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「パークタワー勝どきミッド/サウス」の価格大公開! 潜入レポートで分かったメリット・デメリットや狙い目の間取りとは!?

2020年11月12日公開(2020年11月20日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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「パークタワー勝どきミッド/サウス」は、58階建てのサウスと45階建てのミッドの2棟からなる総戸数2,786戸の大規模マンション。大江戸線「勝どき」駅から直結するミッドは徒歩1分、サウスは徒歩2分の超駅近物件ということで、事前案内会は予約枠が数分で埋まる熱狂ぶりだ。ただ、覆面調査では意外なデメリットも分かった。ここでは、「パークタワー勝どきミッド/サウス」の予定価格やメリット・デメリットなどを紹介する。

勝どきのタワーマンション事情

 勝どき(東京都中央区)にタワーマンションが建ち始めたのは10年ほど前。その代表は、2008年に竣工した「THE TOKYO TOWERS(ザ東京タワーズ)」(58階建て全2,794戸)である。勝どき駅徒歩6分に位置する洗練されたデザインが特徴の超高層タワーマンションだ。

 新築時の販売価格は、4,540万円(70㎡換算)だが、2017年には6,729万円(70㎡換算)と、10年後の騰落率は驚異の+48%となった(価格データ:週刊ダイヤモンド2017年2月4日号)。これは、販売価格が安かったことが最大の要因で、現在の価格はやや下落傾向にあるが、こうした大幅な価格上昇物件が存在したこともあり、勝どきの物件は常に注目されてきた

 その後、2010年には勝どき駅直結の「勝どきビュータワー」(55階建て全712戸)が竣工する。「勝どきビュータワー」の販売価格は、7,745万円(70㎡換算)と決して安くはなかったが、2017年時点の価格は8,210万円で、騰落率は+6%(価格データ:週刊ダイヤモンド2017年2月4日号)。

 また、現在の推定相場は、121万円/㎡(価格データ:マンションレビュー2020年10月)となっており、8,470万円(70㎡換算)で騰落率は+9%とさらに上昇している。

パークタワー勝どきミッド/サウス
の住所や間取りなど物件概要は?

 今回販売される「パークタワー勝どきミッド/サウス」は、ミッド、サウスのツインタワー合わせて2,786戸という桁違いのスケールである。しかもミッドは勝どき駅直結になるということで、プロジェクト発表当初から大きな話題となっていた。以下が、パークタワー勝どきミッド/サウスの所在地とスペック表だ。

◆ パークタワー勝どきミッド/サウス(モデルルーム公開中)
価格

未定

入居時期

サウス、ミッド:2024年4月下旬入居予定

交通 都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩2分 (サウス)
都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分 (ミッド)
所在地 東京都中央区勝どき4丁目1500番地(サウス)(地番)、1501番地(ミッド)(地番)
間取り

サウス:1K ~ 4LDK

ミッド:1K ~ 3LDK

専有面積 31.29㎡ ~ 144.43㎡(トランクルーム等除く)(サウス)
25.05㎡ ~ 153.05㎡(トランクルーム等除く)(ミッド)
総戸数 サウス:総戸数1665戸、販売総戸数1109戸、事業協力者住戸556戸 / ミッド:総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸 来場者数
売主 サウス:三井不動産レジデンシャル株式会社、鹿島建設株式会社/ミッド:三井不動産レジデンシャル株式会社、清水建設株式会社     施工会社

サウス:鹿島建設株式会社

ミッド:清水建設株式会社

パークタワー勝どきミッド/サウス詳細はこちら
※データは2020年11月1日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

予約が取れない!?
過熱する「事前案内会」の人気

パークタワー勝どきミッドサウスのモデルルーム外観
パークタワー勝どきミッド/サウスのモデルルーム外観

 潜入取材にあたり、まず驚いたのは、モデルルーム公開前に行う「事前案内会」の予約が非常に取りにくかったことだ。事前案内会が開催されると、資料請求をした人にのみ知らせが来ることになっていたが、メールが届くと予約枠はわずか数分ですべて埋まってしまった。

