じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

「当初金利の罠を見破る」など、住宅ローン借り換えで、お得な商品を探す方法とは!住宅ローン借り換えの注意点(17)

【第17回】2020年6月18日公開(2020年9月25日更新)
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

■人気記事はこちら■
【読み物】東京の年収700万円台世帯は住宅ローン破綻必至!?
【金利】変動金利は、何%まで上昇すると考えればいい?
【審査】ローンの延滞歴がある人でも住宅ローンは借りられる?​
【相談】淡河氏に相談できる「「住宅ローン借り換えクリニック」とは?[Sponsored Contents]

 住宅ローン人気コンテンツ 
 

◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション
【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>> 【最新版】金利動向
>> 【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>> 「審査」の基本
>> 「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】18銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!引き上げは2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」が適用! 300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?18銀行で比較
【審査】「審査基準」を18銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
<Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!
»バックナンバー一覧
バックナンバー

住宅ローンの借り換えを検討している人は、超低金利のいまなら、簡単に低金利の住宅ローンを探し出せるでしょう。しかし、見つけた商品がベストなものであるかどうは別です。当初金利は低くても、数年後に金利が大幅にアップするワナが仕掛けられている商品もあるので要注意です。また、金利タイプについても、イールドカーブという指標を使えば、割安なものを見つけられます。ここでは、住宅ローンの借り換えで得する商品の探し方を、ズバリ解説します。

簡単に見つかる商品は、ベストな商品ではない可能性大

住宅ローンを選ぶ夫婦
出所:PIXTA

 住宅ローンを借り換える際、リスクを冒してまで低い金利に固執するのは考えものですが、リスクが同じなら、当然、少しでも低い金利の商品を選ぶべきです。「素人の自分がベストな商品を探し出すのは無理だ」と思うかもしれませんが、実は、数時間もあれば見つけることが可能です。

 考えてみてください。もし商品Aで手を打てば、借り換え効果は100万円。そこから5時間粘って、借り換え効果150万円の商品Bが見つかったとすれば、50万円の得。時給10万円の仕事です。月々の生活費を5,000円切り詰めて100カ月かかる貯金が、わずか数時間で達成できるのです。

 みなさんもマイホームの購入を決めたときは、たくさんの物件を見て回って、悩みに悩んだと思います。借り換えもたいていの人にとって、一生に一度の決断であり、チャンスでもあります。安易に妥協せず、調べ尽くすことをおすすめします。特に金利については、さまざまなカラクリや注意点があります。「安い金利には裏があると心得ておきましょう。その代表的なものが当初金利のワナ」です。

人気の10年固定は、固定期間終了後の金利に注意!

 たとえば、2020年6月現在、10年固定は変動金利と同じくらい金利が低いため、とても人気の金利タイプです。たしかに10年固定0.58%なんていう数字を見ると「安い!」と飛びついてしまうのも分かります。

 けれども、10年間だけの当初金利ばかりに目を奪われてはいけません。注目すべきは図表1のように、「固定期間終了後の金利」です固定期間が終わると、たいていの住宅ローンは変動金利に切り替わります。もし、すでに10年固定に目をつけている人は、期間終了後に何パーセントの変動金利に切り替わるのか、即答できるでしょうか。おそらく、大半の人が「固定期間終了後の金利って何?」と戸惑ってしまうのではないでしょうか。

  【図表1】固定期間終了後の金利に注意して住宅ローンを選ぶ

固定期間終了後の変動金利jは何%になる?
店頭金利/店頭表示金利/基準金利
いずれも各銀行が金利タイプごとに定めている住宅ローンの基準となる金利のこと。いわばローン商品の「定価」にあたる金利です。金利動向などによって、返済中に金利が変わる可能性があります。
表面金利/適用金利/優遇金利/キャンペーン金利/借入金利
いずれも「店頭金利」から「優遇幅」を引いた実際に借り入れる際に適用される金利のこと。「割引後の実売価格」にあたる。
当初金利/当初適用金利/当初優遇金利
途中で優遇幅が小さくなる(=金利が上がる)商品における、当初の表面金利のこと。

