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マイナス金利下で個人が唯一、得するのは「住宅ローンの借り換え」!
教育費や老後資金を一気に蓄えよう住宅ローン借り換えの注意点(2)

【第2回】2020年5月22日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明

現在のマイナス金利は大きな副作用があり、貯金が増えないばかりか、年金の減額にも繋がりかねません。個人として、財産を守る唯一の対抗手段が「住宅ローン借り換え」です。見方を変えれば、いま、住宅ローンを組んでいる人は「幸運の切符」を手にしているともいえます。教育資金や老後資金を貯めるためにも、住宅ローンを借り換えましょう。

マイナス金利は財産に影響を及ぼすが、住宅ローンは例外

住宅ローンの借り換えを検討する家族
出所:PIXTA

 現在の住宅ローンの低金利は、2016年から導入されているマイナス金利の恩恵です。しかしその裏で、マイナス金利が私たちの財産をむしばんでいることをご存じでしょうか。

 これまで銀行や生命保険会社、損害保険会社は長期国債や株の運用によって、安定した収益を上げてきました。けれども、マイナス金利導入によって、現在、国債の利回りはマイナスです。つまり、このまま満期を迎えると、損失が出るということです。そのしわ寄せは、運用性や貯蓄性の高い、一時払い終身保険や年金保険、学資保険などの受け取り額に影響します。さらに、私たちの年金積立金も相当な額が国債や株で運用されているため、将来の受給額の減額・目減りは必至な状況です。

 このようにマイナス金利が続けば、私たちの財産である預金、保険、年金は、確実にダメージを受けます。しかも、個人レベルでは、対処のしようがないものです。そんな中、住宅ローンだけは例外です。超低金利の今、住宅ローンを借り換えることによって返済額を減らせるという、マイナス金利のメリットを享受できます。「借り換え」は、財産が被るダメージを唯一補える手段なのです。

 下記の関連記事でも紹介したように、借り換えで総支払額を500万円削減できる人が続出しています。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン借り換えで、総支払額を500万円削減する人続出! マイナス金利でかつてないチャンスが到来!

住宅ローンを借り換えて返済額を減らし、教育費や老後資金の悩みを一発解決!

 家は高い買い物ですから、住宅ローンを返済しながら十分な貯金もできているという家庭は少ないのが現実です。さらに、表1のように、私立大学(文系)なら、4年間の授業料などの教育費(初年度納付金や教科書代、交通費なども含む)は717万円、国公立大でも500万円程度かかります。

  【表1】在園・在学期間中の子どもの教育費(単位:万円)

子どもの教育費
※幼稚園、小学校、中学校、高校(学校教育費+給食費+学校外活動費):文部科学省「子供の学習費調査」(平成30年度)
※大学(受験費用+入学しなかった学校も含む入学金等+授業料+通学費+教科書代等+家庭教育費):日本政策金融公庫「教育費負担の実態調査」(令和元年度)

 1人暮らしの学生であれば、家賃負担なども発生し、教育費は倍増することになるでしょう。表2からも分かる通り、私立大学に自宅外から通う子どものいる家庭の約20%が、入学費用を借り入れています。

  【表2】私立大学の入学に際し、入学費用を借り入れた家庭の割合と借入額

私立大学の入学に際し、入学費用を借り入れた家庭の割合と借入額
参照:東京私大教連「私立大学新入生の家計負担調査」

 老後資金についても、夫婦で2000万円必要だといわれています。定年を65歳とした場合、現在45歳の人が貯め始めるとすると、「2000万円÷240カ月(20年間)=毎月8万円程度」の貯金が必要です。55歳から貯め始めたならば、毎月約16万円。60歳からのスタートだと、毎月約33万円にもなります。

 住宅ローンの返済や教育費などに加えて、毎月8万円の貯金をするのは容易なことではありません。しかし、ここに切り札があります。それが「借り換え」です。

 仮に、住宅ローンを借り換えて、総返済額を500万円減らせたとすると、貯めるべき老後資金は1500万円で済みます。月に約8万円必要だった貯金を、約6万円に減らせる計算になります。40歳から1500万円を貯めるなら、月5万円の貯金で済みます。

 通常、何十年もかけて行う数百万円単位の貯蓄を、借り換えはわずか1カ月足らずで成し遂げるということです。そこで浮いた時間を味方につけることで、家計や将来設計をダイナミックに改善していくことも可能になるのです。

住宅ローンの借り換えは一生に一度のチャンス! 
失敗しない商品選びが重要

 だからといって、商品を吟味せず、慌てて借り換えてはいけません。金額にもよりますが、借り換えるには80万~150万円くらい諸費用がかかりますし、ネットで申し込める銀行が増えているとはいえ、住宅の売買契約書などを探したり、住民票などの必要書類を各所から取り寄せたりと、それなりに労力がかかります。

 また、いろいろ罠のある住宅ローンに飛びついて後悔したり(金利は低いが、手数料は高い住宅ローンがあります)、自分が現在契約している住宅ローンの内容をよく確認せずに、実際とは異なる条件によるシミュレーションで商品を選んで、逆に総返済額が増えてしまうことも起こりえます。そうなってからでは取り返しがつかないので、しっかりと商品を吟味する必要があるのです。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目!
手数料や団信など、すべてのコストを金利に換算した「実質金利」で、本当にお得な住宅ローンを探そう!

 よく「家は3回建てて、初めて満足のいく家が建つ」と言われますが、住宅ローン借り換えは一生に一度きりのチャンスです。だからこそ、本当にお得な借り換えをするためには、本気で取り組む必要があるのです。ベストの商品を選べるかどうかで、数十万円、場合によっては数百万円単位で得られる効果が違ってくることを肝に銘じておきましょう

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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【2022年7月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え) ※借入金額2500万円、借入期間30年

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    実質金利
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    (費用等除く)
    手数料
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    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
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      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)(変動金利(全期間引下げプラン)と、固定35年(当初期間引下げプラン)は、2022年6月現在の金利にau金利優遇割および金利引下げキャンペーンの金利引下幅を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては、本金利プランおよび本キャンペーンを利用できない場合がある)

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

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    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
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    (借入時年齢:50歳以下)
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    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

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    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
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    【注目ポイント】借り換え(変動金利)は、▲0.05%引き下げキャンペーン実施中(2022年7月1日~2022年9月30日)

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
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    手数料(税込) 借入金額×2.20%
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    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
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    (借入時年齢:51歳未満)
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    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
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      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
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      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
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    手数料
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    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 事務手数料は5.5万円からと、非常に安い
    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。
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