現在借りている住宅ローンが、5年固定金利などの「固定期間選択型」の場合、長期固定金利に借り換えて安心を買っておくのも選択肢の一つです。固定期間選択型は、固定期間終了後に金利上昇のリスクがあるからです。現在の住宅ローンは過去に類を見ない低金利ですが、国・日銀の方針による異例の措置であり、将来的に金利が上昇するのはほぼ確実と考えておくべきです。
金利が上昇すると1000万円返済が増えることも！
33歳とまだ若い会社員のＤさんは、専業主婦の妻（33歳）と2歳の男の子の3人家族。子どもが成人するまでの約20年間、一家の家計はDさんの収入にかかっています。
一方で、住宅ローンの残存期間は約32年あり、しかも金利上昇リスクの高い５年固定金利で借り入れていました。3年後に固定期間が終了すると、Dさんの借りている住宅ローンは変動金利に切り替わるタイプのものです。もし2年後に、変動金利が3％まで上昇すると仮定してシミュレーションすると、毎月返済額は約3万円アップ、総返済額は約1000万円もアップすることになります。
今は「月3万円の振れ幅ならなんとか大丈夫」と感じるかもしれませんが、お子さんの成長にしたがって生活コストは上がり、教育費もかかります。このご時世ですから、仕事もどうなっているか分かりません。 これから約30年間にわたり、こうした金利上昇リスクを気にして過ごすのは避けたいなら、固定期間の長い金利タイプへの借り換えがおすすめです。
Dさんのケースでは、リスクとメリットのバランスを考え、少しでも金利の安い30年固定を選択しました。金利は1.15%から、1.10%にわずかながら低下しました。
当初、住宅ローンは3500万円借りましたが、2年たって、住宅ローン残高は3252万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が72万円（借入額×2.2％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払うと、総支払額は101万円増加する計算となります。
【全期間固定金利で借り入れていたDさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2017年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ | 5年固定金利 | 30年固定金利 |
| 金利 |
1.150％（5年、現在） |
1.100％（30年） 1.025％（2年） |
| 残りの期間 | 約32年 | 約32年 |
| 毎月返済額 |
10万1263円（5年、現在） |
10万0503円（30年） |
| 残高／借入額 | 3252万円（残債） | 3252万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
92万円（手数料、登記費用等） |
|
総支払額 |
約3850万円 |
約3951万円 （約101万円増加） |
金利上昇ケースでは、お得になる
金利がアップしなければ借り換えメリットが出ないため、「本当にやるべきなの？」と感じる人もいるかもしれません。
しかし、この借り換えパターンは総返済額を減らすためでなく、リスクを減らすことを主目的に行うものです。
現在の金利水準が完済時まで続けば、101万円を損することになりますが、金利が上昇するとどうなるのでしょうか。シミュレーションしてみましょう。固定期間終了後の変動金利が上昇すると、以下のように、借り換えたほうが総支払額が少なくなります。
・変動金利2％に上昇＝4344万円ー3954万円＝391万円お得
・変動金利3％に上昇＝4921万円ー3956万円＝965万円お得
・変動金利4％に上昇＝5540万円ー3958万円＝1582万円お得
※左が借り換え前、右が借り換え後の総支払額
これは、2年後に変動金利が上昇するという極端なシミュレーションですが、一度金利が上昇すると、借り換え前の総支払額は大きく増えることが分かるでしょう。
残存期間が長くて、リスクを減らしたい人は検討を
過去には、変動金利が1年間で約2％、3年間で約4％上昇したこともあります。決して起こり得ない話ではありません。特にこれから子どもの教育費が増える、もう1人生まれる、転職する、共働きの妻が退職するなどの可能性がある人は、金利上昇の振れ幅によっては耐えられないケースも出てきます。そのため、変動金利を選択する人はこまめに金利動向をチェックし、上昇のトレンドを感じたら、その時点ですぐに固定金利に借り換える必要があります。
といっても、その時にはさらに固定金利も上昇していますから、借り換えの決断はなかなかできないものです。その点、今のうちに固定期間の長い金利タイプに借り換えておけば、総返済額が確定され、金利動向をチェックする必要もなく、ライフプランを立てやすくなります。長期固定金利の低い今だからこそ、コストよりリスクマネジメント優先の借り換えパターンもありなのです。
| 132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] （⇒ 新規借入はこちら） |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2023年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【借り換え】の基礎 【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
| おすすめ記事はこちら 【借り換え】多くの人は「高い変動金利」で損している！ 【借り換え】メリット額が分かる返済額シミュレーション 【金利】132銀行の住宅ローン金利推移をプロが比較（毎月更新） 【金利】変動金利が上がる時期を予測！ 【読み物】年収700万円台世帯は破綻必至!? 【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は？（17銀行比較） 【審査】「審査基準」を17銀行で比較（年収、勤続年数） |
借り換え2023年11月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年
- 実質金利(手数料込)
- 0.298%
- 表面金利
- 年0.148%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.448%
- 表面金利
- 年0.297%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK
- 「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
- ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。
審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。
低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。
いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。
関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？
|
【みずほ銀行の住宅ローン】  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。