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住宅ローン借り換えシミュレーション
「5年固定金利」などは、総支払額が増えても長期固定へ借り換えを! 金利上昇リスクを減らそう住宅ローン借り換えの注意点(6)

【第6回】2020年4月6日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明

現在借りている住宅ローンが、5年固定金利などの「固定期間選択型」の場合、長期固定金利に借り換えて安心を買っておくのも選択肢の一つです。固定期間選択型は、固定期間終了後に金利上昇のリスクがあるからです。現在の住宅ローンは過去に類を見ない低金利ですが、国・日銀の方針による異例の措置であり、将来的に金利が上昇するのはほぼ確実と考えておくべきです。

金利が上昇すると1000万円返済が増えることも!

3人家族
出所:PIXTA

 33歳とまだ若い会社員のDさんは、専業主婦の妻(33歳)と2歳の男の子の3人家族。子どもが成人するまでの約20年間、一家の家計はDさんの収入にかかっています。

 一方で、住宅ローンの残存期間は約32年あり、しかも金利上昇リスクの高い5年固定金利で借り入れていました。3年後に固定期間が終了すると、Dさんの借りている住宅ローンは変動金利に切り替わるタイプのものです。もし2年後に、変動金利が3%まで上昇すると仮定してシミュレーションすると、毎月返済額は約3万円アップ、総返済額は約1000万円もアップすることになります。

 今は「月3万円の振れ幅ならなんとか大丈夫」と感じるかもしれませんが、お子さんの成長にしたがって生活コストは上がり、教育費もかかります。このご時世ですから、仕事もどうなっているか分かりません。 これから約30年間にわたり、こうした金利上昇リスクを気にして過ごすのは避けたいなら、固定期間の長い金利タイプへの借り換えがおすすめです。

 Dさんのケースでは、リスクとメリットのバランスを考え、少しでも金利の安い30年固定を選択しました。金利は1.15%から、1.10%にわずかながら低下しました。

 当初、住宅ローンは3500万円借りましたが、2年たって、住宅ローン残高は3252万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。

 なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が72万円(借入額×2.2%)、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払うと、総支払額は101万円増加する計算となります。

【全期間固定金利で借り入れていたDさんのシミュレーション】

  借り換え前 借り換え後
借入時期 2017年 2020年に借り換え
金利タイプ 5年固定金利 30年固定金利
金利

1.150%(5年、現在)
1.075%(30年)

1.100%(30年)
1.025%(2年)
残りの期間 約32年 約32年
毎月返済額

10万1263円(5年、現在)
10万0191円(30年)

10万0503円(30年)
10万0426円(2年)

残高/借入額 3252万円(残債) 3252万円(借入額)

借り換え諸費用

92万円(手数料、登記費用等)

総支払額

約3850万円

約3951万円

約101万円増加)

住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆
住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆

金利上昇ケースでは、お得になる

 金利がアップしなければ借り換えメリットが出ないため、「本当にやるべきなの?」と感じる人もいるかもしれません。

 しかし、この借り換えパターンは総返済額を減らすためでなく、リスクを減らすことを主目的に行うものです。

 現在の金利水準が完済時まで続けば、101万円を損することになりますが、金利が上昇するとどうなるのでしょうか。シミュレーションしてみましょう。固定期間終了後の変動金利が上昇すると、以下のように、借り換えたほうが総支払額が少なくなります。

・変動金利2%に上昇=4344万円ー3954万円=391万円お得
・変動金利3%に上昇=4921万円ー3956万円=965万円お得
・変動金利4%に上昇=5540万円ー3958万円=1582万円お得
※左が借り換え前、右が借り換え後の総支払額

 これは、2年後に変動金利が上昇するという極端なシミュレーションですが、一度金利が上昇すると、借り換え前の総支払額は大きく増えることが分かるでしょう。

残存期間が長くて、リスクを減らしたい人は検討を

 過去には、変動金利が1年間で約2%、3年間で約4%上昇したこともあります。決して起こり得ない話ではありません。特にこれから子どもの教育費が増える、もう1人生まれる、転職する、共働きの妻が退職するなどの可能性がある人は、金利上昇の振れ幅によっては耐えられないケースも出てきます。そのため、変動金利を選択する人はこまめに金利動向をチェックし、上昇のトレンドを感じたら、その時点ですぐに固定金利に借り換える必要があります。

 といっても、その時にはさらに固定金利も上昇していますから、借り換えの決断はなかなかできないものです。その点、今のうちに固定期間の長い金利タイプに借り換えておけば、総返済額が確定され、金利動向をチェックする必要もなく、ライフプランを立てやすくなります。長期固定金利の低い今だからこそ、コストよりリスクマネジメント優先の借り換えパターンもありなのです。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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【2022年1月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え) ※借入金額2500万円、借入期間30年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.440% 0.289% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 団信の上乗せ金利引下げキャンペーン中!「がん100%保障団信」通常+年0.2%→+年0.1%、「11疾病保障団信」通常+年0.3%→+年0.2%(2022年4月28日までに借り入れ)
    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。金利引下げキャンペーンは、変動金利(全期間引下げプラン)が対象で、3月31日実行分まで。au金利優遇割および金利引下げキャンペーンで、最大年-0.121%を差引く。0.289%は現在の金利に割引を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.10%(キャンペーン)
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.20%(キャンペーン)
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

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  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.530% 0.370% 借入額×2.2%+33000円 0円
    ※「りそな借り換えローン ずーっとお得!全期間型・WEB申込限定プラン(借り換え)」は特別金利となり、申込期間2021年11月8日~2022年3月4日、2022年3月25日までに借入れ、りそなグループアプリのセットアップが条件、金利は毎月見直しとなる。

    【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的
    • オプション保険として、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する充実の団体信用生命保険「団信革命」を提供
    • 一部のローンプラザ支店で休日でも相談可能。
    • フラット35も提供

     

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    りそな銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    【融資手数料型】
    融資額×2.2%+3万3000円
    【保証料一括前払い型】
    融資額×約2.060%(借入期間35年)+3万3000円
    【保証料金利上乗せ型】
    3万3000円および、金利+0.2%
    ■フラット35
    融資額×1.87%(タイプB ネット)
    保証料 ■自社商品
    0円(1万円以上1万円単位)
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
    店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    インターネット:不可
    店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
    ■フラット35
    インターネット:不可
    店頭・テレビ電話:0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:70歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 団信革命
      (借入時年齢:50歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円)
    • 3大疾病保障特約
      (借入時年齢:50歳未満)

      金利+0.25%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:50歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上、8,000万円以内
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域
    ※一部、取扱いできない地域あり
    ■フラット35
    使いみち ■自社商品
    本人が所有し、本人または家族が住む
    住宅の新築・購入資金
    マンションの購入資金
    住宅の増改築・修繕資金
    中古住宅(マンションを含む)の購入資金
    住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
    年収(給与所得者) ■自社商品
    100万円以上
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品
    1年以上
    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品
    3年以上
    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    70歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    80歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:りそな銀行の公式サイト

     

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  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.531% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。
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