「パークタワー西新宿」の価格や間取り、特徴を分析！ 資産性を考えると魅力的な価格帯…その理由は？

「パークタワー西新宿」は、都営地下鉄大江戸線「西新宿五丁目」駅から徒歩6分に位置する40階建て、全470戸の大型タワーマンションだ。価格やメリット、デメリットを探るべく、6月某日、潜入取材を行った。※新築販売時の記事です。

「パークタワー西新宿」購入者の半数以上は、ファミリー世帯

　首都圏のマンション購入者は、「都心回帰」と言われて久しい。しかし、それでも一般のファミリー世帯が、新宿や渋谷といった日常生活に向かなさそうな繁華街に家を買うのは非現実的だと思う人も多いだろう。

　ただ、今やそれはもう特別なことではなくなっている。まず、こうした繫華街にマンションができる理由のひとつは、大規模再開発にある。

　商業施設と一体開発することにより、商業ビルやオフィスビルがつくられるような場所に一般のマンションが続々とつくられるようになった。

　オフィスまで徒歩や自転車通勤が可能なうえに、日常的な買い物もしやすくなり、不自由のないことが大きな魅力になっている。

　また、新築マンションの高額化も関係している。現在、東京23区内のそこそこ便利な駅でマンションを買おうとすれば、1億円を優に超えてくる。そのため、敷地面積で多少妥協をすれば新宿、渋谷でも予算はさほど変わらないことになるのだ。

　今回潜入取材をした「パークタワー西新宿」は、まさにそうしたマンションのひとつだ。

 「パークタワー西新宿」が立つ西新宿五丁目は、現在大規模な再開発が進んでいる。営業担当に、既に購入している層を聞いてみると、半数以上は30代から40代のファミリー層だという。

　ほかには、会社経営者やリタイア組の夫婦、そして1LDKは投資目的の人も一定数いるとのこと。新宿は、ファミリー層など一般の人たちが住む街へと大きく変貌しているのだ。

「パークタワー西新宿」の価格、間取りは？

　では、まず「パークタワー西新宿」の第2期の価格を見てみよう。

　モデルルーム見学の際には、価格が印刷された価格表をもらえることが多いが、今回は購入を希望する部屋のみ自分で記入するように言われた。

　間取り図も同様で、一部はホームページに掲載されているが、基本的には購入希望の部屋タイプしかもらうことはできない。代表的な価格は以下の通りである。また入手することができた価格のみ紹介する。

間取り：61Aタイプ　2LDK（61.02㎡）20階・西
価格：1億2,190万円（※間取り図なし）

間取り：60Bタイプ　2LDK（60.45㎡）　20階・南
価格：1億1,510万円

60Bタイプ　2LDK（60.45㎡）南　他の階数 予定価格

間取り：80Bタイプ　3LDK（80.70㎡）　20階・南東角
価格：1億5,490万円

 

80Bタイプ　3LDK（80.70㎡）南東角 他の階数 予定価格

間取り：76Aタイプ　3LDK（76.94㎡）　20階・東北角
価格：1億3,100万円

 

76Aタイプ　3LDK（76.94㎡）　東北角　他の階数 予定価格

間取り：61Cタイプ　2LDK（61.71㎡）　34階・北
価格：1億840万円

61Cタイプ　2LDK（61.71㎡）　北　他の階数 予定価格

間取り：61Dタイプ　2LDK（61.93㎡）36階（プレミアムフロア）・北
価格：1億1950万円

　全体的に見ると、安いとは言えないまでも、妥当な価格という印象だ。価格については後ほど述べるが、ここで注目したいのは、35～40階までのプレミアムフロアの価格である。

 「パークタワー西新宿」では、一般的なタワーマンションのように、プレミアムフロアのみ全く異なる豪華な仕様にしたり、極端に広い間取りをつくるなどということをしていない。その代わりに価格を跳ね上げていないのだ。

　例えば、プレミアムフロアの36階61Dタイプは、1億1950万円。近い間取りでは、61Cタイプがあるが、34階で1億840万円となっており、1000万円程度の差しかない。通常は数千万円単位で変わってくるため、非常にめずらしいと言える。

 「パークタワー西新宿」のプレミアムフロアは、リビングに天井カセット式のエアコンが備わるなど、一部スペックがグレードアップしているほか、エレベーターのセキュリティーが強化され、プレミアムフロアの住民しかエレベーターボタンが押せない仕組みになっている。

　こうしたメリットを考えると、プレミアムフロアはかなり魅力ある価格帯だと言えるだろう。すでに販売済みの3LDKタイプは、高抽選倍率をつけたようだ。

　２LDKでOKだという人は、今後売り出されるプレミアムフロアを思い切ってねらってみるのもいいかもしれない。

「パークタワー西新宿」のメリットは？

　それでは、「パークタワー西新宿」のメリット・デメリットをまとめておこう。まずはメリットから整理していこう。

メリット1：納得感のある価格

 「パークタワー西新宿」の価格を見るときに、参考になるのが「シティタワー新宿」の価格だ。

 「シティタワー新宿」は、2023年の２月に完成済みの35階建てタワーで、現在も販売中。場所は西新宿5丁目の同じ再開発地エリアにあり、「パークタワー西新宿」のすぐそばにある。