 その後、追加開催のメールが届いたが、これも必要な項目を入力している間にすべての枠が埋まる…3度目でやっと予約ができたが、3分後にはすべての枠がいっぱいになっていた。10年近くこうした取材を続けているが、こんなことは一度もなかった。この過熱ぶりは異常である

 身分は明かさず事前案内会に赴き、まずこのことを営業担当者に尋ねてみたが、主な要因はコロナの影響で、一日の予約数を制限したからということだった。

 しかし、想像以上の来場希望者があったことは間違いないようだ。予約が殺到した理由の一つは、一部公開されていたざっくりとした価格表が購入希望者にとって、想定内の金額だったというのもあるだろう。

パークタワー勝どきミッド/サウス
間取りや予定価格を公開

 それでは早速、価格表から代表的な部屋の価格を見てみよう。第1期で価格が発表されたのは、「パークタワー勝どきミッド」23~41階の一部だ。

◆「パークタワー勝どきミッド」の予定価格
住戸向き 間取り 専有面積 予定価格
23F
西南角 3LDK 88.70㎡ 10,780万
北中 2LDK 68.56㎡ 8,440万
南角 3LDK 100.44㎡ 12,080万
南中 2LDK 63.50㎡ 8,720万
24F
西南角 3LDK 88.70㎡ 10,810万
西北角 3LDK 91.87㎡ 12,130万
北中 2LDK 68.56㎡ 8,460万
南角 3LDK 100.44㎡ 12,120万
南中 3LDK 73.92㎡ 8,720万
25F
西南角 3LDK 88.70㎡ 10,890万
西北角 3LDK 91.87㎡ 12,200万
北中 2LDK 68.56㎡ 8,490万
南角 3LDK 100.44㎡ 12,160万
南中 3LDK 73.92㎡ 8,770万
27F
西南角 3LDK 89.54㎡ 10,950万
西中 2LDK 55.85㎡ 7,570万
西北角 3LDK 92.59㎡ 12,390万
北中 2LDK 69.35㎡ 8,570万
北西中 2LDK 56.89㎡ 7,360万
北西中 3LDK 71.13㎡ 8,980万
南東中 3LDK 74.88㎡ 9,170万
南東中 3LDK 71.64㎡ 8,570万
南角 3LDK 101.16㎡ 12,270万
南中 3LDK 74.88㎡ 8,870万
南中 2LDK 64.35㎡ 8,090万
28F
西南角 3LDK 89.54㎡ 10,990万
西中 2LDK 89.54㎡ 7,590万
西北角 3LDK 92.59㎡ 12,430万
北中 2LDK 69.35㎡ 8,600万
北西中 2LDK 56.89㎡ 7,380万
北西中 3LDK 71.13㎡ 9,000万
南東中 3LDK 74.88㎡ 9,200万
南東中 3LDK 71.64㎡ 8,600万
南角 3LDK 101.16㎡ 12,310万
南中 3LDK 74.88㎡ 8,890万
南中 2LDK 64.35㎡ 8,120万
29F
西南角 3LDK 89.54㎡ 11,050万
西中 2LDK 55.85㎡ 7,620万
西北角 3LDK 92.59㎡ 12,490万
北中 2LDK 69.35㎡ 8,650万
北西中 2LDK 56.89㎡ 7,410万
北西中 3LDK 71.13㎡ 9,040万
南東中 3LDK 74.88㎡ 9,240万
南東中 3LDK 71.64㎡ 8,640万
南角 3LDK 101.16㎡ 12,380万
南中 3LDK 74.88㎡ 8,930万
南中 2LDK 64.35㎡ 8,150万
41F
西南角 3LDK 89.54㎡ 11,520万
西中 2LDK 64.22㎡ 8,740万
西北角 3LDK 92.59㎡ 12,960万
北中 2LDK 69.35㎡ 8,980万
北西中 2LDK 56.89㎡ 7,650万
北西中 3LDK 71.13㎡ 9,330万
南東中 3LDK 74.88㎡ 9,540万
南東中 3LDK 71.64㎡ 8,930万
南角 3LDK 101.16㎡ 12,890万
南中 3LDK 74.88㎡ 9,240万
南中 2LDK 64.35㎡ 8,420万

 メインは、70㎡前後の8,000万円台半ばの部屋と、55㎡前後の7,000万円台半ばの部屋となる。価格は、現在の勝どき駅周辺の築浅の中古相場とほぼ同じである。

パークタワー勝どきミッド/サウス
メリット・デメリットは?

