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住宅ローン借り換えシミュレーション
「リフォーム資金」をプラスして借り換えれば、リフォームローンより低金利!住宅ローン借り換えの注意点(5)

【第5回】2020年4月5日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明

住宅ローンの借り換え時に、リフォーム資金の上乗せに対応している銀行があることをご存じでしょうか。つまり、住宅ローンの低い金利でリフォーム資金もまとめて借りられるということです。借り換えによって、住宅ローンの金利を下げるだけでなく、リフォーム費用も低金利で借りられるため、ダブルの効果を得られます。

リフォーム費用を上乗せしても総コストを減らせる

夫婦二人の家族。子どもは独立
出所:PIXTA

 今回は、Cさん(61歳・会社員)のケースで⾒てみましょう。Cさんの家族構成は、子ども2人はすでに独立して、妻(55歳・パートタイマー)との2人暮らしです。住宅ローンの残債のある築20年の戸建て物件で暮らしています。

 自宅は、建ててから10〜20年ほど経過すると、リフォームが必要になってきます。すでに子ども2人は独立しており、老後生活に入る前に、家のメンテナンスを一度しっかりと行っておきたいところです。

 Cさんが所有するのは築20年の戸建て物件ですので、100~300万円ほどのリフォーム費用が必要です。しかし、貯蓄は400万円程度のため、まだ現役で働いているとはいえ、リフォーム資金を支払ってしまうと老後資金に不安が残ります。また、リフォームローンを借りればいいかもしれませんが、リフォーム専用のローンは変動金利タイプが中心で、金利も2~5%とちょっと高めです。

 当初、住宅ローンは3450万円借りましたが、21年たって、住宅ローン残高は1963万円まで減少しています。そこで、住宅ローンを借り換えることにして、その際にリフォーム費用150万円を上乗せすることにしました。今の金利なら、手持ち資金を減らさず、かつリフォームローンよりも低い金利での借り入れができます。

 なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が46万円(借入額×2.2%)、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。こうした諸費用を払っても、シミュレーションの結果では453万円も得する計算となりました。

【全期間固定金利で借り入れていたCさんのシミュレーション】

  借り換え前 借り換え後
借入時期 1999年 2020年に借り換え
金利タイプ 全期間固定金利 10年固定金利
金利

4.00%

0.57%(10年)
0.45%(4年)
残りの期間 約14年 約14年
毎月返済額

15万2789円(現在)

13万0888円(10年)
13万0570円(4年)

残高/借入額 1963万円(残債) 2113万円(借入額)

借り換え諸費用

66万円(手数料、登記費用等)

総支払額

約2567万円
+リフォーム代
150万円

約2264万円

約453万円おトク)

 Cさんのケースでは、表のように、リフォーム費用150万円を上乗せしてシミュレーションを行いました。金利が大きく下がる分、毎月返済額を減らすことが可能です。また一般のリフォームローン(無担保型)の金利相場は2~5%前後ですから、少なく見積もっても1%以上低金利で借り入れることに成功しました。

 住宅ローンの残債部分に限っていえば、さらに低金利の変動金利のほうが借り換えメリットは大きいのですが、Cさんは定年退職後に再就職して2年目。大きなリスクを取りたくないとのことなので、10年固定金利を選択しました。

 なお、固定期間終了後は変動金利を選択することになり、金利変動リスクがありますが、残存期間が4年と短いため、万が一、店頭金利が4%まで上昇するケースをシミュレーションしてみたところ、総支払額は20万円程度増えるだけですみます。

 実際には、借り換えによって、リフォーム費用を低金利で借りられるメリットも生まれるため、この20万円もほぼ相殺されるか、むしろ得する可能性は高いでしょう。つまり、Cさんのケースでは、借り換えのリスクはほぼないと考えていいケースです。

住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆
住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆

リフォーム資金不足の人、年齢が高い人は絶好のチャンス!

 となれば、借り換えない手はありません。

 ただし、銀行によっては借り換え時にリフォーム資金を上乗せできないところも多いのが実情です。フラット35は借り換えでリフォーム費用を上乗せできません。りそな銀行のように、通常の店舗での借り換えならリフォーム費用を算入できますが、金利が安くなる「ウェブ申込限定プラン」では、リフォーム費用を算入できないというケースもあります。各銀行や専門家に相談・確認してみてください。

【関連記事はこちら】>>リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得!リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ?

 リフォームローンは金利が高いため、Cさんのように住宅ローンの金利でリフォーム資金を借りられれば、それだけで大きく得をします。特に子どもの進学や定年退職などとリフォームのタイミングが重なってしまい、リフォーム資金が不足している人にはおすすめの方法です。また、年齢が高くなるほど新規の借り入れは難しくなるため、借り換えのタイミングでリフォームを済ませることをぜひ検討してみましょう。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)

※借入金額2500万円、借入期間30年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(借り換え、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.536% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。
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