現在のマイナス金利は大きな副作用があり、貯金が増えないばかりか、年金の減額にも繋がりかねません。個人として、財産を守る唯一の対抗手段が「住宅ローン借り換え」です。見方を変えれば、いま、住宅ローンを組んでいる人は「幸運の切符」を手にしているともいえます。教育資金や老後資金を貯めるためにも、住宅ローンを借り換えましょう。
マイナス金利は財産に影響を及ぼすが、住宅ローンは例外
現在の住宅ローンの低金利は、2016年から導入されているマイナス金利の恩恵です。しかしその裏で、マイナス金利が私たちの財産をむしばんでいることをご存じでしょうか。
これまで銀行や生命保険会社、損害保険会社は長期国債や株の運用によって、安定した収益を上げてきました。けれども、マイナス金利導入によって、現在、国債の利回りはマイナスです。つまり、このまま満期を迎えると、損失が出るということです。そのしわ寄せは、運用性や貯蓄性の高い、一時払い終身保険や年金保険、学資保険などの受け取り額に影響します。さらに、私たちの年金積立金も相当な額が国債や株で運用されているため、将来の受給額の減額・目減りは必至な状況です。
このようにマイナス金利が続けば、私たちの財産である預金、保険、年金は、確実にダメージを受けます。しかも、個人レベルでは、対処のしようがないものです。そんな中、住宅ローンだけは例外です。超低金利の今、住宅ローンを借り換えることによって返済額を減らせるという、マイナス金利のメリットを享受できます。「借り換え」は、財産が被るダメージを唯一補える手段なのです。
下記の関連記事でも紹介したように、借り換えで総支払額を500万円削減できる人が続出しています。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン借り換えで、総支払額を500万円削減する人続出！ マイナス金利でかつてないチャンスが到来！
住宅ローンを借り換えて返済額を減らし、教育費や老後資金の悩みを一発解決！
家は高い買い物ですから、住宅ローンを返済しながら十分な貯金もできているという家庭は少ないのが現実です。さらに、表1のように、私立大学（文系）なら、4年間の授業料などの教育費（初年度納付金や教科書代、交通費なども含む）は717万円、国公立大でも500万円程度かかります。
【表1】在園・在学期間中の子どもの教育費（単位：万円）
※大学（受験費用+入学しなかった学校も含む入学金等+授業料+通学費+教科書代等+家庭教育費）：日本政策金融公庫「教育費負担の実態調査」（令和元年度）
1人暮らしの学生であれば、家賃負担なども発生し、教育費は倍増することになるでしょう。表2からも分かる通り、私立大学に自宅外から通う子どものいる家庭の約20％が、入学費用を借り入れています。
【表2】私立大学の入学に際し、入学費用を借り入れた家庭の割合と借入額
老後資金についても、夫婦で2000万円必要だといわれています。定年を65歳とした場合、現在45歳の人が貯め始めるとすると、「2000万円÷240カ月（20年間）＝毎月8万円程度」の貯金が必要です。55歳から貯め始めたならば、毎月約16万円。60歳からのスタートだと、毎月約33万円にもなります。
住宅ローンの返済や教育費などに加えて、毎月8万円の貯金をするのは容易なことではありません。しかし、ここに切り札があります。それが「借り換え」です。
仮に、住宅ローンを借り換えて、総返済額を500万円減らせたとすると、貯めるべき老後資金は1500万円で済みます。月に約8万円必要だった貯金を、約6万円に減らせる計算になります。40歳から1500万円を貯めるなら、月5万円の貯金で済みます。
通常、何十年もかけて行う数百万円単位の貯蓄を、借り換えはわずか1カ月足らずで成し遂げるということです。そこで浮いた時間を味方につけることで、家計や将来設計をダイナミックに改善していくことも可能になるのです。
住宅ローンの借り換えは一生に一度のチャンス！
失敗しない商品選びが重要
だからといって、商品を吟味せず、慌てて借り換えてはいけません。金額にもよりますが、借り換えるには80万～150万円くらい諸費用がかかりますし、ネットで申し込める銀行が増えているとはいえ、住宅の売買契約書などを探したり、住民票などの必要書類を各所から取り寄せたりと、それなりに労力がかかります。
また、いろいろ罠のある住宅ローンに飛びついて後悔したり（金利は低いが、手数料は高い住宅ローンがあります）、自分が現在契約している住宅ローンの内容をよく確認せずに、実際とは異なる条件によるシミュレーションで商品を選んで、逆に総返済額が増えてしまうことも起こりえます。そうなってからでは取り返しがつかないので、しっかりと商品を吟味する必要があるのです。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目！
手数料や団信など、すべてのコストを金利に換算した「実質金利」で、本当にお得な住宅ローンを探そう！
よく「家は3回建てて、初めて満足のいく家が建つ」と言われますが、住宅ローン借り換えは一生に一度きりのチャンスです。だからこそ、本当にお得な借り換えをするためには、本気で取り組む必要があるのです。ベストの商品を選べるかどうかで、数十万円、場合によっては数百万円単位で得られる効果が違ってくることを肝に銘じておきましょう。
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借り換え2024年4月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年で試算
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- 0.298%
- 総返済額 2611万円
- 表面金利
- 年0.148%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
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- 71,001円
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.441%
- 総返済額 2666万円
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- 年0.290%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
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- 0円
- 毎月返済額
- 72,517円
手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ
- 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.471%
- 総返済額 2677万円
- 表面金利
- 年0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 72,840円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。