意点　リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受

◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え

◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい？
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする？
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下！
(16)借り換え時の3つのタブーとは？
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点

132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え]
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借り換え2025年6月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年で試算

大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

1位

りそな借り換えローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（借り換え、キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.809%
総返済額　2809万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 76,342円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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2位

住宅ローン・金利選択型（借り換え）特別金利・変動金利

実質金利(手数料込): 0.820%
総返済額　2817万円

表面金利: 年0.728%

手数料(税込): 330000円

保証料: 0円

毎月返済額: 77,324円

おすすめポイント

手数料が定額の33万円で割安

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.995％～1.645％、2年固定1.665％～2.315％、3年固定1.739％～2.389％、5年固定1.835％～2.485％、7年固定1.933％～2.583％、10年固定2.095％～2.745％

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

事務手数料が一律33万円と安め
借入期間中なら変動金利と固定金利を何度も変更できる
通常の死亡・高度障害保障に加え、「全疾病就業不能保障」「がん50％保障」付きの団信保険が無料で付けられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

楽天銀行の魅力は手数料が定額の33万円（税込み）で、ほかのネット銀行と比べても割安な点です。特に借り換えではメリットが出やすいですね。

諸費用、保証料、団信など、事務手数料以外はほとんど無料なのも魅力です。

なお、審査は固くて厳しいほうです。クレジットカードの支払いで延滞は、厳しく見られる傾向があるようです。また、注文住宅などで物件の前面道路が私道の場合、私道の所有権や使用許諾権についてチェックされるなど、非常に細かい点までチェックします。

関連記事楽天銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
33万円
■フラット35
・新規借入（融資額×1.1％、最低11万円）
・借り換え（融資額×0.99％、最低16.5万円）

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1万円以上、楽天銀行マイページから）
■フラット35
0円（10万円以上、住宅金融支援機構マイノートから）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（楽天銀行マイページから）
■フラット35
0円（楽天銀行マイページから）

借入額: ■自社商品
500万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上、35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
北海道、本州、四国、九州、沖縄本島および淡路島（離島は除く）
■フラット35
全国

使い道: ■自社商品
本人が住むための新築住宅の建設資金または購入資金、中古住宅の購入資金
※借り換え、借り換えと合わせた増改築資金にも利用可能

年収 （給与所得者）: ■自社商品
400万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
400万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
65歳6カ月未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳6カ月未満）
+がん50％保障特約（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病特約（借入時年齢：51歳以上）
がん保障特約（死亡・高度障害と診断された場合。または、所定の就業不能状態なら毎月の返済を保障、所定の就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）

全疾病特約（死亡・高度障害と診断された場合。または、所定の就業不能状態なら毎月の返済を保障、所定の就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: がん保障特約（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、所定の就業不能状態なら毎月の返済を保障、所定の就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円
夫婦連生団信
金利+0.20％
配偶者のどちらかに万一のことがあった場合、住宅ローン残高が0円

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ネット契約なら、印紙代が不要でお得

3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.829%
総返済額　2817万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,732円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。