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住宅ローンの借り換えで失敗しないための注意点 
借り換え貧乏を避けるための3カ条とは住宅ローン借り換えの注意点(16)

【第16回】2020年6月16日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明

住宅ローンを借り換えると、本来、得をするはずですが、借り換え後の生活がかえって苦しくなってしまう人がいます。ありえない話のように思えるかもしれませんが、「借り換え方」を間違えると、実際に借り換え貧乏になる可能性が出てきます。今回は、住宅ローン借り換え時にしてはいけない3つの注意点を紹介します。

借り換え注意点①:借り換えと同時に繰り上げ返済をする

住宅ローン借り換え注意点
出所:PIXTA

 「借り換えと同時に繰り上げ返済をするのが、なぜいけないの?」と思った人は、借り換え貧乏予備軍です。たとえば、借り換え時に住宅ローン残高が2,300万円あった場合に、端数の300万円を手元の貯金から内入れ(一部繰り上げ返済)してキリのいい数字にし、一気に残債を減らそうとする人がいます。たしかに、繰り上げ返済は総返済額を減らせるため、コストマネジメントとしてはOKですが、リスクマネジメントについてもしっかり押さえられているかが重要です。

 本当にその300万円を繰り上げ返済していいかどうかの判断は、手元に残しておくべきキャッシュの額を把握できているかどうかにかかっています。いくら残しておくべきかは、「貯蓄目標額シート」で大まかにつかむことができます。

貯蓄目標額シート
左:貯蓄目標額シート 右:貯蓄目標額シート(例)

 たとえば、一戸建てに住んでいて、毎月の生活費が35万円、大学1年生と高校1年生の子どもが1人ずついる場合、上の「貯蓄目標額シート(例)」のようになり、さしあたって病気や失業への備えと教育費(2人目も大学に進学すると想定)だけでも、1,500万円の貯蓄が必要になります。また、人によっては、子どもの留学費用や親の介護費用なども見積もっておく必要があるでしょう。

 少なくとも、これらはここ6、7年のうちにかかる費用です。繰り上げ返済で貯金を減らした後に、病気を患って収入が減り、子どもの教育費をまかなうために、住宅ローンよりも金利の高い教育ローンを借りるようなことにでもなれば、本末転倒です。

 このように、1,000万円ほど貯金がある人でも、上記のように実際に必要額を計算してみると、繰り上げ返済のゆとりがある人はそう多くないのです。

借り換え注意点②:借り換え後に必要な毎月の貯蓄額を把握しておく

 さらに、前述のケーススタディーの例でいえば、将来的には住宅費(修繕費)と老後資金の合計2,200万円についても、計画的に貯蓄を進めなければなりません。しかも、「老後資金1,500万円」は最低限必要な貯蓄額です。

 もちろん、人によって暮らし方に違いがあるため、十分だと言う人もいるかもしれませんが、一般的に老後資金1,500万円では、孫へのお小遣いも事欠くことになります。老後資金3,000万円ならお小遣いはあげられますが、病気になったらアウトです。老後資金6,000万円でようやく安心できる金額です。

 1,500万円の貯蓄を作る場合、30年間かけたとしても、月4万円ずつ貯蓄していかなければなりません。そのため、借り換えて満足するのではなく、この機会に「いくら手元に現金を貯めておくべきか」というガイドラインを持つことが、借り換え貧乏に陥らないためのポイントです。

ローンと貯蓄をペアで考え、目先の金利の安さだけで選ばない

 また、主要銀行の2020年6月の最低金利は変動金利0.399%。10年固定0.550%、全期間固定1.090%となっています。一見すると、圧倒的に変動金利が低く、心が動かされるかもしれませんが、残債3,000万円、残りの返済期間が30年の場合、金利が1%上ぶれすれば、約500万円はあっという間に金利上昇分で食いつぶされてしまいます。

