住宅ローンを変動金利で借りている場合、借り換えも変動金利を選択する人が多く見られます。しかし、ライフプランによっては10年固定への借り換えでリスクを抑えた方が良いケースも。そこで、家計の出費が増える期間には、金利上昇によるダメージを抑えたいという人のために、「変動金利」から「10年固定」への借り換えをシミュレーションしてみました。
10年固定なら、金利上昇リスクが変動金利より少ない
自営業のFさん（42歳）は、パート勤めの妻（38歳）と2人のお子さま（長男14歳、長女12歳）の4人家族です。9年前に35年ローンでマンションを購入。当時は住宅ローンのことよりも、憧れのマンションを手に入れることで頭がいっぱいで、住宅ローンは銀行員にすすめられた変動金利を選択しました。
ところが、先日、某銀行の変動金利がわずかながら引き上げられたことを知って、途端に変動金利のままでいいのだろうかと心配になってきました。調べたところ、過去には変動金利が1年間で2％、3年間で4％上昇したことがあったことを知り、リスクをある程度減らすために、10年固定金利への借り換えを決意しました。
当初、住宅ローンは3600万円借りましたが、9年たって、住宅ローン残高は2822万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が65.4万円（借入額×2.32％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払ったとしても、総支払額は198万円も得する計算となりました（下表を参照）。
【10年固定金利で借り換えた場合のFさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2011年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ | 変動金利 | 10年固定金利 |
| 金利 |
1.275％（変動、現在） |
0.645％（10年固定） |
| 残りの期間 | 26年 | 26年 |
| 毎月返済額 |
10.6万円 |
9.8万円（10年） |
| 残高／借入額 | 2822万円（残高） | 2822万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
85.4万円（手数料、登記費用等） |
|
総支払額 |
3317万円 |
3119万円 （198万円お得） |
|
※1万円単位で借りられる金融機関は少ないですが、比較のため、借り換え額は借り換え前と同額としています ※変動金利は、今後も現在の水準を維持するものとして試算しています |
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シミュレーションでは変動金利のほうがお得だが…
変動金利で借りている人は、借り換えも変動金利を希望することが多くなっています。現在の超低金利なら、変動から変動への借り換えでメリットを得られる人は少なくないでしょう。
しかし、Fさんの場合、本人の希望もそうですし、残存期間が26年と長いことから、やはり金利上昇リスクを回避すべきです。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン借り換え時に、金利タイプは何にする？
変動金利に借り換えていい人の3条件を紹介
仮に楽天銀行の変動金利（2020年4月の金利は0.527％）に借り換えた場合、今の金利水準が続けば、借り換え諸費用の53万円（銀行への手数料33万円、登記関連費用20万円）を支払っても、トータルコストで244万円もお得になります。しかし、これでは金利上昇のリスクはなくなりません。特にこれからの十数年は、Fさん家族にとっては子どもの教育費もかさむ時期で、金利上昇リスクは避けたいところです。
そこで、Fさんは変動金利ほどのメリットは出ないものの、リスクを減らせる、りそな銀行の10年固定（WEB申込限定プラン「はじめがお得！当初型・借り換え」2020年4月の金利は0.645%）を選択しました。
その結果、諸費用を計算に入れても、総額で198万円得することになりました。
借り換えにより、金利の支払額は大きく減少します。変動金利1.275%から、0.645％（10年固定。10年目以降は0.429％の変動金利）となるため、金利（利息）は495万円から212万円へと減少するのです（下表参照）。
上のグラフは、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額の推移です。緑のラインが、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額が同額となるポイントなので、借り換えから約9年後には、総支払額が少なくなり、元が取れることが分かります。
「変動金利」から「10年固定」への借り換えは、コスト削減とリスク軽減をかなえたい人向け
変動金利の場合、当初金利は大きく下がりますが、金利上昇時の振れ幅は非常に大きくなります。1991年（バブル末期）に日銀が短期金利引き上げの金融政策を実行した際には、変動金利の基準金利は年8.50％でした。
変動金利から固定期間選択型金利に借り換える場合、悩ましいのは何年間の固定にするかということでしょう。Fさんの条件でシミュレーションしたところ、10年固定であれば、現在より毎月の返済額が減りますが、より金利上昇リスクに強い20年固定だと、金利が今のまま推移した場合、借り換えの諸費用も含めたトータルコストでは、現在の変動金利よりも損をします。勇気がなければなかなか20年固定は選択できません。
この借り換えパターンがおすすめなのは、金利リスクはある程度とってもよいと考えているが、家計に対して過大なリスクは避けるタイミングだと気付いている人です。現在、10年固定金利はリスクがそれなりに低く、毎月返済と総返済額もしっかり下げることが可能です。
そういう意味で、変動金利から10年固定への借り換えは、コスト面（総支払額）でのメリットとリスク（金利変動リスク）軽減を同時に追求したいという人向けの借り換えパターンとも言えます。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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