住宅ローンの借り換え手続きは面倒なことがいっぱいです。手続きには、「現在の契約の把握」「住宅ローン選び」「必要な資料の収集」「契約手続き」といった4つの山場があり、悩んだり、迷うことも多いでしょう。そこで、書籍「住宅ローンマジック」の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、住宅ローン借り換えで困っている人、悩んでいる人の相談に乗ってくれました。
まずは「返済予定表」「契約書」を見つけ、
現在の契約内容を正確に把握する
読者A 借り換えの時に必要な「返済予定表」「住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）」が見つからないんです。
淡河 住宅ローンの借り換えを検討するにあたって、最初に必要なのは、「現在の住宅ローンの契約内容」を正確に把握することです。「5年固定だと思っていたのに、気づかないうちに固定期間が終わって変動金利になっていた」という人や、「住宅ローン残高や残りの返済期間がよく分からない」という人は珍しくありません。これでは、借り換えによってメリットが発生するかどうか、分かりません。
そこで現状を把握するには、「返済予定表」「住宅ローン契約書」が必要です。この2つは、借り入れの際に銀行が渡してくれます。ただし、期間途中で金利が変更になるタイプを選んだ場合には、固定期間終了後、新たな「返済予定表」が金利が更新されるごとに送付されてきます。
「返済予定表」「住宅ローン契約書」があれば、固定期間、返済期間、住宅ローン残高といった数字が分かります。こうした数字があれば、住宅ローンの借り換えシミュレーションにすぐ取りかかれます。
借り換えの申し込み時には必ず提出を求められる書類でもあるので、ちゃんと保管しておくべきですが、見つからなくても心配いりません。現在、住宅ローンを借りている銀行から取り寄せることができます。
また、「住宅ローン契約書」とは別に優遇金利について書かれた書類も探しておきましょう。借りている住宅ローンが変動金利なら全期間優遇幅が変わらない住宅ローンが多いので問題ありませんが、10年固定などは、固定期間終了とともに、優遇金利幅が変更になることがあるので、優遇内容について記している書類を確認する必要があります。優遇金利は、契約書には書かれておらず、契約時に渡されたチラシに書かれていることもあるので注意しましょう。
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⇒ 住宅ローンを変動金利で借りた人の「誤解」とは？ 「変動金利だからゼロ金利の恩恵がある」は間違い！
信用できるネットのランキングサイトで
本当にお得な住宅ローン探しを
読者B なるべく低い金利の住宅ローンを探すのに、銀行のホームページを事細かにチェックしているのですが、やればやるほどどこがいいのか分からなくなってきます。
淡河 面倒な住宅ローン探しをラクにしてくれるのがネット上に多数ある、住宅ローン比較サイト・ランキングサイトです。
比較サイト・ランキングサイトは星の数ほどありますが、おすすめは私が監修しているダイヤモンド不動産研究所の住宅ローン実質金利ランキングです。
【関連記事はこちら】
⇒ 本当にお得な住宅ローンは？ 住宅ローン実質金利ランキング（借り換え）
⇒ 住宅ローン比較は「実質金利」で！ 隠された“コスト”を炙り出し、安い住宅ローンを見つけ出す最強ツール！
多くの比較サイト・ランキングサイトは、「表面（店頭）金利」でしか比較していません。そのため、手数料、保証料などが高い商品だと、総支払額では割高になってしまうケースがあります。一方、ダイヤモンド不動産研究所は、銀行が実際に貸し出す「表面金利」だけでなく、手数料、保証料といった諸費用なども勘案した「実質金利」を算出して掲載しているので、本当にお得な住宅ローンを探すのに役立ちます。
また、3、4行しか掲載されていないランキングサイトがありますが、比較、検討するには数が少なすぎます。また、「1位A銀行、2位B銀行」など、銀行ごとのランキングになっているサイトもありますが、これはほとんど参考になりません。住宅ローンの金利タイプには、変動金利、期間固定金利、全期間固定金利などがあります。同じ銀行でも、力を入れている金利タイプと、そうでないものがあるので、銀行ごとのランキングには意味がないのです。「変動金利ランキング」など、金利タイプごとのランキングのほうが信頼度は高いといえます。
確定申告をしていれば、「所得税の納税証明書」が必要！
区役所ではなく、税務署でもらってくること
読者C ともかく揃えなければならない書類がいっぱいあって、あちこちに出向かなければいけないでしょ。そんな時間がないんですよ。
淡河 住宅ローンの申し込みに必要な書類は大きく分けると2種類あります。ひとつは、住宅ローン契約書、工事請負契約書、免許証のコピーなど、「自分が持っている書類」。もうひとつは、登記簿や所得税の納税証明書、印鑑証明など、「各所に取りに行かなければならない書類」です。
「自分が持っている書類」については自分で探すしかありません。
一方で、「各所に取りに行かなければならない書類」は、委任状があれば、ほとんどの書類は配偶者や司法書士でも受け取ることができます。さらに現在は、登記簿はネットで取り寄せることができます。借り換え時の抵当権の設定等を依頼する司法書士が決まっているのなら、書類の取り寄せについてもお願いしてしまう手もあります。
