「変動金利」から「固定金利」への借り換えは、金利上昇リスクが不安な人向けの借り換えパターンですが、リスクをゼロにしたいのであれば、「全期間固定」への借り換えがおすすめです。もし、変動金利のままで、金利上昇と収入減のタイミングが重なってしまったら、と不安に思っている人もいるでしょう。そこで、今回は「変動金利」から「全期間固定」への借り換えをシミュレーションしてみました。
収入減などが予想される場合、
リスクマネジメント優先の借り換えを
会社員のGさん（48歳）は、パート勤めの妻（47歳）と2人の子ども（長女19歳、長男16歳）の4人家族です。12年前に親から相続した土地に一戸建てを建てました。その際、ほかにカーローンなども借りていて、融資枠ギリギリだったことから、利息の低い変動金利で住宅ローンを組んだまま、現在に至っています。
Gさんはご自身の年齢を考え、これから収入が減っていくリスクがあると判断。今のうちに金利上昇リスクを避けたいという思いから、全期間固定金利への借り換えを決意しました。
当初、住宅ローンは4400万円借りましたが、15年たって、住宅ローン残高は2769万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。
今回は、フラット35を提供するアルヒの「スーパーフラット借換」に借り換えます。手数料はキャンペーン中（2020年4月現在）のため、WEBで申し込めば、借入額×1.1%ですみます。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が30.5万円（借入額×1.1％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払った上で、総支払額は12万円増加する計算となりました（下表を参照）。
【全期間固定金利で借り換えた場合のGさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2005年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ | 変動金利 | 全期間固定金利 |
| 金利 |
1.375％（変動、現在） |
1.250％（全期間固定） |
| 残りの期間 | 20年 | 20年 |
| 毎月返済額 |
13.2万円 |
13.0万円 |
| 残高／借入額 | 2769万円（残高） | 2769万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
50.5万円（手数料、登記費用等） |
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総支払額 |
3169万円 |
3181万円 （12万円増加） |
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※1万円単位で借りられる金融機関は少ないですが、比較のため、借り換え額は借り換え前と同額としています ※変動金利は、今後も現在の水準を維持するものとして試算しています |
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将来の金利上昇を想定した早めの借り換えで、コストを最小限に抑えつつリスクをゼロに
この借り換えプランでは、総支払額が12万円増加していますが、下表を見ると分かるように、利息の返済額は400万円から362万円に減額しています。
当初、固定期間よりも利息が低いことを理由に選んだ変動金利は1.375%でしたが、金利水準がこの約10年で下がっていたため、全期間固定に借り換えても1.250%となりました。
借り換えに際しての諸費用が50.5万円かかっているため、総支払額が増え、借り換えによって負担が増えたかのように見えます。しかし、「借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移のグラフ」からも分かるように、諸費用を支払った1年目以降は、年々、借り換え前の返済額に近づき、総支払額としてはほとんど変わらない結果となっています。
今後も低金利が続けばいいのですが、もし、6年目に金利が4％まで上昇したとすると、変動金利のままだと総支払額は481万円もアップしてしまいます。マイナス金利導入で固定金利が変動金利並みに下がっている今、金利が上昇して数百万円もコストアップするリスクを考えれば、思い切ってリスクをゼロにする選択肢は大いにあるでしょう。
「全期間固定」への借り換えは、リスク要因があるのに変動金利を借りている人向け
この借り換えパターンがおすすめなのは、リスク要因を抱えている人、金利上昇リスクをとりたくない人です。超低金利の現在、変動金利から変動金利へ借り換える人が多いですが、今後、10年、20年先も今と同じ金利状況が続くとは限りません。
たしかに「勇気ある借り換え」ではありますが、ひと昔前なら全期間固定金利は2～3％が当たり前。それを考えると、将来の収入減が予想されるなど、リスク要因を抱えている人は、全期間固定金利が1％前後という異常な低金利である今のうちに、変動金利から全期間固定に借り換えて、金利上昇リスクをゼロにしておくといいでしょう。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
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- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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