安い中古マンションの購入はランニングコストに注意! 築30年超は築10年以内の2倍以上、負担感が大きくなる!

2021年10月28日公開(2021年12月3日更新)
山下和之

新築に比べて価格の安さが魅力の中古マンションだが、購入後の管理費や修繕積立金などのランニングコストの負担に注意が必要だ。建築後の経過年数が長い物件ほど負担感が大きくなるので、購入後の家計負担をシッカリと頭に入れて購入を考える必要がある。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

マンションのランニングコストは築11~20年が一番高い

 マンションを取得すれば、購入時に借り入れた住宅ローンの返済だけではなく、毎月の管理費や修繕積立金などのランニングコストの負担が出てくるのは周知の通りだ。

 車を手放せない人であれば、これに駐車場料金の負担も加わるため、さらに負担が重くなる。ただ駐車場料金は車のない人には関係ないので、ここでは管理費と修繕積立金に絞って、ランニングコストの負担を見ていくこととする。

 そのランニングコスト、首都圏全体の平均は図表1にあるように、月額管理費が1万2480円、月額修繕積立金が1万1071円で、合計2万3551円になっている。住宅ローンの返済が月額10万円だとしても、実際の家計負担は12万円以上になるわけだ。さらに築年数によって負担は異なる。

 築10年以内のいわゆる築浅マンションは、月額管理費は1万4746円で、月額修繕積立金が8993円だから合計2万3739円になる。

 それが、築11~20年になると合計は2万6661円に増える。ここがピークで、築21年~30年は2万4853円、そして築30年超の築深マンションだと2万145円に減少する。

 築深マンションのランニングコストが最も低くなっているわけだ。

築浅マンションは修繕積立金が増額される可能性が高い

 上図のとおり築年数帯別にみると、築11~20年のランニングコストの負担が最も重く、築10年以内の築浅マンションは、それより負担額が少ないが、今後、修繕積立金が増額される可能性が大きい点に注意しておきたい。

 近年の新築マンションでは、当初の修繕積立金を低く抑えておき、5年後、10年後などに段階的に引き上げる「段階増額型」を採用しているマンションが多い

 築浅マンションもその段階増額型が多いので、月額修繕積立金が8993円と、ほかの築年数帯と比べても一番少なくなっているが、今後は引き上げられる公算が高い点に留意しておかなければならない。

 その引き上げがいつ行われるのか、どれくらいの増額になるのかなどを事前に確認しておかないと、購入後に「こんなはずではなかった」ということになりかねない。

【関連記事はこちら】>>修繕積立金の相場は? 安い新築マンションには要注意!? 20年後には積立負担額が2倍以上になる可能性も!

築深マンションの成約価格に対するランニングコストの比率は、築浅マンションの2.4倍!

 それに対して、築30年超の築深マンションは価格が安い上に、ランニングコストの負担も少ないから、築深マンションのメリットは計り知れない――そう受け止めがちだが、実はそうともいい切れない

 図表2をご覧いただきたい。これは、この調査を行った東日本不動産流通機構が独自に算出した数値で、それぞれの築年数帯別の成約価格の平均に対して、月額管理費と月額修繕積立金の年間負担の合計が何%になっているのかを示している。

 これによると、首都圏全体の平均では、月額管理費の年間合計は成約価格の0.41%、月額修繕積立金は0.36%で、ランニングコストの合計の対成約単価比率は0.77%となっている。

 それが、築10年以内の築浅マンションでは合計で0.52%と築年数帯別では最も比率が小さくなり、築年数が長くなると急速に比率が上昇、築30年超では月額管理費が0.59%、月額修繕積立金が0.66%とランニングコストの合計では1.25%に達する。

 ザックリといえば、築深マンションは築浅マンションの2.4倍の比率だ。

安い中古マンションの購入は、ランニングコストの負担が重くなる可能性も

 このランニングコストの対成約単価比率から逆算すると、築10年以内の成約価格は約5500万円で、これは、新築マンション価格と大きな差はない。それに対して築30年超の築深マンションの成約価格は約1900万円になる。

