住宅ローン借り換えシミュレーション「10年固定→全期間固定」がセオリーだが、リスク覚悟で「10年固定→10年固定」の選択も

住宅ローンを10年固定など「固定期間選択型」で借りている人は、固定期間の終了するタイミング（早い分に越したことはありません！）で、ぜひ借り換えを検討してみるべきです。固定期間終了後に借り換えをせず、当時結んだ不利な条件で選び直す必要はありません。10年前に比べて、金利は大きく下がっています。借り換えした場合と借り換えしない場合をシミュレーションで比較したところ、今回の事例では500万円以上もお得になることが分かりました。

低金利効果で、総支払額が500万円以上減少

出所：PIXTA

　会社員のEさん（45歳）は、専業主婦の妻（42歳）と2人のお子さま（長女12歳、長男10歳）の4人家族です。10年前に35年ローンでマンションを購入し、10年固定金利を選択。まもなくその10年固定が終了するにあたり、終了後の金利タイプの選択をどうするか迷っていました。しかし、Eさんの借入条件を精査したところ、借り換えのほうが得なことが分かりました。

　住宅ローン金利は、小さな波はあるものの、ここ何十年もの間、下がり続けています。借り換えれば、現在のお得な金利が適用され、数百万円単位で得する人はたくさんいるのです。

　当初、住宅ローンは4000万円借りましたが、10年たって、住宅ローン残高は3139万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。

　なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が72.4万円（借入額×2.2％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払ったとしても、総支払額は573万円も得する計算となりました（下表を参照）。

【10年固定金利で借り換えた場合のEさんのシミュレーション】

	借り換え前	借り換え後
借入時期	2010年	2020年に借り換え
金利タイプ	10年固定金利	10年固定金利
金利	2.100％（10年、現在） 2.075％（25年、変動金利）	0.645％（10年） 0.429％（15年、変動金利）
残りの期間	25年	25年
毎月返済額	13.5万円（10年、現在） 13.4万円（25年）	11.3万円（10年） 11.2万円（15年）
残高／借入額	3139万円（残高）	3139万円（借入額）
借り換え諸費用	ー	92.4万円（手数料、登記費用等）
総支払額	4033万円	3460万円（573万円お得）

シミュレーションでは、4年後に元が取れる

借り換えなしの場合と10年固定借り換えをした場合の総支払額推移比較シミュレーション

借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移。住宅金融支援機構の「返済プラン比較シミュレーション」で作成したグラフに、編集部で一部加筆

　残存期間25年なら、本来は全期間固定金利への借り換えをおすすめしたいところです。この先、25年間、低金利が続くとは考えづらいですし、現在の全期間固定金利は1％前後です。変動金利より高いとはいえ、過去を振り返ると、全期間固定金利は2010年以前は3％超、2010～2014年も2～2.5％程度でした。1％前後という現在は異次元の低金利であることがお分かりになると思います。

　しかし、Eさんは全期間固定金利ではなく、10年固定金利への借り換えを選択。10年固定金利2.1％から10年固定金利0.645％（金利差1.455%）へ借り換えることで、毎月返済額を2万2,000円減らすことができました。金利の総支払い額は借り換えしない場合は894万円、借り換えした場合はわずか228万円です（下表参照）。

　全期間固定に借り換えるよりも金利が低い分、リスクは高くなりますが、万が一、将来金利が上がっても、家計状況から考えると、返済に困ることはないと判断しました。

　結果、諸費用を計算に入れても、総額で573万円も得することになりました。

　上のグラフは、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額推移です。緑のラインが、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額が同額となるポイントなので、借り換えから約4年後には、元が取れることが分かります。

　ただし、10年固定は、銀行が表面的にお得に見えるさまざまなわなを仕掛けやすい商品です。そのため、商品選びは慎重に行う必要があります。当初10年間の金利は低くても、固定期間終了後に金利優遇幅（各銀行が設定する店頭金利からの割引金利）が小さくなり、毎月返済額と総返済額が跳ね上がるローンもあります。

　最終的にEさんは、当初の金利はやや高くても、固定期間終了後の金利優遇幅が大きい、りそな銀行の10年固定（WEB申し込み限定プラン・はじめがお得！当初型・借り換え、2020年4月の金利は0.645%）を選びました。

住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆　

「10年固定から10年固定」への借り換えは、コストもリスクも抑えたい人におすすめ！

　借入時の金利は低い順に並べると「変動金利＜10年固定金利＜全期間固定金利」ですが、将来の金利上昇リスクを低い順に並べると「全期間固定金利＜10年固定金利＜変動金利」と逆になります。このことからもわかるとおり、10年固定から10年固定への借り換えがおすすめなのは、コスト（総支払額）を抑えたいと同時に、リスク（金利上昇リスク）も抑えたいという欲張りな人です。

　ここ10年で金利は驚くほど下がっていますから、同じ金利タイプの商品に借り換えるだけでも総返済額を大幅に減らせるケースが多くなります。仮に、毎月の返済額を現在と同程度に維持すれば、金利が下がる分、返済期間を短縮できるでしょう。その結果、さらに総返済額を減らすことが可能になります。

　もちろん、借り換えてから10年後、金利が大幅に上昇していて、「あの時、全期間固定金利に借り換えておけばよかった」というようなケースも起こりえますが、少なくとも10年間は金利上昇のリスクがありません。

　一方で、10年間、金利にほぼ変化がなければ「変動金利で借り換えていたほうが得だった」となるでしょうが、全期間固定金利よりはコストを抑えられるのも事実です。

　よって、前記のとおり、コスト（総支払額）も、リスク（金利上昇リスク）も抑えたい人向けの借り換えパターンとなります。

　とはいえ、やはり重視すべきは金利上昇リスクです。低い金利に目がくらんで、返済に余裕がないのに１０年固定を選ぶような大博打を打つべきではありません。あくまで全期間固定金利への借り換えを基本としたうえで、収入や貯蓄額、家族構成などから見て、ある程度のリスクを許容できる人（＝金利が上がっても返済し続けられる人）は、10年固定から10年固定への借り換えを検討してみてもいいでしょう。

【住宅ローン借り換えの注意点　リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受

◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え

◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい？
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする？
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下！
(16)借り換え時の3つのタブーとは？
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点

132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え]
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借り換え2025年4月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（借り換え）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.582%
総返済額　2720万円

表面金利: 年0.430%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 74,032円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

2位

変動セレクト住宅ローン（借り換え）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.800%
総返済額　2806万円

表面金利: 年0.647%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,420円

おすすめポイント

①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

3位

りそな借り換えローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（借り換え、キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.809%
総返済額　2809万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 76,342円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%～

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。