ミックスローン（変動金利と固定金利を組み合わせた借り方・商品）からミックスローンへの借り換えは珍しいケースですが、定年退職や減収など、将来の住宅ローン返済に不安がある人は検討する価値のある借り換えパターンです。今回の事例では、借り換えした場合と借り換えしない場合を比較シミュレーションしたところ、400万円以上もお得になることが分かりました。
リスクは変わらないが、コストを確実に削減できる
Iさんは夫婦とも会社員で、年齢は46歳になります。小学校低学年の女の子が2人いる4人家族です。マンションを購入したのは13年前のこと。家族が増えることを想定して、少し郊外ですが、広いリビングと2つの子ども部屋のある間取りを選びました。
Iさんの借り換えは、ミックスローンからミックスローンというややまれなケースです。
ミックスローンとは、変動金利と固定金利という異なる金利タイプを組み合わせた借り方・商品のことです。たとえば、4000万円の借り入れで2000万円を変動金利、残り2000万円を固定金利と組み合わせることで、「当初の毎月返済額を抑えられる変動金利と、金利上昇時の負担増を抑えられる固定金利のいいとこ取りができる」というメリットがあり、近年、取り扱い銀行が増えています。Iさんのように夫婦共働きなら、1つの銀行で2つのローンを独立して組むことも可能です。
Iさんのケースでは、最初にミックスローンで住宅ローンを組んだ時に、夫は35年の全期間固定、妻は20年の変動金利を選択し、金利タイプだけでなく借入期間も変えていました。これは、金利上昇リスクのある変動部分は早めに返済し、その後、固定金利の分だけが残ってもリスクはなく、返済負担も軽くすることを狙いとしたものです。そこで、借り換えにあたっても、その意図を反映しました。
借り換えシミュレーションでは、429万円も得する計算に
当初、住宅ローンは4000万円（夫3000万円、妻1000万円）借りましたが、15年たって、住宅ローン残高は夫婦合計で2345万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。
なお、借り換えの諸費用は以下のようになります。夫は、SBI新生銀行の20年固定金利に借り換えました。妻は諸費用がかかることを考慮すると、借り換えのメリットがあまりないため、借り換えないことにしました（2020年4月の金利でシミュレーション）。
夫：銀行に支払う手数料が5.5万円、登記費用・司法書士報酬など20万円
借り換えシミュレーションをしてみると、夫婦合計で、総支払額は429万円も得する計算となりました（下表を参照）。
【ミックスローンで借り換えた場合のIさん夫婦のシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2005年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ |
夫：全期間固定 妻：変動金利 |
夫：20年固定 妻：そのまま |
| 金利 |
夫：2.890％ 妻：1.375％ |
夫：0.950％ 妻：そのまま |
| 残りの期間 |
夫：20年 妻：5年 |
夫：20年 妻：そのまま |
| 毎月返済額 |
夫：11.4万円 妻：4.8万円 |
夫：9.5万円 妻：そのまま |
| 残高／借入額 |
夫：2069万円（残高） 妻：276万円（残高） |
夫：2069万円（借入額） 妻：そのまま |
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借り換え諸費用 |
ー |
夫：25.5万円（手数料、登記費用等） 妻：そのまま |
|
総支払額 |
夫：2727万円 妻：316万円 合計：3043万円 |
夫：2298万円 妻：316万円 合計：2614万円 429万円もお得 |
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※1万円単位で借りられる金融機関は少ないですが、比較のため、借り換え額は借り換え前と同額としています ※変動金利は、今後も現在の水準を維持するものとして試算しています |
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シミュレーションでは、1年後に元が取れる
借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移のグラフからも分かるように、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額が同額となるポイントが約1年後です。つまり、借り換えからわずか1年で元が取れる計算になります。
この借り換えプランでは、金利の総支払額を、借り換え前の658万円から借り換え後の204万円へと、大幅に下げることができます。その結果、諸費用を入れても429万円得することになりました（下表参照）。
今は家計に余裕があるが、将来の返済に不安がある人向け
ミックスローンからミックスローンへの借り換えパターンは、目先の20年ほどはキャッシュフローが潤沢であるものの、定年退職などでそれ以降の返済が不安な人に向いています。
Iさんのケースでは、借り換え後の5年間は、夫婦合わせて毎月返済額は14.3万円になりますが、5年後には妻が完済となります。その後は夫の固定部分の9.5万円だけを毎月返済していけばいいので、月4.8万円も支払いを減らすことができます。
注意点としては、マイナス金利導入後は変動金利と固定金利の金利差が小さくなり、固定金利単独で借り換えても、十分借り換えメリットが得られる例もあるということです。そのため、借り換えを検討する際は、こういったことも踏まえて考えるようにしましょう。
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住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年で試算
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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（借り換え、WEB申込コース）・変動金利
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
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- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。