住宅ローン借り換えシミュレーション
「変動金利」から「10年固定」への借り換えで、
家計の出費が多い期間の金利上昇リスクを回避住宅ローン借り換えの注意点（8）

住宅ローンを変動金利で借りている場合、借り換えも変動金利を選択する人が多く見られます。しかし、ライフプランによっては10年固定への借り換えでリスクを抑えた方が良いケースも。そこで、家計の出費が増える期間には、金利上昇によるダメージを抑えたいという人のために、「変動金利」から「10年固定」への借り換えをシミュレーションしてみました。

10年固定なら、金利上昇リスクが変動金利より少ない

出所：PIXTA

　自営業のFさん（42歳）は、パート勤めの妻（38歳）と2人のお子さま（長男14歳、長女12歳）の4人家族です。9年前に35年ローンでマンションを購入。当時は住宅ローンのことよりも、憧れのマンションを手に入れることで頭がいっぱいで、住宅ローンは銀行員にすすめられた変動金利を選択しました。

　ところが、先日、某銀行の変動金利がわずかながら引き上げられたことを知って、途端に変動金利のままでいいのだろうかと心配になってきました。調べたところ、過去には変動金利が1年間で2％、3年間で4％上昇したことがあったことを知り、リスクをある程度減らすために、10年固定金利への借り換えを決意しました。

　当初、住宅ローンは3600万円借りましたが、9年たって、住宅ローン残高は2822万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。

　なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が65.4万円（借入額×2.32％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払ったとしても、総支払額は198万円も得する計算となりました（下表を参照）。

【10年固定金利で借り換えた場合のFさんのシミュレーション】

シミュレーションでは変動金利のほうがお得だが…

　変動金利で借りている人は、借り換えも変動金利を希望することが多くなっています。現在の超低金利なら、変動から変動への借り換えでメリットを得られる人は少なくないでしょう。

　しかし、Fさんの場合、本人の希望もそうですし、残存期間が26年と長いことから、やはり金利上昇リスクを回避すべきです。

【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン借り換え時に、金利タイプは何にする？
変動金利に借り換えていい人の3条件を紹介

　仮に楽天銀行の変動金利（2020年4月の金利は0.527％）に借り換えた場合、今の金利水準が続けば、借り換え諸費用の53万円（銀行への手数料33万円、登記関連費用20万円）を支払っても、トータルコストで244万円もお得になります。しかし、これでは金利上昇のリスクはなくなりません。特にこれからの十数年は、Fさん家族にとっては子どもの教育費もかさむ時期で、金利上昇リスクは避けたいところです。

借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移。住宅金融支援機構の「返済プラン比較シミュレーション」で作成したグラフに、編集部で一部加筆

　そこで、Fさんは変動金利ほどのメリットは出ないものの、リスクを減らせる、りそな銀行の10年固定（WEB申込限定プラン「はじめがお得！当初型・借り換え」2020年4月の金利は0.645%）を選択しました。

　その結果、諸費用を計算に入れても、総額で198万円得することになりました。

 　借り換えにより、金利の支払額は大きく減少します。変動金利1.275%から、0.645％（10年固定。10年目以降は0.429％の変動金利）となるため、金利（利息）は495万円から212万円へと減少するのです（下表参照）。

　上のグラフは、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額の推移です。緑のラインが、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額が同額となるポイントなので、借り換えから約9年後には、総支払額が少なくなり、元が取れることが分かります。

住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆

「変動金利」から「10年固定」への借り換えは、コスト削減とリスク軽減をかなえたい人向け

　変動金利の場合、当初金利は大きく下がりますが、金利上昇時の振れ幅は非常に大きくなります。1991年（バブル末期）に日銀が短期金利引き上げの金融政策を実行した際には、変動金利の基準金利は年8.50％でした。

　変動金利から固定期間選択型金利に借り換える場合、悩ましいのは何年間の固定にするかということでしょう。Fさんの条件でシミュレーションしたところ、10年固定であれば、現在より毎月の返済額が減りますが、より金利上昇リスクに強い20年固定だと、金利が今のまま推移した場合、借り換えの諸費用も含めたトータルコストでは、現在の変動金利よりも損をします。勇気がなければなかなか20年固定は選択できません。

　この借り換えパターンがおすすめなのは、金利リスクはある程度とってもよいと考えているが、家計に対して過大なリスクは避けるタイミングだと気付いている人です。現在、10年固定金利はリスクがそれなりに低く、毎月返済と総返済額もしっかり下げることが可能です。

　そういう意味で、変動金利から10年固定への借り換えは、コスト面（総支払額）でのメリットとリスク（金利変動リスク）軽減を同時に追求したいという人向けの借り換えパターンとも言えます。

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• 変動金利
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順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
1 位	auじぶん銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げプラン（借り換え、じぶんでんき優遇割）・変動金利＞
	0.531% 全疾病＋がん50％	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利 ・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯 ・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い ・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03％引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。
	【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
1 位	ジャパンネット銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利＞
	0.531%	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート ・業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある ・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる ・個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
	【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
3 位	住信SBIネット銀行 ＜住宅ローン 通期引下げプラン（借り換え、ネット専用）キャンペーン金利・変動金利＞
	0.562% 全疾病保障付き	0.410%	0円	借入額×2.2%
	【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス ・通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える ・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている ・審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする
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3 位	SBIマネープラザ ＜ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、借り換え）・変動金利＞
	0.562% 全疾病保障付き	0.410%	0円	借入額×2.2%
	【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ ・全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心 ・変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
	【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

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