気をつけたいのは、銀行のホームページなどに記載されている必要書類をきちんと読み込み、正しい書類を用意することです。
確定申告をしている人の場合、借り換えに必要なのは「税務署でもらう所得税の納税証明書」が必要になりますが、なかには「住民票をもらうついでに区役所でもらってきました」と、「住民税の納税証明書」を間違えて提出してしまう人はめずらしくありません。納税証明書は、「その1」から「その4」までありのですが、住宅ローン借り換えの手続きに必要なのは「その1」と「その2」。「その1」だけでは再び税務署に取りに行かなければならなくなります。
一方、会社員の場合、源泉徴収票と課税証明書（住民税決定通知書）の提出が必要になります。正しい書類でないと審査が始まりませんので、くれぐれも注意が必要です。
大半の銀行が、手続きで銀行に行く必要なし！
ネット入力で慌てないよう、書類を揃えておこう
読者D 借り換えの手続きのためとはいえ、仕事を抜け出したり、有休をとったりして銀行に行かなければならないと思うと、ついつい気がひけるんですよね。
淡河 先日、主なメガバンクやネット銀行など15行の申し込み手続きについて調べたところ、そのすべてが、ネットと郵送などでも申し込み・契約手続きができるようになっていました。
それも、銀行に行くのは「契約時の1回だけ」というところが3行で、残りの12銀行は、申し込み・契約時のいずれも、銀行に行く必要がないのでです。三菱信託銀行、auじぶん銀行は郵送でのやり取りさえないという、完全にネットのみの受付です。必要書類は、画像として送信します。もはや、店頭には来てくれるなというスタンスです。忙しい人には便利な世の中になりました。
ただし、便利なネットにも、落とし穴があります。1人で入力項目欄を埋めていかなければならないため、「何を書いたらいいかわからない」と悩むことがあるからです。多くの人が悩むのが、次の3つの入力項目です。
「申し込み手続きの『延べ床面積』で小数点以下は入力できない場合は、切り捨てるのが基本」
「建築申請書と登記簿の延べ床面積が違っている場合は、登記簿の数字を書く」
こうした知識がないと判断がつかない項目も少なくありません。
また、入力時に注意したいのは、事前に、銀行のホームページに記載されている必要書類を揃えておくことです。入力すべき項目が分からず、そこで手を止めってしまうと画面がタイムアウトしてしまい、最初から記入し直すことになりかねません。また、入力中に記入方法が分からず、空欄ができてしまう場合は、とりあえずダミーの数字を記入し、先に進めてください。
最近は、記入の途中で保存できるホームページもでてきましたが、最終画面にたどりつかないと保存できない銀行もまだあります。源泉徴収票をなくしてしまい、会社に再発行をお願いしている最中でも、ひとまず記憶している数字をダミーで入力しておき、書類が手に入ってから正しいものを記入すればOKです。
書類を揃えるのには時間がかかるため、「揃ってから一気に書き上げよう」というのは現実的ではありません。分かるところから記入し、不明箇所はダミーで埋めておくのが効率的です。ただし、あとで正しい数字に入れ替えるのをお忘れなく。
最近、りそな銀行が入力をチャットでサポートするサービスを提供するなど、便利で新しいサービスも登場し始めていますが、まだまだ普及しきっていません。分からないことがあれば、住宅ローンの専門家に相談するのも一つの手でしょう。
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借り換え2024年11月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.470%
- 総返済額 2677万円
- 表面金利
- 年0.319%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 72,829円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.536%
- 総返済額 2702万円
- 表面金利
- 年0.375%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋33000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 73,434円
①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
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- 3大メガバンクで安心感あり
- ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
- AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン（事務手数料型）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.577%
- 総返済額 2718万円
- 表面金利
- 年0.425%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 73,977円
①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。