千葉県の中古マンションランキング・トップ100！ 船橋、市川、柏などの価格と値上がり率が高い物件は？【完全版】

以下は、2019年版のランキングです。

高額で取り引きされている中古マンションの
上位10物件すべて「駅から徒歩1～3分」！

　現在、千葉県の中古マンション市場で、最も高い値段で取引されているマンションランキング・ベスト100の上位10物件は以下の通りだ。

千葉県の中古マンション ｢価格｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名			ライフルホームズで 新築・中古を見る
	70㎡換算価格	坪単価	築年月	最寄り駅
1 位	◆エクセレントシティ南行徳駅前			周辺物件
	7157万円	338万円	2016年9月完成	南行徳駅徒歩1分
2 位	◆アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス			周辺物件
	7030万円	332万円	2009年1月完成	市川駅徒歩1分
3 位	◆プラウドタワー船橋			周辺物件
	6733万円	318万円	2005年1月完成	船橋駅徒歩1分
4 位	◆ガレリアサーラ			周辺物件
	6712万円	317万円	2009年3月完成	本八幡駅徒歩1分
5 位	◆グランドターミナルタワー本八幡			周辺物件
	6606万円	312万円	2013年5月完成	本八幡駅徒歩1分
6 位	◆エアレジデンス新浦安			周辺物件
	6331万円	299万円	2003年11月完成	新浦安駅徒歩2分
7 位	◆エクセレントシティ松戸駅前			周辺物件
	5653万円	267万円	2018年3月完成	松戸駅徒歩3分
8 位	◆市川ザレジデンス			周辺物件
	5653万円	267万円	2014年3月完成	市川駅徒歩2分
9 位	◆エアリス市川			周辺物件
	5590万円	264万円	2010年2月完成	市川駅徒歩2分
10 位	◆プラウド本八幡			周辺物件
	5484万円	259万円	2012年4月完成	本八幡駅徒歩3分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

　千葉県で、高値で売り出される中古マンションは、見事なほどに「駅近」物件がそろった。70m2当たりの価格が高い中古物件は、駅から徒歩1分〜3分ばかり。

　駅に近いマンションであれば、通勤、通学に便利だし、将来的に高く売れる、高く貸せる「資産価値の高さ」が期待できる。

　そして、千葉県内であれば、駅近マンションがまだ抑えた価格で購入できるので、駅近マンションを探す人が多いのだろう。

　一方で、千葉県内では、駅から離れた場所のマンションは人気が低く、価格を下げても買い手がつきにくい。駅に近いマンションだけが、高人気・高価格になっているわけだ。

　もちろん、駅から徒歩1分〜3分であれば、「抑えた価格」といっても、激安というわけではない。千葉県内の駅近マンションは3LDKが5000万円台、6000万円台のものが多い。

　神奈川県の武蔵小杉や横浜、埼玉県の川口や浦和周辺よりも、2割以上安い。それが千葉県の特徴といえる。

　今回、70m2当たりの価格が最も高く1位となったのは、「エクセレントシティ南行徳駅前」。

　大手町駅まで所要時間16分の東京メトロ東西線南行徳駅を最寄りとし、南行徳駅から徒歩1分に建つ地上10階建て全31戸のマンションだ。

　その中古売り出し価格は70m2の住戸で7157万円……という計算になっている。が、実はエクセレントシティ南行徳駅前はシングル、DINKS向けの1LDK、2LDK住戸の比率が高い。

　70m2の3LDKに換算すると7157万円になるが、現実には40m2程度の1LDKが4000万円台、50m2程度の2LDKが5000万円ほどという価格で売り出されることが多くなっている。その価格ならば検討してみたい、という人も多いのではないか。

　エクセレントシティ南行徳駅は建物が完成してから販売される方式をとり、2016年11月から販売が開始された。建物が完成してから現在3年ほど経ったところなので、駅近でしかも築浅のマンションとなる。高値で売買されるのは当然だろう。ちなみに、新築分譲時は1LDKが2400万円台からの設定だったので、騰落率も高くなっている。

　エクセレントシティ南行徳駅前は、9割近い住戸が角住戸タイプとなり、1LDKでも角住戸タイプが多い。また、1LDKであってもキッチン設備はファミリータイプと同等の仕様で、住戸内の収納スペースも豊富だ。ホテルのような内廊下方式を採用し、ALSOKと提携。24時間ゴミ出しOKなど、安全性・利便性の高さも特徴といえる。

市川駅、船橋駅……
中央･総武線の駅「徒歩1分」マンションも続々ランクイン

　千葉県で2番目に中古価格が高くなっているのが、「アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス」。中央・総武線市川駅から徒歩1分の再開発エリア内に建設された超高層タワーマンションだ。

　実は、アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンスは工事中に施工ミスがみつかり、大きな騒動になった。ミス部分は造り直されて、現在は問題なし。しかし、騒動の渦中では「これで資産価値はゼロになった」などと書き込みされてしまった。

　もちろん、資産価値が落ちることはなく、工事ミスを見つけて修正しているので、むしろ安心という評価が生まれた。ネガティブな書き込みを信じ込むのも問題、という教訓を生んだ事例といえる。

