住宅ローンの借り換え時に、リフォーム資金の上乗せに対応している銀行があることをご存じでしょうか。つまり、住宅ローンの低い金利でリフォーム資金もまとめて借りられるということです。借り換えによって、住宅ローンの金利を下げるだけでなく、リフォーム費用も低金利で借りられるため、ダブルの効果を得られます。
リフォーム費用を上乗せしても総コストを減らせる
今回は、Cさん（61歳・会社員）のケースで⾒てみましょう。Cさんの家族構成は、子ども2人はすでに独立して、妻（55歳・パートタイマー）との2人暮らしです。住宅ローンの残債のある築20年の戸建て物件で暮らしています。
自宅は、建ててから10〜20年ほど経過すると、リフォームが必要になってきます。すでに子ども2人は独立しており、老後生活に入る前に、家のメンテナンスを一度しっかりと行っておきたいところです。
Cさんが所有するのは築20年の戸建て物件ですので、100～300万円ほどのリフォーム費用が必要です。しかし、貯蓄は400万円程度のため、まだ現役で働いているとはいえ、リフォーム資金を支払ってしまうと老後資金に不安が残ります。また、リフォームローンを借りればいいかもしれませんが、リフォーム専用のローンは変動金利タイプが中心で、金利も2～5％とちょっと高めです。
当初、住宅ローンは3450万円借りましたが、21年たって、住宅ローン残高は1963万円まで減少しています。そこで、住宅ローンを借り換えることにして、その際にリフォーム費用150万円を上乗せすることにしました。今の金利なら、手持ち資金を減らさず、かつリフォームローンよりも低い金利での借り入れができます。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が46万円（借入額×2.2％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。こうした諸費用を払っても、シミュレーションの結果では453万円も得する計算となりました。
【全期間固定金利で借り入れていたCさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 1999年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ | 全期間固定金利 | 10年固定金利 |
| 金利 |
4.00％ |
0.57％（10年） 0.45％（4年） |
| 残りの期間 | 約14年 | 約14年 |
| 毎月返済額 |
15万2789円（現在） |
13万0888円（10年） |
| 残高／借入額 | 1963万円（残債） | 2113万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
66万円（手数料、登記費用等） |
|
総支払額 |
約2567万円 |
約2264万円 （約453万円おトク） |
Cさんのケースでは、表のように、リフォーム費用150万円を上乗せしてシミュレーションを行いました。金利が大きく下がる分、毎月返済額を減らすことが可能です。また一般のリフォームローン（無担保型）の金利相場は2～5％前後ですから、少なく見積もっても１％以上低金利で借り入れることに成功しました。
住宅ローンの残債部分に限っていえば、さらに低金利の変動金利のほうが借り換えメリットは大きいのですが、Ｃさんは定年退職後に再就職して2年目。大きなリスクを取りたくないとのことなので、10年固定金利を選択しました。
なお、固定期間終了後は変動金利を選択することになり、金利変動リスクがありますが、残存期間が４年と短いため、万が一、店頭金利が4％まで上昇するケースをシミュレーションしてみたところ、総支払額は20万円程度増えるだけですみます。
実際には、借り換えによって、リフォーム費用を低金利で借りられるメリットも生まれるため、この20万円もほぼ相殺されるか、むしろ得する可能性は高いでしょう。つまり、Cさんのケースでは、借り換えのリスクはほぼないと考えていいケースです。
リフォーム資金不足の人、年齢が高い人は絶好のチャンス！
となれば、借り換えない手はありません。
ただし、銀行によっては借り換え時にリフォーム資金を上乗せできないところも多いのが実情です。フラット35は借り換えでリフォーム費用を上乗せできません。りそな銀行のように、通常の店舗での借り換えならリフォーム費用を算入できますが、金利が安くなる「ウェブ申込限定プラン」では、リフォーム費用を算入できないというケースもあります。各銀行や専門家に相談・確認してみてください。
【関連記事はこちら】＞＞リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得！リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ？
リフォームローンは金利が高いため、Cさんのように住宅ローンの金利でリフォーム資金を借りられれば、それだけで大きく得をします。特に子どもの進学や定年退職などとリフォームのタイミングが重なってしまい、リフォーム資金が不足している人にはおすすめの方法です。また、年齢が高くなるほど新規の借り入れは難しくなるため、借り換えのタイミングでリフォームを済ませることをぜひ検討してみましょう。
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借り換え2025年10月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 全期間引下げ(借り換え)・変動金利
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.803%
- 総返済額 2807万円
- 表面金利
- 年0.650%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,453円
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。