住宅ローン借り換えの際、「超低金利なので変動金利を選択しよう」という人が多く見られます。しかし、変動金利に借り換えていい人には3つの条件があります。リスクへの考え方、ライフスタイルなどに合わせて、借り替え後の金利タイプを選ぶことが重要です。（住宅ローンアドバイザー・淡河範明）
超低金利の変動金利は魅力的だが…
最初に住宅ローンを借りたときを思い出してみましょう。もしかすると、不動産会社の勧める提携ローンなどを利用した人も多く、「住宅ローン商品を選ぶ」という意識は薄かったかもしれません。
しかし、住宅ローンの借り換えは、あなたが自分で住宅ローン商品の金利を比較し、借り換え後の諸経費を含めたトータルコスト（総支払額）がいくらになるかをシミュレーションしなければいけません。
ただ、実際に借り換えをしようと各銀行のサイトを見ると、現在、変動金利が最も安いのは当然として、10年固定などの固定期間選択型の金利も変動金利に負けず劣らず下がっていて、「どの金利タイプを選ぶべきか」と頭を悩ます人も多いはずです。また、これまでは割高感のあった全期間固定も1％前後の金利が増え、魅力を増していることも、逆に選択を難しくしています。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン金利（132銀行・1000商品）を比較して、お得なローンを探そう！住宅ローンのプロが、変動・固定の金利推移を解説！
では、何を判断材料に金利タイプを選べば、お得な借り換えが実現できるのでしょうか。
金利タイプ選びは、金利上昇リスクをどう考えるかが重要
借り換えで検討しなければならない要素はいくつかありますが、最も重要視すべきは、「現在借りているローン」と「借り換えるローン」が、それぞれ固定金利なのか変動金利なのかという点です。
「変動金利から固定金利に借り換えたほうがいい人」もいれば、「変動金利から10年固定に借り換えたほうがいい人」もいます。住宅ローン残高や残りの借入期間、どの程度リスクを取れるかなどによって、どの金利タイプから、どの金利タイプへ借り換えるべきなのかが違ってくるのです。
代表的な３つの借り換えパターンを見ていきましょう。
パターン①「固定金利」から「固定金利」への借り換え
「固定金利」から「固定金利」への借り換えは、「残存期間が長い人」に向いた借り換えパターンです。低金利による削減メリットを得ながら、今後、金利が上昇した場合のリスクにも備えられます。
10年固定など「固定期間選択型」を選ぶ際は、当初金利の安さだけに目を奪われず、固定期間終了後の金利がどうなるのかを調べ、万が一の金利上昇時でも支払いに困らないよう、諸経費などの総返済額を試算してから、選ぶようにしましょう。
パターン②「変動金利」から「固定金利」への借り換え
「変動金利」から「固定金利」への借り換えは、「残存期間が長い人」もしくは「残存期間の長短にかかわらず、金利上昇リスクが不安な人」に向いた借り換えパターンです。いずれにしても、変動金利から固定金利への借り換えですから、リスクは確実に下げられます。
「10年固定」への借り換えは、金利水準がかなり低いので、変動金利が高い時代に借り入れた人は総返済額を十分に減らしつつ、今後10年間の金利上昇リスクを回避できます。
「全期間固定」への借り換えは、「10年固定」などに比べると金利が高いため、総返済額の削減効果はそれほど大きく出ませんが、金利上昇リスクは確実に下げられます。
パターン③「変動金利」から「変動金利」への借り換え
「変動金利」から「変動金利」への借り換えが向いているのは、次の3条件をすべてクリアできる人です。
・残存期間の短い人
・世帯収入が高い、貯蓄額が多いなど、金利上昇リスクを許容できる人
・毎月、金利をチェックして、金利動向の変化に対処できる人
ただし、あまりお勧めしません。将来的な金利の上昇を心配する面もありますが、現状の固定金利がひと昔前の変動金利並み、またはそれ以下まで下がっている今、あえてリスクを取ってまで、変動金利に借り換える意味は薄れているためです。下記のグラフのように、固定金利の代表であるフラット35金利（全期間固定）は大きく低下しています。
なお、借り換えのついでにリフォーム資金をあわせて借り入れたり、月々の返済が厳しくなったりしている場合には、返済期間を延ばしたり、リバースモーゲージ型住宅ローンに借り換えることも検討しましょう。
リバースモーゲージなら、契約者が亡くなったとき家を手放す代わりに、借入金を清算するという選択もできたりします。
借り換えはノーリスクで数百万円のコストダウンも
住宅ローン商品の種類・数は、数百、数千とありますから、最もおトクな商品を選ぶのは、ひと筋縄ではいかない難しさがあります。そうでなくても、商品の仕組みが複雑なのに、現在借りているローンの残債や返済期間、さらには貯蓄額や年齢、子どもの数、病歴などによって最適な商品が違ってきます。
とはいえ、借り換えの際の金利タイプ選びは、基本的には上記の3パターンに集約されます。自分のリスク許容度やライフスタイルに合わせて、金利タイプを選びましょう。
借り換えは、魔法のようにノーリスクでもたらされる数百万円というコストダウンです。その金額は人生を変える力を持っています。たとえば、たった3時間の作業で300万円トクする人も続出しています。時給換算100万円です。「悩むより手を動かそう！」で、子どもの学費や老後資金の問題などにも、明るい光が差し込むはずです。
そんな大チャンスを、「面倒」とか「難しい」といった理由で、自ら手放してしまうのはもったいないことです。数百万円のお金が落ちていれば、拾わない理由はありません。前述したとおり、今から進めれば、借り換えの恩恵に十分あずかれます。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンの借り換えは「借りたばかりの人」でもメリットあり！ シミュレーションして比較しよう
| 132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] （⇒ 新規借入はこちら） |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2024年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【借り換え】の基礎 【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
| おすすめ記事はこちら 【借り換え】多くの人は「高い変動金利」で損している！ 【借り換え】メリット額が分かる返済額シミュレーション 【金利】132銀行の住宅ローン金利推移をプロが比較（毎月更新） 【金利】変動金利が上がる時期を予測！ 【読み物】年収700万円台世帯は破綻必至!? 【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は？（17銀行比較） 【審査】「審査基準」を17銀行で比較（年収、勤続年数） |
借り換え2024年12月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.480%
- 総返済額 2681万円
- 表面金利
- 年0.329%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 72,937円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.536%
- 総返済額 2702万円
- 表面金利
- 年0.375%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋33000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 73,434円
①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能
- 3大メガバンクで安心感あり
- ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
- AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.541%
- 総返済額 2704万円
- 表面金利
- 年0.390%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 73,597円
①低金利の上、がん50％団信無料
②無料で全疾病保償＆12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100％団信も付帯OK
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
- 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。