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住宅ローンの借り換えで失敗しないための注意点 
借り換え貧乏を避けるための3カ条とは住宅ローン借り換えの注意点(16)

【第16回】2020年6月16日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明

住宅ローンを借り換えると、本来、得をするはずですが、借り換え後の生活がかえって苦しくなってしまう人がいます。ありえない話のように思えるかもしれませんが、「借り換え方」を間違えると、実際に借り換え貧乏になる可能性が出てきます。今回は、住宅ローン借り換え時にしてはいけない3つの注意点を紹介します。

借り換え注意点①:借り換えと同時に繰り上げ返済をする

住宅ローン借り換え注意点
出所:PIXTA

 「借り換えと同時に繰り上げ返済をするのが、なぜいけないの?」と思った人は、借り換え貧乏予備軍です。たとえば、借り換え時に住宅ローン残高が2,300万円あった場合に、端数の300万円を手元の貯金から内入れ(一部繰り上げ返済)してキリのいい数字にし、一気に残債を減らそうとする人がいます。たしかに、繰り上げ返済は総返済額を減らせるため、コストマネジメントとしてはOKですが、リスクマネジメントについてもしっかり押さえられているかが重要です。

 本当にその300万円を繰り上げ返済していいかどうかの判断は、手元に残しておくべきキャッシュの額を把握できているかどうかにかかっています。いくら残しておくべきかは、「貯蓄目標額シート」で大まかにつかむことができます。

貯蓄目標額シート
左:貯蓄目標額シート 右:貯蓄目標額シート(例)

 たとえば、一戸建てに住んでいて、毎月の生活費が35万円、大学1年生と高校1年生の子どもが1人ずついる場合、上の「貯蓄目標額シート(例)」のようになり、さしあたって病気や失業への備えと教育費(2人目も大学に進学すると想定)だけでも、1,500万円の貯蓄が必要になります。また、人によっては、子どもの留学費用や親の介護費用なども見積もっておく必要があるでしょう。

 少なくとも、これらはここ6、7年のうちにかかる費用です。繰り上げ返済で貯金を減らした後に、病気を患って収入が減り、子どもの教育費をまかなうために、住宅ローンよりも金利の高い教育ローンを借りるようなことにでもなれば、本末転倒です。

 このように、1,000万円ほど貯金がある人でも、上記のように実際に必要額を計算してみると、繰り上げ返済のゆとりがある人はそう多くないのです。

借り換え注意点②:借り換え後に必要な毎月の貯蓄額を把握しておく

 さらに、前述のケーススタディーの例でいえば、将来的には住宅費(修繕費)と老後資金の合計2,200万円についても、計画的に貯蓄を進めなければなりません。しかも、「老後資金1,500万円」は最低限必要な貯蓄額です。

 もちろん、人によって暮らし方に違いがあるため、十分だと言う人もいるかもしれませんが、一般的に老後資金1,500万円では、孫へのお小遣いも事欠くことになります。老後資金3,000万円ならお小遣いはあげられますが、病気になったらアウトです。老後資金6,000万円でようやく安心できる金額です。

 1,500万円の貯蓄を作る場合、30年間かけたとしても、月4万円ずつ貯蓄していかなければなりません。そのため、借り換えて満足するのではなく、この機会に「いくら手元に現金を貯めておくべきか」というガイドラインを持つことが、借り換え貧乏に陥らないためのポイントです。

ローンと貯蓄をペアで考え、目先の金利の安さだけで選ばない

 また、主要銀行の2020年6月の最低金利は変動金利0.399%。10年固定0.550%、全期間固定1.090%となっています。一見すると、圧倒的に変動金利が低く、心が動かされるかもしれませんが、残債3,000万円、残りの返済期間が30年の場合、金利が1%上ぶれすれば、約500万円はあっという間に金利上昇分で食いつぶされてしまいます。

 貯蓄は子どもの教育や老後など、未来を作るものです。だからこそ、目先の金利の安さに心を奪われず、住宅ローンと貯蓄は常にペアで考えるようにすべきです。変動金利に借り換えて、一時的に得したつもりになっても、金利が上ぶれすれば、借り換え貧乏へとまっしぐらです。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン借り換え時に、金利タイプは何にする?
変動金利に借り換えていい人の3条件を紹介

 ただし、住宅ローンの残り期間がある程度短ければ、金利上昇リスクが低くなるので、必ず「全期間固定」にしなければならないということではありません。

 たとえば、残りの返済期間が20年前後なら、理想は全期間固定への借り換えですが、前記した金利の場合、全期間固定と10年固定で0.54%の金利差があります。ある程度リスクを許容できるのであれば、10年固定を選ぶのも間違いではありません

