中古マンションが東京の隣なのに7分の1の価格で買えるのは、リニア開業でも注目の山梨県！

マンション価格が高騰している今、70㎡換算の中古マンションが1000万円以下で手に入る県がある。最も高額な東京都と比較すれば、7分の1以下の価格で購入できるのだ。その県は実は東京都とも隣接する山梨県だった。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

東京都区部のマンション平均価格は1億円を突破！

　マンション価格の高騰に歯止めがかからない。民間調査機関の不動産経済研究所によると、2023年に首都圏で発売された新築マンションの平均価格は図表1にあるように、8101万円で過去最高を記録。

　なかでも都区部の平均価格は1億1483万円と、初めて1億円の大台乗せとなった。

図表１ 首都圏新築マンションの平均価格の推移 （単位：万円）

　これでは、よほどの高額所得者や富裕層でないと簡単には購入できない。都区部で購入するには、1483万円の自己資金を用意できたとしても、1億円の住宅ローンが必要。

　金利0.375％、35年元利均等・ボーナス返済なしの条件だと、毎月返済額は25万4099円に達する。金融機関では、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）の上限を35％としている銀行が多く、871万円の年収が必要になる。

　家計の安全を考えて、返済負担率を25％に抑えるとなると、1220万円の年収がないと手が届かない計算だ。

中古マンションなら新築の半額で手に入る

　ならば、新築に比べて割安感のある中古マンションはどうかといえば、こちらも急騰している。

図表2 首都圏中古マンションの成約価格 （単位：万円）

　図表2にあるように、東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏の中古マンションの2023年の成約価格の平均は4575万円で、東京都区部では6126万円となっている。仮に1126万円の自己資金を用意できたとしても、5000万円の住宅ローンが必要。

　年利0.375％、35年元利均等・ボーナス返済なしでの毎月返済額は12万7049円。返済負担率35％を上限とすれば、およそ436万円の年収で十分となるが、返済負担率を25％とすれば、610万円の年収が必要になる計算だ。

　新築マンションに比べると格段に買いやすくなるとはいえ、まだまだ難しいという人も多いことだろう。

　そこで、都区部の周辺へと目を向けると、多摩（東京都下）や神奈川県なら3000万円台、埼玉県や千葉県なら2000万円台後半で手に入る。

山梨県の中古マンションは東京の7分の1の価格で買える

　もう少し視野を広げると、さらに買いやすくなるエリアも存在する。

　全国都道府県の中古マンションの70㎡換算価格は、2023年12月の時点で東京都が6027万円と最も高く、山梨県が860万円で最も安い。東京都に隣接する県でありながら、中古マンションが東京都の7分の1程度の価格で手に入るのだ。
データ出典：ワンノブアカインド　マンションレビュー　全国主要エリア／47都道府県中古マンション相場推移データ集

山梨県の甲府市なら八王子駅まで1時間前後

　山梨県といっても、JR中央線沿線で一番東京都寄りの上野原市から、大月市、塩山市、甲府市、韮崎（にらさき）市などさまざまだが、意外にも東京都への時間距離は短い。

　たとえば、上野原市の上野原駅から新宿駅まではJR中央線で乗車時間1時間ほどだし、大月市の大月駅からはやはりJR中央本線で1時間30分ほど。

　甲府駅からでも、JR特急あずさやかいじを使えば1時間30分ほどで到着する。新宿駅ではなく、八王子市、立川市などに勤務先がある人なら、通勤時間はさらに短くなる。

　埼玉県、神奈川県、千葉県の郊外に住んでいる人であれば、1時間程度の通勤時間の人も少なくない。山梨県も十分に通勤圏に含めることができる。

バブル時には山梨県の新築マンションが完売するほど人気に

　1980年代から1990年代のバブル期には、首都圏の住宅価格が高騰。マイホームが買えなくなった人を念頭において、山梨県の各地で戸建て住宅や新築マンションの分譲が行われ、人気を博した。

　その代表格が、上野原市の大規模開発の戸建て住宅団地「コモアしおつ」だ。

　1991年から合計1600戸が販売され、数年かけて完売した。当時、首都圏の建売住宅の多くは、土地面積100㎡程度で、なかには70㎡、80㎡の狭小住宅も少なくなかった。狭小住宅でも5000万円、6000万円で販売され、広めの100㎡の戸建て住宅ともなれば7000万円、8000万円の価格となった。

　対して、「コモアしおつ」では、土地面積200㎡以上が中心で、価格も5000万円台と格段に安い価格で販売された。

「コモアしおつ」は現在も3600人が住み、中古人気も高い

　上野原市には平地が少なく、分譲地は上野原市の「四方津（しおつ）」駅前からやや離れた高台に造成されたが、巨大エスカレーターや斜行エレベーターで駅前から6分で向かうことができる。団地内には、大規模スーパーはもとより、金融機関などの生活利便施設もそろい、小中学校などの教育機関も設置された。

　当時から、八王子市や新宿などの都心に通う人が多く移り住んできたが、これまでゴーストタウン化することなく、現在も3600人が居住しており、八王子市、立川市や甲府市などに通勤する人が多い。

　この「コモアしおつ」の中古戸建て住宅は現在2000万円前後で売買されているが、山梨県には、さらに安く手に入るマンションも数多くある。

　多少の不便さはあっても、価格が安く、住宅ローンの借入額を少なくできれば、一都三県で購入するより、はるかにゆとりある生活を送ることができるはずだ。

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全額ローンでも返済月額2万円台の山梨県

　なにしろ、70㎡換算価格の860万円を全額ローンで調達したとしても、年利0.375％、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は2万1852円で済む。一都三県で賃貸住宅に住んでいる人であれば、間違いなくそれ以上の家賃を負担しているはずだ。

　もちろん、山梨県のすべてのマンションが860万円で手に入るわけではなく、駅近物件や築浅物件などであれば、1000万円を超える物件も少なくない。

　とはいえ、それほど重い負担とはならないのではないか。　図表5は、借入額別の住宅ローンの毎月返済額、それに必要な年収などを試算したものだ。

図表5 借入額別の住宅ローンの毎月返済額と返済負担率別の必要年収

　借入額1000万円でも、毎月返済額は2万円台。返済負担率25％に抑えるにしても、100万円程度の年収があればすむ。借入額2000万円でも、毎月返済額は5万円程度で、必要な年収は返済負担率25％が244万円、35％ならば174万円で可能となる。

　対して、東京都や周辺の三県で購入するとなれば、少なくとも3000万～5000万円の住宅ローンを組まなければならない。

　仮に5000万円の借入額だと、毎月返済額は13万円近くに増加し、必要な年収は返済負担率35％でも436万円。25％に抑えるためには610万円が必要となる。

リニア中央新幹線開業で利便性が高まる期待も

　山梨県にはリニア中央新幹線開業への期待もある。静岡県の反対もあって2027年度の開業予定がずれこみそうな情勢ではあるものの、甲府市には「山梨県駅（仮称）」が設置される予定だ。開業すれば、始発駅の品川駅まで最短25分で結ばれ、一段と交通利便性が高まる。

　開業に向けて、新駅周辺に広がる田園地帯の開発も計画されている。かつて東海道新幹線の新横浜駅が田んぼの真ん中に設置された際には、新駅の開業に合わせて商業施設やマンションなどが林立するエリアとなった。

　リニア新幹線の新駅にも同様の期待が高まっており、今後は中古マンションの価格が上昇することも考えられる。現在のような価格では買えなくなる可能性もあるため、購入するなら今のうちかもしれない。

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