中央区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング! 人気の物件、価格、値上がり率は?【完全版】

2022年2月28日公開(2022年6月13日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都中央区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

中央区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さを持たないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

 それでは、東京都中央区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。

 中央区は、東京都の中でもマンション価格が高騰している地域の一つ。特に、日本有数の地価を誇る「銀座」エリアでは、中央区のなかでもマンション価格が高騰しており、トップ5の物件すべてが銀座エリアに所在している。

【中央区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺物件を見る
1位

銀座二丁目レジデンス
賃料利回り:3.3%
所在地:中央区銀座(新富町駅徒歩3分)
築年月:2012年3月

階建:地上7階、地下1階
総戸数:29戸

6,026万円
2位

ファミールグラン銀座4丁目
賃料利回り:3.6%
所在地:中央区銀座(東銀座駅徒歩1分)
築年月:2002年3月

階建:地上13階、地下1階
総戸数:69戸

5,795万円
3位

銀座ベラメンテ
賃料利回り:3.8%
所在地:中央区銀座(銀座一丁目駅徒歩1分)
築年月:2001年3月

階建:地上11階、地下1階
総戸数:28戸

5,771万円
4位

パークリュクス銀座8丁目mono
賃料利回り:4.3%
所在地:中央区銀座(汐留駅徒歩4分)
築年月:2012年11月

階建:地上12階、地下1階
総戸数:34戸

5,626万円
5位

アヴァンティーク銀座2丁目弐番館
賃料利回り:3.8%
所在地:中央区銀座(東銀座駅徒歩3分)
築年月:2003年2月

階建:地上11階
総戸数:70戸

5,542万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築15年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 中央区の中古コンパクトマンションの価格ランキングで1位となったのは、東京メトロ有楽町線、新富町駅から徒歩3分の「銀座二丁目レジデンス」だ(下のストリートビュー参照)。

 「銀座二丁目レジデンス」は、2012年3月完成、地上7階・地下1階建て、総戸数29戸のマンションだ。間取りは1R~1LDK(25.04㎡~30.24㎡)で、メインとなるのは40㎡ほどの1LDKだ。

 東京メトロ有楽町線・新富町駅と、東京メトロ日比谷線、都営浅草線・東銀座駅まで徒歩3分、東京メトロ各線・銀座駅まで徒歩7分という場所に位置しており、まさに都会の中心にある物件だ。銀座というブランドエリアにあることから、賃料も大きく下がることはない。ただし、売買価格が高額なこともあり、賃料利回りは3.3%と決して高くはない。

 「銀座二丁目レジデンス」は、昭和通りから1本入った場所にあり、都会でありながらも静かな環境に立地している。

>>「中央区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~100位)」はこちらから

中央区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都中央区にあるコンパクトマンションの、中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 中古価格が上昇したのは「湊」「月島」などの湾岸エリアか、「日本橋」「銀座」などの人気エリアの物件が多い。ここ数年、都心のマンションは値上がり傾向にあり、中央区でも同様に値上がりした物件が目立つ。築15年以上たった物件でも、発売当時の1.3倍~1.5倍の価格で取引されている物件も少なくない。

【中央区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺物件を見る
1位

八丁堀アムフラット
40㎡あたりの価格:3,993万円
賃料利回り:4.8%

所在地:中央区湊(八丁堀駅徒歩4分)
築年月:2004年7月

階建:地上10階
総戸数:18戸

+56%
2位

サンシティ月島アヴァンツァーレ
40㎡あたりの価格:3,787万円
賃料利回り:4.9%

所在地:中央区月島(月島駅徒歩4分)
築年月:2000年11月

階建:地上9階
総戸数:68戸

+49%
3位

コスモグラシア人形町
40㎡あたりの価格:3,932万円
賃料利回り:4.8%

所在地:中央区日本橋富沢町(人形町駅徒歩3分)
築年月:2009年1月

階建:地上10階、地下1階
総戸数:55戸

+44%
4位

銀座二丁目レジデンス
40㎡あたりの価格:6,026万円
賃料利回り:3.3%

所在地:中央区銀座(新富町駅徒歩3分)
築年月:2012年3月

階建:地上7階、地下1階
総戸数:29戸

+43%
5位

シャルムコート東日本橋
40㎡あたりの価格:3,146万円
賃料利回り:ー%

所在地:中央区東日本橋(東日本橋駅徒歩1分)
築年月:2004年6月

階建:地上11階
総戸数:21戸

+38%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 中央区の中古コンパクトマンション騰落率ランキングで1位となったのは、JR京葉線・東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩4分の「八丁堀アムフラット」

 「八丁堀アムフラット」は、2004年7月完成、地上10階建て、総戸数18戸の小規模マンションだ。間取りは1LDK~2LDK(34.53㎡~)で、もっとも広い部屋は2LDK(54.87m²)となっている。販売当時よりも、約1.56倍の価格が付いて取引された実績がある。ただし、やはり戸数が18戸であるため、購入・賃貸ともに市場に出る機会は少ないだろう。賃料利回りは4.8%と、まずまずといったところだ。

 「八丁堀アムフラット」がある中央区湊は、江戸時代から舟運の要所として栄えていた場所で、2000年初頭までは古い住居も多く残っていた。2008年からの再開発事業により、現在はタワーマンションが点在し、新しい街並みが広がっている。

銀座、日本橋、八重洲などを擁し、
東京都心の中核となっている中央区

 中央区の概要についても触れておこう。中央区は都内23区のほぼ中央に位置しており、区内のほぼ全域が市街化区域となっている。銀座、日本橋、八重洲などを擁するほか、東京証券取引所や日本銀行本店などが所在する、日本有数の金融街でもある。

 中央区は、江戸時代以降、日本の文化や商業の中心地として繁栄してきた。1947年の東京22区制施行により、京橋区と日本橋区が統合されて現在の中央区となっている。

 「銀座」は日本でも有数の繁華街として、国内外の高級店が数多く店を構えている。

中央区・銀座4丁目交差点
中央区銀座4丁目交差点

 また、東京駅に近い「八重洲」はビジネス街として、全国からビジネスマンが集まる。そのため、交通網が充実しているのも中央区の特徴だ。

 戦後から商業地域として栄えてきたが、近年、「豊洲」「勝どき」などの湾岸地域でタワーマンションが複数建設され、定住する人も増えている。

2022年も引き続き、コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象に!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だった。しかし、2021年には、合計所得金額1000万円以下などといった要件を満たせば「床面積40㎡以上50㎡未満の物件も住宅ローン控除の対象になる」という緩和が行われた。

 そして、2022年もこの要件緩和は続くことが決まっている。2022年3月に関連法が成立した「令和4年度税制改正大綱」によると、以下の要件を満たす場合に、床面積40㎡以上50㎡未満のコンパクトマンションも、住宅ローン控除が適用となる。 

 ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の0.7%を上限として所得税などから控除される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(床面積40㎡以上50㎡未満の物件の場合)】
新築で、2023年12月31日までに建築確認を受けた物件であること
・合計所得金額が1000万円以下(1000万円を超えた年は控除対象外)

⇒ 50㎡未満の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン控除は、最大13年間、住宅ローン借入残高の0.7%が、毎年の所得税や住民税から控除されるという非常に減税効果が高い制度だ。コンパクトマンションの購入を検討している人は、ぜひ、この制度が適用できるかどうかを確認しておきたい。

【関連記事】>>住宅の新築・取得時の減税・優遇制度・補助金制度を解説! 
【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

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価格ランキング(中央区)1位~100位は?

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