 ここで、「パークタワー勝どきミッド/サウス」の特徴を、メリット・デメリットに分けてまとめておこう。

メリットは
圧倒的な利便性の高さ!

・最高の立地条件
 湾岸物件では、2021年竣工予定の「ブランズタワー豊洲」が、勝どき駅徒歩4分の駅近マンションとして大きな注目を浴びたが、「パークタワー勝どきミッド/サウス」の立地の良さはその比ではない。

 銀座までわずか1.7km、築地へは徒歩圏内に位置し、ミッドは勝どき駅直結で徒歩1分、サウスは徒歩2分という抜群の立地条件である。

 特に、勝どき駅と直結する「パークタワー勝どきミッド」の交通利便性は非常に高い。新設される改札口を出て地下通路を1分歩くと専用エスカレーターがあり、エスカレーターを上がるとそこがマンションのエントランスだ。さながら住民専用の地下通路である。

 また、「パークタワー勝どきミッド/サウス」が都心3区と呼ばれる中央区に位置しているのも大きなプラス要素だ。資産価値は今後さらに上がる可能性があると言えるだろう。

【関連記事はこちら】>>「ブランズタワー豊洲」の価格大公開! 潜入レポートで分かったメリット・デメリット 平均坪単価は400万円、高層階が狙い目な理由は?

・スーパーやコンビニ、オフィスまでがマンション内に
 一方、生活利便性の高さもメリットのひとつである。大規模再開発となるこのプロジェクトは、「GRAND MARINA TOKYO」と銘打たれ、さまざまな商業施設がつくられる予定となっている。特に住民にとって便利なのは、「パークタワー勝どきミッド」のB1~3階につくられるスーパーマーケット、コンビニエンスストア、クリニック、保育所だろう。ちなみに4~7階はオフィス階となる。
 
 また、注目の共有施設に「コミュニティスペース」がある。居住者が自由に利用可能なコワーキングスペースで、当初は個室を作る予定はなかったが、テレワークの普及に伴い、LANケーブル、電源、モニターなどを完備した個室ブースの設置を決めたという。これならオンライン会議も快適にできそうだ。複数人で利用できる会議室もあり、コンシェルジュサービスも提供される。コピー機やWi-Fiも利用可能で、オフィスにいるのと変わらない環境が実現する。

・割安感のある南向き低層階
 通常、湾岸物件で人気があるのは、眺望の良い高層階である。だが、すでにタワーマンションが林立する勝どきでは、海が一望できるような眺望の部屋は非常に少ない。「パークタワー勝どきミッド/サウス」もタワーマンションに囲まれる形になっていて、眺望が期待できる部屋は北西高層階の一部などを除き、ほとんどない。

 「パークタワー勝どきミッド」で唯一水辺感が味わえるのは、朝潮運河に面した南向きの部屋だが、対岸には3棟のタワーマンションが並び、抜け感はない。そうなると、がぜん注目されるのは低層階である。上層に上がっても眺望は抜けないどころか、かえって対岸のマンションが気になる可能性がある。

 「パークタワー勝どきミッド」の居住フロアの最低階は9階となるが、9階、10階あたりは上階に比べて価格も安くなる可能性が高く、運河に近いため水辺の感覚が強くなる。第2期以降の販売なので価格の発表は先になるが、ここは注目だ。

デメリットは
地権者住戸と勝どき駅の混雑

・多すぎる地権者住戸
 大規模開発物件では、一定数の地権者住戸(事業協力者住戸)が存在するのは当然であるが、それでも「パークタワー勝どきミッド」の販売戸数570戸に対し、ほぼ同数の551戸が地権者住戸というのは多すぎる。

