住宅ローンを10年固定など「固定期間選択型」で借りている人は、固定期間の終了するタイミング（早い分に越したことはありません！）で、ぜひ借り換えを検討してみるべきです。固定期間終了後に借り換えをせず、当時結んだ不利な条件で選び直す必要はありません。10年前に比べて、金利は大きく下がっています。借り換えした場合と借り換えしない場合をシミュレーションで比較したところ、今回の事例では500万円以上もお得になることが分かりました。
低金利効果で、総支払額が500万円以上減少
会社員のEさん（45歳）は、専業主婦の妻（42歳）と2人のお子さま（長女12歳、長男10歳）の4人家族です。10年前に35年ローンでマンションを購入し、10年固定金利を選択。まもなくその10年固定が終了するにあたり、終了後の金利タイプの選択をどうするか迷っていました。しかし、Eさんの借入条件を精査したところ、借り換えのほうが得なことが分かりました。
住宅ローン金利は、小さな波はあるものの、ここ何十年もの間、下がり続けています。借り換えれば、現在のお得な金利が適用され、数百万円単位で得する人はたくさんいるのです。
当初、住宅ローンは4000万円借りましたが、10年たって、住宅ローン残高は3139万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が72.4万円（借入額×2.2％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払ったとしても、総支払額は573万円も得する計算となりました（下表を参照）。
【10年固定金利で借り換えた場合のEさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2010年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ | 10年固定金利 | 10年固定金利 |
| 金利 |
2.100％（10年、現在） |
0.645％（10年） |
| 残りの期間 | 25年 | 25年 |
| 毎月返済額 |
13.5万円（10年、現在） |
11.3万円（10年） |
| 残高／借入額 | 3139万円（残高） | 3139万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
92.4万円（手数料、登記費用等） |
|
総支払額 |
4033万円 |
3460万円 （573万円お得） |
シミュレーションでは、4年後に元が取れる
残存期間25年なら、本来は全期間固定金利への借り換えをおすすめしたいところです。この先、25年間、低金利が続くとは考えづらいですし、現在の全期間固定金利は1％前後です。変動金利より高いとはいえ、過去を振り返ると、全期間固定金利は2010年以前は3％超、2010～2014年も2～2.5％程度でした。1％前後という現在は異次元の低金利であることがお分かりになると思います。
しかし、Eさんは全期間固定金利ではなく、10年固定金利への借り換えを選択。10年固定金利2.1％から10年固定金利0.645％（金利差1.455%）へ借り換えることで、毎月返済額を2万2,000円減らすことができました。金利の総支払い額は借り換えしない場合は894万円、借り換えした場合はわずか228万円です（下表参照）。
全期間固定に借り換えるよりも金利が低い分、リスクは高くなりますが、万が一、将来金利が上がっても、家計状況から考えると、返済に困ることはないと判断しました。
結果、諸費用を計算に入れても、総額で573万円も得することになりました。
上のグラフは、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額推移です。緑のラインが、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額が同額となるポイントなので、借り換えから約4年後には、元が取れることが分かります。
ただし、10年固定は、銀行が表面的にお得に見えるさまざまなわなを仕掛けやすい商品です。そのため、商品選びは慎重に行う必要があります。当初10年間の金利は低くても、固定期間終了後に金利優遇幅（各銀行が設定する店頭金利からの割引金利）が小さくなり、毎月返済額と総返済額が跳ね上がるローンもあります。
最終的にEさんは、当初の金利はやや高くても、固定期間終了後の金利優遇幅が大きい、りそな銀行の10年固定（WEB申し込み限定プラン・はじめがお得！当初型・借り換え、2020年4月の金利は0.645%）を選びました。
「10年固定から10年固定」への借り換えは、コストもリスクも抑えたい人におすすめ！
借入時の金利は低い順に並べると「変動金利＜10年固定金利＜全期間固定金利」ですが、将来の金利上昇リスクを低い順に並べると「全期間固定金利＜10年固定金利＜変動金利」と逆になります。このことからもわかるとおり、10年固定から10年固定への借り換えがおすすめなのは、コスト（総支払額）を抑えたいと同時に、リスク（金利上昇リスク）も抑えたいという欲張りな人です。
ここ10年で金利は驚くほど下がっていますから、同じ金利タイプの商品に借り換えるだけでも総返済額を大幅に減らせるケースが多くなります。仮に、毎月の返済額を現在と同程度に維持すれば、金利が下がる分、返済期間を短縮できるでしょう。その結果、さらに総返済額を減らすことが可能になります。
もちろん、借り換えてから10年後、金利が大幅に上昇していて、「あの時、全期間固定金利に借り換えておけばよかった」というようなケースも起こりえますが、少なくとも10年間は金利上昇のリスクがありません。
一方で、10年間、金利にほぼ変化がなければ「変動金利で借り換えていたほうが得だった」となるでしょうが、全期間固定金利よりはコストを抑えられるのも事実です。
よって、前記のとおり、コスト（総支払額）も、リスク（金利上昇リスク）も抑えたい人向けの借り換えパターンとなります。
とはいえ、やはり重視すべきは金利上昇リスクです。低い金利に目がくらんで、返済に余裕がないのに１０年固定を選ぶような大博打を打つべきではありません。あくまで全期間固定金利への借り換えを基本としたうえで、収入や貯蓄額、家族構成などから見て、ある程度のリスクを許容できる人（＝金利が上がっても返済し続けられる人）は、10年固定から10年固定への借り換えを検討してみてもいいでしょう。
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借り換え2025年10月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 全期間引下げ(借り換え)・変動金利
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。