 貯蓄は子どもの教育や老後など、未来を作るものです。だからこそ、目先の金利の安さに心を奪われず、住宅ローンと貯蓄は常にペアで考えるようにすべきです。変動金利に借り換えて、一時的に得したつもりになっても、金利が上ぶれすれば、借り換え貧乏へとまっしぐらです。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン借り換え時に、金利タイプは何にする?
変動金利に借り換えていい人の3条件を紹介

 ただし、住宅ローンの残り期間がある程度短ければ、金利上昇リスクが低くなるので、必ず「全期間固定」にしなければならないということではありません。

 たとえば、残りの返済期間が20年前後なら、理想は全期間固定への借り換えですが、前記した金利の場合、全期間固定と10年固定で0.54%の金利差があります。ある程度リスクを許容できるのであれば、10年固定を選ぶのも間違いではありません

借り換え注意点③:十分な準備なしに「変動金利」を選ぶ

 変動金利はリスクがあるとお話ししてきましたが、リスクに対してきちんと準備できるのであれば、あまりおすすめはしませんが、変動金利への借り換えは選択肢としてあり得ます。

 ただし、「10年固定金利が〇%になったら借り換える」、「全期間固定が〇%になったら借り換える」といったように、あらかじめ指標とする固定金利のパーセンテージを決めておき、それが〇%になったら、変動金利から固定金利に借り換える、またはもう一度借り換える、と明確に決めておきましょう。

 過去のデータから、通常、変動金利よりも先に固定金利が上昇することが分かっています。そのため、変動金利が上がり始めたタイミングで固定金利に切り替えるというのは、思っているほど簡単なことではありません。

【関連記事はこちら】>>今や、変動金利と全期間固定の金利差は1%以下! 
住宅ローンを借り換えるなら全期間固定で

 たとえば、変動金利0.5%、10年固定金利0.65%だったのが、先に10年固定金利が2.0%に上昇したとします。やがて変動金利も上昇する可能性が高いと分かっていても、固定金利に借り換えると、金利が1.35%もアップすることになります。躊躇しているうちに、さらに固定金利が上昇すれば、変動金利との金利差はさらに拡大し、ますます借り換えにくくなります。

 ですから、あらかじめ「固定金利が〇%になったら借り換える」と決めておく必要があるのです。

 これは投資の世界と似ています。株価が下落傾向なので、これ以上損をしないように売ってしまおうと思っても、損を確定させることになるため、あらかじめ「いくらになったら売る」と決めておかないと、なかなか決断できないものです。

変動金利と固定金利の差が平均以下の今、「固定金利」への借り換えがお得!

 では、固定金利が何%になったら借り換えを検討すべきなのでしょうか?

 一概には言えませんが、変動金利と固定金利の差が小さければ小さいほど、固定金利の「コストが高い」というデメリットは減ります。この約10年間の変動金利と全期間固定金利の差は平均1.120%です(下表参照)。つまり、変動金利と固定金利の差が1.120%を超える前に固定金利に借り換えれば、平均的には得する可能性が高いと言えます。なお、足元の金利差は0.8%程度と、非常に金利差が小さくなっています。

 変動金利を選ぶなら、こうした知識を身に付けて金利上昇に備えておかないと、あっという間に借り換え貧乏に転落してしまうのです。

フラット35(35年固定)と大手銀行(変動金利)の金利推移
フラット35(35年固定)と大手銀行(変動金利)の金利推移

 今回紹介した借り換えの注意点3つに共通しているのは、「現在と同じ生活環境、金利、経済情勢が完済まで続くという前提で借り換えを考えていると、悲劇を招くということです。何が起きてもいいように、借り換えでもゆとりを持つことが大切です。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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【2021年8月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え) ※借入金額2500万円、借入期間30年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

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    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

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  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

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    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
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    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
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    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

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    みずほ銀行「みずほネット住宅ローン「全期間重視プラン」(ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.536% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。
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