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「当初金利の罠を見破る」など、住宅ローン借り換えで、お得な商品を探す方法とは!住宅ローン借り換えの注意点(17)

【第17回】2020年6月18日公開(2022年1月22日更新)
淡河範明

住宅ローンの借り換えを検討している人は、超低金利のいまなら、簡単に低金利の住宅ローンを探し出せるでしょう。しかし、見つけた商品がベストなものであるかどうは別です。当初金利は低くても、数年後に金利が大幅にアップするワナが仕掛けられている商品もあるので要注意です。また、金利タイプについても、イールドカーブという指標を使えば、割安なものを見つけられます。ここでは、住宅ローンの借り換えで得する商品の探し方を、ズバリ解説します。

簡単に見つかる商品は、ベストな商品ではない可能性大

住宅ローンを選ぶ夫婦
出所:PIXTA

 住宅ローンを借り換える際、リスクを冒してまで低い金利に固執するのは考えものですが、リスクが同じなら、当然、少しでも低い金利の商品を選ぶべきです。「素人の自分がベストな商品を探し出すのは無理だ」と思うかもしれませんが、実は、数時間もあれば見つけることが可能です。

 考えてみてください。もし商品Aで手を打てば、借り換え効果は100万円。そこから5時間粘って、借り換え効果150万円の商品Bが見つかったとすれば、50万円の得。時給10万円の仕事です。月々の生活費を5,000円切り詰めて100カ月かかる貯金が、わずか数時間で達成できるのです。

 みなさんもマイホームの購入を決めたときは、たくさんの物件を見て回って、悩みに悩んだと思います。借り換えもたいていの人にとって、一生に一度の決断であり、チャンスでもあります。安易に妥協せず、調べ尽くすことをおすすめします。特に金利については、さまざまなカラクリや注意点があります。「安い金利には裏があると心得ておきましょう。その代表的なものが当初金利のワナ」です。

人気の10年固定は、固定期間終了後の金利に注意!

 たとえば、2020年6月現在、10年固定は変動金利と同じくらい金利が低いため、とても人気の金利タイプです。たしかに10年固定0.58%なんていう数字を見ると「安い!」と飛びついてしまうのも分かります。

 けれども、10年間だけの当初金利ばかりに目を奪われてはいけません。注目すべきは図表1のように、「固定期間終了後の金利」です固定期間が終わると、たいていの住宅ローンは変動金利に切り替わります。もし、すでに10年固定に目をつけている人は、期間終了後に何パーセントの変動金利に切り替わるのか、即答できるでしょうか。おそらく、大半の人が「固定期間終了後の金利って何?」と戸惑ってしまうのではないでしょうか。

  【図表1】固定期間終了後の金利に注意して住宅ローンを選ぶ

固定期間終了後の変動金利jは何%になる?
店頭金利/店頭表示金利/基準金利
いずれも各銀行が金利タイプごとに定めている住宅ローンの基準となる金利のこと。いわばローン商品の「定価」にあたる金利です。金利動向などによって、返済中に金利が変わる可能性があります。
表面金利/適用金利/優遇金利/キャンペーン金利/借入金利
いずれも「店頭金利」から「優遇幅」を引いた実際に借り入れる際に適用される金利のこと。「割引後の実売価格」にあたる。
当初金利/当初適用金利/当初優遇金利
途中で優遇幅が小さくなる(=金利が上がる)商品における、当初の表面金利のこと。

 しかも、図表2のように、固定期間終了後の金利は、見つけにくい場所にひっそりと表示されています。大きく表示されている10年固定金利の下に小さな文字で表示されているか、ずーっと下にスクロールしていき、目を皿のようにして探してようやく見つかる場合がほとんどです。また、「固定期間終了後から完済まで、店頭金利より▲年0.8%」と記載されていても、変動金利の店頭金利は銀行ごと、金利タイプごとに異なるため、パッと見ただけでは実際の金利は分かりません