 しかも、図表2のように、固定期間終了後の金利は、見つけにくい場所にひっそりと表示されています。大きく表示されている10年固定金利の下に小さな文字で表示されているか、ずーっと下にスクロールしていき、目を皿のようにして探してようやく見つかる場合がほとんどです。また、「固定期間終了後から完済まで、店頭金利より▲年0.8%」と記載されていても、変動金利の店頭金利は銀行ごと、金利タイプごとに異なるため、パッと見ただけでは実際の金利は分かりません

  【図表2】パッと見ではなく実際の金利を見て住宅ローンを選ぶ

【図表2】実際の金利は見つけづらいように書かれている

 さらに、もう1つワナがあります。仮に店頭金利2.341%だとすると、「そこから優遇金利▲年0.8%を差し引いた1.541%が、固定期間終了後の金利でしょ?」と誰しも考えるはずです。しかし、残念ながら不正解です。ここでの店頭金利は「現在の店頭金利」ではなく、「固定期間終了後(=10年後)の店頭金利」のことを指します。つまり、未来の店頭金利を予想しないと、正確な「固定期間終了後の変動金利」は算出できないのです。

優遇幅〇%/-〇%優遇/引き下げ幅
実際に貸し出す際に、店頭金利から何パーセント割り引くかを示す。優遇幅〇%~〇%と表示されている場合、引き下げの金利が人によって異なるということ。「全期間型」という商品だと、優遇幅はずっと変わらない。「当初型」という商品だと、固定期間終了後に優遇幅が小さくなる。

当初金利が低いからと安易に選んではいけない

 将来の金利は、銀行員やファイナンシャルプランナーにも予測がつきません。それに加えて前記のとおり、店頭金利は銀行によって異なるため、「優遇幅は大きいけれど、店頭金利が高いローン」より、「優遇幅は小さいけれど、店頭金利が低いローン」のほうがお得なケースも出てきます

 スーパーの割引と同じです。ある商品を普段2,000円で売っているA店が5割引きすれば1,000円。同じ商品を1,000円で売っているB店が1割引きすれば900円、というように、割引率だけ見ても、どちらが得かは分かりません。

 銀行の中には、固定期間選択型の当初金利をあえて低くするというワナを仕掛け、代わりに固定期間終了後の優遇幅を小さくしたり、手数料などを高く設定したりしているところもあるので要注意です。もちろん、金利だけではなく、ローン残債や残りの返済期間によっても、有利なローンは変わってくるため、単に「当初金利が安いから」という理由で住宅ローンを選んではいけないのです。

 そのため本当におとくな住宅ローンを見つけるためには、「総支払額」や、手数料や優遇幅を考慮した「実質金利」で比較する必要があります。
【関連記事はこちら】>>返済額シミュレーションで、800商品からお得な住宅ローンを探せ!毎月返済額、実質金利まで試算!

イールドカーブから、割安感な金利タイプを見分ける

 もちろん、最高に低い金利の住宅ローンを探すのが、借り換えの最優先課題であることは揺るぎない事実です。子どもがいる人は教育費を死守するためにも、できるだけリスクを避けたほうが無難な一方で、変動金利と固定金利の差があまりに大きい時期に当たってしまうと、総返済額が膨らみすぎるため、多少はリスクを取る必要もあるでしょう。

 問題は、変動金利と固定金利の差がどれくらいならリスクを取っていいのか、ダメなのか、判断がつきにくいことです。では、どのようにして「金利が低いわりにリスクの少ない、割安感のある金利タイプ」を見極めればいいのでしょうか。その強い味方となるのが、「イールドカーブ分析」です。"イールド"とは金利のことなので、イールドカーブとは、住宅ローンの当初の固定期間ごとの金利を固定期間の順に線で結んだ曲線のことをいいます。縦軸は金利、横軸は当初固定期間を表します。

 たとえば、2017年7月のりそな銀行の10年固定と20年固定のどちらが割安感があるかどうかを、イールドカーブ分析で比較してみましょう(図表3)。りそな銀行の当時の変動金利は0.497%、10年固定金利は0.650%、20年固定金利は2.232%。全期間固定金利は1.400%です。変動金利と全期間固定を結んだ点線の下にくるなら「割安」上にくるなら「割高」と判断できます。このケースだと、10年固定金利は「割安」で、20年固定は「割高」であることが分かります。

