駅から徒歩15分以上でも資産価値が高い中古マンション価格ランキング・ベスト5
あなたのマンションの相場、値上がり率は?

2021年1月16日公開(2021年1月12日更新)
櫻井幸雄 住宅評論家

東京都の駅から徒歩15分以上の「駅遠」中古マンションで「最も価格上昇率が高いマンション」はどこなのか。″騰落率″の高い順に作成したランキング・ベスト10をもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。今回は上位5物件を紹介する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

駅から徒歩15分以上でも、資産価値が高い中古マンション「価格上昇率」ランキング・ベスト5

 現在、東京の中古マンション市場で、最寄り駅から徒歩15分以上と遠くても、高値で取引されている中古マンションの価格上昇率ランキング・ベスト10の上位5物件は、以下の通りだ。

駅から徒歩15分以上でも、資産価値が高い中古マンション「価格上昇率」ランキング・ベスト5

 駅から歩いて3分以内なら、まず値段は下がらず、値上がりするケースのほうが多い。つまり、資産価値を重視するなら、「駅近」のマンションに限る。と、知られるようになってから、困った現象も起きはじめた。

 それは、「駅近マンション」の価格設定が強気になってしまった、ということだ。

 まず、駅に近い土地を持っている人が土地を売り出すとき、価格設定を高くする。「これから先も値下がりしにくい土地なんでしょ、だったら安い値段では売らないよ」と言い出したわけだ。

 土地価格が高いと、マンションを建設したときの分譲価格も高くなる。

 価格設定を高くする場合、建物の外装や内装、設備仕様のレベルも上げざるを得ない。「値段が高いのに、建物が安っぽい」と言われたくないからだ。

 建物にお金をかけると、分譲価格はさらに高くなる。

 新築時の分譲価格が大きく上昇すると、将来、大きく値上がりする可能性は下がる。値下がりしにくいのは事実だが、値上がりするまでは行きにくい…それが、今の駅近マンションの実情といえる。

駅遠でも品川駅最寄りは希少!
「スカイクレストビュー東京」

 今回の調査で、価格上昇率ランキング1位の「スカイクレストビュー東京」は、「最寄り駅の評価が上がり、駅近の新築マンションが出なくなったので、評価が上がった」ケースだ。

スカイクレストビュー東京
品川駅から徒歩17分の「スカイクレストビュー東京」(出所:PIXTA)

 JR・京浜急行線の品川駅から徒歩17分。かなり駅から遠いマンションとなるのだが、その品川駅では近年、駅周辺に新築マンションが出ていない。

 リニア中央新幹線の始発駅になることが決まって以来、オフィスビルの建設が盛んで、マンションが建設されないのだ。そのため、徒歩17分でも「希少な品川駅最寄りマンション」という評価が生じ、価格が上昇しているわけだ。

 また、「スカイクレストビュー東京」には、新築分譲時に印象深いエピソードがあった。

 「スカイクレストビュー東京」が分譲されたのは、大規模マンションランキングで2位の「ワールドシティタワーズ」(天王洲アイル駅徒歩4分)が分譲されたのと同時期。ワールドシティタワーズと運河を挟んだ対岸に立地している。分譲当時、「スカイクレストビュー東京」は「ワールドシティタワーズ」より安い価格設定で販売された

 それはそうだろう、「ワールドシティタワーズ」は約2000戸の大規模マンションで、堂々たる外観、充実した共用施設を誇った。全129戸の「スカイクレストビュー東京」ではかなわない要素が多かった。

ワールドシティタワーズ
スカイクレストビュー東京と運河を挟んだ対岸に立地する「ワールドシティタワーズ」(出所:PIXTA)

 そこで、「スカイクレストビュー東京」は安さで勝負した。ほぼ同じ立地なのに、大幅に安く購入できるマンションとして売り出されたわけだ。具体的に言うと、分譲開始当時、同じ広さ・同じ階数の2LDKが500万円も安く売り出された。「ワールドシティタワーズ」の2LDKが4000万円のとき、「スカイクレストビュー東京」の2LDKは3500万円で購入できたわけだ。

 これには、多くの人が注目した。ほぼ同じ立地、同じ広さで500万円違えば、安いマンションのほうがよい。高いマンションを選ぶ理由が分からない、という意見もネットに登場した。

 ただ、実際に建物ができあがると「500万円の差で、この立派なマンション(ワールドシティタワーズ)に住めるなら、納得」という人が出て、どちらが得とは一概に言えなくなったのだが……。

 分譲開始時に、「スカイクレストビュー東京」の人気が高かったのは事実だ。分譲開始から15年以上経った現在、「ワールドシティタワーズ」(価格上昇率+35%)も「スカイクレストビュー東京」(価格上昇率+37%)も、共に中古価格は上がっている。どちらを選んでも、後悔はなかったわけだ。

 当時の2つのマンション購入者の方々は、喜びいっぱいだろう。

【関連記事はこちら】>>中古の大規模マンションランキング・ベスト100 あなたのマンションの相場、値上がり率は?

住環境と高品質の建物で価値を高めた
「目黒大塚山ローレルコート」

 価格上昇率ランキング2位の「目黒大塚山ローレルコート」(下のストリートビュー参照)は、住環境の良さで価値を高めたマンションといえる。

 「目黒大塚山ローレルコート」は、2000年から分譲開始された全68戸の小規模マンションである。JR山手線目黒駅から徒歩17分となるが、ほかに東急東横線の祐天寺駅(徒歩19分)や中目黒駅(徒歩21分)が徒歩圏となり、中目黒駅周辺を生活圏にできる。さらに、目黒駅に向かうバス便が多く、目黒通りにはバス専用レーンもあるので、時間に正確。利用しやすいバス便エリアとして人気が高い

 住戸は約63㎡〜94㎡の2LDKタイプから4LDKで、新築分譲時は4800万円台・5100万円台が最多だった。3LDKが5000万円程度で購入できたわけで、今の価格水準からすれば、安い。

 しかし、2000年から2001年にかけては、マンション価格が抑えられていた時期なので、「バス便立地なので、安く売られたマンション」というわけではなかった。当時、山手線内側の都心部でも、5000万円程度の3LDKが販売されていた。その価格水準で、山手線の外側。しかも、駅から遠い…結構、価格が高いマンションだった。それでも、中古で値上がりしているのは、建物の質が高いからである

 まず、住戸がゆったりしている。RC(鉄筋コンクリート)造ではなく、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造を採用しており、これは柱と柱の間隔を広くできることを意味し、柱のない大空間を創出できる。開放的な居住空間をつくり、外観のツートンカラーでおしゃれ。目黒区内の住宅エリアに立つ高級マンションとなっている。

 だからこそ、駅から離れていても、価値が下がらなかったと考えられる。

 目黒区や世田谷区、杉並区の高級住宅エリアでは、駅から遠いことは決定的な短所ではない。駅から離れる分静かになる、と考えられるからだ。そして、アットホームな小規模マンションが好まれる地域特性も、「目黒大塚山ローレルコート」が高く評価されている理由に加えるべきだろう。

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