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「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」の価格は? 関西過去最高25億を記録した大阪・梅田一等地のタワーマンションを徹底取材!

2023年12月20日公開(2024年4月25日更新)
神納まお:フリーライター

最上階は25億円という高額物件で話題のタワーマンション「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」。地上46階、484戸、大阪駅前で分譲される物件であり、グラングリーン大阪開発事業者JV8社が進めているうめきた2期地区開発事業のひとつだ。昨年から進行していた優先分譲販売が終わり、一般向けのモデルルーム見学もようやく予約できるようになった。潜入取材を実施し、価格などを聞き取った。(フリーライター・神納まお)

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」は、大阪一等地で分譲される高級タワーマンション

 「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」の特徴は以下の3点。

  • 1. JR・阪急・阪神など複数の路線が乗り入れるターミナル駅である大阪(梅田)駅徒歩圏内
  • 2. うめきた2期地区開発事業のひとつで、複合再開発エリアに分譲される
  • 3. 予想価格1億円前後~最高25億円という関西エリアで過去最高の高級タワーマンション

 梅田で一等地といえるロケーションに、大規模な複合再開発、さらに最高級グレード仕様の設備の投入によって、「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」は関西エリアで過去最高価格を更新した。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」完成予想CG(出典:公式ホームページより)
「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」完成予想CG(出典:公式ホームページから)

グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE

価格
未定
完成時期
2025年12月下旬予定
  • 〒531-0071 大阪府大阪市北区大深町1
  • JR「大阪」駅(中央北口)徒歩7分、阪急電鉄「大阪梅田」駅茶屋町口徒歩9分、Osaka Metro「梅田」駅5番出口徒歩9分
間取り
LDK・1LDK・2LDK
専有面積
45.61㎡~305.46㎡
総戸数
484戸(募集対象外住戸248戸を含む)
売主
■売主:大阪ガス都市開発株式会社、オリックス不動産株式会社大阪支店、関電不動産開発株式会社、株式会社竹中工務店、阪急電鉄株式会社、うめきた開発特定目的会社 ■売主・販売提携(代理):積水ハウス株式会社大阪マンション事業部、三菱地所レジデンス株式会社関西支店 ■販売提携(代理):阪急阪神不動産株式会社
施工会社
うめきた2期共同企業体〈株式会社竹中工務店・株式会社大林組〉

※データは2023年12月19日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」のロケーションは?

 場所は大阪駅から見て北西、うめきた2期エリアで進むグラングリーン大阪の中の北街区にあたる。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」のロケーション(出典:公式ホームページより)
「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」のロケーション(出典:公式ホームページから)

交通利便性

 JR大阪駅(中央北口)からは徒歩7分、阪急電鉄の大阪梅田駅茶屋町口、Osaka Metroの梅田駅5番出口からは、それぞれ徒歩9分だ。

 徒歩7分のJR大阪駅から、おおさか東線で新幹線の停車駅新大阪駅へ1駅4分。2031年春には新線「なにわ筋線」も開通予定となっている。

 「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」から大阪駅方面へは、地下でつながっているわけではないが、複合商業施設「グランフロント大阪」を抜けていく、うめきた公園を抜けていく、地上の道路を通っていくかの、3つのルートが考えられそうだ。

 グランフロント大阪を抜けていく場合は、各連絡通路を通っていけるので雨に濡れずに駅へ行ける可能性がある。グランフロントの2階と工事中の賃貸棟との間に連絡通路が出来上がりつつあるのだ。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」に通じる予定の工事中の連絡通路(筆者撮影)
「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」に通じる予定の工事中の連絡通路(筆者撮影)

 しかし、グランフロント南北棟の連絡通路も大阪駅との通路も人の流れが多く、実際に通ってみると時間とストレスがかかる。

 大阪駅からスカイビルへ抜ける地上遊歩道を歩いてみると、晴れている日ならうめきた公園の中を通る方が良さそうだ。

 最寄り駅については、グラングリーン大阪の公式ホームページやマンション専用の公式ホームページにも大阪駅や梅田駅の表記になっているが、実際には阪急の中津駅がおよそ300メートルほど、徒歩では4分と最寄り駅になる。

