住宅ローンを変動金利で借りている場合、借り換えも変動金利を選択する人が多く見られます。しかし、ライフプランによっては10年固定への借り換えでリスクを抑えた方が良いケースも。そこで、家計の出費が増える期間には、金利上昇によるダメージを抑えたいという人のために、「変動金利」から「10年固定」への借り換えをシミュレーションしてみました。
10年固定なら、金利上昇リスクが変動金利より少ない
自営業のFさん（42歳）は、パート勤めの妻（38歳）と2人のお子さま（長男14歳、長女12歳）の4人家族です。9年前に35年ローンでマンションを購入。当時は住宅ローンのことよりも、憧れのマンションを手に入れることで頭がいっぱいで、住宅ローンは銀行員にすすめられた変動金利を選択しました。
ところが、先日、某銀行の変動金利がわずかながら引き上げられたことを知って、途端に変動金利のままでいいのだろうかと心配になってきました。調べたところ、過去には変動金利が1年間で2％、3年間で4％上昇したことがあったことを知り、リスクをある程度減らすために、10年固定金利への借り換えを決意しました。
当初、住宅ローンは3600万円借りましたが、9年たって、住宅ローン残高は2822万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が65.4万円（借入額×2.32％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払ったとしても、総支払額は198万円も得する計算となりました（下表を参照）。
【10年固定金利で借り換えた場合のFさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2011年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ | 変動金利 | 10年固定金利 |
| 金利 |
1.275％（変動、現在） |
0.645％（10年固定） |
| 残りの期間 | 26年 | 26年 |
| 毎月返済額 |
10.6万円 |
9.8万円（10年） |
| 残高／借入額 | 2822万円（残高） | 2822万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
85.4万円（手数料、登記費用等） |
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総支払額 |
3317万円 |
3119万円 （198万円お得） |
|
※1万円単位で借りられる金融機関は少ないですが、比較のため、借り換え額は借り換え前と同額としています ※変動金利は、今後も現在の水準を維持するものとして試算しています |
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シミュレーションでは変動金利のほうがお得だが…
変動金利で借りている人は、借り換えも変動金利を希望することが多くなっています。現在の超低金利なら、変動から変動への借り換えでメリットを得られる人は少なくないでしょう。
しかし、Fさんの場合、本人の希望もそうですし、残存期間が26年と長いことから、やはり金利上昇リスクを回避すべきです。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン借り換え時に、金利タイプは何にする？
変動金利に借り換えていい人の3条件を紹介
仮に楽天銀行の変動金利（2020年4月の金利は0.527％）に借り換えた場合、今の金利水準が続けば、借り換え諸費用の53万円（銀行への手数料33万円、登記関連費用20万円）を支払っても、トータルコストで244万円もお得になります。しかし、これでは金利上昇のリスクはなくなりません。特にこれからの十数年は、Fさん家族にとっては子どもの教育費もかさむ時期で、金利上昇リスクは避けたいところです。
そこで、Fさんは変動金利ほどのメリットは出ないものの、リスクを減らせる、りそな銀行の10年固定（WEB申込限定プラン「はじめがお得！当初型・借り換え」2020年4月の金利は0.645%）を選択しました。
その結果、諸費用を計算に入れても、総額で198万円得することになりました。
借り換えにより、金利の支払額は大きく減少します。変動金利1.275%から、0.645％（10年固定。10年目以降は0.429％の変動金利）となるため、金利（利息）は495万円から212万円へと減少するのです（下表参照）。
上のグラフは、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額の推移です。緑のラインが、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額が同額となるポイントなので、借り換えから約9年後には、総支払額が少なくなり、元が取れることが分かります。
「変動金利」から「10年固定」への借り換えは、コスト削減とリスク軽減をかなえたい人向け
変動金利の場合、当初金利は大きく下がりますが、金利上昇時の振れ幅は非常に大きくなります。1991年（バブル末期）に日銀が短期金利引き上げの金融政策を実行した際には、変動金利の基準金利は年8.50％でした。
変動金利から固定期間選択型金利に借り換える場合、悩ましいのは何年間の固定にするかということでしょう。Fさんの条件でシミュレーションしたところ、10年固定であれば、現在より毎月の返済額が減りますが、より金利上昇リスクに強い20年固定だと、金利が今のまま推移した場合、借り換えの諸費用も含めたトータルコストでは、現在の変動金利よりも損をします。勇気がなければなかなか20年固定は選択できません。
この借り換えパターンがおすすめなのは、金利リスクはある程度とってもよいと考えているが、家計に対して過大なリスクは避けるタイミングだと気付いている人です。現在、10年固定金利はリスクがそれなりに低く、毎月返済と総返済額もしっかり下げることが可能です。
そういう意味で、変動金利から10年固定への借り換えは、コスト面（総支払額）でのメリットとリスク（金利変動リスク）軽減を同時に追求したいという人向けの借り換えパターンとも言えます。
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.440% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 団信の上乗せ金利引下げキャンペーン中！「がん100%保障団信」通常+年0.2%→+年0.1%、「11疾病保障団信」通常+年0.3%→+年0.2%（2022年4月28日までに借り入れ）
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。金利引下げキャンペーンは、変動金利（全期間引下げプラン）が対象で、3月31日実行分まで。au金利優遇割および金利引下げキャンペーンで、最大年-0.121％を差引く。0.289%は現在の金利に割引を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動。審査によっては、割引が適用されない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.10％（キャンペーン）
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.20％（キャンペーン）
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
※「りそな借り換えローン ずーっとお得！全期間型・WEB申込限定プラン（借り換え）」は特別金利となり、申込期間2021年11月8日～2022年3月4日、2022年3月25日までに借入れ、りそなグループアプリのセットアップが条件、金利は毎月見直しとなる。実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.530% 0.370% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的
- オプション保険として、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する充実の団体信用生命保険「団信革命」を提供
- 一部のローンプラザ支店で休日でも相談可能。
- フラット35も提供
りそな銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋3万3000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋3万3000円
【保証料金利上乗せ型】
3万3000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）保証料 ■自社商品
0円（1万円以上1万円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（一部） ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円繰上返済手数料（全額） ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：70歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 団信革命
（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円） - 3大疾病保障特約
（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円） - ワイド団信
（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー使いみち ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金年収（給与所得者） ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー年収（個人事業主等） ■自社商品
ー
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー年齢（借入時） ■自社商品
70歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：りそな銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.531% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
| 新生銀行は来店不要 | フラット35ならアルヒ | 三井住友銀行はアプリが便利 |
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