  【図表2】パッと見ではなく実際の金利を見て住宅ローンを選ぶ

【図表2】実際の金利は見つけづらいように書かれている

 さらに、もう1つワナがあります。仮に店頭金利2.341%だとすると、「そこから優遇金利▲年0.8%を差し引いた1.541%が、固定期間終了後の金利でしょ?」と誰しも考えるはずです。しかし、残念ながら不正解です。ここでの店頭金利は「現在の店頭金利」ではなく、「固定期間終了後(=10年後)の店頭金利」のことを指します。つまり、未来の店頭金利を予想しないと、正確な「固定期間終了後の変動金利」は算出できないのです。

優遇幅〇%/-〇%優遇/引き下げ幅
実際に貸し出す際に、店頭金利から何パーセント割り引くかを示す。優遇幅〇%~〇%と表示されている場合、引き下げの金利が人によって異なるということ。「全期間型」という商品だと、優遇幅はずっと変わらない。「当初型」という商品だと、固定期間終了後に優遇幅が小さくなる。

当初金利が低いからと安易に選んではいけない

 将来の金利は、銀行員やファイナンシャルプランナーにも予測がつきません。それに加えて前記のとおり、店頭金利は銀行によって異なるため、「優遇幅は大きいけれど、店頭金利が高いローン」より、「優遇幅は小さいけれど、店頭金利が低いローン」のほうがお得なケースも出てきます

 スーパーの割引と同じです。ある商品を普段2,000円で売っているA店が5割引きすれば1,000円。同じ商品を1,000円で売っているB店が1割引きすれば900円、というように、割引率だけ見ても、どちらが得かは分かりません。

 銀行の中には、固定期間選択型の当初金利をあえて低くするというワナを仕掛け、代わりに固定期間終了後の優遇幅を小さくしたり、手数料などを高く設定したりしているところもあるので要注意です。もちろん、金利だけではなく、ローン残債や残りの返済期間によっても、有利なローンは変わってくるため、単に「当初金利が安いから」という理由で住宅ローンを選んではいけないのです。

 そのため本当におとくな住宅ローンを見つけるためには、「総支払額」や、手数料や優遇幅を考慮した「実質金利」で比較する必要があります。下記の「返済額シミュレーション(借り換え)」なら、借り換えのメリット額も試算できて便利です。

住宅ローン返済額シミュレーション(新規借入)

イールドカーブから、割安感な金利タイプを見分ける

 もちろん、最高に低い金利の住宅ローンを探すのが、借り換えの最優先課題であることは揺るぎない事実です。子どもがいる人は教育費を死守するためにも、できるだけリスクを避けたほうが無難な一方で、変動金利と固定金利の差があまりに大きい時期に当たってしまうと、総返済額が膨らみすぎるため、多少はリスクを取る必要もあるでしょう。

 問題は、変動金利と固定金利の差がどれくらいならリスクを取っていいのか、ダメなのか、判断がつきにくいことです。では、どのようにして「金利が低いわりにリスクの少ない、割安感のある金利タイプ」を見極めればいいのでしょうか。その強い味方となるのが、「イールドカーブ分析」です。"イールド"とは金利のことなので、イールドカーブとは、住宅ローンの当初の固定期間ごとの金利を固定期間の順に線で結んだ曲線のことをいいます。縦軸は金利、横軸は当初固定期間を表します。

 たとえば、2017年7月のりそな銀行の10年固定と20年固定のどちらが割安感があるかどうかを、イールドカーブ分析で比較してみましょう(図表3)。りそな銀行の当時の変動金利は0.497%、10年固定金利は0.650%、20年固定金利は2.232%。全期間固定金利は1.400%です。変動金利と全期間固定を結んだ点線の下にくるなら「割安」上にくるなら「割高」と判断できます。このケースだと、10年固定金利は「割安」で、20年固定は「割高」であることが分かります。

  【図表3】イールドカーブを参考に割安感のある金利タイプを選ぶ

イールドカーブで割安な住宅ローンを見つける

現在、割安な金利タイプは「全期間固定」と「10年固定」

 図表4のとおり、イールドカーブの描く形は、金利タイプを選ぶときの目安になるので、ぜひ覚えておいてください。

 カーブが右肩上がりの「順イールド」のときは、変動金利より全期間固定金利のほうが高い状態です。金利上昇局面なので、固定金利の方がが高くなります。反対に、右肩下がりの「逆イールド」は、全期間固定金利より変動金利のほうが高い状態です。金利下落局面なので、固定金利が低くなります