 また、Osaka Metro御堂筋線の中津駅も400~500mで徒歩5~6分。北街区でも最北に位置する「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」からは、中津陸橋と阪急線路の下をくぐれるのでアップダウンもない。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」近くの中津陸橋下の様子(筆者撮影)
「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」近くの中津陸橋下の様子(筆者撮影)

 また、梅田を巡回する「うめぐるバス」のバス停が目の前のグランフロントにあるので、大阪駅や梅田駅へはすぐに行ける。このバスは均一100円、15〜20分間隔で運行しているが、あまり知られていないのかいつも空いているので使い勝手によっては便利だ。特に手荷物がある場合は助かるだろう。

生活利便性はどうなのか

 「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」は、大規模ターミナル駅直結の都市公園としては世界最大級の規模となる面積45,000㎡のうめきた公園を含むグラングリーン大阪開発エリアのため、公園などの環境については申し分ないと言える。

 また、グランフロントをはじめ梅田周辺は飲食店やカフェなどさまざまなショップがあり、グラングリーン大阪内にも商業施設が入るため、飲食やショッピングに困ることはない。

 予想される客層から考えれば優先度は下がるとはいえ、スーパーや学校関係といった一般的に必要とされる環境については、今のところ表記されていない。スーパーについては、ヨドバシカメラビルのハーベスLINKS UMEDA店、阪急三番街の成城石井、いかりスーパーのJR大阪店、ドラッグストアも数店ある。いずれも駅までと同じ程度の距離になる。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」近辺のハーベスハーベスLINKS UMEDA店の様子(筆者撮影)
「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」近辺のハーベスハーベスLINKS UMEDA店の様子(筆者撮影)

 小学校は学区的には扇町小学校になるが、およそ2キロの距離があり、30分はかかる。中学校はその隣の天満中学校。現地から北の中津小学校なら半分ほどの距離になるが、このあたりは学区選択も含めて現時点ではなんともいえない。

「グラングリーン大阪」の大規模複合開発とは?

 大阪駅北側の再開発区域「うめきた2期(グラングリーン大阪)」のプロジェクトは商業、オフィス、ホテル、住宅、公園などで構成され、さまざまな機能が集まる約9.1haの大規模複合開発だ。

グランフロント大阪から現地をワイドスクリーン撮影。左が南、右が北。真ん中のビルが北街区賃貸棟(筆者撮影)
「グランフロント大阪」から現地をワイドスクリーンで撮影。左が南、右が北。真ん中のビルが「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」北街区賃貸棟、分譲棟は現在建設中(筆者撮影)

 2024年9月に先行開業する予定のうめきた公園(UMEKITA PARK)は、広さ約4.5haの都市公園で全体面積のおよそ半分を占める。サウスパークの「大屋根イベントスペース」や「芝生広場」などを中心として、大規模イベントが開催される予定という。

 商業ビルには約1000坪の広さという大型フードマーケット「Time Out Market Osaka」を中心に、レストランやショップが入居する。

 また、都市型の複合スパ温泉がオープン予定で、サウナ、岩盤浴、屋内外インフィニティプール、フィットネスジムなどがある巨大なスパ施設になりそうだ。

グランフロント大阪から現地方面。うめきた公園から建設中の南の商業・賃貸ビル(筆者撮影)
グランフロント大阪から現地方面を撮影。うめきた公園から建設中の南の商業・賃貸ビル(筆者撮影)

 2028年には南街区にもタワーマンションが分譲予定で、おそらく「グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE」(ザ サウスレジデンス)となるだろう。

 南側の「グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE」は阪急・地下鉄の中津駅からは離れるがJR大阪駅やうめきた新駅に近くなり、JRと阪神の福島駅も近くなる。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」の価格は?