 図表3にあるように、初めて住宅を取得する一次取得者の平均世帯年収は、新築マンションが864万円で、築浅マンション価格は新築とさほど変わらないので、平均年収にも大きな差はないのではないだろうか。

 築浅マンションを買う人は年収が高い上に、対成約単価比率が低いので、ランニングコストの負担はさほどではないかもしれない。

住宅の形態別・取得回数別の平均年収
資料:国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査

 それに対して、中古マンションを買った人の平均年収は657万円と大きな差がある。価格の安い築深マンションだけに限定すれば、平均年収はもっと低くなるはず。年収400万円台、500万円台で買っている人も多いはずだ。

 それだけに、中古マンション、なかでも築深の安い中古マンションを購入する場合には、ランニングコストの負担が重くのしかかってくる可能性がある。価格の安さだけではなく、購入後のランニングコストにも十分注意しておく必要があるわけだ。

東京都23区よりも千葉県のほうが負担感が大きい

 この管理費と修繕積立金合計の対成約単価比率が異なるのは、築年数帯だけではない。エリアによっても大きく異なっているのだ。

 まず、エリア別の違いをみると、首都圏では図表4のようになっている。

 先にも見たように、首都圏全体の平均では対成約単価比率は0.77%だが、エリア別では東京都区部が0.59%と最も低く、次いで横浜・川崎が0.84%で、反対に千葉県が1.23%と最も高く、次いで埼玉県が1.12%となっている。

 千葉県と東京23区を比較すると、約2.1倍の差がある。先の築浅マンションと築深マンションの差ほどではないものの、やはり負担感は大きく異なってくる。

 いうまでもなく、首都圏では東京都区部の中古マンション価格が最も高く、千葉県、埼玉県は比較的安くなっているため、こうした違いが発生している。

 相対的に価格の安いエリアほど、成約価格に比べてランニングコストの負担感が強まるわけで、そうしたエリアでのマンション取得を考えている人は、特に月額管理費と月額修繕積立金の負担に注意しておく必要がある。

戸数規模が大きいほど負担感は小さくなる

 さらに、マンションの戸数規模によっても、ランニングコストの負担感は大きく異なってくる。

 図表5にあるように、50戸未満のマンションの対成約単価比率の平均が0.88%と最も高く、次いで50~99戸が0.79%と戸数が多くなるほど比率は低下して、200戸以上の大規模マンションでは0.63%になる。

 これは、マンションの戸数が少ないほど1戸当たりの月額管理費や修繕積立金が高くなる傾向があるためで、管理費については戸数が少なくても最低限必要な業務は規模の大きなマンションと変わらず、1戸当たりの負担が重くならざるを得ない。

 修繕積立金も戸数規模が小さいほど負担が重くなるが、その傾向は管理費よりも顕著なようだ。

 ただ、小規模マンションでも都心やその近くの物件だと価格が格段に高くなるため、対成約単価比率は小さくなるし、郊外の大規模マンションで価格が安いと比率は高くなる可能性がある。

 物件ごとに違ってくるので、実際のランニングコストの負担額をチェックして購入後の家計負担を考える必要があるのはいうまでもない。

【関連記事はこちら】>>マンション管理費はまだ上がる? 首都圏は価格上昇の影響で、9年で約20%も上昇!

  • RSS最新記事

中古マンションの購入なら
仲介手数料が最大無料になる不動産仲介会社がお得

 中古マンションの購入時には、さまざまな費用がかかる。中でも負担が大きのが「仲介手数料」だ。仲介手数料は最大で「物件価格×3%+6万円+消費税」となる。4000万円の物件なら最大で138万6000円も仲介手数料がかかる。

 不動産仲介会社の中には、この仲介手数料を割り引いたり無料にすると謳っている会社もある。しかし、こうした不動産会社の中には悪質な「両手取引」を行う会社もあるので注意が必要。不動産会社を選ぶ際には、仲介手数料を値引きしても両手取引を行わない会社を選ぶことが大切だ。

