住宅ローン借り換えの際、「超低金利なので変動金利を選択しよう」という人が多く見られます。しかし、変動金利に借り換えていい人には3つの条件があります。リスクへの考え方、ライフスタイルなどに合わせて、借り替え後の金利タイプを選ぶことが重要です。（住宅ローンアドバイザー・淡河範明）
超低金利の変動金利は魅力的だが…
最初に住宅ローンを借りたときを思い出してみましょう。もしかすると、不動産会社の勧める提携ローンなどを利用した人も多く、「住宅ローン商品を選ぶ」という意識は薄かったかもしれません。
しかし、住宅ローンの借り換えは、あなたが自分で住宅ローン商品の金利を比較し、借り換え後の諸経費を含めたトータルコスト（総支払額）がいくらになるかをシミュレーションしなければいけません。
ただ、実際に借り換えをしようと各銀行のサイトを見ると、現在、変動金利が最も安いのは当然として、10年固定などの固定期間選択型の金利も変動金利に負けず劣らず下がっていて、「どの金利タイプを選ぶべきか」と頭を悩ます人も多いはずです。また、これまでは割高感のあった全期間固定も1％前後の金利が増え、魅力を増していることも、逆に選択を難しくしています。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン金利（132銀行・1000商品）を比較して、お得なローンを探そう！住宅ローンのプロが、変動・固定の金利推移を解説！
では、何を判断材料に金利タイプを選べば、お得な借り換えが実現できるのでしょうか。
金利タイプ選びは、金利上昇リスクをどう考えるかが重要
借り換えで検討しなければならない要素はいくつかありますが、最も重要視すべきは、「現在借りているローン」と「借り換えるローン」が、それぞれ固定金利なのか変動金利なのかという点です。
「変動金利から固定金利に借り換えたほうがいい人」もいれば、「変動金利から10年固定に借り換えたほうがいい人」もいます。住宅ローン残高や残りの借入期間、どの程度リスクを取れるかなどによって、どの金利タイプから、どの金利タイプへ借り換えるべきなのかが違ってくるのです。
代表的な３つの借り換えパターンを見ていきましょう。
パターン①「固定金利」から「固定金利」への借り換え
「固定金利」から「固定金利」への借り換えは、「残存期間が長い人」に向いた借り換えパターンです。低金利による削減メリットを得ながら、今後、金利が上昇した場合のリスクにも備えられます。
10年固定など「固定期間選択型」を選ぶ際は、当初金利の安さだけに目を奪われず、固定期間終了後の金利がどうなるのかを調べ、万が一の金利上昇時でも支払いに困らないよう、諸経費などの総返済額を試算してから、選ぶようにしましょう。
パターン②「変動金利」から「固定金利」への借り換え
「変動金利」から「固定金利」への借り換えは、「残存期間が長い人」もしくは「残存期間の長短にかかわらず、金利上昇リスクが不安な人」に向いた借り換えパターンです。いずれにしても、変動金利から固定金利への借り換えですから、リスクは確実に下げられます。
「10年固定」への借り換えは、金利水準がかなり低いので、変動金利が高い時代に借り入れた人は総返済額を十分に減らしつつ、今後10年間の金利上昇リスクを回避できます。
「全期間固定」への借り換えは、「10年固定」などに比べると金利が高いため、総返済額の削減効果はそれほど大きく出ませんが、金利上昇リスクは確実に下げられます。
パターン③「変動金利」から「変動金利」への借り換え
「変動金利」から「変動金利」への借り換えが向いているのは、次の3条件をすべてクリアできる人です。
・残存期間の短い人
・世帯収入が高い、貯蓄額が多いなど、金利上昇リスクを許容できる人
・毎月、金利をチェックして、金利動向の変化に対処できる人
ただし、あまりお勧めしません。将来的な金利の上昇を心配する面もありますが、現状の固定金利がひと昔前の変動金利並み、またはそれ以下まで下がっている今、あえてリスクを取ってまで、変動金利に借り換える意味は薄れているためです。下記のグラフのように、固定金利の代表であるフラット35金利（全期間固定）は大きく低下しています。
なお、借り換えのついでにリフォーム資金をあわせて借り入れたり、月々の返済が厳しくなったりしている場合には、返済期間を延ばしたり、リバースモーゲージ型住宅ローンに借り換えることも検討しましょう。
リバースモーゲージなら、契約者が亡くなったとき家を手放す代わりに、借入金を清算するという選択もできたりします。
借り換えはノーリスクで数百万円のコストダウンも
住宅ローン商品の種類・数は、数百、数千とありますから、最もおトクな商品を選ぶのは、ひと筋縄ではいかない難しさがあります。そうでなくても、商品の仕組みが複雑なのに、現在借りているローンの残債や返済期間、さらには貯蓄額や年齢、子どもの数、病歴などによって最適な商品が違ってきます。
とはいえ、借り換えの際の金利タイプ選びは、基本的には上記の3パターンに集約されます。自分のリスク許容度やライフスタイルに合わせて、金利タイプを選びましょう。
借り換えは、魔法のようにノーリスクでもたらされる数百万円というコストダウンです。その金額は人生を変える力を持っています。たとえば、たった3時間の作業で300万円トクする人も続出しています。時給換算100万円です。「悩むより手を動かそう！」で、子どもの学費や老後資金の問題などにも、明るい光が差し込むはずです。
そんな大チャンスを、「面倒」とか「難しい」といった理由で、自ら手放してしまうのはもったいないことです。数百万円のお金が落ちていれば、拾わない理由はありません。前述したとおり、今から進めれば、借り換えの恩恵に十分あずかれます。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンの借り換えは「借りたばかりの人」でもメリットあり！ シミュレーションして比較しよう
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
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①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
- 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
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- 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
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- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。