 「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」は2024年4月時点で16階程度まで外観が確認できた。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」南側からの現地の様子、2024年4月時点(筆者撮影)2024/4
「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」南側からの現地の様子、2024年4月時点(筆者撮影) 

 優先先行分譲と第一期販売で総戸数の8割が完売、抽選倍率は80倍以上という住戸もあったという。残る戸数はおよそ90戸、そのうち価格が確定している27戸を紹介する。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」2期分譲価格

1LDK

階数 広さ(㎡) 金額 方角
29階 49.00㎡ 1億2,900万円
29階 61.32㎡ 1億3,500万円
29階 55.93㎡ 1億5,000万円
29階 70.8㎡ 1億5,600万円
29階 73.25㎡ 1億7,100万円
29階 49.72㎡ 1億800万円
29階 83.03㎡ 1億9,500万円
29階 83.13㎡ 2億800万円 西
18階 52.12㎡ 1億2,000万円
12階 52.36㎡ 1億1,300万円 西
12階 52.12㎡ 1億1,800万円
12階 52.36㎡ 1億1,900万円
12階 57.83㎡ 1億2,500万円 西
12階 67.92㎡ 1億5,500万円
12階 45.61㎡ 9,900万円
6階 52.12㎡ 1億1,700万円

2LDK

階数 広さ(㎡) 金額 方角
29階 79.66㎡ 1億9,900万円 西
29階 79.66㎡ 2億1,900万円
29階 90.94㎡ 2億5,300万円 南東角
29階 96.36㎡ 2億7,400万円 北東角
29階 110.05㎡ 3億6,000万円 北西角
29階 111.93㎡ 3億9,800万円 南西角
12階 70.31㎡ 1億5,900万円 西
12階 80.03㎡ 2億2,700万円 北東角
12階 103.29㎡ 3億1,100万円 南東角

2LDK(カーギャラリー付き)

階数 広さ(㎡) 金額 方角
10階 132.62㎡ 4億4,800万円 南西角
10階 161.42㎡ 5億6,800万円 北西角

 4階までは駐車場や共用施設、住戸は5階から。この27戸以外で未販売の住戸は主に9階から11階の低層階、27階と28階の中層階になる。

 2024年6月上旬ごろまでに上の価格表以外のおよそ60戸を販売するかが決まり、販売の場合は価格が伝えられる。抽選のための登録住戸は1世帯あたり2住戸まで。ただし2戸当選して1戸のみの購入はできない。

 29階および27階・28階の住戸はかなりの抽選倍率になると予想できる。比較的倍率が低そうなのは低層階の西向きと北向きの1LDKになりそうだと現地販売スタッフも薦めている。また低層階でも南向きや角住戸は高い倍率になりそうだ。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」の完成予想CGを一部加工
「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」の完成予想CGを一部加工(出典・公式ホームページにより) 

 ちなみに価格が発表される前に、各メディアが予想をしていた価格をまとめると下記の通りだった。


 一番安い価格は1億円前後、低層階の45.61㎡の住戸とみられ、坪単価は700万円前後ほど。ただし、1億円台で70㎡前後の住戸もあり、坪単価では600万円台後半になることもありそうだ。

 
いちばん高い価格は最上階46階で25億円といわれ、広さは300㎡を超えるが坪単価にすると2700万円くらいになるだろう。

 全体的に言えば、ボリューム価格帯は1億円台で坪単価は700万円台。広めの住戸になると2億、3億と上がっていき、40階以上の高層階になると5億から10億円、坪単価は1000万円を軽く超える。

 実際の1期販売価格と比較すると、価格設定がアップしている住戸とほぼ据え置きの住戸があるが全体的には上がっている。

しかし、30階以上の高層階は完売しているため、全体の坪単価は下がっている。

周辺相場と比べると割安?割高?

