じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローン借り換え手続きの4つのポイント!
「入力項目は全部埋める?」「必要な書類は?」など事前に確認を住宅ローン借り換えの注意点(18)

【第18回】2017年9月29日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明

住宅ローンの借り換え手続きは面倒なことがいっぱいです。手続きには、「現在の契約の把握」「住宅ローン選び」「必要な資料の収集」「契約手続き」といった4つの山場があり、悩んだり、迷うことも多いでしょう。そこで、書籍「住宅ローンマジック」の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、住宅ローン借り換えで困っている人、悩んでいる人の相談に乗ってくれました。

まずは「返済予定表」「契約書」を見つけ、
現在の契約内容を正確に把握する

相談内容:
読者A 借り換えの時に必要な「返済予定表」「住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約書)」が見つからないんです。

 淡河  住宅ローンの借り換えを検討するにあたって、最初に必要なのは、「現在の住宅ローンの契約内容」を正確に把握することです。「5年固定だと思っていたのに、気づかないうちに固定期間が終わって変動金利になっていた」という人や、「住宅ローン残高や残りの返済期間がよく分からない」という人は珍しくありません。これでは、借り換えによってメリットが発生するかどうか、分かりません。

 そこで現状を把握するには、「返済予定表」「住宅ローン契約書」が必要です。この2つは、借り入れの際に銀行が渡してくれます。ただし、期間途中で金利が変更になるタイプを選んだ場合には、固定期間終了後、新たな「返済予定表」が金利が更新されるごとに送付されてきます。

 「返済予定表」「住宅ローン契約書」があれば、固定期間、返済期間、住宅ローン残高といった数字が分かります。こうした数字があれば、住宅ローンの借り換えシミュレーションにすぐ取りかかれます。

 借り換えの申し込み時には必ず提出を求められる書類でもあるので、ちゃんと保管しておくべきですが、見つからなくても心配いりません。現在、住宅ローンを借りている銀行から取り寄せることができます。

 また、「住宅ローン契約書」とは別に優遇金利について書かれた書類も探しておきましょう。借りている住宅ローンが変動金利なら全期間優遇幅が変わらない住宅ローンが多いので問題ありませんが、10年固定などは、固定期間終了とともに、優遇金利幅が変更になることがあるので、優遇内容について記している書類を確認する必要があります。優遇金利は、契約書には書かれておらず、契約時に渡されたチラシに書かれていることもあるので注意しましょう。

【関連記事はこちら】
⇒ 住宅ローンを変動金利で借りた人の「誤解」とは? 「変動金利だからゼロ金利の恩恵がある」は間違い!

信用できるネットのランキングサイトで
本当にお得な住宅ローン探しを

相談内容:
読者B なるべく低い金利の住宅ローンを探すのに、銀行のホームページを事細かにチェックしているのですが、やればやるほどどこがいいのか分からなくなってきます。

 淡河  面倒な住宅ローン探しをラクにしてくれるのがネット上に多数ある、住宅ローン比較サイト・ランキングサイトです。

 比較サイト・ランキングサイトは星の数ほどありますが、おすすめは私が監修しているダイヤモンド不動産研究所の住宅ローン実質金利ランキングです。

【関連記事はこちら】
⇒ 本当にお得な住宅ローンは? 住宅ローン実質金利ランキング(借り換え)
⇒ 住宅ローン比較は「実質金利」で! 隠された“コスト”を炙り出し、安い住宅ローンを見つけ出す最強ツール!

 多くの比較サイト・ランキングサイトは、「表面(店頭)金利」でしか比較していません。そのため、手数料、保証料などが高い商品だと、総支払額では割高になってしまうケースがあります。一方、ダイヤモンド不動産研究所は、銀行が実際に貸し出す「表面金利」だけでなく、手数料、保証料といった諸費用なども勘案した「実質金利」を算出して掲載しているので、本当にお得な住宅ローンを探すのに役立ちます。

 また、3、4行しか掲載されていないランキングサイトがありますが、比較、検討するには数が少なすぎます。また、「1位A銀行、2位B銀行」など、銀行ごとのランキングになっているサイトもありますが、これはほとんど参考になりません。住宅ローンの金利タイプには、変動金利、期間固定金利、全期間固定金利などがあります。同じ銀行でも、力を入れている金利タイプと、そうでないものがあるので、銀行ごとのランキングには意味がないのです。「変動金利ランキング」など、金利タイプごとのランキングのほうが信頼度は高いといえます。

