auじぶん銀行の住宅ローン

住宅ローン借り換え手続きの4つのポイント!
「入力項目は全部埋める?」「必要な書類は?」など事前に確認を住宅ローン借り換えの注意点(18)

【第18回】2017年9月29日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー

住宅ローンの借り換え手続きは面倒なことがいっぱいです。手続きには、「現在の契約の把握」「住宅ローン選び」「必要な資料の収集」「契約手続き」といった4つの山場があり、悩んだり、迷うことも多いでしょう。そこで、書籍「住宅ローンマジック」の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、住宅ローン借り換えで困っている人、悩んでいる人の相談に乗ってくれました。

まずは「返済予定表」「契約書」を見つけ、
現在の契約内容を正確に把握する

相談内容:
読者A 借り換えの時に必要な「返済予定表」「住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約書)」が見つからないんです。

 淡河  住宅ローンの借り換えを検討するにあたって、最初に必要なのは、「現在の住宅ローンの契約内容」を正確に把握することです。「5年固定だと思っていたのに、気づかないうちに固定期間が終わって変動金利になっていた」という人や、「住宅ローン残高や残りの返済期間がよく分からない」という人は珍しくありません。これでは、借り換えによってメリットが発生するかどうか、分かりません。

 そこで現状を把握するには、「返済予定表」「住宅ローン契約書」が必要です。この2つは、借り入れの際に銀行が渡してくれます。ただし、期間途中で金利が変更になるタイプを選んだ場合には、固定期間終了後、新たな「返済予定表」が金利が更新されるごとに送付されてきます。

 「返済予定表」「住宅ローン契約書」があれば、固定期間、返済期間、住宅ローン残高といった数字が分かります。こうした数字があれば、住宅ローンの借り換えシミュレーションにすぐ取りかかれます。

 借り換えの申し込み時には必ず提出を求められる書類でもあるので、ちゃんと保管しておくべきですが、見つからなくても心配いりません。現在、住宅ローンを借りている銀行から取り寄せることができます。

 また、「住宅ローン契約書」とは別に優遇金利について書かれた書類も探しておきましょう。借りている住宅ローンが変動金利なら全期間優遇幅が変わらない住宅ローンが多いので問題ありませんが、10年固定などは、固定期間終了とともに、優遇金利幅が変更になることがあるので、優遇内容について記している書類を確認する必要があります。優遇金利は、契約書には書かれておらず、契約時に渡されたチラシに書かれていることもあるので注意しましょう。

【関連記事はこちら】
⇒ 住宅ローンを変動金利で借りた人の「誤解」とは? 「変動金利だからゼロ金利の恩恵がある」は間違い!

信用できるネットのランキングサイトで
本当にお得な住宅ローン探しを

相談内容:
読者B なるべく低い金利の住宅ローンを探すのに、銀行のホームページを事細かにチェックしているのですが、やればやるほどどこがいいのか分からなくなってきます。

 淡河  面倒な住宅ローン探しをラクにしてくれるのがネット上に多数ある、住宅ローン比較サイト・ランキングサイトです。

 比較サイト・ランキングサイトは星の数ほどありますが、おすすめは私が監修しているダイヤモンド不動産研究所の住宅ローン実質金利ランキングです。

【関連記事はこちら】
⇒ 本当にお得な住宅ローンは? 住宅ローン実質金利ランキング(借り換え)
⇒ 住宅ローン比較は「実質金利」で! 隠された“コスト”を炙り出し、安い住宅ローンを見つけ出す最強ツール!

 多くの比較サイト・ランキングサイトは、「表面(店頭)金利」でしか比較していません。そのため、手数料、保証料などが高い商品だと、総支払額では割高になってしまうケースがあります。一方、ダイヤモンド不動産研究所は、銀行が実際に貸し出す「表面金利」だけでなく、手数料、保証料といった諸費用なども勘案した「実質金利」を算出して掲載しているので、本当にお得な住宅ローンを探すのに役立ちます。

 また、3、4行しか掲載されていないランキングサイトがありますが、比較、検討するには数が少なすぎます。また、「1位A銀行、2位B銀行」など、銀行ごとのランキングになっているサイトもありますが、これはほとんど参考になりません。住宅ローンの金利タイプには、変動金利、期間固定金利、全期間固定金利などがあります。同じ銀行でも、力を入れている金利タイプと、そうでないものがあるので、銀行ごとのランキングには意味がないのです。「変動金利ランキング」など、金利タイプごとのランキングのほうが信頼度は高いといえます。

確定申告をしていれば、「所得税の納税証明書」が必要!
区役所ではなく、税務署でもらってくること

相談内容:
読者C ともかく揃えなければならない書類がいっぱいあって、あちこちに出向かなければいけないでしょ。そんな時間がないんですよ。

 淡河  住宅ローンの申し込みに必要な書類は大きく分けると2種類あります。ひとつは、住宅ローン契約書、工事請負契約書、免許証のコピーなど、「自分が持っている書類」。もうひとつは、登記簿や所得税の納税証明書、印鑑証明など、「各所に取りに行かなければならない書類」です。

 「自分が持っている書類」については自分で探すしかありません。

 一方で、「各所に取りに行かなければならない書類」は、委任状があれば、ほとんどの書類は配偶者や司法書士でも受け取ることができます。さらに現在は、登記簿はネットで取り寄せることができます。借り換え時の抵当権の設定等を依頼する司法書士が決まっているのなら、書類の取り寄せについてもお願いしてしまう手もあります。

