住宅ローンを10年固定など「固定期間選択型」で借りている人は、固定期間の終了するタイミング（早い分に越したことはありません！）で、ぜひ借り換えを検討してみるべきです。固定期間終了後に借り換えをせず、当時結んだ不利な条件で選び直す必要はありません。10年前に比べて、金利は大きく下がっています。借り換えした場合と借り換えしない場合をシミュレーションで比較したところ、今回の事例では500万円以上もお得になることが分かりました。
低金利効果で、総支払額が500万円以上減少
会社員のEさん（45歳）は、専業主婦の妻（42歳）と2人のお子さま（長女12歳、長男10歳）の4人家族です。10年前に35年ローンでマンションを購入し、10年固定金利を選択。まもなくその10年固定が終了するにあたり、終了後の金利タイプの選択をどうするか迷っていました。しかし、Eさんの借入条件を精査したところ、借り換えのほうが得なことが分かりました。
住宅ローン金利は、小さな波はあるものの、ここ何十年もの間、下がり続けています。借り換えれば、現在のお得な金利が適用され、数百万円単位で得する人はたくさんいるのです。
当初、住宅ローンは4000万円借りましたが、10年たって、住宅ローン残高は3139万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が72.4万円（借入額×2.2％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払ったとしても、総支払額は573万円も得する計算となりました（下表を参照）。
【10年固定金利で借り換えた場合のEさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2010年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ | 10年固定金利 | 10年固定金利 |
| 金利 |
2.100％（10年、現在） |
0.645％（10年） |
| 残りの期間 | 25年 | 25年 |
| 毎月返済額 |
13.5万円（10年、現在） |
11.3万円（10年） |
| 残高／借入額 | 3139万円（残高） | 3139万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
92.4万円（手数料、登記費用等） |
|
総支払額 |
4033万円 |
3460万円 （573万円お得） |
シミュレーションでは、4年後に元が取れる
残存期間25年なら、本来は全期間固定金利への借り換えをおすすめしたいところです。この先、25年間、低金利が続くとは考えづらいですし、現在の全期間固定金利は1％前後です。変動金利より高いとはいえ、過去を振り返ると、全期間固定金利は2010年以前は3％超、2010～2014年も2～2.5％程度でした。1％前後という現在は異次元の低金利であることがお分かりになると思います。
しかし、Eさんは全期間固定金利ではなく、10年固定金利への借り換えを選択。10年固定金利2.1％から10年固定金利0.645％（金利差1.455%）へ借り換えることで、毎月返済額を2万2,000円減らすことができました。金利の総支払い額は借り換えしない場合は894万円、借り換えした場合はわずか228万円です（下表参照）。
全期間固定に借り換えるよりも金利が低い分、リスクは高くなりますが、万が一、将来金利が上がっても、家計状況から考えると、返済に困ることはないと判断しました。
結果、諸費用を計算に入れても、総額で573万円も得することになりました。
上のグラフは、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額推移です。緑のラインが、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額が同額となるポイントなので、借り換えから約4年後には、元が取れることが分かります。
ただし、10年固定は、銀行が表面的にお得に見えるさまざまなわなを仕掛けやすい商品です。そのため、商品選びは慎重に行う必要があります。当初10年間の金利は低くても、固定期間終了後に金利優遇幅（各銀行が設定する店頭金利からの割引金利）が小さくなり、毎月返済額と総返済額が跳ね上がるローンもあります。
最終的にEさんは、当初の金利はやや高くても、固定期間終了後の金利優遇幅が大きい、りそな銀行の10年固定（WEB申し込み限定プラン・はじめがお得！当初型・借り換え、2020年4月の金利は0.645%）を選びました。
「10年固定から10年固定」への借り換えは、コストもリスクも抑えたい人におすすめ！
借入時の金利は低い順に並べると「変動金利＜10年固定金利＜全期間固定金利」ですが、将来の金利上昇リスクを低い順に並べると「全期間固定金利＜10年固定金利＜変動金利」と逆になります。このことからもわかるとおり、10年固定から10年固定への借り換えがおすすめなのは、コスト（総支払額）を抑えたいと同時に、リスク（金利上昇リスク）も抑えたいという欲張りな人です。
ここ10年で金利は驚くほど下がっていますから、同じ金利タイプの商品に借り換えるだけでも総返済額を大幅に減らせるケースが多くなります。仮に、毎月の返済額を現在と同程度に維持すれば、金利が下がる分、返済期間を短縮できるでしょう。その結果、さらに総返済額を減らすことが可能になります。
もちろん、借り換えてから10年後、金利が大幅に上昇していて、「あの時、全期間固定金利に借り換えておけばよかった」というようなケースも起こりえますが、少なくとも10年間は金利上昇のリスクがありません。
一方で、10年間、金利にほぼ変化がなければ「変動金利で借り換えていたほうが得だった」となるでしょうが、全期間固定金利よりはコストを抑えられるのも事実です。
よって、前記のとおり、コスト（総支払額）も、リスク（金利上昇リスク）も抑えたい人向けの借り換えパターンとなります。
とはいえ、やはり重視すべきは金利上昇リスクです。低い金利に目がくらんで、返済に余裕がないのに１０年固定を選ぶような大博打を打つべきではありません。あくまで全期間固定金利への借り換えを基本としたうえで、収入や貯蓄額、家族構成などから見て、ある程度のリスクを許容できる人（＝金利が上がっても返済し続けられる人）は、10年固定から10年固定への借り換えを検討してみてもいいでしょう。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。
審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。
低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。
いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。
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【みずほ銀行の住宅ローン】  |
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- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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