　まだすべての部屋の価格が公表されていないため、おおよその比較になるが、「パークタワー西新宿」の平均坪単価は650万円前後に落ち着きそうなのに対し、「シティタワー新宿」は700万円を超えてきそうだ。

　設備・仕様の違いかと言えば、実はさほど大きな違いはない。「シティタワー新宿」は、風呂にミストサウナがついていたり、キッチンに天然素材の御影石を使用しているが、その程度の細かいスペックの違いである。

　営業担当者にこの価格差の理由を聞いてみると、やんわりと「販売方法の違い」と言っていた。

　平たく言うと、三井不動産は、完成前に早めに売れる値付けをしているのに対し、住友不動産は、高値でゆったりと売っていくという手法だということだろう。住友不動産は、購入者が実際の部屋が見学できるという利点を生かし、これから長期戦でじっくり販売していくことになる。

　総合的にみると、やはり「パークタワー西新宿」の価格は、納得感のある魅力的な価格だと言えるだろう。　

メリット2：再開発と資産性の高さ

　先に述べた通り、西新宿5丁目地区では大規模な再開発が進行中だ。商業施設や広場などとマンションが一体開発される。このエリアには「シティタワー新宿」を含む2棟のマンションはすでに完成済み。

　徒歩4分には新宿中央公園があり、緑豊かな環境だ。また徒歩4分でオープンしたばかりのスーパーマーケットもある。雑然とした街という印象があった西新宿は、洗練された都心らしい街並みに変わることになるだろう。

　そして、「新宿グランドターミナル構想」により新宿駅周辺でも4つの大規模な再開発が計画中で、東口と西口をつなぐ自由デッキなどがつくられる予定となっている。新宿の将来性を考えると、資産性は高いと言えるだろう。

参考資料1 4つの大規模開発が重なるエリア

メリット3：建物はZEH（ゼッチ）＆免震

 「パークタワー西新宿」の建物の特徴としては、「ZEH Oriented」であること、また免震構造であることが挙げられる。「ZEH Oriented」は、高断熱化により夏は涼しく、冬は暖かい住宅を実現する。

　また、徹底した効率化により、エネルギー消費量を削減する。最新の省エネ構造だが、これからのマンションは、この「ZEH Oriented」が標準となっていくはずだ。

　免震システムは、「中間免震システム」を採用している。一般的には地中に免震装置を設置するタイプが多いが、「パークタワー西新宿」では敷地面積を有効利用できる中間免震を採用している。

　地盤が脆弱な湾岸エリアならともかく、比較的強固と言われる武蔵野台地に位置していることを考えると、免震構造を採用したというのは、かなり強力な地震対策と言えるだろう。

「パークタワー西新宿」のデメリットは？

　続いて、「パークタワー西新宿」のデメリットをみてみよう。

デメリット1：不安の残る子育て環境

　デメリットとして考えられるのは、まず子育てに適した環境と言えるか、という点が挙げられる。

　近くに保育園はあるが、小学校、中学校までは1キロほどの距離があり、子どもの足では徒歩で15分程度かかる。私立を利用する人もいるだろうが、再開発が進んでいるとはいえ、歓楽街、繁華街というイメージのある新宿が子育てしやすいかというと、その点は未知数である。

デメリット2：多い地権者住戸

　人が住んでいた住宅地を含んだ再開発地ということもあり、かなり多くの地権者が存在している。全470戸のうち一般販売されるのは、287戸のみ。残りは地権者住戸だ。

　これだけ多くの地権者がいると、管理組合の運営に一定の影響を及ぼす可能性がある。

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デメリット3：分かりにくいモデルルーム

　物件自体のデメリットではないが、物件選びをする上でのデメリットとして、「パークタワー西新宿」のモデルルームを見ても、実際の生活をイメージできないという点がある。

　最近の傾向としてモデルルームの極端な簡素化がある。470戸という大規模物件にもかかわらず、モデルルームは1つしかない。しかも再現しているのはリビングダイニングのみで、他の居室はない。バスルームとトイレも、スペックの確認用に室外に並べてつくられているだけだ。

　頼みのリビングルームも多くのオプションでカスタマイズされているため、購入を希望する部屋の原形をとどめていない。確認できるのは、最低限のスペックのみだ。

　少し前までは、モデルルームに入った豪華な家具や最新設備、部屋の広さなどにテンションが上がり、商談が進むといったことがよくあったようだが、今は随分様変わりした印象だった。

　これで、「あなたの部屋を想像してください」と言われても、「無理です」としか言いようがない。

「パークタワー西新宿」は買いなのか？

　繁華街のイメージがある新宿の好き嫌いは分かれそうだが、実際には緑も多く、スーパーや百貨店なども徒歩圏内にあり、生活環境は比較的整っている。

　そして今後、再開発でさらに発展していく可能性が高い。価格に関しても魅力を感じられることから、検討する価値は十分にあると考えられる。

　ひとつ注意すべき点は、抽選になる部屋が多くなるという点だ。欲しいからといって必ず買えるとは限らないため、注意しておく必要がある。

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