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住宅ローン借り換えシミュレーション 
「ミックスローン→ミックスローン」への借り換えで、変動金利と固定金利のいいとこ取り住宅ローン借り換えの注意点(11)

【第11回】2020年5月2日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明
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ミックスローン(変動金利と固定金利を組み合わせた借り方・商品)からミックスローンへの借り換えは珍しいケースですが、定年退職や減収など、将来の住宅ローン返済に不安がある人は検討する価値のある借り換えパターンです。今回の事例では、借り換えした場合と借り換えしない場合を比較シミュレーションしたところ、400万円以上もお得になることが分かりました。

リスクは変わらないが、コストを確実に削減できる

住宅ローンの借り換えを検討している家族
出所:PIXTA

 Iさんは夫婦とも会社員で、年齢は46歳になります。小学校低学年の女の子が2人いる4人家族です。マンションを購入したのは13年前のこと。家族が増えることを想定して、少し郊外ですが、広いリビングと2つの子ども部屋のある間取りを選びました。

 Iさんの借り換えは、ミックスローンからミックスローンというややまれなケースです。

 ミックスローンとは、変動金利と固定金利という異なる金利タイプを組み合わせた借り方・商品のことです。たとえば、4000万円の借り入れで2000万円を変動金利、残り2000万円を固定金利と組み合わせることで、「当初の毎月返済額を抑えられる変動金利と、金利上昇時の負担増を抑えられる固定金利のいいとこ取りができる」というメリットがあり、近年、取り扱い銀行が増えています。Iさんのように夫婦共働きなら、1つの銀行で2つのローンを独立して組むことも可能です。

 Iさんのケースでは、最初にミックスローンで住宅ローンを組んだ時に、夫は35年の全期間固定、妻は20年の変動金利を選択し、金利タイプだけでなく借入期間も変えていました。これは、金利上昇リスクのある変動部分は早めに返済し、その後、固定金利の分だけが残ってもリスクはなく、返済負担も軽くすることを狙いとしたものです。そこで、借り換えにあたっても、その意図を反映しました。

借り換えシミュレーションでは、429万円も得する計算に

 当初、住宅ローンは4000万円(夫3000万円、妻1000万円)借りましたが、15年たって、住宅ローン残高は夫婦合計で2345万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。

 なお、借り換えの諸費用は以下のようになります。夫は、新生銀行の20年固定金利に借り換えました。妻は諸費用がかかることを考慮すると、借り換えのメリットがあまりないため、借り換えないことにしました(2020年4月の金利でシミュレーション)。

夫:銀行に支払う手数料が5.5万円、登記費用・司法書士報酬など20万円

 借り換えシミュレーションをしてみると、夫婦合計で、総支払額は429万円も得する計算となりました(下表を参照)。

【ミックスローンで借り換えた場合のIさん夫婦のシミュレーション】

  借り換え前 借り換え後
借入時期 2005年 2020年に借り換え
金利タイプ

夫:全期間固定

妻:変動金利

夫:20年固定

妻:そのまま

金利

夫:2.890%

妻:1.375%

夫:0.950%

妻:そのまま

残りの期間

夫:20年

妻:5年

夫:20年

妻:そのまま

毎月返済額

夫:11.4万円

妻:4.8万円

夫:9.5万円

妻:そのまま

残高/借入額

夫:2069万円(残高)

妻:276万円(残高)

夫:2069万円(借入額)

妻:そのまま

借り換え諸費用

夫:25.5万円(手数料、登記費用等)

妻:そのまま

総支払額

夫:2727万円

妻:316万円

合計:3043万円

夫:2298万円

妻:316万円

合計:2614万円

429万円もお得

※1万円単位で借りられる金融機関は少ないですが、比較のため、借り換え額は借り換え前と同額としています

※変動金利は、今後も現在の水準を維持するものとして試算しています

シミュレーションでは、1年後に元が取れる

借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移シミュレーション
借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移。住宅金融支援機構の「返済プラン比較シミュレーション」で作成したグラフに、編集部で一部加筆

 借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移のグラフからも分かるように、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額が同額となるポイントが約1年後です。つまり、借り換えからわずか1年で元が取れる計算になります。

 この借り換えプランでは、金利の総支払額を、借り換え前の658万円から借り換え後の204万円へと、大幅に下げることができます。その結果、諸費用を入れても429万円得することになりました(下表参照)。

住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーション
住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆

今は家計に余裕があるが、将来の返済に不安がある人向け

 ミックスローンからミックスローンへの借り換えパターンは、目先の20年ほどはキャッシュフローが潤沢であるものの、定年退職などでそれ以降の返済が不安な人に向いています

 Iさんのケースでは、借り換え後の5年間は、夫婦合わせて毎月返済額は14.3万円になりますが、5年後には妻が完済となります。その後は夫の固定部分の9.5万円だけを毎月返済していけばいいので、月4.8万円も支払いを減らすことができます。

 注意点としては、マイナス金利導入後は変動金利と固定金利の金利差が小さくなり、固定金利単独で借り換えても、十分借り換えメリットが得られる例もあるということです。そのため、借り換えを検討する際は、こういったことも踏まえて考えるようにしましょう。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。
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1
0.531%
0.380%
0円
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業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
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個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
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3
0.562%
全疾病保障付き
0.410%
0円
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・審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする
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変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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