じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローン借り換えシミュレーション 
「元金均等の全期間固定→元利均等の全期間固定」で
手元に現金を残し、子どもの教育費を準備!住宅ローン借り換えの注意点(12)

【第12回】2020年5月3日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明

住宅ローンを借り換える際は、コスト削減にばかり目を向けず、将来の大きな出費に備えて現金を残すという視点も大切です。今回の事例は、全期間固定から全期間固定への借り換えに伴い、「元金均等返済」から「元利均等返済」へと返済方法を変更するパターンをシミュレーションしています。

コスト削減も大切だが、手元に現金を残すのも重要

住宅ローン借り換えを検討する家族
出所:PIXTA

 自営業者のJさん(41歳)は、パート勤めの妻(40歳)と長男(10歳)の3人家族です。12年前に全期間固定金利で住宅ローンを組みました。

 今回、Jさんが借り換え先に選んだのも、全期間固定金利です。ただし、単に表面的な金利差だけを目当てに借り換えたわけではなく、返済の仕方も併せて変更しました。

 住宅ローンの返済では、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」と、毎月の返済額のうち元金が一定の「元金均等返済」のいずれかを選びます。

 「元利均等返済は返済額(元金+利息)が一定であることから返済計画が立てやすい半面、当初は返済額に占める利息の割合が多いため、元本の減りが遅いというデメリットがあります。同じ返済期間なら「元金均等返済」より総返済額が多くなるということです(下図、右)。

 それに対し「元金均等返済は、返済額に占める元金の割合が一定なので、返済が進めば返済額は少なくなっていきます。「元利均等返済より元金の減りが速いため、同じ返済期間なら総返済額は少なくなりますが、当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も多くなります(下図、左)。

元金均等返済と元利均等返済の違い
元金均等返済と元利均等返済のイメージ図

 Jさんのケースでは、借り換え前の住宅ローンは、リスクをゼロにしながらも、総返済額を抑えようと「元金均等返済」を選んでいます。そのため、借り換えも「元金均等返済」で考えていました。Jさんの貯蓄額は700万円。決して貯蓄が少ないわけではありませんが、「人生の3大支出」といわれる教育費、家の修繕費、老後資金という額の大きな支出に対し、十分な備えがあるとはいえないと判断し、「元利均等返済」の全期間固定への借り換えを提案しました。

借り換えシミュレーションでは、330万円もお得に

 当初、住宅ローンは3400万円借りましたが、12年たって、住宅ローン残高は2234万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。

 「元金均等返済」なので、当初の毎月返済額は15.9万円ですが、徐々に減っていき、最後は8.1万円となります。12年経過した現在の毎月返済額は、13.3万円まで減少しています。

 なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料24.6万円(借入額×1.1%)、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払ったとしても、総支払額は330万円も得する計算となりました(下表を参照)。

【全期間固定金利で借り換えた場合のJさんのシミュレーション】

  借り換え前 借り換え後
借入時期 2008年 2020年に借り換え
金利タイプ

全期間固定(元金均等)

全期間固定(元利均等)
金利

2.76%(変動、現在)

1.25%(全期間固定)

残りの期間 23年 23年
毎月返済額

15.9万円 → 8.1万円

(現在、13.2万円)

9.3万円

残高/借入額 2234万円(残高) 2234万円(借入額)

借り換え諸費用

44.6万円(手数料、登記費用等)

総支払額

2946万円

2616万円

330万円お得)

※1万円単位で借りられる金融機関は少ないですが、比較のため、借り換え額は借り換え前と同額としています

元金均等返済の方が総支払額は安くなるが、低金利で差額はわずか

元金均等返済で借り換えた場合と元利均等返済で借り換えた場合の年間返済額推移シミュレーション
元金均等返済で借り換えた場合と元利均等返済で借り換えた場合の年間返済額推移。住宅金融支援機構の「返済プラン比較シミュレーション」で作成したグラフに、編集部で一部加筆

 借り入れ当初と現在(2020年4月)では、金利水準が2.76%から1.25%まで下がっていたため、今回の借り換えで、金利分の総返済額が712万円から338万円に減り、諸費用を支払っても330万円得する結果となりました(下表参照)。

 仮に、元利均等返済よりも総返済額が安くなる元金均等返済を選択したとしても、その差は16万円です。借り換えによって330万円も総支払額が少なくなるのですから、16万円くらいは総支払額が増えても大きな影響はありません。そのため、まずは毎月返済額を抑えて、手元に現金を残していくことを選びました。

【関連記事はこちら】>>元利均等返済と元金均等返済、どちらがお得? 超低金利時代が続く限り、総返済額に大差なし!おすすめは毎回の返済額が同じ「元利均等返済」

 元金均等返済で借り換えた場合と元利均等返済で借り換えた場合の年間返済推移額を比較したグラフからも分かるように、借り換え後から約19年間は、元利均等返済の方が毎月返済額が少なく、借り換え手数料も1年程度で元が取れてしまうので、その分貯蓄に充てることが可能です。

住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆
住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで試算。編集部で一部加筆

人生の3大支出への備えが十分でない人向け

 この借り換えパターンがおすすめなのは、将来の大きな支出に対し、まだ準備が十分にできていない人です。

 仮に金利が4%なら、総返済額が膨らんで、子どもの教育費や老後資金を食いつぶしてしまうので、「元金均等返済」を選ぶメリットがあります。しかし、超低金利の今、「元金均等返済」と「元利均等返済」の総返済額の差はわずか。これなら、今、無理して総返済額を減らすより、まずは手元に現金を残して貯蓄を増やしていったほうが、はるかにメリットが大きいといえます。

 コストを減らすことはもちろん大切です。とはいうものの、Jさんのケースを見てもわかるように、どちらの返済方法を選ぶかは「コスト(総返済額)」と「手元に現金が残らないリスク」の兼ね合いで変わってきます。コストだけに目を向けず、現在の貯蓄額を含めた家計全体で住宅ローンを考える視点を持つと、家族全員が幸せになる借り換えが可能になるでしょう。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)

※借入金額2500万円、借入期間30年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(借り換え、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.536% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。
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