 また、マイナス金利導入後には、特に長期の固定金利が大きく金利を下げたため、イールドカーブの曲線がなだらかになる「フラット化」が進みました。変動金利と固定金利の金利差が小さく、固定金利を選んだほうが有利な状態です。

 ただし、「フラット化」が進み過ぎたことから、その後、日銀はイールドカーブコントロールという政策を打ち出しました。これにより、若干ですが、10年超の固定金利が上がりました。いわゆる「スティープ化」の傾向が出てきました。長期金利があまりにも低いと、銀行や生命保険会社の資産運用がうまくいかなくなることから、日銀も多少の長期金利の上昇は容認しています。とはいえ2020年6月の現状は、かなり「フラット化」が進んでいる状態といえます。

  【図表4】イールドカーブの動き方でお得な金利タイプを見分ける

イールドカーブの動き方

 2016年に変動金利と全期間固定の金利差が過去最小を記録して以来、変動金利と固定金利の金利差は少し広がっていますが、それでも過去の平均値から比べれば現在の金利差は小さく、全期間固定金利や10年固定金利に割安感があります

 また、過去の変動金利の変動幅は、この約10年間で1.3%であるのに対して、現在の変動金利と固定金利の金利差はその半分強程度です。それならば、あえてリスクを取って変動金利を選ぶ必要がないほど、固定金利はまだまだ低さを保っています。

 割安感という金利の探し方を身につければ、表面的な金利の安さだけに目を奪われることなく、本当にお得な金利を選べるので、住宅ローンの借り換えを検討している人は、覚えておくとよいでしょう。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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【2022年1月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え) ※借入金額2500万円、借入期間30年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.440% 0.289% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 団信の上乗せ金利引下げキャンペーン中!「がん100%保障団信」通常+年0.2%→+年0.1%、「11疾病保障団信」通常+年0.3%→+年0.2%(2022年4月28日までに借り入れ)
    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。金利引下げキャンペーンは、変動金利(全期間引下げプラン)が対象で、3月31日実行分まで。au金利優遇割および金利引下げキャンペーンで、最大年-0.121%を差引く。0.289%は現在の金利に割引を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.10%(キャンペーン)
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.20%(キャンペーン)
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

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  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.530% 0.370% 借入額×2.2%+33000円 0円
    ※「りそな借り換えローン ずーっとお得!全期間型・WEB申込限定プラン(借り換え)」は特別金利となり、申込期間2021年11月8日~2022年3月4日、2022年3月25日までに借入れ、りそなグループアプリのセットアップが条件、金利は毎月見直しとなる。

    【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的
    • オプション保険として、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する充実の団体信用生命保険「団信革命」を提供
    • 一部のローンプラザ支店で休日でも相談可能。
    • フラット35も提供

     

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    りそな銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    【融資手数料型】
    融資額×2.2%+3万3000円
    【保証料一括前払い型】
    融資額×約2.060%(借入期間35年)+3万3000円
    【保証料金利上乗せ型】
    3万3000円および、金利+0.2%
    ■フラット35
    融資額×1.87%(タイプB ネット)
    保証料 ■自社商品
    0円(1万円以上1万円単位)
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
    店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    インターネット:不可
    店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
    ■フラット35
    インターネット:不可
    店頭・テレビ電話:0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:70歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 団信革命
      (借入時年齢:50歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円)
    • 3大疾病保障特約
      (借入時年齢:50歳未満)

      金利+0.25%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:50歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上、8,000万円以内
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域
    ※一部、取扱いできない地域あり
    ■フラット35
    使いみち ■自社商品
    本人が所有し、本人または家族が住む
    住宅の新築・購入資金
    マンションの購入資金
    住宅の増改築・修繕資金
    中古住宅(マンションを含む)の購入資金
    住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
    年収(給与所得者) ■自社商品
    100万円以上
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品
    1年以上
    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品
    3年以上
    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    70歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    80歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:りそな銀行の公式サイト

     

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  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.531% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。
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