現在のマイナス金利は大きな副作用があり、貯金が増えないばかりか、年金の減額にも繋がりかねません。個人として、財産を守る唯一の対抗手段が「住宅ローン借り換え」です。見方を変えれば、いま、住宅ローンを組んでいる人は「幸運の切符」を手にしているともいえます。教育資金や老後資金を貯めるためにも、住宅ローンを借り換えましょう。
マイナス金利は財産に影響を及ぼすが、住宅ローンは例外
現在の住宅ローンの低金利は、2016年から導入されているマイナス金利の恩恵です。しかしその裏で、マイナス金利が私たちの財産をむしばんでいることをご存じでしょうか。
これまで銀行や生命保険会社、損害保険会社は長期国債や株の運用によって、安定した収益を上げてきました。けれども、マイナス金利導入によって、現在、国債の利回りはマイナスです。つまり、このまま満期を迎えると、損失が出るということです。そのしわ寄せは、運用性や貯蓄性の高い、一時払い終身保険や年金保険、学資保険などの受け取り額に影響します。さらに、私たちの年金積立金も相当な額が国債や株で運用されているため、将来の受給額の減額・目減りは必至な状況です。
このようにマイナス金利が続けば、私たちの財産である預金、保険、年金は、確実にダメージを受けます。しかも、個人レベルでは、対処のしようがないものです。そんな中、住宅ローンだけは例外です。超低金利の今、住宅ローンを借り換えることによって返済額を減らせるという、マイナス金利のメリットを享受できます。「借り換え」は、財産が被るダメージを唯一補える手段なのです。
下記の関連記事でも紹介したように、借り換えで総支払額を500万円削減できる人が続出しています。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン借り換えで、総支払額を500万円削減する人続出！ マイナス金利でかつてないチャンスが到来！
住宅ローンを借り換えて返済額を減らし、教育費や老後資金の悩みを一発解決！
家は高い買い物ですから、住宅ローンを返済しながら十分な貯金もできているという家庭は少ないのが現実です。さらに、表1のように、私立大学（文系）なら、4年間の授業料などの教育費（初年度納付金や教科書代、交通費なども含む）は717万円、国公立大でも500万円程度かかります。
【表1】在園・在学期間中の子どもの教育費（単位：万円）
※大学（受験費用+入学しなかった学校も含む入学金等+授業料+通学費+教科書代等+家庭教育費）：日本政策金融公庫「教育費負担の実態調査」（令和元年度）
1人暮らしの学生であれば、家賃負担なども発生し、教育費は倍増することになるでしょう。表2からも分かる通り、私立大学に自宅外から通う子どものいる家庭の約20％が、入学費用を借り入れています。
【表2】私立大学の入学に際し、入学費用を借り入れた家庭の割合と借入額
老後資金についても、夫婦で2000万円必要だといわれています。定年を65歳とした場合、現在45歳の人が貯め始めるとすると、「2000万円÷240カ月（20年間）＝毎月8万円程度」の貯金が必要です。55歳から貯め始めたならば、毎月約16万円。60歳からのスタートだと、毎月約33万円にもなります。
住宅ローンの返済や教育費などに加えて、毎月8万円の貯金をするのは容易なことではありません。しかし、ここに切り札があります。それが「借り換え」です。
仮に、住宅ローンを借り換えて、総返済額を500万円減らせたとすると、貯めるべき老後資金は1500万円で済みます。月に約8万円必要だった貯金を、約6万円に減らせる計算になります。40歳から1500万円を貯めるなら、月5万円の貯金で済みます。
通常、何十年もかけて行う数百万円単位の貯蓄を、借り換えはわずか1カ月足らずで成し遂げるということです。そこで浮いた時間を味方につけることで、家計や将来設計をダイナミックに改善していくことも可能になるのです。
住宅ローンの借り換えは一生に一度のチャンス！
失敗しない商品選びが重要
だからといって、商品を吟味せず、慌てて借り換えてはいけません。金額にもよりますが、借り換えるには80万～150万円くらい諸費用がかかりますし、ネットで申し込める銀行が増えているとはいえ、住宅の売買契約書などを探したり、住民票などの必要書類を各所から取り寄せたりと、それなりに労力がかかります。
また、いろいろ罠のある住宅ローンに飛びついて後悔したり（金利は低いが、手数料は高い住宅ローンがあります）、自分が現在契約している住宅ローンの内容をよく確認せずに、実際とは異なる条件によるシミュレーションで商品を選んで、逆に総返済額が増えてしまうことも起こりえます。そうなってからでは取り返しがつかないので、しっかりと商品を吟味する必要があるのです。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目！
手数料や団信など、すべてのコストを金利に換算した「実質金利」で、本当にお得な住宅ローンを探そう！
よく「家は3回建てて、初めて満足のいく家が建つ」と言われますが、住宅ローン借り換えは一生に一度きりのチャンスです。だからこそ、本当にお得な借り換えをするためには、本気で取り組む必要があるのです。ベストの商品を選べるかどうかで、数十万円、場合によっては数百万円単位で得られる効果が違ってくることを肝に銘じておきましょう。
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.440% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 団信の上乗せ金利引下げキャンペーン中！「がん100%保障団信」通常+年0.2%→+年0.1%、「11疾病保障団信」通常+年0.3%→+年0.2%（2022年4月28日までに借り入れ）
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。金利引下げキャンペーンは、変動金利（全期間引下げプラン）が対象で、3月31日実行分まで。au金利優遇割および金利引下げキャンペーンで、最大年-0.121％を差引く。0.289%は現在の金利に割引を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動。審査によっては、割引が適用されない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.10％（キャンペーン）
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.20％（キャンペーン）
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
※「りそな借り換えローン ずーっとお得！全期間型・WEB申込限定プラン（借り換え）」は特別金利となり、申込期間2021年11月8日～2022年3月4日、2022年3月25日までに借入れ、りそなグループアプリのセットアップが条件、金利は毎月見直しとなる。実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.530% 0.370% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的
- オプション保険として、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する充実の団体信用生命保険「団信革命」を提供
- 一部のローンプラザ支店で休日でも相談可能。
- フラット35も提供
りそな銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋3万3000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋3万3000円
【保証料金利上乗せ型】
3万3000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）保証料 ■自社商品
0円（1万円以上1万円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（一部） ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円繰上返済手数料（全額） ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：70歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 団信革命
（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円） - 3大疾病保障特約
（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円） - ワイド団信
（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー使いみち ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金年収（給与所得者） ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー年収（個人事業主等） ■自社商品
ー
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー年齢（借入時） ■自社商品
70歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：りそな銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.531% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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