中野区の中古コンパクトマンション(50以平米以下)価格ランキング!人気の物件、価格、値上がり率は?【完全版】

2021年8月20日公開(2021年8月20日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都中野区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さがないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

  賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

中野区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都中野区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。トップ5の40㎡あたりの物件価格は、すべて4,000万円台前半で、隣接する新宿区より1000万円近く安い。築年数は6年~20年と幅広いのが特徴だ。

【中野区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

ルーブル中野本町
賃料利回り:3.8%
所在地:中野区本町(中野富士見町駅徒歩5分)
築年月:2015年8月

階建:地上6階
総戸数:43戸

4,319万円
2位

プロフ中野
賃料利回り:3.8%
所在地:中野区新井(新井薬師前駅徒歩9分)
築年月:2007年9月

階建:地上10階
総戸数:29戸

4,150万円
3位

プレールドゥーク西新宿5丁目
賃料利回り:4.5%
所在地:中野区弥生町(西新宿五丁目駅徒歩7分)
築年月:2013年3月

階建:地上9階
総戸数:57戸

4,102万円
4位

ロネスタ中野
賃料利回り:4.1%
所在地:中野区中野(中野駅徒歩3分)
築年月:2001年6月

階建:地上4階
総戸数:23戸

4,053万円
5位

プレミアムキューブ新中野
賃料利回り:4.1%
所在地:中野区中央(新中野駅徒歩1分)
築年月:2012年9月

階建:地上7階
総戸数:42戸

4,017万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 中野区の中古コンパクトマンションランキングで1位となったのは、「ルーブル中野本町」。東京メトロ丸ノ内線分岐線(通称・方南支線)中野富士見町駅から徒歩5分の距離にある(下のストリートビュー参照)。

 2015年8月に完成した「ルーブル中野本町」は、地上6階建て、総戸数43戸のコンパクトマンションである。落ち着いたアースカラーの外観が目を引く。間取りは1K~2DKとシングルやDINKS向け。1Kの部屋にはウォークインクローゼットが付いており、収納が充実している。

 最寄り駅は徒歩5分の東京メトロの中野富士見町駅だが、徒歩10分圏内には東京メトロ丸ノ内線新中野駅や方南町支線中野新橋駅があるため、複数路線の利用が可能だ。周辺にはスーパーやコンビニだけでなく、3つの商店街があり、生活利便性が高い。物件価格の高さが影響しているため、賃料利回りは3.8%と高くはない。

>>「中野区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~100位)」はこちらから

中野区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都中野区にあるコンパクトマンションの、中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 中野区の騰落率ランキングトップ5には、中野駅エリアだけでなく、新井薬師寺前駅、中野坂上駅や新中野駅周辺の住宅地も入った。1位のマンションは築年数10年で23%の値上がり。築年数が20年を超える物件の値上がり幅は12%~17%だ。

【中野区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

ランドシティ中野新井薬師
40㎡あたりの価格:3,835万円
賃料利回り:4.1%

所在地:中野区新井(新井薬師前駅徒歩4分)
築年月:2011年1月

階建:地上9階
総戸数:31戸

+23%
2位

ロネスタ中野
40㎡あたりの価格:4,053万円
賃料利回り:4.1%

所在地:中野区中野(中野駅徒歩3分)
築年月:2001年6月

階建:地上4階
総戸数:23戸

+17%
3位

ルーブル中野本町
40㎡あたりの価格:4,319万円
賃料利回り:3.8%

所在地:中野区本町(中野富士見町駅徒歩5分)
築年月:2015年8月

階建:地上6階
総戸数:43戸

+16%
4位

OLIO中野
40㎡あたりの価格:3,400万円
賃料利回り:4.9%

所在地:中野区中央(新中野駅徒歩4分)
築年月:2000年6月

階建:地上8階
総戸数:33戸

+14%
5位

モナージュ中野平和の森公園
40㎡あたりの価格:3,448万円
賃料利回り:4.5%

所在地:中野区新井(沼袋駅徒歩4分)
築年月:1998年2月

階建:地上6階
総戸数:23戸

+12%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 ブラウンとホワイトのタイルを使ったモダンな外観デザインの「ランドシティ中野新井薬師」。2011年1月築、地上9階建てで総戸数は31戸。1LDK~2LDK(専有面積40.02㎡~54.89㎡)と、シングル、DINKS、ファミリーに対応する間取りを揃えている。

 全住戸が角部屋仕様のため、独立性や採光に優れているのが特徴。リビングダイニングには床暖房、浴室には浴室乾燥機があり、設備が充実している。

 立地は、西武新宿線新井薬師前駅から徒歩4分で利便性が高い。徒歩10分の距離には同じ路線の沼袋駅があるため、目的に合わせて駅を使い分けられる。

 また、「ランドシティ中野新井薬師」は中野通りに面しているが、周囲には大型商業施設がなく住宅がメインのため、落ち着いた環境が広がっている。賃料利回りは4.1%と平均的な値だ。

中野ブロードウェイをはじめ、
個性的な街並みが広がる中野区

 東京都の西部に位置する中野区は、大半が武蔵野台地で占められている。海抜が高く、起伏が少ないなだらかな土地が多い。また火山灰土に覆われた関東ローム層で安定性が高く、表土部分に注意すれば住宅を建設する地盤として適している。

中野区・中野サンプラザ(出典:PIXTA)
中野区・中野サンプラザ(出典:PIXTA)

 中野区は、主に3つの地域に分けられる。繁華街が広がる中野地域がその一つ。風情が残る中野サンモール商店街や、フィギュアショップなどが軒を連ねる中野ブロードウェイが代表的だ。また、中野駅前にはコンサート会場として有名な中野サンプラザがあり、賑わいを見せている。

 中野区の東側に位置し、神田川に面している東中野地域は住宅街が広がるエリアだ。桜山通りや神田川四季の道といった四季の移ろいを感じられる自然豊かなスポットもある。中野区北東部に位置する江古田地域は、隣接する練馬区側に武蔵野音楽大学や日本大学芸術学部など教育施設が集まっており、学生街として知られる。

2021年は、コンパクトマンションの買い時!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だったが、「令和3年度税制改正大綱」で、住宅ローン控除の対象となる住宅の床面積が40㎡以上に緩和された。これは、コロナ禍における経済対策の一環として、本年度だけの適用だ。

 以下の条件を満たせば、コンパクトマンションでも対象となる可能性がある。   ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税等から還付される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(新築、既存住宅取得の場合)】

・契約時期:2020年12月1日~2021年11月30日
・入居開始時期:2021年1月1日~2022年12月31日
・合計所得金額:1000万円以下


⇒ 40㎡以上の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン残高の1%が還付される影響は大きい。借入した住宅ローンの金利が1%以下であれば、金利分は実質負担なし。さらには、金利が1%以下で住宅ローンを借りた場合は、控除分で得をする人まで出てくる。

【関連記事】>>住宅ローン控除を最大化する新常識を公開! 金利1%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる

 コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象となるのは、本年度だけとも言われているので、購入を考えている人にとっては、またとないチャンスだ。

【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」 中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

総掲載物件数は約400万件!

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価格ランキング(中野区)1位~100位は?

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