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駐車場やゴミ置き場から住人のマナーや管理状態が分かる! 中古マンション購入前に確認しておきたい共用部とは

2023年9月28日公開(2023年9月27日更新)
山下和之:住宅ジャーナリスト

中古マンションのメリットは実物を自分の目で確かめることができる点だ。気になる物件があれば、仲介会社を通して現地見学する前に、自分で現地に足を運んで実物の外観や、可能なら共用部などを見ることもできる。事前に絞り込みができて、効率的に物件選びができるわけだ。では、どのような点に注目すればよいだろうか。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

中古マンションは実物を見て買うことができる

 中古マンションを買うときには、インターネットなどで物件情報を収集した上で仲介会社を訪問、営業担当者が同行して購入したい物件を見学するのが一般的だ。なかには、オープンルームとして開放されている物件もあるが、原則的には営業担当者が同行することになる。

 新築マンションの場合は建設中に販売が始まるため、モデルルームを見ることしかできないが、実物を自分の目で見ることができるのが中古マンションの大きなメリットだ。しかし、営業担当者が同行するので何かと制約が多く、煩わしいという人もいるだろう。

 しかし、居室以外の外観や共用部については、営業担当者の同行がなくても自分の目で確認できる。

 外観なら独自に見ることができるし、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場などの共用部分を見たい場合には、管理人さんに事情を話せば見せてもらえる場合がある。難しい場合にはやはり仲介会社を通して、まずは共用部だけでも見たいと申し込んではどうだろうか。

 いずれにしても、外観や共用部分だけでも見ておくのは十分に意味があるはずだ。

マンション全体の外観から、維持管理をチェックする

外壁にひび割れや剥離がないかを確認しよう
外壁にひび割れや剥離がないかを確認しよう(出所:PIXTA)

 ウェブサイトなどで気になる物件が見つかった場合、まずは外部から見られる範囲だけでも自分でチェックして、ほんとうに検討に値する物件がどうかを確認してみよう。

 そこで良しあしを判断できれば、仲介会社を通しての見学件数を絞り込んで、より効率的に物件選択ができるようになるはずだ。

 まず、仲介会社などの情報サイトで物件の住所を確認すれば、独自に物件を見に行くことができるはずだ。物件によっては、「○○町○丁目」までしか表記されていない物件もあるが、詳細まで紹介されているケースもあるので、場所の特定もそんなに難しくはないだろう。

 そこで、まずは外観がどのように維持されているかを目視で確認する。外観デザインは時代によって流行があるし、好き嫌いもあるだろうが、肝心なのは維持管理がキチンと行われているかどうかという点だ。

築浅物件でも「管理に問題あり」のケースも

 図表1は、国土交通省が5年に1度実施している「マンション総合調査」の最新の2018(平成30)年度版から、竣工年次別に生じている問題の割合を示している。

図表1 竣工年次別のマンションに生じている問題(単位:%)

図表1 竣工年次別のマンションに生じている問題
資料:国土交通省「平成30年度マンション総合調査

 外部からでも最も分かりやすい「外壁等の剥離(はくり)」が見受けられる物件の割合は全体では11.6%だが、1969年以前の物件は14.3%で、1970年~1974年では26.7%に高まる。

 それに対して、2015年以降の物件では1.3%に低下する。しかし、意外にも2005年~2009年竣工の物件でも13.9%に達しており、物件によって管理状態にはかなりの違いがありそうだ。

 築古物件では外壁の剥離が生じるのはある程度仕方がないにしても、比較的築浅の物件なのに剥離が見られるようでは「管理に問題あり」といわざるを得ないだろう。

【関連記事】>>「マンション標準管理委託契約書」で、マンション管理の基本を知ろう

駐車場の形式や車種、空き状況をチェック

機械式駐車場は維持管理費に影響する
機械式駐車場は維持管理費に影響する(出所:PIXTA)

 駐車場や駐輪場は情報の宝庫だ。まずは竣工年代によって駐車場の形式が異なっている。

 図表2にあるように、築古物件では「平面式」が圧倒的に多いが、1990年代から「機械式」が徐々に増えて、2000年代に入ると「平面式」より「機械式」のほうが多くなる。大規模マンションだと「立体自走式」の駐車場も増えてくる。

図表2 竣工年次別の駐車場の形式(単位:%)

図表2 竣工年次別の駐車場の形式
資料:国土交通省「平成30年度マンション総合調査

 「機械式」は出庫や駐車に時間がかかるし、人によっては苦手という人もいるだろう。また、維持管理費が高くなるという問題もある。

 その駐車場を確認する際には、どんなクルマが停まっているのか――通常のクーペが多いのか、ワゴンかSUVか、また軽自動車か中型、大型か、ブランドはどうか、国産か外車かなどで、どんな人たちが住んでいるのか、ある程度推し量ることができるだろう。