 「パークタワー勝どきサウス」にも地権者住戸が多く、販売戸数が1109戸、地権者住戸が556戸となっている。

 実は「パークタワー勝どきミッド」の予定価格表で、グレーに塗られ、価格の記載がない部屋が9階から21階までの低層~中層階に多数存在していた。疑問に思い、営業担当者に尋ねてみると、なんとそれはすべて地権者住戸だという。前述したように、この物件では低層階のほうがトータルの条件が良いにもかかわらず、低層~中層階で一般に販売される住戸は3分の1程度。これはかなりのマイナス評価となる。

・眺望の良くない部屋が主流
 眺望が期待できる部屋がほとんどないというのは、湾岸物件ではかなりのマイナスポイントだ。というのも、ほかの都心タワーマンションにはない湾岸エリアの魅力が、水辺を感じられる開放感ある景色にあるからだ。ただ、湾岸エリアでも眺望の良い物件は、交通利便性で劣ることが多い。これだけの利便性があるエリアで眺望を望むことは、至難の業とも言える。

・勝どき駅の混雑
 もうひとつの懸念点は、勝どき駅の混雑である。急激に増えたタワーマンションの影響で、ここ数年、通勤時間帯の勝どき駅の混雑は尋常ではなかった。駅改良工事により、混雑はかなり緩和しているとの声もある。ただ、オリンピック選手村跡地につくられる「晴海フラッグ」が完成すれば、4000戸を超える居住者の利用駅は勝どき駅となる。「東京BRT」など、新たなバス輸送システムもつくられる予定であるが、勝どき駅の混雑度は未知数である。

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湾岸エリアの好立地物件が、
7000万円台で手に入る!

パークタワー勝どきミッドサウスのモデルルームエントランス
パークタワー勝どきミッド/サウスのモデルルームエントランス

 「パークタワー勝どきミッド/サウス」の利便性の高さは非常に魅力的だ。その利便性を求め、30代~40代の共働き世帯が多く来場しているという。中でも子供のいない共働きカップルや夫婦と子供1人のスモールファミリーが、50~60㎡台の2LDKに興味を示しているようだ。

 コロナ禍でテレワークが進んでいるが、全く通勤が必要ないという人はごく一部で、ポストコロナに備え、通勤利便性を考える共働き夫婦は多い。コンパクトな部屋であれば、7000万円台でこの好立地物件が手に入るのだから、高い買い物とは言えないだろう

 営業担当者によると、第1期販売のほとんどの住戸が抽選になるもようだという。「とくに第2期以降販売の低層階は高倍率になるから、上層階にしたほうがいい」とクギをさされたが、営業トークなのか好条件の低層階に狙いを絞った人たちが一定数いるということか。第2期以降の価格発表にも注目が集まる。

 なお、第1期1次の登録受付は11月20日~購入申込は12月4日~となっている。

◆ パークタワー勝どきミッド/サウス(モデルルーム公開中)
価格

未定

入居時期

サウス、ミッド:2024年4月下旬入居予定

交通 都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩2分 (サウス)
都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分 (ミッド)
所在地 東京都中央区勝どき4丁目1500番地(サウス)(地番)、1501番地(ミッド)(地番)
間取り

サウス:1K ~ 4LDK

ミッド:1K ~ 3LDK

専有面積 31.29㎡ ~ 144.43㎡(トランクルーム等除く)(サウス)
25.05㎡ ~ 153.05㎡(トランクルーム等除く)(ミッド)
総戸数 サウス:総戸数1665戸、販売総戸数1109戸、事業協力者住戸556戸 / ミッド:総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸 来場者数
売主 サウス:三井不動産レジデンシャル株式会社、鹿島建設株式会社/ミッド:三井不動産レジデンシャル株式会社、清水建設株式会社     施工会社

サウス:鹿島建設株式会社

ミッド:清水建設株式会社

パークタワー勝どきミッド/サウス詳細はこちら
※データは2020年11月1日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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