中野の再開発タワマンは1.4億円台！注目物件や在庫状況など最新マンション市況を不動産アナリストが解説【2024年5月版】

マンション価格上昇が止まらない。2023年度の首都圏新築マンションの平均価格は7,566万円。平均価格は、3期連続のアップで、㎡単価は12期連続のアップとなる。また、中古マンション価格も上昇トレンドが続いており、2023年度首都圏中古マンション成約価格は11年連続上昇の4,700万円だ。今回も、2024年3月度の首都圏新築・中古マンション市況を解説し、注目のマンションを紹介する。（不動産アナリスト・岡本郁雄）

2023年度の首都圏新築・中古マンション市場

　2023年度の首都圏新築分譲マンションの発売戸数は、前年度よりも6.4％減少の2万6,798戸。2年連続の3万戸割れとなった。また、平均価格は7,566万円で前期比よりも659万円アップ。㎡単価は、11.2万円上昇の115.1万円でこちらは、10.8％の上昇となった。

　初月契約率は、69.9％となり好不調の目安とされる70％近辺で推移。価格上昇にもかかわらず、堅調な売れ行きが続く。

　価格の上昇は、都心での大規模・高額物件の供給に加え、施工費や用地費の高騰などによるもの。エリア別では、東京23区が10,464万円で5.7％の上昇。東京都下が5,375万円、神奈川県6,145万円、埼玉県4,890万円、千葉県5,067万円。埼玉県以外の地域で価格が上昇している。中でも、直近3年間の東京都区部の上昇が目立つ。

　この1年間で為替相場は、大きく円安に振れた。2023年3月31日に132円台だったドル－円相場は、2024年3月31日には、151円台に。2024年4月24日時点では、1990年6月以来の約34年ぶりとなる155円台に上昇している。

　円安は、海外客から見た日本の物価を押し下げる。日本政府観光局発表の訪日外客数（推計値）は、3,081,600人となり前年同月比で69.5％増。単月として初めて300万人を超えた。

　円が安くなったのは、対ドルだけではない。コロナ禍前の2020年1月度に1元に対し15円台だった元－円レートは、2024年4月には、21円台に。約3割も元に対して下落している。

　ここ数年、首都圏都心部のマンション売買市場で外国人の存在感が増しているが、ほとんどの通貨に対して弱くなった円レートも大きな要因として考えられる。2019年度の東京23区の新築マンション平均価格は7,400万円。2023年度は1億464万円で実に4割超も上昇している。

　しかし、ドル換算（2020年1月は、おおよそ110円台）で考えると、約4割も円が下落しており、マンション価格はほぼ横ばい。海外から注目されるもの当然だろう。

東京都区部新築マンション平均価格（ドル換算）の推移　新築マンション価格は、不動産経済研究所調べ。ドル－円レートは、同年度9月末時点（日本銀行HP）で試算

　コロナ禍によって2020年以降の訪日外客数は、激減していた。2023年以降は、韓国、中国、台湾、香港といった2019年に約7割のシェアを占めていた東アジアの訪日客が回復。4つの地域だけで、2023年の訪日外客数は、1570万人にも上る。

　円安効果もあり、自国より安く価格も上昇基調にある東京都心のマンションに関心が集まるのも当然だろう。

　中古市場にもインバウンドの影響があり、外国人富裕層が好む千代田区、港区、新宿区といった都心の中古マンションも上昇基調が続いている。東日本不動産流通機構発表の「首都圏不動産流通市場の動向（2023年度）」によれば、2023年度における首都圏中古マンションの成約件数は、36,595件で2年ぶりに前年度を上回った。

　成約物件の平均単価㎡は、7.5％上昇の73.67万円で、11年連続の上昇。11年間で実に91.8％も上昇している。2024年3月度の都心3区（千代田区・港区・中央区）の成約㎡単価は、177.16万円で、前年同月比では、17.5％の大幅アップだ。

