住宅ローンの借り換えで、「全期間固定金利」を借りている人は、基本的には「全期間固定金利」へと借り換えるが、場合によっては「固定期間選択型金利（20年固定金利など）」を選択してもいいケースがある。期間設定をうまくすれば、毎月支払額はほとんど変わらないので、金利上昇リスクを取りたくない人は、ぜひシミュレーションをしてみよう。
残存期間によっては、固定期間型への借り換えも
今回は、Bさん（48歳・会社員）のケースで⾒てみましょう。Bさんの家族構成は、Bさん、妻（46歳・パートタイマー）、⻑男（18歳・大学生）の3⼈です。
Bさんは14年前、住宅ローン2800万円を全期間固定⾦利3.1％で借りていました。
金利が高いことから、このほど、金利0.95％の20年固定⾦利（固定期間選択型）に借り換えました。下記のシミュレーションによれば、⾦利を2.15％下げたことで、総支払額は約497万円も削減することができました。
全期間固定金利に比べて、20年固定金利は金利が低くなっています。問題なのは、20年の固定期間終了後は変動金利を選択せざるをえないことですが、残りはわずか1年ですから、金利上昇リスクも少しです。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が6万円、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。こうした諸費用を払ってでも497万円も得するのですから、借り換えすべきです。
【全期間固定金利で借り入れていたBさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2006年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ | 全期間固定金利 | 20年固定金利 |
| 金利 |
3.10％ |
0.95％（20年） 0.85％（1年） |
| 残りの期間 | 約21年 | 約21年 |
| 毎月返済額 |
10万9323円（現在） |
8万8583円（20年） |
| 残高／借入額 | 2023万円（残債） | 2023万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
26万円（手数料、登記費用等） |
|
総支払額 |
約2755万円 |
約2258万円 （約497万円おトク） |
Bさんの当初の住宅ローン選びが間違っていたわけではありません。残存期間が20年を超えるのであれば、全期間固定金利を選ぶのがセオリーです。しかし、借り入れてから14年が経ち、残存期間は21年となっていました。
そのため、20年固定に借り換えたとしても、そこから将来、変動金利で返済しなければならないのは1年だけです。上記のシミュレーションでは、現在の金利水準がずっと継続するとして、20年後の変動金利は0.85％として試算しているので、毎月の支払額は若干減っています。仮に、20年後に変動金利が４％まで上昇したとしても、月々の返済額は1000円弱しかアップせず、総返済額にはほとんど変化が見られません。
こうした状況から、たとえ金利が上昇してもあくまで許容範囲であり、多少ならリスクを取ってもいいと判断し、20年固定金利への借り換えを選択しました。
貯蓄がある人、固定期間終了後の残存期間が短い人向け
このように、金利が上昇した想定でリスクをシミュレーションしてみて、多少月々の返済額がアップしても支払いが可能な額であれば、安心してリスクを取ることができます。
全期間固定金利から、固定期間選択型金利や変動金利への借り換えは、目に見えて月々の返済額が減るため魅力が大きいのですが、金利上昇リスクが生じるため、選択は慎重を期すべきです。
しかし、Bさんのご家庭のように「お子さんがすでに大きく、固定期間終了後の残存期間が短い」といった場合には、リスクがあってもそれに対処できる可能性が高いため、リスクテークする選択肢があってもいいでしょう。
まとめると、
・固定期間終了後の残存期間が短い
・貯蓄が安定的にできていて、金利が変動しても問題が起こりにくい
・これ以上、子どもが増える可能性がない
など、固定金利選択型のリスクを許容できる人は、「全期間固定」から「固定期間選択型」への借り換えを、ぜひ検討してみましょう。
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淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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