東京港区では中古マンションも高くて買えない?!　最も安い足立区との価格差は8000万円！

東京23区で中古マンション価格（70㎡換算）が最も高いのは港区で1億1633万円で、最も安いのは足立区で3642万円だった。ローン借入れに必要な年収目安は港区と足立区で1000万円の差があり、一般的な会社員の年収では、いよいよ港区で中古マンションも買えなくなってきた。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

全国の中古マンション価格トップ10は、東京23区が独占

　マンション情報を提供している「マンションレビュー」を運営するワンノブアカインドでは、定期的に全国市区町村別の中古マンション70㎡換算価格のランキングを作成している。

　ランキングをみると、上位10位までは東京23区が独占し、11位の世田谷区に続いて、12位に神奈川県川崎市中原区が6091万円で入ってくる。中原区は超高層マンションが林立する武蔵小杉があるため、価格相場が高くなっている。

　その後16位までは東京23区が続き、17位に東京都武蔵野市が5503万円でランクインする。武蔵野市には吉祥寺があり、各種の住みたい街ランキングで上位に入る人気の街で価格水準も高くなっている。

　首都圏以外の市区町村としては、21位に京都府京都市中京区が5048万円で入っているが、やはり首都圏、なかんずく東京23区の価格水準が全国のなかでも際立って高いことが分かる。

　その2023年10月のランキングで、東京23区の順位も発表された（図表1）。

図表1　東京23区の中古マンション70㎡換算価格ランキング（2023年10月）

　東京23区で最も中古マンション価格が高いのは港区の1億1633万円で、2位が千代田区の1億499万円。70㎡換算価格が1億円を超えるのはこの2区のみで、3位の渋谷区は9471万円だった。

東京23区内で最も高い港区と、最も安い足立区の価格差は約8000万円

　しかし、同じ東京23区といっても比較的リーズナブルな価格帯で中古マンションを取得できる区もある。

足立区なら港区の3割程度の価格で手に入る

　先の図表1にあるように、東京23区で70㎡換算価格が一番安いのは足立区の3642万円で、次いで葛飾区の3661万円となっている。足立区なら港区のおよそ3割程度の価格で中古マンションを手に入れることができる計算だ。

　東京23区で70㎡の中古マンションが3000万円台で手に入るのは、足立区と葛飾区の2区だけ。次いで安い江戸川区は、4133万円となっている。

　ちなみに足立区は、全国の市区町村ランキングの57位に相当する。57位までに東京23区のすべてが入っているわけで、57位の前後をみると、55位は兵庫県神戸市中央区、56位は東京都足立区、58位は埼玉県さいたま市南区、59位は大阪府大阪市都島区などが並んでいる。

　首都圏の東京23区周辺部や近畿圏の中心部などが多く、東京23区に次いで、東京23区周辺部、近畿圏の中心部の中古マンション価格が高くなっていることが分かる。

中古マンション購入に必要な年収、港区と足立区では約1000万円の差がある

　実際に中古マンションを取得するとすれば、一番高い港区と一番安い足立区では、住宅ローンの返済負担はどれくらい異なるのだろうか。以下の条件で比較してみよう。

　いずれも金利0.375％、35年元利均等・ボーナス返済なしで利用する場合、港区で購入するための1億1000万円のローンだと、毎月返済額は27万9508円。返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）をより安全な範囲の25％とした場合、1342万円の年収が必要になる。

　銀行の審査基準の範囲である35％とした場合でも、958万円の年収が必要。かなりの高額取得者でないと簡単には買えない範囲だろう。

　それに対して、足立区で購入する場合の3000万円のローンであれば、毎月返済額は7万6229円ですむ。返済負担率を25％としても366万円の年収があれば可能になる。返済負担率を35％とすれば、261万円でOKの計算だ。

港区は10％以上も資産価値が上がっているが、足立区は下がっている

　しかし、残念ながら価格の安い足立区では、将来的な資産価値の上昇が期待しにくい。それに対して、価格の高い港区は資産価値のさらなる上昇を期待しやすい。

　ワンノブアカインドでは、市区町村別の価格ランキングと同時に、1年前との騰落率（上昇率）のランキングも公表している。それによると、港区は14.82％の上昇率で、1年前に比べて10％以上も資産価値が高まっている。