 また、整然と駐車されているか、ゴミが散乱していないかなどで、住んでいる人たちのマナーのレベル、マンションに対する思いも分かるはずだ。

 さらに、最近ではクルマを所有する人が減って、駐車場に空きが発生しているマンションが増えている。

 駐車場料金は、大規模修繕費用に充てられることが多いので、空きが増えて駐車場料金収入が減少すると、大規模修繕計画の実行に影響が出かねない。どの程度の空きがあるのかも見ておきたい。

駐輪場やゴミ置き場でマナー意識が分かる

駐輪場の形式や枠外に置いていないかなどを確認する
駐輪場の形式や枠外に置いていないかなどを確認する(出所:PIXTA)

 駐輪場についても同様のことがあてはまる。まずは、キチンと所定の位置に止められていて、枠からはみ出している自転車はないかどうか、ゴミが落ちていないかどうかなどで住んでいる人たちのマナー意識の高さ、低さが分かる。

 2段式の駐輪場だと何かと不便が多いので、その点も見ておきたい。マウンテンバイクなどの高額品は居室に持ち込んでいるケースが多いだろうが、一般の車種では、シティサイクル(いわゆるママチャリ)が中心か、電動アシストはどれくらいついているか、幼児用座席の付いた自転車がどれくらいあるのかなどをチェックする。

 それによって、どんなライフステージ、ライフスタイルの人たちが住んでいるのかをイメージできる。子育て中の人であれば、幼児用座席のついた自転車が多いと、子どもを通してママ友になれる機会が多いかもしれない。

 同様に、ゴミ置き場を見ることができれば、そこがきれいに清掃されているか、ゴミが散乱していないかなどで、住んでいる人たちのマナー度や管理状態の一端を推し量ることができる。

マンション内部の維持管理状態は良好か

 物件によっては、建物の内部に足を踏み入れることができるケースもある。そこで注目しておきたいのが、先の図表1にあった「外壁や共用廊下のひび割れ」などの建物内部の維持管理状態だ。

 1969年以前の竣工物件では、共用廊下などにひび割れが見られる物件の割合は42.9%に達している。2005年~2009年でも38.9%と高い割合だが、2010年~2014年は15.4%と半減以下になっている。

 竣工年次によって維持管理状態が違っているので、実際の竣工年次を調べた上で、共用廊下などの傷み具合などを見てみれば、良好な維持管理が行われているマンションかどうかの判断材料のひとつになるかもしれない

エレベーターの台数は問題ないか

 共用部では、エレベーターが何基ついているかもチェックしておきたい。エレベーターが少ないマンションの高層階に住んでいると、朝の通勤時に待ち時間が長くなって、不便な思いをすることになる。

 一般には戸数50戸にエレベーター1基が必要といわれるが、現実には、図表3にあるように、75戸以下のマンションではほとんどの物件でエレベーターは1基になっている。恐らく、竣工年次の古い築古マンションでエレベーターが少ないためだろう。

図表3 総戸数別のエレベーターの台数割合(単位:%)

図表3 総戸数別のエレベーターの台数割合
資料:国土交通省「平成30年度マンション総合調査

 最近のエレベーターは、コロナ禍の影響もあって、手をかざすだけでエレベーターを呼べたり、行き先階を指定できるようになっているが、古いマンションではそうはいかない。

 そこまでいかなくても、防犯カメラが設置されているか、緊急時の安全確保はどうか、安全のためエレベーターに窓がついているか、また手持ちの大きな家具などを運ぶことができるサイズかどうかなども重要な確認事項だ。

購入に値するマンションなのか、外観や共用部で事前確認を

 ちなみに、国土交通省の「マンション総合調査」によると、マンションの居住者間の行為やマナーに関するトラブルでは、「生活音」が38.0%と最も多く、次いで「違法駐車」が19.0%、「ペット飼育」18.1%、「共用廊下等への私物の放置」15.1%などとなっている。

 玄関ポーチ、アルコープなどの玄関先には通行の妨げにならない範囲で荷物を置いていいのだが、大きくはみ出して、共用廊下に私物が置かれていないかどうかなどからも、住民のマナーや意識などを見ることができる

 このように居室には入れなくても、さまざまなチェックポイントがあるので、ぜひ事前に訪問して外観や共用部などを確認しておきたいところだ。

【関連記事】>>中古マンション見学のポイントを解説! 住宅設備や建物外観で確認しておくべき箇所とは?

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