　日本銀行は、マイナス金利を解除し17年ぶりに政策金利を引き上げたが、日米欧の金利差は、依然として大きい。円安は、外国人から見た不動産価格を抑えるだけでなく、輸入物価を押し上げ建築費の上昇にもつながる。都心マンション価格の高止まりは、まだまだ続きそうだ。

首都圏の中古マンション市況【2024年3月度】

　2024年3月度の首都圏中古マンション成約件数は、前年同月比10.7％増加の3,810件と10カ月連続で対前年比プラスになっている。成約価格は、前年同月比8.7%上昇の4,821万円。平均成約㎡単価も対前年同月比8.6％上昇の75.88万円となっている。成約㎡単価が前年同月を上回るのは、47カ月連続となる。

　また、2024年3月の新規登録物件の㎡単価は、73.81万円となっていて、前月の74.23万円より若干下落した。

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構発表「2024年3月度の中古マンション月例速報」）

　2024年3月の新規登録物件数は、対前年同月比で2.2％減少の16,846件。在庫件数は減少し46,351件となっている。前月比で2.7％減少したものの、高水準が続く。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の中古マンション価格（成約㎡単価、在庫㎡単価）と在庫件数の推移を示す。2023年春にかけて在庫件数が大きく伸びたが、2023年夏以降は、鈍化している。

公益財団法人東日本不動産流通機構の市場動向データをもとに編集部が作成

　次に、地域別の中古マンション動向を見てみてみよう。

　地域別では、すべての地域で成約件数が増加。中でも埼玉県は、22.6％の大幅増加となっている。成約㎡単価も対前年同月比で埼玉県以外の地域で上昇。東京都区部の成約㎡単価は、前年同月比で＋8.7％となっており、㎡単価は、109.48万円と高水準が続く。

（出典：東日本不動産流通機構発表「2024年3月度の中古マンション月例速報」）

　さらに地域を細かく見てみると、都心3区（千代田・中央・港）の価格上昇が続いており2024年3月度は、成約㎡単価が前年同月の150.81万円を大きく上回る177.16万円に。実に17.5％もの上昇となっている。

　同じく城西地区（渋谷・新宿・杉並・中野）も2023年3月度の112.15万円から131.62万円と17.4％も上昇。東京23区の中でも伸びが顕著だ。東京23区においては、新規登録物件も前年同月比で減少しており売物件数の減少傾向が続いている。新築マンションの分譲も限られており、中古マンション価格がさらに押し上げられるかもしれない。

　次に今月の注目マンションを紹介する。

注目マンション「パークシティ中野ザタワーエアーズ/ザタワーブリーズ」

1万件を超えるエントリーで案内予約も堅調

「パークシティ中野」の外観完成予想CG（出典　公式HP）

　中野駅北口にて開発中の新街区「パークシティ中野」に建設される2棟の住宅棟「パークシティ中野ザタワーエアーズ」、「パークシティ中野ザタワーブリーズ」のレジデンシャルサロンの事前案内会が、2024年5月3日から始まった。

　同物件は、「囲町東地区第一種市街地再開発事業」において建設される2棟合わせて全807戸の大規模レジデンス。官民一体の中野駅前開発における約2.0haの大規模複合再開発街区に、オフィス・商業棟「中野 M-SQUARE」とともに一体開発が行われる。

　第1期1次の予定販売価格は、1億2,000万円台～4億円台（1,000万円単位）。予定最多販売価格帯は、1億4,000万円台（1,000万円単位） 中心。平均坪単価は、700万円を超える見込みだが、2023年9月の物件HP公開以降、既に1万件を超えるエントリーを獲得。事前案内会の予約も堅調で、すぐに予約枠が埋まる状況だ。

　先行して販売される「パークシティ中野ザタワーエアーズ」の第1期1次の販売開始は、2023年7月下旬予定。中野区以外からの反響が9割を占め、地方都市からのエントリーもあるなど注目度の高さががうかがえる。筆者は、コンセプトルームなどの物件のプレゼンテーションを既に見学した。レジデンシャルサロンで感じたプロジェクトの魅力を紹介する。