 「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」2期分譲価格の坪単価は、18階までが700万円台が多く(カーギャラリー付き住戸除く)29階では800万円から900万円台がボリューム価格帯となり、1000万円越えも2戸ある。

 当マンションの低中層階を中心とした坪単価700万円台〜900万円台をボリュームゾーンとして、他のマンションと比較するとどうだろうか。

 北東へ200メートルほどの場所には「ザ・パークハウス 大阪梅田タワー」がある。価格は6000万円台から2億台円ほどで、坪単価は300万前後から600万円台。単純に比較すればワンランク高いといえる。ただし立地や環境、ランドマーク性に違いがある点が大きく、割高と断定まではできないだろう。

 立地的にはほぼ同じといえる「グランフロント大阪オーナーズタワー」(平成25年完成)では、坪単価600万台から900万円近い価格で販売されており、中でも20階以上の住戸は、坪単価800万円を下回らない価格となっているので、「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」は割安とみることもできる。

 29階の1000万円を超える住戸については、数字的には高いとしかいえないが、ロケーションやランドマーク性など多彩な付加価値を含めていえば高くないのかもしれない。もはや適正価格といった概念を超えてしまうゾーンに入っているので、まず買えるだけの資金があるかどうかの問題だろう。

 しかも、前項の大規模開発のところでも述べたように2028年分譲予定の南街区「グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE」は立地や今後の金利、建築資材や人件費高騰を加味すれば、さらに坪単価が上がるだろう。

大阪駅からうめきた公園方面。中央は梅田スカイビル(筆者撮影)
大阪駅からうめきた公園方面。中央は梅田スカイビル(筆者撮影)

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」の設備仕様

 「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」の設備仕様は全体的に高級仕様となっているが、標準仕様は各フロアーや各住戸によって異なるケースが多い。
設定されている設備仕様の一部を紹介する。

・天井高
 タワーマンションの天井高は2.5m前後が標準的だが、「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」では2.7mから最高で5mとなっている。

5階~40階・・・2.7m(38階から40階には一部メゾネット住戸あり)
41階~44階・・・2.95m
45階・・・2.85m
46階(最上階)・・・5m

 ただし30階以上は現時点で完売しているため、残りはすべて2.7mの天井高となる。

・リビングや主寝室にあたる居室は折り上げ天井仕様
 「折り上げ天井」とは、天井の中央部分を周囲より一段高くとった天井のこと。部屋に奥行きが生まれると同時に開放感が生まれる。

・玄関ドアは、全住戸の入り口に両引きエンジンドア(自動ドア)を採用
 ラグジュアリーホテルのスイートルームのような仕様のエントランスドアを「全住戸」に採用しているというのは聞いたことがない。

・住棟ZEH-M Orientedと全戸ZEH Oriented(Net Zero Energy House)

 カーギャラリー付プランでは、愛車を専用のエレベーターで部屋まで運び、リビングから眺めることができる。高級車を持っている車好きにはたまらない仕様だろう。

 カーギャラリー付プランは18戸設定されているうち残りは2戸。修繕積立金などと合わせて約18万/月の維持費がかかるが、それでも抽選倍率は100倍近くになるかもしれないという。

「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」共用施設

 エントランスホールは「グランドホール」とネーミング、豪華さと美しいデザインを兼ね備えた空間になりそうだ。さらにグランドホールから続く「コリドール」は、王宮へつながるアプローチがコンセプト。来客をもてなすウェイティングスペースも兼ね備えている。

 ガーデンラウンジは外の専用ガーデンも含めて落ち着きと高級感が満載だ。地上39階・40階には、2層吹抜けの「スカイラウンジ」。豪華で品があり、ラグジュアリーホテルのラウンジにふさわしそうだ。

 ランドスケープも規模が大きく、「プライベートガーデン」「ルーフトップガーデン」「ノースガーデン」など複数の水と緑に囲まれたエリアに囲まれている。コンシェルジュサービスはもちろん、バレーサービス(車寄せで車をあずかって駐車させる専用人が行うサービス)も完備している。

まとめ

 関西エリアで今もっとも注目を集めるうめきた2期開発「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」。第2期分譲で残り90戸が完売するかもしれないとされている。

 販売住戸と価格の確定が2024年6月上旬、6月中旬に登録申し込み、6月下旬が抽選会だ。完成予定は2025年12月下旬で、引き渡しは2026年3月の予定となっている。依然としてモデルルーム見学予約は取りづらい状況が続いているが、6月の抽選がラストチャンスになりそうだ。

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