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「パークタワー西新宿」の価格や間取り、特徴を分析! 資産性を考えると魅力的な価格帯…その理由は?

2023年6月30日公開(2024年4月11日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

「パークタワー西新宿」は、都営地下鉄大江戸線「西新宿五丁目」駅から徒歩6分に位置する40階建て、全470戸の大型タワーマンションだ。価格やメリット、デメリットを探るべく、6月某日、潜入取材を行った。※新築販売時の記事です。

「パークタワー西新宿」購入者の半数以上は、ファミリー世帯

「パークタワー西新宿」外観イメージ図(画像出典:公式ホームページより)
「パークタワー西新宿」外観イメージ図(画像出典:公式ホームページから)

 首都圏のマンション購入者は、「都心回帰」と言われて久しい。しかし、それでも一般のファミリー世帯が、新宿や渋谷といった日常生活に向かなさそうな繁華街に家を買うのは非現実的だと思う人も多いだろう。

 ただ、今やそれはもう特別なことではなくなっている。まず、こうした繫華街にマンションができる理由のひとつは、大規模再開発にある。

 商業施設と一体開発することにより、商業ビルやオフィスビルがつくられるような場所に一般のマンションが続々とつくられるようになった。

 オフィスまで徒歩や自転車通勤が可能なうえに、日常的な買い物もしやすくなり、不自由のないことが大きな魅力になっている。

 また、新築マンションの高額化も関係している。現在、東京23区内のそこそこ便利な駅でマンションを買おうとすれば、1億円を優に超えてくる。そのため、敷地面積で多少妥協をすれば新宿、渋谷でも予算はさほど変わらないことになるのだ。

 今回潜入取材をした「パークタワー西新宿」は、まさにそうしたマンションのひとつだ。

 「パークタワー西新宿」が立つ西新宿五丁目は、現在大規模な再開発が進んでいる。営業担当に、既に購入している層を聞いてみると、半数以上は30代から40代のファミリー層だという。

 ほかには、会社経営者やリタイア組の夫婦、そして1LDKは投資目的の人も一定数いるとのこと。新宿は、ファミリー層など一般の人たちが住む街へと大きく変貌しているのだ。

【完売】パークタワー西新宿(※新築時のデータです)

価格
第2期 8,060万円~2億2,490万円
完成時期
2025年04月上旬予定
  • 東京都新宿区西新宿5丁目817番地(地番)
  • 都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩6分
間取り
第2期 1LDK・2LDK・3LDK
専有面積
第2期 42.48m2~91.53m2
総戸数
470戸(一般販売対象戸数287戸)
売主
三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社
株式会社熊谷組

※データは2023年7月12日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

「パークタワー西新宿」の価格、間取りは?

 では、まず「パークタワー西新宿」の第2期の価格を見てみよう。

 モデルルーム見学の際には、価格が印刷された価格表をもらえることが多いが、今回は購入を希望する部屋のみ自分で記入するように言われた。

 間取り図も同様で、一部はホームページに掲載されているが、基本的には購入希望の部屋タイプしかもらうことはできない。代表的な価格は以下の通りである。また入手することができた価格のみ紹介する。

間取り:61Aタイプ 2LDK(61.02㎡)20階・西
価格:1億2,190万円(※間取り図なし)

間取り:60Bタイプ 2LDK(60.45㎡) 20階・南
価格:1億1,510万円

「パークタワー西新宿」の価格と間取り。60Bタイプ 2LDK(60.45㎡) 20階・南 価格:1億1,510万円
写真を拡大 60Bタイプ間取り(画像出典:公式ホームページから)

60Bタイプ 2LDK(60.45㎡)南 他の階数 予定価格

階数(階) 18 19
価格(万円) 1億1,470 1億1,490

 

間取り:80Bタイプ 3LDK(80.70㎡) 20階・南東角
価格:1億5,490万円

「パークタワー西新宿」の価格と間取り。80Bタイプ 3LDK(80.70㎡) 20階・南東角 価格:1億5,490万円
写真を拡大 80Bタイプ(画像出典:公式ホームページから)

 

80Bタイプ 3LDK(80.70㎡)南東角 他の階数 予定価格

階数(階) 18 19 22 24 26 27 28 30 31 32 34
価格(万円) 1億5,410 1億5,450 1億5,570 1億5,750 1億5,830 1億5,870 2億5,910 1億5,990 1億6,030 1億6,070 1億6,150

 

間取り:76Aタイプ 3LDK(76.94㎡) 20階・東北角
価格:1億3,100万円

「パークタワー西新宿」の価格と間取り。76Aタイプ 3LDK(76.94㎡) 20階・東北角 価格:1億3,100万円
写真を拡大 76Aタイプ間取り(画像出典:公式ホームページから)