確定申告をしていれば、「所得税の納税証明書」が必要!
区役所ではなく、税務署でもらってくること

相談内容:
読者C ともかく揃えなければならない書類がいっぱいあって、あちこちに出向かなければいけないでしょ。そんな時間がないんですよ。

 淡河  住宅ローンの申し込みに必要な書類は大きく分けると2種類あります。ひとつは、住宅ローン契約書、工事請負契約書、免許証のコピーなど、「自分が持っている書類」。もうひとつは、登記簿や所得税の納税証明書、印鑑証明など、「各所に取りに行かなければならない書類」です。

 「自分が持っている書類」については自分で探すしかありません。

 一方で、「各所に取りに行かなければならない書類」は、委任状があれば、ほとんどの書類は配偶者や司法書士でも受け取ることができます。さらに現在は、登記簿はネットで取り寄せることができます。借り換え時の抵当権の設定等を依頼する司法書士が決まっているのなら、書類の取り寄せについてもお願いしてしまう手もあります。

 気をつけたいのは、銀行のホームページなどに記載されている必要書類をきちんと読み込み、正しい書類を用意することです。

 確定申告をしている人の場合、借り換えに必要なのは「税務署でもらう所得税の納税証明書」が必要になりますが、なかには「住民票をもらうついでに区役所でもらってきました」と、「住民税の納税証明書」を間違えて提出してしまう人はめずらしくありません。納税証明書は、「その1」から「その4」までありのですが、住宅ローン借り換えの手続きに必要なのは「その1」と「その2」。「その1」だけでは再び税務署に取りに行かなければならなくなります。

 一方、会社員の場合、源泉徴収票と課税証明書(住民税決定通知書)の提出が必要になります。正しい書類でないと審査が始まりませんので、くれぐれも注意が必要です。

大半の銀行が、手続きで銀行に行く必要なし!
ネット入力で慌てないよう、書類を揃えておこう

相談内容:
読者D 借り換えの手続きのためとはいえ、仕事を抜け出したり、有休をとったりして銀行に行かなければならないと思うと、ついつい気がひけるんですよね。

 淡河  先日、主なメガバンクやネット銀行など15行の申し込み手続きについて調べたところ、そのすべてが、ネットと郵送などでも申し込み・契約手続きができるようになっていました。

 それも、銀行に行くのは「契約時の1回だけ」というところが3行で、残りの12銀行は、申し込み・契約時のいずれも、銀行に行く必要がないのでです。三菱信託銀行、auじぶん銀行は郵送でのやり取りさえないという、完全にネットのみの受付です。必要書類は、画像として送信します。もはや、店頭には来てくれるなというスタンスです。忙しい人には便利な世の中になりました。

 ただし、便利なネットにも、落とし穴があります。1人で入力項目欄を埋めていかなければならないため、「何を書いたらいいかわからない」と悩むことがあるからです。多くの人が悩むのが、次の3つの入力項目です。

「申し込み手続きの『延べ床面積』で小数点以下は入力できない場合は、切り捨てるのが基本」
「建築申請書と登記簿の延べ床面積が違っている場合は、登記簿の数字を書く」

 こうした知識がないと判断がつかない項目も少なくありません。

 また、入力時に注意したいのは、事前に、銀行のホームページに記載されている必要書類を揃えておくことです。入力すべき項目が分からず、そこで手を止めってしまうと画面がタイムアウトしてしまい、最初から記入し直すことになりかねません。また、入力中に記入方法が分からず、空欄ができてしまう場合は、とりあえずダミーの数字を記入し、先に進めてください。

 最近は、記入の途中で保存できるホームページもでてきましたが、最終画面にたどりつかないと保存できない銀行もまだあります。源泉徴収票をなくしてしまい、会社に再発行をお願いしている最中でも、ひとまず記憶している数字をダミーで入力しておき、書類が手に入ってから正しいものを記入すればOKです。

 書類を揃えるのには時間がかかるため、「揃ってから一気に書き上げよう」というのは現実的ではありません。分かるところから記入し、不明箇所はダミーで埋めておくのが効率的です。ただし、あとで正しい数字に入れ替えるのをお忘れなく。

 最近、りそな銀行が入力をチャットでサポートするサービスを提供するなど、便利で新しいサービスも登場し始めていますが、まだまだ普及しきっていません。分からないことがあれば、住宅ローンの専門家に相談するのも一つの手でしょう。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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【2021年7月最新版、主要銀行版】

「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)

※借入金額2500万円、借入期間30年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(借り換え、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.536% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。
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