借り換え注意点③:十分な準備なしに「変動金利」を選ぶ

 変動金利はリスクがあるとお話ししてきましたが、リスクに対してきちんと準備できるのであれば、あまりおすすめはしませんが、変動金利への借り換えは選択肢としてあり得ます。

 ただし、「10年固定金利が〇%になったら借り換える」、「全期間固定が〇%になったら借り換える」といったように、あらかじめ指標とする固定金利のパーセンテージを決めておき、それが〇%になったら、変動金利から固定金利に借り換える、またはもう一度借り換える、と明確に決めておきましょう。

 過去のデータから、通常、変動金利よりも先に固定金利が上昇することが分かっています。そのため、変動金利が上がり始めたタイミングで固定金利に切り替えるというのは、思っているほど簡単なことではありません。

【関連記事はこちら】>>今や、変動金利と全期間固定の金利差は1%以下! 
住宅ローンを借り換えるなら全期間固定で

 たとえば、変動金利0.5%、10年固定金利0.65%だったのが、先に10年固定金利が2.0%に上昇したとします。やがて変動金利も上昇する可能性が高いと分かっていても、固定金利に借り換えると、金利が1.35%もアップすることになります。躊躇しているうちに、さらに固定金利が上昇すれば、変動金利との金利差はさらに拡大し、ますます借り換えにくくなります。

 ですから、あらかじめ「固定金利が〇%になったら借り換える」と決めておく必要があるのです。

 これは投資の世界と似ています。株価が下落傾向なので、これ以上損をしないように売ってしまおうと思っても、損を確定させることになるため、あらかじめ「いくらになったら売る」と決めておかないと、なかなか決断できないものです。

変動金利と固定金利の差が平均以下の今、「固定金利」への借り換えがお得!

 では、固定金利が何%になったら借り換えを検討すべきなのでしょうか?

 一概には言えませんが、変動金利と固定金利の差が小さければ小さいほど、固定金利の「コストが高い」というデメリットは減ります。この約10年間の変動金利と全期間固定金利の差は平均1.120%です(下表参照)。つまり、変動金利と固定金利の差が1.120%を超える前に固定金利に借り換えれば、平均的には得する可能性が高いと言えます。なお、足元の金利差は0.8%程度と、非常に金利差が小さくなっています。

 変動金利を選ぶなら、こうした知識を身に付けて金利上昇に備えておかないと、あっという間に借り換え貧乏に転落してしまうのです。

フラット35(35年固定)と大手銀行(変動金利)の金利推移
フラット35(35年固定)と大手銀行(変動金利)の金利推移

 今回紹介した借り換えの注意点3つに共通しているのは、「現在と同じ生活環境、金利、経済情勢が完済まで続くという前提で借り換えを考えていると、悲劇を招くということです。何が起きてもいいように、借り換えでもゆとりを持つことが大切です。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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【2021年11月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え) ※借入金額2500万円、借入期間30年

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    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
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    手数料
    (税込)
    保証料
    0.530% 0.370% 借入額×2.2%+33000円 0円
    ※「りそな借り換えローン ずーっとお得!全期間型・WEB申込限定プラン(借り換え)」は特別金利となり、申込期間2021年11月8日~2022年3月4日、2022年3月25日までに借入れ、りそなグループアプリのセットアップが条件、金利は毎月見直しとなる。

    【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的
    • オプション保険として、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する充実の団体信用生命保険「団信革命」を提供
    • 一部のローンプラザ支店で休日でも相談可能。
    • フラット35も提供

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    【融資手数料型】
    融資額×2.2%+3万3000円
    【保証料一括前払い型】
    融資額×約2.060%(借入期間35年)+3万3000円
    【保証料金利上乗せ型】
    3万3000円および、金利+0.2%
    ■フラット35
    融資額×1.87%(タイプB ネット)
    保証料 ■自社商品
    0円(1万円以上1万円単位)
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
    店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    インターネット:不可
    店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
    ■フラット35
    インターネット:不可
    店頭・テレビ電話:0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:70歳未満)
    オプション(特約)の団信
    • 団信革命
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      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円)
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      (借入時年齢:50歳未満)

      金利+0.25%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:50歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
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    融資を受けられるエリア ■自社商品
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    ※一部、取扱いできない地域あり
    ■フラット35
    使いみち ■自社商品
    本人が所有し、本人または家族が住む
    住宅の新築・購入資金
    マンションの購入資金
    住宅の増改築・修繕資金
    中古住宅(マンションを含む)の購入資金
    住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
    年収(給与所得者) ■自社商品
    100万円以上
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品
    1年以上
    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品
    3年以上
    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
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    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
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    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:りそな銀行の公式サイト

     

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    実質金利
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    (費用等除く)
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    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

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    無料の団信 ●一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
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    (借入時年齢:50歳以下)
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      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

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    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.531% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
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    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
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    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 ●一般団信
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    ●一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    ●がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。
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