 

76Aタイプ 3LDK(76.94㎡) 東北角 他の階数 予定価格

階数(階) 18 19 22 24 26 27 28 30 31 32 34
価格(万円) 1億3,020 1億3,060 1億3,260 1億3,420 1億3,580 1億3,620 1億3,660 1億3,740 1億3,780 1億3,820 1億3,900
 

 

間取り:61Cタイプ 2LDK(61.71㎡) 34階・北
価格:1億840万円

「パークタワー西新宿」の価格と間取り。61Cタイプ 2LDK(61.71㎡) 34階・北 価格:1億840万円
写真を拡大 61Cタイプ間取り(画像出典:公式ホームページから) 

61Cタイプ 2LDK(61.71㎡) 北 他の階数 予定価格

階数(階) 18 19 20 22 24 26 27 28 30 31 32 34
価格(万円) 1億520 1億540 1億560 1億600 1億640 1億680 1億700 1億720 1億760 1億780 1億800 1億840

間取り:61Dタイプ 2LDK(61.93㎡)36階(プレミアムフロア)・北
価格:1億1950万円

「パークタワー西新宿」の価格と間取り。61Dタイプ 2LDK(61.93㎡)36階(プレミアムフロア)・北 価格:1億1950万円
写真を拡大 61Dタイプ間取り

 全体的に見ると、安いとは言えないまでも、妥当な価格という印象だ。価格については後ほど述べるが、ここで注目したいのは、35~40階までのプレミアムフロアの価格である。

 「パークタワー西新宿」では、一般的なタワーマンションのように、プレミアムフロアのみ全く異なる豪華な仕様にしたり、極端に広い間取りをつくるなどということをしていない。その代わりに価格を跳ね上げていないのだ。

 例えば、プレミアムフロアの36階61Dタイプは、1億1950万円。近い間取りでは、61Cタイプがあるが、34階で1億840万円となっており、1000万円程度の差しかない。通常は数千万円単位で変わってくるため、非常にめずらしいと言える。

 「パークタワー西新宿」のプレミアムフロアは、リビングに天井カセット式のエアコンが備わるなど、一部スペックがグレードアップしているほか、エレベーターのセキュリティーが強化され、プレミアムフロアの住民しかエレベーターボタンが押せない仕組みになっている。

 こうしたメリットを考えると、プレミアムフロアはかなり魅力ある価格帯だと言えるだろう。すでに販売済みの3LDKタイプは、高抽選倍率をつけたようだ。

 2LDKでOKだという人は、今後売り出されるプレミアムフロアを思い切ってねらってみるのもいいかもしれない。

「パークタワー西新宿」のメリットは?

 それでは、「パークタワー西新宿」のメリット・デメリットをまとめておこう。まずはメリットから整理していこう。

メリット1:納得感のある価格

 「パークタワー西新宿」の価格を見るときに、参考になるのがシティタワー新宿」の価格だ。

 「シティタワー新宿」は、2023年の2月に完成済みの35階建てタワーで、現在も販売中。場所は西新宿5丁目の同じ再開発地エリアにあり、「パークタワー西新宿」のすぐそばにある。

 まだすべての部屋の価格が公表されていないため、おおよその比較になるが、「パークタワー西新宿」の平均坪単価は650万円前後に落ち着きそうなのに対し、「シティタワー新宿」は700万円を超えてきそうだ

 設備・仕様の違いかと言えば、実はさほど大きな違いはない。「シティタワー新宿」は、風呂にミストサウナがついていたり、キッチンに天然素材の御影石を使用しているが、その程度の細かいスペックの違いである。

 営業担当者にこの価格差の理由を聞いてみると、やんわりと「販売方法の違い」と言っていた。

 平たく言うと、三井不動産は、完成前に早めに売れる値付けをしているのに対し、住友不動産は、高値でゆったりと売っていくという手法だということだろう。住友不動産は、購入者が実際の部屋が見学できるという利点を生かし、これから長期戦でじっくり販売していくことになる。

 総合的にみると、やはり「パークタワー西新宿」の価格は、納得感のある魅力的な価格だと言えるだろう。 

メリット2:再開発と資産性の高さ

 先に述べた通り、西新宿5丁目地区では大規模な再開発が進行中だ。商業施設や広場などとマンションが一体開発される。このエリアには「シティタワー新宿」を含む2棟のマンションはすでに完成済み。

