日銀のマイナス金利の導入以降、住宅ローン前例のないほどの低金利となり、借り換えのチャンスが到来しています。借り換えで金利差が1％あれば、500万円のメリットが発生することもあり、ぜひ借り換えを検討するのがいいでしょう。この連載では、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、借り換えの成功術について解説します。
借りてから5年未満でも、借り換えチャンスあり！
2016年2月16日にマイナス金利が導入されるまで、借り換えで100万円以上トクする人は、2014年当時の住宅ローン利用者数、下記の条件に当てはまれば、借り換えで100万円以上のメリットが生まれると言われていました。
- ・ローン残高が1000万円以上の人
- ・残りの返済期間が10年以上の人
- ・借り換え前と後の金利差が１％以上の人
上記の条件にあたはまるのは、住宅ローン利用者約900万人のうち、200万人ト言われ、その人たちに借り換えでメリットがあったのです。
ところが、2016年2月16日に日本の金融史上初のマイナス金利が導入されたことで金利が大きく下がり、これまで借り換えを検討することがなかった、下記の条件を満たす人でも100万円以上、得する可能性が出てきました。
- ・現在の金利が1％以下の人
- ・借りてから5年未満の人
- ・変動金利で借りている人
借り換えで得する人が大幅に増えて、前述の900万人のうち、約７割の600万人以上の人が、借り換えを実行するだけでトータルコスト（総返済額＋諸費用）を100万円以上減らせるようになったとみられます。
マイナス金利が導入されたからといって、住宅ローンの金利が直接マイナスになるわけではありませんが、簡単にいえば、金利を下げてでもお金を貸さないと、銀行は損をするようになりました。そのため、住宅ローンの金利が大幅に下げられ、こんなにも多くの人が借り換えによって得するようになったのです。
そして、この絶好の借り換えチャンスがそろそろ終わりを迎えるかと思いきや、2020年になってもマイナス金利は継続しています。借り換えに乗り遅れていた人にはまだまだチャンスが続いています。
【関連記事はこちら】住宅ローン支払いが苦しいなら、借り換え検討を！金利引き下げ、返済期間の延長で、借入額3000万円なら、月3.7万円減額の可能性も！
13年前に比べて大きく下がった金利
低金利の変動金利を選んだ人でさえチャンス
住宅ローンを借りている人の多くは、「低金利と言っても、借り換えてメリットが出るほど金利が下がっていないでしょ」と考えるているようです。数年前でも、変動金利や固定期間選択型の金利はそれなりに安かったため、そう感じている方は多いでしょう。
ただし、それはただの思い込みにすぎません。
たとえば、みずほ銀行の、2007年7月の変動金利（最優遇金利適用後）は1.625％でした。当時は、35年固定金利が2.961％と高く、変動金利のほうが圧倒的に低金利だったため、金利上昇リスクにおびえながらも、総返済額を抑えるために変動金利を選択した人が多かったのです。
| ■13年前より、金利はこんなに下がっている！ | |||
| 変動金利 | 10年固定 | 35年固定 | |
| 13年前（2007年7月） | 1.625％ | 2.350％ | 2.961％ |
| 現在（2020年3月） | 0.525％ （1.100％下落） |
0.650％ （1.700％下落） |
0.990％ （1.971％下落） |
| ※金利は、みずほ銀行のもの | |||
ところが、今は変動金利が0.525％（最優遇金利適用後）まで下がっているばかりか、35年固定金利が0.990％と、一昔前の変動金利よりも低い金利になっているのです。10年固定においては、変動金利より低い金利をつけている銀行・金融機関もあるほどです。
マイナス金利の導入によって、低金利の変動金利を選んだ人でさえ、借り換えによって大きなメリットを得られるようになったのです。
このチャンスを逃さない手はありません！
【関連記事はこちら】＞＞ 住宅ローンの変動金利は、借り換えなければ、金利は下がらない！ 多くの人は「高い変動金利」のままで、数百万円損している！
金利差1％なら、500万円のメリット発生も！
借り換えの手数料は数万〜100万円程度
借り換えには、数万円～100万円程度の手数料がかかります。
でも、そこだけを見て、借り換えでもたらされるメリットなんてたいしたことではないと、判断するのは早計です。
残債3000万円、残りの返済期間が30年の場合、金利差1％で約500万円もの借り換えメリットが生じます。
この場合、たとえ手数料を100万円払っても、400万円が戻ってくる計算になります。
| ■借り換え手数料と、金利下落メリットはどちらが重要？ （住宅ローン残高3000万年、残りの返済期間30年の、一般的なケースで試算） |
|
| 借り換え手数料 | ＋100万円 |
| 金利下落メリット（金利差1％） | -500万円 |
| 合計（総支払額） | -400万円 |
100万円が惜しいからといって借り換えをしないのは、目の前に落ちている400万円を拾わないのと同じことです。
でも、これが金利差0.1％なら、借り換えメリットは10分の1の50万円に減りますから、手数料の100万円を払ってまでやる必要はない、ということになります。
つまり、手数料を支払ってまで借り換えするかどうかは、金利次第。最優先に検討すべきは金利であって、手数料ではないのです。こうした比較検討は、自分でしてもいいですし、住宅ローンの専門家に相談するのもいいでしょう。