 以下で、中古マンションの仲介手数料が半額〜最大無料で、両手取引も行なっていない不動産仲介会社を2社紹介する。

中古マンション購入の「仲介手数料が最大無料」の不動産仲介会社
◆STARFOREST(スターフォレスト)
対応物件の種類 中古マンション、新築・中古一戸建て
仲介手数料 中古マンションは半額〜最大無料 STARFOREST(スターフォレスト)の公式サイトはこちら
運営会社 株式会社スターフォレスト
対応地域 東京・神奈川・千葉・埼玉
【ポイント】大手不動産ポータルサイトの掲載物件にも対応。価格交渉の経験豊富なスタッフが値下げ交渉に対応
STARFOREST(スターフォレスト)はこちら

中古マンションの売却に便利な
「不動産一括査定サイト」を比較! 

 今回紹介した、中古マンションのランキングは、集計を行った時点のものだ。当然、その後も売り出し価格の相場は変化し続けている点に留意してほしい。

 もし、自分が所有するマンションの「現在の売却価格の相場」を知りたい場合は、「不動産一括査定サイト」という無料サービスを利用する手がある。

 以下で主な「不動産一括査定サイト」をピックアップし、比較した。それぞれ特徴があるので、上手に活用してほしい。
【32社の比較はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者32社で比較! おすすめの人やサービス内容などを徹底解説

売却価格を無料で査定できる「一括査定サイト」はこちら!

メールで簡易査定
電話番号は任意

◆SUUMO(スーモ)売却査定(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地
掲載する不動産会社数 約2000店舗 不動産一括査定サイト「SUUMO(スーモ)売却査定」の公式サイトはこちら
サービス開始 2009年
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証一部子会社)
紹介会社数 最大10社
【ポイント】 不動産サイトとして圧倒的な知名度を誇るSUUMO(スーモ)による、無料の一括査定サービス。主要大手不動産会社から、地元に強い不動産会社まで参加しており、査定額を比較できる。
SUUMO(スーモ)売却査定はこちら
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 1500社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点提携会社数は競合サイトと比較するとトップではないが、厳選されている。
HOME4U無料査定はこちら
◆ズバット不動産売却(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟ビル
掲載する不動産会社数 厳選した不動産会社のみ 不動産一括査定サイト「ズバット不動産売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2020年
運営会社 ウェブクルー
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 比較サイト運営歴20年以上の会社が運営しており、情報セキュリティマネジメントシステムの国際認証基準である「ISO27001」の認証を取得しているため信頼感がある。提携会社数は少ないが厳選されている。
ズバット不動産売却無料査定はこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1600社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール無料査定はこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1789社(2019年12月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S無料査定はこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ無料査定はこちら
◆おうちダイレクト「プロフェッショナル売却」(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所
掲載する不動産会社数 9社 おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社(ともに東証一部子会社)
紹介会社数 最大9社
【ポイント】ヤフーとソニーグループが共同運営する一括査定サイト。不動産会社に売却を依頼後も、ヤフーとおうちダイレクトのネットワークを使い、購入希望者への周知をサポートしてくれる。
おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」はこちら
一括査定サイトと合わせて利用したい査定サイトはこちら!
◆SRE不動産売却査定(不動産売却査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、その他
対応可能エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県など 不動産査定サイト「SRE不動産売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 SREホールディングス株式会社
【ポイント】両手仲介・囲い込みを行わない。不動産ポータルサイトと不動産ネットワークシステムを活用した集客により早期売却を目指す。ソニーグループが運営しており信頼性がある。
SRE不動産売却はこちら
【注目の記事はこちら】
【査定相場を知るのに便利な、一括査定サイト&業者"25社"を比較
【業者選び売却のプロが教える、「不動産会社の選び方・7カ条」
【査定不動産一括査定サイトのメリット・デメリットを紹介
【業界動向大手不動産会社は両手取引が蔓延!? 「両手比率」を試算!
【ノウハウ知っておきたい「物件情報を拡散させる方法」
TOP