 徒歩4分には新宿中央公園があり、緑豊かな環境だ。また徒歩4分でオープンしたばかりのスーパーマーケットもある。雑然とした街という印象があった西新宿は、洗練された都心らしい街並みに変わることになるだろう。

 そして、「新宿グランドターミナル構想」により新宿駅周辺でも4つの大規模な再開発が計画中で、東口と西口をつなぐ自由デッキなどがつくられる予定となっている。新宿の将来性を考えると、資産性は高いと言えるだろう。

参考資料1 4つの大規模開発が重なるエリア

(画像出典:「パークタワー西新宿」公式ホームページから)

メリット3:建物はZEH(ゼッチ)&免震

 「パークタワー西新宿」の建物の特徴としては、「ZEH Oriented」であること、また免震構造であることが挙げられる。「ZEH Oriented」は、高断熱化により夏は涼しく、冬は暖かい住宅を実現する。

 また、徹底した効率化により、エネルギー消費量を削減する。最新の省エネ構造だが、これからのマンションは、この「ZEH Oriented」が標準となっていくはずだ。

 免震システムは、「中間免震システム」を採用している。一般的には地中に免震装置を設置するタイプが多いが、「パークタワー西新宿」では敷地面積を有効利用できる中間免震を採用している。

 地盤が脆弱な湾岸エリアならともかく、比較的強固と言われる武蔵野台地に位置していることを考えると、免震構造を採用したというのは、かなり強力な地震対策と言えるだろう。

「パークタワー西新宿」のデメリットは?

 続いて、「パークタワー西新宿」のデメリットをみてみよう。

デメリット1:不安の残る子育て環境

 デメリットとして考えられるのは、まず子育てに適した環境と言えるか、という点が挙げられる。

 近くに保育園はあるが、小学校、中学校までは1キロほどの距離があり、子どもの足では徒歩で15分程度かかる。私立を利用する人もいるだろうが、再開発が進んでいるとはいえ、歓楽街、繁華街というイメージのある新宿が子育てしやすいかというと、その点は未知数である。

デメリット2:多い地権者住戸

 人が住んでいた住宅地を含んだ再開発地ということもあり、かなり多くの地権者が存在している。全470戸のうち一般販売されるのは、287戸のみ。残りは地権者住戸だ。

 これだけ多くの地権者がいると、管理組合の運営に一定の影響を及ぼす可能性がある。

【関連記事】>>「地権者住戸」が多いマンションの注意点や購入前のチェックポイントを解説! 

デメリット3:分かりにくいモデルルーム

 物件自体のデメリットではないが、物件選びをする上でのデメリットとして、「パークタワー西新宿」のモデルルームを見ても、実際の生活をイメージできなという点がある。

 最近の傾向としてモデルルームの極端な簡素化がある。470戸という大規模物件にもかかわらず、モデルルームは1つしかない。しかも再現しているのはリビングダイニングのみで、他の居室はない。バスルームとトイレも、スペックの確認用に室外に並べてつくられているだけだ。

 頼みのリビングルームも多くのオプションでカスタマイズされているため、購入を希望する部屋の原形をとどめていない。確認できるのは、最低限のスペックのみだ。

 少し前までは、モデルルームに入った豪華な家具や最新設備、部屋の広さなどにテンションが上がり、商談が進むといったことがよくあったようだが、今は随分様変わりした印象だった。

 これで、「あなたの部屋を想像してください」と言われても、「無理です」としか言いようがない。

「パークタワー西新宿」は買いなのか?

 繁華街のイメージがある新宿の好き嫌いは分かれそうだが、実際には緑も多く、スーパーや百貨店なども徒歩圏内にあり、生活環境は比較的整っている。

 そして今後、再開発でさらに発展していく可能性が高い。価格に関しても魅力を感じられることから、検討する価値は十分にあると考えられる。

 ひとつ注意すべき点は、抽選になる部屋が多くなるという点だ。欲しいからといって必ず買えるとは限らないため、注意しておく必要がある。

 
シティタワー新宿(物件詳細はこちら)
シティタワー新宿価格8,000万円~20,500万円
完成時期2023年2月
交通東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅 徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅 徒歩8分、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅 徒歩10分
所在地東京都新宿区西新宿五丁目801番(地番)
間取り1LD・K~3LD・K
専有面積35.68㎡~76.40㎡
物件の特徴総戸数428戸
  • 再開発により進化を続ける、西新宿の国際戦略総合特区内
  • 都心ながらも水と緑で潤う、西新宿五丁目北地区防災街区整備事業
  • 35階建・全428邸 超高層免震タワーレジデンス
施工大成・五洋建設共同企業体 :(B棟)五洋建設株式会社 東京建築支店
売主住友不動産株式会社
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