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住宅ローン借り換え時に、金利タイプは何にする?
変動金利に借り換えていい人の3条件を紹介住宅ローン借り換えの注意点(14)

【第14回】2020年4月2日公開(2020年9月25日更新)
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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住宅ローン借り換えの際、「超低金利なので変動金利を選択しよう」という人が多く見られます。しかし、変動金利に借り換えていい人には3つの条件があります。リスクへの考え方、ライフスタイルなどに合わせて、借り替え後の金利タイプを選ぶことが重要です。(住宅ローンアドバイザー・淡河範明)

超低金利の変動金利は魅力的だが…

金利は低下傾向にある(出所:PIXTA)

 最初に住宅ローンを借りたときを思い出してみましょう。もしかすると、不動産会社の勧める提携ローンなどを利用した人も多く、「住宅ローン商品を選ぶ」という意識は薄かったかもしれません。

 しかし、住宅ローンの借り換えは、あなたが自分で住宅ローン商品の金利を比較し、借り換え後の諸経費を含めたトータルコスト(総支払額)がいくらになるかをシミュレーションしなければいけません。

 ただ、実際に借り換えをしようと各銀行のサイトを見ると、現在、変動金利が最も安いのは当然として、10年固定などの固定期間選択型の金利も変動金利に負けず劣らず下がっていて、「どの金利タイプを選ぶべきか」と頭を悩ます人も多いはずです。また、これまでは割高感のあった全期間固定も1%前後の金利が増え、魅力を増していることも、逆に選択を難しくしています。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン金利(85銀行・800商品)を比較して、お得なローンを探そう!住宅ローンのプロが、変動・固定の金利推移を解説!

 では、何を判断材料に金利タイプを選べば、お得な借り換えが実現できるのでしょうか。

金利タイプ選びは、金利上昇リスクをどう考えるかが重要

 借り換えで検討しなければならない要素はいくつかありますが、最も重要視すべきは、「現在借りているローン」と「借り換えるローン」が、それぞれ固定金利なのか変動金利なのかという点です。

 「変動金利から固定金利に借り換えたほうがいい人」もいれば、「変動金利から10年固定に借り換えたほうがいい人」もいます。住宅ローン残高や残りの借入期間、どの程度リスクを取れるかなどによって、どの金利タイプから、どの金利タイプへ借り換えるべきなのかが違ってくるのです。

 代表的な3つの借り換えパターンを見ていきましょう。

パターン①「固定金利」から「固定金利」への借り換え

 「固定金利」から「固定金利」への借り換えは、「残存期間が長い人」に向いた借り換えパターンです。低金利による削減メリットを得ながら、今後、金利が上昇した場合のリスクにも備えられます。

 10年固定など「固定期間選択型」を選ぶ際は、当初金利の安さだけに目を奪われず、固定期間終了後の金利がどうなるのかを調べ、万が一の金利上昇時でも支払いに困らないよう、諸経費などの総返済額を試算してから、選ぶようにしましょう。

パターン②「変動金利」から「固定金利」への借り換え

 「変動金利」から「固定金利」への借り換えは、「残存期間が長い人」もしくは「残存期間の長短にかかわらず、金利上昇リスクが不安な人」に向いた借り換えパターンです。いずれにしても、変動金利から固定金利への借り換えですから、リスクは確実に下げられます。

 「10年固定」への借り換えは、金利水準がかなり低いので、変動金利が高い時代に借り入れた人は総返済額を十分に減らしつつ、今後10年間の金利上昇リスクを回避できます。

 「全期間固定」への借り換えは、「10年固定」などに比べると金利が高いため、総返済額の削減効果はそれほど大きく出ませんが、金利上昇リスクは確実に下げられます。

パターン③「変動金利」から「変動金利」への借り換え

 「変動金利」から「変動金利」への借り換えが向いているのは、次の3条件をすべてクリアできる人です。

・残存期間の短い人
・世帯収入が高い、貯蓄額が多いなど、金利上昇リスクを許容できる人
・毎月、金利をチェックして、金利動向の変化に対処できる人

 ただし、あまりお勧めしません。将来的な金利の上昇を心配する面もありますが、現状の固定金利がひと昔前の変動金利並み、またはそれ以下まで下がっている今、あえてリスクを取ってまで、変動金利に借り換える意味は薄れているためです。下記のグラフのように、固定金利の代表であるフラット35金利(全期間固定)は大きく低下しています。

フラット35金利推移

 なお、借り換えのついでにリフォーム資金をあわせて借り入れたり、月々の返済が厳しくなったりしている場合には、返済期間を延ばしたり、リバースモーゲージ型住宅ローンに借り換えることも検討しましょう。

 リバースモーゲージなら、契約者が亡くなったとき家を手放す代わりに、借入金を清算するという選択もできたりします。

借り換えはノーリスクで数百万円のコストダウンも

 住宅ローン商品の種類・数は、数百、数千とありますから、最もおトクな商品を選ぶのは、ひと筋縄ではいかない難しさがあります。そうでなくても、商品の仕組みが複雑なのに、現在借りているローンの残債や返済期間、さらには貯蓄額や年齢、子どもの数、病歴などによって最適な商品が違ってきます。

 とはいえ、借り換えの際の金利タイプ選びは、基本的には上記の3パターンに集約されます。自分のリスク許容度やライフスタイルに合わせて、金利タイプを選びましょう。

 借り換えは、魔法のようにノーリスクでもたらされる数百万円というコストダウンです。その金額は人生を変える力を持っています。たとえば、たった3時間の作業で300万円トクする人も続出しています。時給換算100万円です。「悩むより手を動かそう!」で、子どもの学費や老後資金の問題などにも、明るい光が差し込むはずです。

 そんな大チャンスを、「面倒」とか「難しい」といった理由で、自ら手放してしまうのはもったいないことです。数百万円のお金が落ちていれば、拾わない理由はありません。前述したとおり、今から進めれば、借り換えの恩恵に十分あずかれます。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの借り換えは「借りたばかりの人」でもメリットあり! シミュレーションして比較しよう

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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【2020年9月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額2500万円、借入期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え、じぶんでんきセット割引)>
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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公式サイトはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(借り換え、ネット専用)>
0.549%
全疾病保障付き
0.398%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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