住宅ローンにまつわる手続きは劇的に簡素化！
「来店不要」の事前審査申し込みが当たり前
借り換えのメリットが明らかになっても、面倒くさいからといって、手続きをしない人は少なからずいます。
かつてマイホームを購入した際、「とにかく住宅ローンは手続きが面倒で大変！」と記憶している人が多いです。
必要書類を揃えるために何度も役所に通ったり、膨大な書類に何度も同じ内容を記入したり、平日に会社を休んで銀行に足を運んだり……。
過去の苦い経験から、借り換えたほうが得だとはわかっていても、忙しいからとついつい後回しにしてしまう、という気持ちもわかります。
ところが、ここ数年で、インターネットバンキングによる「来店不要」の事前審査申し込みが当たり前となり、住宅ローンにまつわる手続きは劇的に簡単になっています。なかには、一度も店舗に出向かずに借り換えできてしまう銀行もあるほどです。
事前審査に必要な書類はスキャンして送信すればすむため、仕事が終わって帰宅したあとでも手続きができます。
借り換えを成功させるには、複数の金融機関に申し込み、比較検討する必要がありますが、これもインターネットバンキングだからこそ可能になります。
また、書類記入の手間もずいぶんと簡略化されました。
三菱ＵＦＪ銀行では、本人確認のため店舗に出向く必要はあるものの、名刺、免許証、健康保険証を提出すれば、これらの情報をスキャンしてデータ化し、書類記入の手間を大幅に省力化できるようになっています。自分でやることは、日付、住所、氏名の記入だけ。ひと昔前、書類の束と格闘したのがウソのようです。
他のメガバンクも追随する動きがあるため、今後、常識になっていく可能性が高いでしょう。
ただ一つ、マイナンバー制度が定着するまでは、印鑑証明や住民税課税証明書などの書類を取りに行く手間は、どうしても省けません。
ただ、これは家族に代わりに行ってもらうこともできます。また、費用はかかりますが司法書士などに頼むこともできます。もちろん、私のような住宅ローンの専門家に依頼するのも選択肢の一つです。わずかな出費を惜しみ、数百万円、ときには1000万円超になる借り換えメリットを失うのは、あまりにもバカげています。
「手続きが面倒」「忙しいから無理」というのは、もはや過去の話。書類さえ集めてしまえば、インターネットでサクッと手続きできる時代が到来しているのだと、どうか頭を切り替えてください。
どうですか？ 住宅ローンの常識はすっかり様変わりしているのです。常識をアップデートし、思い込みを捨てることができたあなたは、もう借り換え成功への第一歩を踏み出しているのです。
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借り換え2026年4月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.793%
- 総返済額 2803万円
- 表面金利
- 年0.640%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,342円
①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能
- 一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
- 保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 金利プラン・定率型（借り換え）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.935%
- 総返済額 2860万円
- 表面金利
- 年0.780%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 77,908円
①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK
- イオンでの買い物が5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、35年間で最大157.5万円分のメリットがある
- 売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。
金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。
審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。
住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。
例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。
住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。
関連記事 イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（借り換え、WEB申込コース）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.106%
- 総返済額 2929万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,836円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。