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住宅ローン借り換えで、総支払額を500万円削減する人続出! マイナス金利でかつてないチャンスが到来!住宅ローン借り換えの注意点(1)

【第1回】2020年3月1日公開(2020年7月23日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー

日銀のマイナス金利の導入以降、住宅ローン前例のないほどの低金利となり、借り換えのチャンスが到来しています。借り換えで金利差が1%あれば、500万円のメリットが発生することもあり、ぜひ借り換えを検討するのがいいでしょう。この連載では、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、借り換えの成功術について解説します。

借りてから5年未満でも、借り換えチャンスあり!

 2016年2月16日にマイナス金利が導入されるまで、借り換えで100万円以上トクする人は、2014年当時の住宅ローン利用者数、下記の条件に当てはまれば、借り換えで100万円以上のメリットが生まれると言われていました。

  • ・ローン残高が1000万円以上の人
  • ・残りの返済期間が10年以上の人
  • ・借り換え前と後の金利差が1%以上の人

 上記の条件にあたはまるのは、住宅ローン利用者約900万人のうち、200万人ト言われ、その人たちに借り換えでメリットがあったのです。

 ところが、2016年2月16日に日本の金融史上初のマイナス金利が導入されたことで金利が大きく下がり、これまで借り換えを検討することがなかった、下記の条件を満たす人でも100万円以上、得する可能性が出てきました。

  • ・現在の金利が1%以下の人
  • ・借りてから5年未満の人
  • ・変動金利で借りている人

 借り換えで得する人が大幅に増えて、前述の900万人のうち、約7割の600万人以上の人が、借り換えを実行するだけでトータルコスト(総返済額+諸費用)を100万円以上減らせるようになったとみられます。

 マイナス金利が導入されたからといって、住宅ローンの金利が直接マイナスになるわけではありませんが、簡単にいえば、金利を下げてでもお金を貸さないと、銀行は損をするようになりました。そのため、住宅ローンの金利が大幅に下げられ、こんなにも多くの人が借り換えによって得するようになったのです。

 そして、この絶好の借り換えチャンスがそろそろ終わりを迎えるかと思いきや、2020年になってもマイナス金利は継続しています。借り換えに乗り遅れていた人にはまだまだチャンスが続いています。

【関連記事はこちら】住宅ローン支払いが苦しいなら、借り換え検討を!金利引き下げ、返済期間の延長で、借入額3000万円なら、月3.7万円減額の可能性も!

13年前に比べて大きく下がった金利
低金利の変動金利を選んだ人でさえチャンス

 住宅ローンを借りている人の多くは、「低金利と言っても、借り換えてメリットが出るほど金利が下がっていないでしょ」と考えるているようです。数年前でも、変動金利や固定期間選択型の金利はそれなりに安かったため、そう感じている方は多いでしょう。

 ただし、それはただの思い込みにすぎません。

 たとえば、みずほ銀行の、2007年7月の変動金利(最優遇金利適用後)は1.625%でした。当時は、35年固定金利が2.961%と高く、変動金利のほうが圧倒的に低金利だったため、金利上昇リスクにおびえながらも、総返済額を抑えるために変動金利を選択した人が多かったのです。

 ■13年前より、金利はこんなに下がっている!
  変動金利 10年固定 35年固定
13年前(2007年7月) 1.625% 2.350% 2.961%
現在(2020年3月) 0.525%
(1.100%下落)
0.650%
(1.700%下落)
0.990%
(1.971%下落)
 ※金利は、みずほ銀行のもの

 ところが、今は変動金利が0.525%(最優遇金利適用後)まで下がっているばかりか、35年固定金利が0.990%と、一昔前の変動金利よりも低い金利になっているのです。10年固定においては、変動金利より低い金利をつけている銀行・金融機関もあるほどです。

 マイナス金利の導入によって、低金利の変動金利を選んだ人でさえ、借り換えによって大きなメリットを得られるようになったのです。

 このチャンスを逃さない手はありません!

【関連記事はこちら】>> 住宅ローンの変動金利は、借り換えなければ、金利は下がらない! 多くの人は「高い変動金利」のままで、数百万円損している!