  【図表3】イールドカーブを参考に割安感のある金利タイプを選ぶ

イールドカーブで割安な住宅ローンを見つける

現在、割安な金利タイプは「全期間固定」と「10年固定」

 図表4のとおり、イールドカーブの描く形は、金利タイプを選ぶときの目安になるので、ぜひ覚えておいてください。

 カーブが右肩上がりの「順イールド」のときは、変動金利より全期間固定金利のほうが高い状態です。金利上昇局面なので、固定金利の方がが高くなります。反対に、右肩下がりの「逆イールド」は、全期間固定金利より変動金利のほうが高い状態です。金利下落局面なので、固定金利が低くなります

 また、マイナス金利導入後には、特に長期の固定金利が大きく金利を下げたため、イールドカーブの曲線がなだらかになる「フラット化」が進みました。変動金利と固定金利の金利差が小さく、固定金利を選んだほうが有利な状態です。

 ただし、「フラット化」が進み過ぎたことから、その後、日銀はイールドカーブコントロールという政策を打ち出しました。これにより、若干ですが、10年超の固定金利が上がりました。いわゆる「スティープ化」の傾向が出てきました。長期金利があまりにも低いと、銀行や生命保険会社の資産運用がうまくいかなくなることから、日銀も多少の長期金利の上昇は容認しています。とはいえ2020年6月の現状は、かなり「フラット化」が進んでいる状態といえます。

  【図表4】イールドカーブの動き方でお得な金利タイプを見分ける

イールドカーブの動き方

 2016年に変動金利と全期間固定の金利差が過去最小を記録して以来、変動金利と固定金利の金利差は少し広がっていますが、それでも過去の平均値から比べれば現在の金利差は小さく、全期間固定金利や10年固定金利に割安感があります

 また、過去の変動金利の変動幅は、この約10年間で1.3%であるのに対して、現在の変動金利と固定金利の金利差はその半分強程度です。それならば、あえてリスクを取って変動金利を選ぶ必要がないほど、固定金利はまだまだ低さを保っています。

 割安感という金利の探し方を身につければ、表面的な金利の安さだけに目を奪われることなく、本当にお得な金利を選べるので、住宅ローンの借り換えを検討している人は、覚えておくとよいでしょう。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
住宅ローン返済額シミュレーション
 
 85銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] 
⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>> 【最新版】金利動向
>> 【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>> 「審査」の基本
>> 「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?

【注目の記事はこちら】(クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】85銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
金利】変動金利が上がる時期を大胆予測! 2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
借換】多くの人は「高い変動金利」が適用!300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?17銀行で比較
【審査】「審査基準」を17銀行で比較!年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
 <Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2020年9月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額2500万円、借入期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え、じぶんでんきセット割引)>
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(借り換え、ネット専用)>
0.549%
全疾病保障付き
0.398%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 低金利のジャパンネット銀行 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ジャパンネット銀行の住宅ローンはこちら!
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ 個人事業主はNGだが、トップクラスの低金利関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 85社から住宅ローンを選ぶ

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に調査
 ネット銀行   イオン銀行 auじぶん銀行 ジャパンネット銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行
 都市銀行  三井住友銀行 三菱UFJ銀行 みずほ銀行 りそな銀行
 信託銀行 ・その他金融機関  アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま>
 地方銀行  北海道銀行  青森銀行  みちのく銀行  秋田銀行  北都銀行  荘内銀行  山形銀行  岩手銀行  東北銀行  七十七銀行  東邦銀行  群馬銀行  足利銀行  筑波銀行  常陽銀行  埼玉りそな銀行  武蔵野銀行  東京スター銀行  千葉銀行  京葉銀行  横浜銀行  千葉興業銀行  きらぼし銀行  第四銀行  静岡銀行  山梨中央銀行  八十二銀行  北陸銀行  富山銀行  北國銀行  福井銀行  スルガ銀行  清水銀行  大垣共立銀行  十六銀行  三重銀行  百五銀行  滋賀銀行  京都銀行  関西みらい銀行  池田泉州銀行  南都銀行  みなと銀行  紀陽銀行  但馬銀行  鳥取銀行  山陰合同銀行  中国銀行  広島銀行  山口銀行  阿波銀行  百十四銀行  伊予銀行  四国銀行  福岡銀行  筑邦銀行  佐賀銀行  十八銀行  親和銀行  肥後銀行  大分銀行  宮崎銀行  鹿児島銀行  琉球銀行  沖縄銀行  西日本シティ銀行  北九州銀行
TOP