　千葉県内でも都心に近い市川市内で、駅近・再開発という人気要素を2つ備えるマンションは、やはり強いと思い知らされる。

　3位の「プラウドタワー船橋」も、中央・総武線の船橋駅から徒歩1分。船橋駅の北口側なので、南口側よりも若干ではあるが落ち着いているのも利点となる。

　建物にはSI（スケルトン・インフィル）方式を採用。これは、建物の躯体（スケルトン）に高強度コンクリートを使用して丈夫で超寿命のものにする。その上で、内部（インフィル）の変更や更新、メンテナンスをしやすくする。将来の自由度が増し、メンテナンスの費用が安くなって、長く暮らすことのできるマンションを実現しているわけだ。

一時は首都圏全域のランキングでも上位だった
「エアレジデンス新浦安」の人気が復調

　注目は、7位の「エアレジデンス新浦安タワー」。JR京葉線新浦安の駅前に建ち、ウエストとイーストの2棟からなる超高層タワーマンションだ。

　2001年から2002年にかけて分譲されたときの価格は、約85～97m2の3LDKで6000万円台。高い！という声もあったが「駅に近いし、一流ホテルのようなサービスも受けられる」と人気を集め、一気に売れてしまった。その後、中古市場でも値段が下がらず、2005年には新築時価格よりも35％も値上がりして、千葉県内のマンションで値上がり率ナンバーワンに。それどころか、都心部を含む首都圏全域のランキングでも上位の値上がり率となった。

　そんな人気マンションが2011年3月11日の東日本大震災で人気を落とした。新浦安駅まで起きた液状化について、テレビのニュースで繰り返し流されたことが原因だ。

　駅前の広場で舗装が割れ、透明な水が5㎝ほど吹き上がった。「液状化は怖い」と視聴者に強烈な印象を与えたが、改めて考えると、液状化で透明な水が吹き上がることはない。あれは、下水管が割れて、その水があふれ出した映像だった。

　といっても、新浦安周辺で液状化が起きたのは事実で、それが新浦安のマンション人気を落とした。しばらくは、新規分譲マンションも途絶えていたが、2015年くらいから新規分譲が再開された。今、新築マンションが再び増え始めている。

　エアレジデンス新浦安タワーも人気が回復し、現在は、新築分譲時と変わらないか、新築時より少し高い価格水準まで戻っている。かつての人気マンションがこの価格で購入できるのは注目すべきだろう。

価格上昇率ランキングは、
分譲時に割安感が強かったマンションが目立つ

千葉県の中古マンション ｢価格上昇率｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名			ライフルホームズで 新築・中古を見る
	騰落率	平均販売価格	築年月	最寄り駅
1 位	◆ プラウドタワー船橋			周辺物件
	+54%	6767万円	2005年1月完成	船橋駅徒歩1分
2 位	◆ アルファグランデ成田七番街			周辺物件
	+54%	5792万円	2015年1月完成	成田駅徒歩1分
3 位	◆ サングランデ公津の杜グレイス			周辺物件
	+38%	3548万円	2013年2月完成	公津の杜駅徒歩3分
4 位	◆ アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス			周辺物件
	+28%	7233万円	2009年1月完成	市川駅徒歩1分
5 位	◆ グランドターミナルタワー本八幡			周辺物件
	+28%	5904万円	2013年5月完成	本八幡駅徒歩1分
6 位	◆ エクセレントシティ南行徳駅前			周辺物件
	+26%	4052万円	2016年9月完成	南行徳駅徒歩1分
7 位	◆ プラウド船橋三街区			周辺物件
	+26%	4540万円	2013年7月完成	新船橋駅徒歩3分
8 位	◆ エアレジデンス新浦安			周辺物件
	+26%	7843万円	2003年11月完成	新浦安駅徒歩2分
9 位	◆ プラウド船橋二街区			周辺物件
	+25%	4804万円	2013年1月完成	新船橋駅徒歩1分
10 位	◆ パークシティ東京ベイ新浦安Ｃｏｃｏ			周辺物件
	+25%	6068万円	2005年3月完成	新浦安駅徒歩20分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近（過去2年11か月）の売出価格で割って、騰落率（マンション価格の値上り、値下がり率）を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

　千葉県の中古マンションの価格上昇率ランキングで、上位に複数物件がランクインしているのはプラウド船橋。7位の「プラウド船橋三街区」、9位の「プラウド船橋二街区」のほか、「プラウド船橋一街区」も13位となっている。

　プラウド船橋は、東武野田線新船橋駅周辺で行われた約17万6000m2もの大規模複合開発で生まれたマンションだ。商業施設や総合病院、保育施設、公園とともに、全体で1497戸の住戸が生まれており、住宅棟によって複数の名前が付けられているので、それぞれがランクインしているわけだ。

　プラウド船橋では、一部の住棟が新船橋駅から徒歩1分となる。その他の棟も駅に近く、駅の反対側に「イオンモール船橋」があるので、生活は便利だ。

　住戸は80m2近い3LDKが中心。価格は70m2超の3LDKが2600万円台からで割安感が大きかった。そのため、2012年夏に一街区・二街区あわせて583戸を一気に売り出し、すべてを即日完売させた。

　ディスポーザーや食器洗浄乾燥機を標準設置し、バルコニーにはスロップシンク（外部水栓と流し）付き。窓は基本的にペアガラスで、一部にペアガラスより断熱効果の高いLowEガラスを採用している。

　中古で人気物件になるのも当然だろう。