金利差1%なら、500万円のメリット発生も!
借り換えの手数料は数万〜100万円程度

 借り換えには、数万円~100万円程度の手数料がかかります。

 でも、そこだけを見て、借り換えでもたらされるメリットなんてたいしたことではないと、判断するのは早計です。

 残債3000万円、残りの返済期間が30年の場合、金利差1%で約500万円もの借り換えメリットが生じます。

 この場合、たとえ手数料を100万円払っても、400万円が戻ってくる計算になります。

 ■借り換え手数料と、金利下落メリットはどちらが重要?
(住宅ローン残高3000万年、残りの返済期間30年の、一般的なケースで試算)
借り換え手数料 +100万円
金利下落メリット(金利差1%) -500万円
合計(総支払額) -400万円

 100万円が惜しいからといって借り換えをしないのは、目の前に落ちている400万円を拾わないのと同じことです。

 でも、これが金利差0.1%なら、借り換えメリットは10分の1の50万円に減りますから、手数料の100万円を払ってまでやる必要はない、ということになります。

 つまり、手数料を支払ってまで借り換えするかどうかは、金利次第。最優先に検討すべきは金利であって、手数料ではないのです。こうした比較検討は、自分でしてもいいですし、住宅ローンの専門家に相談するのもいいでしょう。

住宅ローンにまつわる手続きは劇的に簡素化!
「来店不要」の事前審査申し込みが当たり前

 借り換えのメリットが明らかになっても、面倒くさいからといって、手続きをしない人は少なからずいます。

 かつてマイホームを購入した際、「とにかく住宅ローンは手続きが面倒で大変!」と記憶している人が多いです。

 必要書類を揃えるために何度も役所に通ったり、膨大な書類に何度も同じ内容を記入したり、平日に会社を休んで銀行に足を運んだり……。

 過去の苦い経験から、借り換えたほうが得だとはわかっていても、忙しいからとついつい後回しにしてしまう、という気持ちもわかります。

 ところが、ここ数年で、インターネットバンキングによる「来店不要」の事前審査申し込みが当たり前となり、住宅ローンにまつわる手続きは劇的に簡単になっています。なかには、一度も店舗に出向かずに借り換えできてしまう銀行もあるほどです。

 事前審査に必要な書類はスキャンして送信すればすむため、仕事が終わって帰宅したあとでも手続きができます。

 借り換えを成功させるには、複数の金融機関に申し込み、比較検討する必要がありますが、これもインターネットバンキングだからこそ可能になります。

 また、書類記入の手間もずいぶんと簡略化されました。

 三菱UFJ銀行では、本人確認のため店舗に出向く必要はあるものの、名刺、免許証、健康保険証を提出すれば、これらの情報をスキャンしてデータ化し、書類記入の手間を大幅に省力化できるようになっています。自分でやることは、日付、住所、氏名の記入だけ。ひと昔前、書類の束と格闘したのがウソのようです。

 他のメガバンクも追随する動きがあるため、今後、常識になっていく可能性が高いでしょう。

 ただ一つ、マイナンバー制度が定着するまでは、印鑑証明や住民税課税証明書などの書類を取りに行く手間は、どうしても省けません。

 ただ、これは家族に代わりに行ってもらうこともできます。また、費用はかかりますが司法書士などに頼むこともできます。もちろん、私のような住宅ローンの専門家に依頼するのも選択肢の一つです。わずかな出費を惜しみ、数百万円、ときには1000万円超になる借り換えメリットを失うのは、あまりにもバカげています。

 「手続きが面倒」「忙しいから無理」というのは、もはや過去の話。書類さえ集めてしまえば、インターネットでサクッと手続きできる時代が到来しているのだと、どうか頭を切り替えてください。

 どうですか? 住宅ローンの常識はすっかり様変わりしているのです。常識をアップデートし、思い込みを捨てることができたあなたは、もう借り換え成功への第一歩を踏み出しているのです。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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    実質金利
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    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
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    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

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    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
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      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
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      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
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    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

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    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.500% 0.349% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】借り換え(変動金利)は、▲0.05%引き下げキャンペーン実施中(2022年7月1日~2022年9月30日)

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    手数料(税込) 借入金額×2.20%
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    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
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      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

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    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.501% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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