 気をつけたいのは、銀行のホームページなどに記載されている必要書類をきちんと読み込み、正しい書類を用意することです。

 確定申告をしている人の場合、借り換えに必要なのは「税務署でもらう所得税の納税証明書」が必要になりますが、なかには「住民票をもらうついでに区役所でもらってきました」と、「住民税の納税証明書」を間違えて提出してしまう人はめずらしくありません。納税証明書は、「その1」から「その4」までありのですが、住宅ローン借り換えの手続きに必要なのは「その1」と「その2」。「その1」だけでは再び税務署に取りに行かなければならなくなります。

 一方、会社員の場合、源泉徴収票と課税証明書(住民税決定通知書)の提出が必要になります。正しい書類でないと審査が始まりませんので、くれぐれも注意が必要です。

大半の銀行が、手続きで銀行に行く必要なし!
ネット入力で慌てないよう、書類を揃えておこう

相談内容:
読者D 借り換えの手続きのためとはいえ、仕事を抜け出したり、有休をとったりして銀行に行かなければならないと思うと、ついつい気がひけるんですよね。

 淡河  先日、主なメガバンクやネット銀行など15行の申し込み手続きについて調べたところ、そのすべてが、ネットと郵送などでも申し込み・契約手続きができるようになっていました。

 それも、銀行に行くのは「契約時の1回だけ」というところが3行で、残りの12銀行は、申し込み・契約時のいずれも、銀行に行く必要がないのでです。三菱信託銀行、auじぶん銀行は郵送でのやり取りさえないという、完全にネットのみの受付です。必要書類は、画像として送信します。もはや、店頭には来てくれるなというスタンスです。忙しい人には便利な世の中になりました。

 ただし、便利なネットにも、落とし穴があります。1人で入力項目欄を埋めていかなければならないため、「何を書いたらいいかわからない」と悩むことがあるからです。多くの人が悩むのが、次の3つの入力項目です。

「申し込み手続きの『延べ床面積』で小数点以下は入力できない場合は、切り捨てるのが基本」
「建築申請書と登記簿の延べ床面積が違っている場合は、登記簿の数字を書く」

 こうした知識がないと判断がつかない項目も少なくありません。

 また、入力時に注意したいのは、事前に、銀行のホームページに記載されている必要書類を揃えておくことです。入力すべき項目が分からず、そこで手を止めってしまうと画面がタイムアウトしてしまい、最初から記入し直すことになりかねません。また、入力中に記入方法が分からず、空欄ができてしまう場合は、とりあえずダミーの数字を記入し、先に進めてください。

 最近は、記入の途中で保存できるホームページもでてきましたが、最終画面にたどりつかないと保存できない銀行もまだあります。源泉徴収票をなくしてしまい、会社に再発行をお願いしている最中でも、ひとまず記憶している数字をダミーで入力しておき、書類が手に入ってから正しいものを記入すればOKです。

 書類を揃えるのには時間がかかるため、「揃ってから一気に書き上げよう」というのは現実的ではありません。分かるところから記入し、不明箇所はダミーで埋めておくのが効率的です。ただし、あとで正しい数字に入れ替えるのをお忘れなく。

 最近、りそな銀行が入力をチャットでサポートするサービスを提供するなど、便利で新しいサービスも登場し始めていますが、まだまだ普及しきっていません。分からないことがあれば、住宅ローンの専門家に相談するのも一つの手でしょう。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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借り換え2024年10月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.470%
総返済額 2677万円
表面金利
年0.319%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
72,829円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/10/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
ネット契約なら、印紙代が不要でお得
2位

三菱UFJ銀行

住宅ローン(事務手数料型)・変動金利

実質金利(手数料込)
0.496%
総返済額 2687万円
表面金利
年0.345%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,110円
おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も!
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
  • オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
  • 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

 

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

 

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

 

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

 

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事 三菱UFJ銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
<保証料一括前払い型>
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
<保証料利息組込み型>
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
<事務手数料型>
事務手数料:融資額×2.20%、保証料:なし
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
インターネット:無料
電話、テレビ窓口:5,500円
窓口:16,500円
繰上返済手数料(全額)
インターネット:16,500円
電話・テレビ窓口:22,000円
窓口:33,000円
借入額
500万円以上1億円以内(10万円単位)
借入期間
2年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用
年収
(給与所得者)
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
18歳以上70歳の誕生日まで
年齢
(完済時)
80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(3大疾病保障充実タイプ)】(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(安心の保険料タイプ)】(借入時年齢:56歳の誕生日まで)
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(安心の保険料タイプ)】(借入時年齢:56歳の誕生日まで)ワイド団信(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
2位

三菱UFJ信託銀行

三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利

実質金利(手数料込)
0.496%
総返済額 2687万円
表面金利
年0.345%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,110円
おすすめポイント

ネット専用で低金利

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 同じグループである三菱UFJ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
  • ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱UFJ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
  • ただし、手数料は2.2%かかる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

 

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

 

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

関連記事 三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
インターネット=無料
繰上返済手数料(全額)
インターネット=16,500円
借入額
500万円以上、1億円以下(10万円単位)
借入期間
2年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用
年収
(給与所得者)
勤続年数
(給与所得者)
1年以上
年収
(個人事業主等)
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
18歳以上70歳の誕生日まで
年齢
(完済時)
80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
ビッグ&セブン〈Plus〉(金利上乗せ型)(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ビッグ&セブン〈Plus〉(保険料支払型)(借入時年齢:56歳の誕生日まで)
保険料支払型(月306円から※)
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
死亡・高度障害と診断された場合。または、7大疾病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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