住宅ローン借り換えシミュレーション
「変動金利」から「10年固定」への借り換えで、
家計の出費が多い期間の金利上昇リスクを回避住宅ローン借り換えの注意点(8)

【第8回】2020年4月24日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー

住宅ローンを変動金利で借りている場合、借り換えも変動金利を選択する人が多く見られます。しかし、ライフプランによっては10年固定への借り換えでリスクを抑えた方が良いケースも。そこで、家計の出費が増える期間には、金利上昇によるダメージを抑えたいという人のために、「変動金利」から「10年固定」への借り換えをシミュレーションしてみました。

10年固定なら、金利上昇リスクが変動金利より少ない

4人家族の住宅ローン借り換えシミュレーション
出所:PIXTA

 自営業のFさん(42歳)は、パート勤めの妻(38歳)と2人のお子さま(長男14歳、長女12歳)の4人家族です。9年前に35年ローンでマンションを購入。当時は住宅ローンのことよりも、憧れのマンションを手に入れることで頭がいっぱいで、住宅ローンは銀行員にすすめられた変動金利を選択しました。

 ところが、先日、某銀行の変動金利がわずかながら引き上げられたことを知って、途端に変動金利のままでいいのだろうかと心配になってきました。調べたところ、過去には変動金利が1年間で2%、3年間で4%上昇したことがあったことを知り、リスクをある程度減らすために、10年固定金利への借り換えを決意しました。

 当初、住宅ローンは3600万円借りましたが、9年たって、住宅ローン残高は2822万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。

 なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が65.4万円(借入額×2.32%)、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払ったとしても、総支払額は198万円も得する計算となりました(下表を参照)。

【10年固定金利で借り換えた場合のFさんのシミュレーション】

  借り換え前 借り換え後
借入時期 2011年 2020年に借り換え
金利タイプ 変動金利 10年固定金利
金利

1.275%(変動、現在)

0.645%(10年固定)
0.429%(16年、変動金利)

残りの期間 26年 26年
毎月返済額

10.6万円

9.8万円(10年)
9.7万円(16年)

残高/借入額 2822万円(残高) 2822万円(借入額)

借り換え諸費用

85.4万円(手数料、登記費用等)

総支払額

3317万円

3119万円

198万円お得)

※1万円単位で借りられる金融機関は少ないですが、比較のため、借り換え額は借り換え前と同額としています

※変動金利は、今後も現在の水準を維持するものとして試算しています

シミュレーションでは変動金利のほうがお得だが…

 変動金利で借りている人は、借り換えも変動金利を希望することが多くなっています。現在の超低金利なら、変動から変動への借り換えでメリットを得られる人は少なくないでしょう。

 しかし、Fさんの場合、本人の希望もそうですし、残存期間が26年と長いことから、やはり金利上昇リスクを回避すべきです。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン借り換え時に、金利タイプは何にする?
変動金利に借り換えていい人の3条件を紹介

 仮に楽天銀行の変動金利(2020年4月の金利は0.527%)に借り換えた場合、今の金利水準が続けば、借り換え諸費用の53万円(銀行への手数料33万円、登記関連費用20万円)を支払っても、トータルコストで244万円もお得になります。しかし、これでは金利上昇のリスクはなくなりません。特にこれからの十数年は、Fさん家族にとっては子どもの教育費もかさむ時期で、金利上昇リスクは避けたいところです。

借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移
借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移。住宅金融支援機構の「返済プラン比較シミュレーション」で作成したグラフに、編集部で一部加筆

 そこで、Fさんは変動金利ほどのメリットは出ないものの、リスクを減らせる、りそな銀行の10年固定(WEB申込限定プラン「はじめがお得!当初型・借り換え」2020年4月の金利は0.645%)を選択しました。

 その結果、諸費用を計算に入れても、総額で198万円得することになりました。

  借り換えにより、金利の支払額は大きく減少します。変動金利1.275%から、0.645%(10年固定。10年目以降は0.429%の変動金利)となるため、金利(利息)は495万円から212万円へと減少するのです(下表参照)。

 上のグラフは、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額の推移です。緑のラインが、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額が同額となるポイントなので、借り換えから約9年後には、総支払額が少なくなり、元が取れることが分かります。

住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーション
住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆

「変動金利」から「10年固定」への借り換えは、コスト削減とリスク軽減をかなえたい人向け

 変動金利の場合、当初金利は大きく下がりますが金利上昇時の振れ幅は非常に大きくなります。1991年(バブル末期)に日銀が短期金利引き上げの金融政策を実行した際には、変動金利の基準金利は年8.50%でした。

 変動金利から固定期間選択型金利に借り換える場合、悩ましいのは何年間の固定にするかということでしょう。Fさんの条件でシミュレーションしたところ、10年固定であれば、現在より毎月の返済額が減りますが、より金利上昇リスクに強い20年固定だと、金利が今のまま推移した場合、借り換えの諸費用も含めたトータルコストでは、現在の変動金利よりも損をします。勇気がなければなかなか20年固定は選択できません。

 この借り換えパターンがおすすめなのは、金利リスクはある程度とってもよいと考えているが、家計に対して過大なリスクは避けるタイミングだと気付いている人です。現在、10年固定金利はリスクがそれなりに低く、毎月返済と総返済額もしっかり下げることが可能です。

 そういう意味で、変動金利から10年固定への借り換えは、コスト面(総支払額)でのメリットとリスク(金利変動リスク)軽減を同時に追求したいという人向けの借り換えパターンとも言えます。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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借り換え2025年5月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年で試算

大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.809%
総返済額 2809万円
表面金利
年0.640%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
76,342円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

※金利引き下げ条件:次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み~ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用(非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可)」の全てをご利用いただくことです。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.3%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
ネット契約なら、印紙代が不要でお得
2位

三菱UFJ銀行

住宅ローン(事務手数料型)・変動金利

実質金利(手数料込)
0.829%
総返済額 2817万円
表面金利
年0.675%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
76,732円
おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も!
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%~0.675%、固定3年1.28%~1.36%、固定10年1.63%~1.71%、固定20年2.30%~2.38%、全期間固定21~25年2.04%~2.12%、全期間固定26~30年2.14%~2.22%、全期間固定31~35年2.22%~2.30%
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
  • オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
  • 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

 

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

 

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

 

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

 

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事 三菱UFJ銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
<保証料一括前払い型>
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
<保証料利息組込み型>
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
<事務手数料型>
事務手数料:融資額×2.20%、保証料:なし
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
インターネット:無料
電話、テレビ窓口:5,500円
窓口:16,500円
繰上返済手数料(全額)
インターネット:16,500円
電話・テレビ窓口:22,000円
窓口:33,000円
借入額
500万円以上1億円以内(10万円単位)
借入期間
2年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用
年収
(給与所得者)
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
18歳以上70歳の誕生日まで
年齢
(完済時)
80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
【疾病保障付住宅ローン(3大疾病50%)】(借入時年齢:46歳未満)
金利+0.15%
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50%保障
【疾病保障付住宅ローン(7大疾病100%)】(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病(高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変)で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン(全疾病100%)】(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.50%
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ(精神障害などを除く)で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン(保険料支払型)】(借入時年齢:56歳未満)
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞)に加えて4つの生活習慣病(高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変)で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
閉じる
2位

三菱UFJ信託銀行

三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利

実質金利(手数料込)
0.829%
総返済額 2817万円
表面金利
年0.675%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
76,732円
おすすめポイント

ネット専用で低金利

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%~0.675%、固定3年1.28%~1.36%、固定10年1.63%~1.71%、固定20年2.30%~2.38%、全期間固定31~35年2.22%~2.30%
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 同じグループである三菱UFJ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
  • ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱UFJ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
  • ただし、手数料は2.2%かかる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

 

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

 

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

関連記事 三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
インターネット=無料
繰上返済手数料(全額)
インターネット=16,500円
借入額
500万円以上、1億円以下(10万円単位)
借入期間
2年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用
年収
(給与所得者)
勤続年数
(給与所得者)
1年以上
年収
(個人事業主等)
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
18歳以上70歳の誕生日まで
年齢
(完済時)
80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
ビッグ&セブン〈Plus〉(金利上乗せ型)(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ビッグ&セブン〈Plus〉(保険料支払型)(借入時年齢:56歳の誕生日まで)
保険料支払型(月306円から※)
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
死亡・高度障害と診断された場合。または、7大疾病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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