　ランキングのトップは岩手県盛岡市の21.13％だが、全国市区町村のなかで港区は騰落率7位にランクインしているのだ。

　それに対して、足立区はといえば－2.43％で、157位にとどまっている。1年前と比べてむしろ2.43％価格がダウンしているわけだ。

　そう考えると、多少無理してでも、何とか資産価値の高まるエリアで買いたくなるのではないだろうか。

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港区でもワンルームなら2000万円台で買える

　そこで考えてみたいのが、港区のなかでも比較的低予算で取得できる物件から入る方法。港区だからといって、何もすべてのマンションが億ションであるわけはない。比較的リーズナブルな価格帯で取得できるマンションもあるはずだ。

　不動産情報のアットホームでは、市区町村別にマンションの間取り別の平均価格を算出している。それをみると、ワンルームから1K、1DK、1LDK、そして3LDK、4K、4DK、4LDK以上などの平均価格を見ることができる。

　それによると、図表2にあるように、港区でも3LDKは平均が1億6990万円と1億円以上になっているが、1LDKなら7980万円と1億円を切り、ワンルームだと2480万円で手に入れることができる。

図表2　間取り別の中古マンション平均価格

　2480万円であれば、480万円の自己資金を用意すれば、住宅ローンは2000万円。毎月返済額は5万0819円ですむ（金利0.375％、35年元利均等・ボーナス返済なしの場合）。

　返済負担率を25％に抑えるにしても、244万円の年収があれば可能になる。賃貸マンション住まいの人であれば、月々5万円以上の家賃を払っている人が多いだろうから、十分に取得が可能になるはずだ。

ディンクスなら1LDKという選択肢も

　シングルであればワンルームで十分だろうが、ディンクスなどになるとワンルームでは厳しいだろうから、少し広めの1LDKに目を向けてみよう。

　港区の1LDKの平均価格は7980万円になる。980万円の自己資金と7000万円の住宅ローンで買うとすれば、毎月の返済額は17万7869円に増えてしまう。

　毎月17万7869円の返済額だと、返済負担率を25％に抑えるためには、854万円の年収が必要になる。返済負担率35％とすれば、年収610万円になる。若い世代でも共働きであれば、それぐらいの世帯年収になる人たちが多いのではないだろうか。

　それに対して、3LDKの1億6990万円のマンションを990万円の自己資金と1億6000万円のローンで買うときには、毎月の返済額は40万6558円になるので、それに比べると負担を抑えることができる。いきなりファミリータイプの3LDKは無理でも、1LDKやワンルームなら可能という人が多いはずだ。

1LDKなどからステップアップする

　まずは購入可能な範囲でワンルームや1LDKなどのマンションを取得し、そこに住みながらローン返済のかたわら貯蓄を進め、将来的には2LDK、3LDKなどのファミリータイプにステップアップしていくことを考えてみてはどうだろうか。

　いまの時代、簡単には収入は増えないかもしれないが、それでも5年、10年すれば年収は増えるだろうし、買ったマンションも値上がりが期待できる。

　港区の場合、1年前と比較して10％以上値上がりしているので、年率10％の上昇としても、1LDKのマンションを8000万円で買っておけば、5年後には1億3000万円ほど、10年後には2億円ほどに上がっている計算になる。

　2500万円のワンルームだと、5年後には約4000万円、10年後には約6500万円になる。ワンルームだとそこまで上がらないかもしれないが、それでも一定の上昇は期待していいだろう。それを売却して、一回り、二回り大きなマンションに買い換えるのが現実的かもしれない。

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注意点は買い替え先の物件も大きく値上がりしていること

　ただし、注意しておきたいのは、手持ちのマンションの価値が高まれば、買い替え先のマンションも高くなっているはずだから、あまり過剰に期待するとガッカリすることになりかねないので、その点だけは注意しておきたい。

　たとえば、買い替え先の物件価格が現在5000万円としても、年10％ほど上がるとすれば、5年後には8000万円、10年後には1億3000万円ほどになっている。買い替え先の物件価格がいま1億円だとすれば、5年後には1億6000万円に、10年後には2億6000万円になっている計算だ。買い替えは甘くないので心しておく必要がある。

　また、新築マンションに買い替える場合は、売却する中古マンションの上昇率以上に値上がりしている可能性があるので、買い替えが一段と難しくなるかもしれない。

　とはいえ、何もせずに指をくわえて見ているだけでは、いよいよマイホームが遠くなってしまう。できるところから始めるのが現実的な行動ではないだろうか。

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