住宅ローン借り換えの際、「超低金利なので変動金利を選択しよう」という人が多く見られます。しかし、変動金利に借り換えていい人には3つの条件があります。リスクへの考え方、ライフスタイルなどに合わせて、借り替え後の金利タイプを選ぶことが重要です。（住宅ローンアドバイザー・淡河範明）
超低金利の変動金利は魅力的だが…
最初に住宅ローンを借りたときを思い出してみましょう。もしかすると、不動産会社の勧める提携ローンなどを利用した人も多く、「住宅ローン商品を選ぶ」という意識は薄かったかもしれません。
しかし、住宅ローンの借り換えは、あなたが自分で住宅ローン商品の金利を比較し、借り換え後の諸経費を含めたトータルコスト（総支払額）がいくらになるかをシミュレーションしなければいけません。
ただ、実際に借り換えをしようと各銀行のサイトを見ると、現在、変動金利が最も安いのは当然として、10年固定などの固定期間選択型の金利も変動金利に負けず劣らず下がっていて、「どの金利タイプを選ぶべきか」と頭を悩ます人も多いはずです。また、これまでは割高感のあった全期間固定も1％前後の金利が増え、魅力を増していることも、逆に選択を難しくしています。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン金利（132銀行・1000商品）を比較して、お得なローンを探そう！住宅ローンのプロが、変動・固定の金利推移を解説！
では、何を判断材料に金利タイプを選べば、お得な借り換えが実現できるのでしょうか。
金利タイプ選びは、金利上昇リスクをどう考えるかが重要
借り換えで検討しなければならない要素はいくつかありますが、最も重要視すべきは、「現在借りているローン」と「借り換えるローン」が、それぞれ固定金利なのか変動金利なのかという点です。
「変動金利から固定金利に借り換えたほうがいい人」もいれば、「変動金利から10年固定に借り換えたほうがいい人」もいます。住宅ローン残高や残りの借入期間、どの程度リスクを取れるかなどによって、どの金利タイプから、どの金利タイプへ借り換えるべきなのかが違ってくるのです。
代表的な３つの借り換えパターンを見ていきましょう。
パターン①「固定金利」から「固定金利」への借り換え
「固定金利」から「固定金利」への借り換えは、「残存期間が長い人」に向いた借り換えパターンです。低金利による削減メリットを得ながら、今後、金利が上昇した場合のリスクにも備えられます。
10年固定など「固定期間選択型」を選ぶ際は、当初金利の安さだけに目を奪われず、固定期間終了後の金利がどうなるのかを調べ、万が一の金利上昇時でも支払いに困らないよう、諸経費などの総返済額を試算してから、選ぶようにしましょう。
パターン②「変動金利」から「固定金利」への借り換え
「変動金利」から「固定金利」への借り換えは、「残存期間が長い人」もしくは「残存期間の長短にかかわらず、金利上昇リスクが不安な人」に向いた借り換えパターンです。いずれにしても、変動金利から固定金利への借り換えですから、リスクは確実に下げられます。
「10年固定」への借り換えは、金利水準がかなり低いので、変動金利が高い時代に借り入れた人は総返済額を十分に減らしつつ、今後10年間の金利上昇リスクを回避できます。
「全期間固定」への借り換えは、「10年固定」などに比べると金利が高いため、総返済額の削減効果はそれほど大きく出ませんが、金利上昇リスクは確実に下げられます。
パターン③「変動金利」から「変動金利」への借り換え
「変動金利」から「変動金利」への借り換えが向いているのは、次の3条件をすべてクリアできる人です。
・残存期間の短い人
・世帯収入が高い、貯蓄額が多いなど、金利上昇リスクを許容できる人
・毎月、金利をチェックして、金利動向の変化に対処できる人
ただし、あまりお勧めしません。将来的な金利の上昇を心配する面もありますが、現状の固定金利がひと昔前の変動金利並み、またはそれ以下まで下がっている今、あえてリスクを取ってまで、変動金利に借り換える意味は薄れているためです。下記のグラフのように、固定金利の代表であるフラット35金利（全期間固定）は大きく低下しています。
なお、借り換えのついでにリフォーム資金をあわせて借り入れたり、月々の返済が厳しくなったりしている場合には、返済期間を延ばしたり、リバースモーゲージ型住宅ローンに借り換えることも検討しましょう。
リバースモーゲージなら、契約者が亡くなったとき家を手放す代わりに、借入金を清算するという選択もできたりします。
借り換えはノーリスクで数百万円のコストダウンも
住宅ローン商品の種類・数は、数百、数千とありますから、最もおトクな商品を選ぶのは、ひと筋縄ではいかない難しさがあります。そうでなくても、商品の仕組みが複雑なのに、現在借りているローンの残債や返済期間、さらには貯蓄額や年齢、子どもの数、病歴などによって最適な商品が違ってきます。
とはいえ、借り換えの際の金利タイプ選びは、基本的には上記の3パターンに集約されます。自分のリスク許容度やライフスタイルに合わせて、金利タイプを選びましょう。
借り換えは、魔法のようにノーリスクでもたらされる数百万円というコストダウンです。その金額は人生を変える力を持っています。たとえば、たった3時間の作業で300万円トクする人も続出しています。時給換算100万円です。「悩むより手を動かそう！」で、子どもの学費や老後資金の問題などにも、明るい光が差し込むはずです。
そんな大チャンスを、「面倒」とか「難しい」といった理由で、自ら手放してしまうのはもったいないことです。数百万円のお金が落ちていれば、拾わない理由はありません。前述したとおり、今から進めれば、借り換えの恩恵に十分あずかれます。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンの借り換えは「借りたばかりの人」でもメリットあり！ シミュレーションして比較しよう
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【2022年1月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（借り換え） ※借入金額2500万円、借入期間30年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.440% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 団信の上乗せ金利引下げキャンペーン中！「がん100%保障団信」通常+年0.2%→+年0.1%、「11疾病保障団信」通常+年0.3%→+年0.2%（2022年4月28日までに借り入れ）
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。金利引下げキャンペーンは、変動金利（全期間引下げプラン）が対象で、3月31日実行分まで。au金利優遇割および金利引下げキャンペーンで、最大年-0.121％を差引く。0.289%は現在の金利に割引を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動。審査によっては、割引が適用されない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.10％（キャンペーン）
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.20％（キャンペーン）
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
※「りそな借り換えローン ずーっとお得！全期間型・WEB申込限定プラン（借り換え）」は特別金利となり、申込期間2021年11月8日～2022年3月4日、2022年3月25日までに借入れ、りそなグループアプリのセットアップが条件、金利は毎月見直しとなる。実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.530% 0.370% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的
- オプション保険として、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する充実の団体信用生命保険「団信革命」を提供
- 一部のローンプラザ支店で休日でも相談可能。
- フラット35も提供
りそな銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋3万3000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋3万3000円
【保証料金利上乗せ型】
3万3000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）保証料 ■自社商品
0円（1万円以上1万円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（一部） ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円繰上返済手数料（全額） ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：70歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 団信革命
（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円） - 3大疾病保障特約
（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円） - ワイド団信
（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー使いみち ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金年収（給与所得者） ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー年収（個人事業主等） ■自社商品
ー
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー年齢（借入時） ■自社商品
70歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：りそな銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.531% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
| 新生銀行は来店不要 | フラット35ならアルヒ | 三井住友銀行はアプリが便利 |
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