中野駅からペデストリアンデッキで結ばれる、人と緑をつなぐ新街区に誕生

パークシティ中野の現地案内図（出典：公式ホームページから）

　中野駅周辺は、11もの開発プロジェクトが進行中で、街の姿を大きく変えつつある。2024年5月には、中野区役所が新しく完成した新庁舎に移転。中野駅上では、中野駅西側南北通路および橋上駅舎・駅ビルが建設され、中野駅新北口広場も整備される予定だ。

「パークシティ中野」は、2030 年度の中野駅新北口広場供用開始（2024 年 1 月時点）に併せ、中野駅からパークシティ中野へのペデストリアンデッキ接続に向けて、中野区と協働して整備を推進。工事完成後は、信号のないフラットアプローチで接続されることとなる。

中野駅周辺の開発現場を住友不動産中野駅前ビルより撮影（2024年4月　筆者撮影）

　また、旧警察大学校等跡地地区に大学のキャンパスや公園が整備された中野四季の都市（まち）とつながる広大な緑地空間を形成。防災公園・商業施設・オフィス・病院・大学などからなる、「中野四季の都市」（2012年完成）に隣接しており、約1.5haの豊富な緑を有する「四季の森公園」は「パークシティ中野」の緑豊かなランドスケープともつながる。

　街区内のオフィス・商業棟「中野 M-SQUARE」の１階～2階の商業施設フロアには、大型スーパーマーケット、飲食店舗、物販店舗などを誘致（店舗面積計約 5,000㎡）。2階～11階を構成するオフィスフロア（床面積約12,000㎡）の3階専有部からつながる屋外テラスは、ワーカーの憩いの場となる。また、歩行者空間の緑とともに街区全体に立体的な緑地空間を作り出していく。

　建設地は、海抜約40ｍの安定した武蔵野台地の中央部に位置し、地盤沈下や地震の揺れ、液状化や大規模な水害などの災害リスクが比較的小さいエリア。地震時に建物への力を伝えにくくし、躯体への負担を軽減する免震構造を2棟ともに採用している。デザインは、光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所が担当。ファサードは、空と緑を結ぶスタイリッシュなつくりだ。

　多彩な共用施設も魅力で、ライブラリーラウンジやパーティールーム兼ゲストルーム、フィットネスルーム、テラス、エントランスラウンジやファミリーラウンジなどを用意。街区南側に遮る建物がなく、日当たりの良さと開放感を生かした南向き住戸はワイドスパン中心のプラン構成。リビングダイニングの最高天井高は約 2,650mm（プレミアムフロア約 3,000mm）と、専有面積以上のゆとりある住空間を届けている。

コンセプトルーム（筆者撮影）

　さまざまなライフスタイルに応える、全105タイプ、1DK～4LDKの豊富なプランバリエーションを用意。快適な暮らしをサポートする各種設備も注目ポイントで、パークシティシリーズで初めて東京ガスとパナソニックが開発した「熱交換気システム・AIR TES」を全住戸に採用している。

　AIR TESは機械換気により外気を室温に近づけて室内に取り入れるため、室内の温度変化を抑えることで、いつも快適・省エネな生活を支援。花粉やPM2.5の少ない良好な室内環境を保てるのも魅力だ。

「ザタワーエアーズ」の一般販売住戸のうち、23階・24階のプレミアムフロアの住戸は17戸。4階～22階の住戸のうち、3LDKが154戸と最も多く、2LDKは46戸、1LDKは1戸、1DKが21戸とファミリータイプ中心の構成のため、30代から40代の２人から3人の家族の反響が多いようだ。

まとめ

　ここ数年の急激な円安は、輸出企業の業績を押し上げ国内へのインバウンド需要を拡大させる一方で、輸入物価の上昇や建築費の高騰など負の側面も表れつつある。さらに、日本銀行の金融緩和策の修正は、工期が長期に及ぶ再開発事業のコスト増にもつながり加速した再開発の動きのブレーキとなる可能性もありうる。「パークシティ中野」のような大規模再開発の希少性は、より一層高まるかもしれない。

　中野駅の南口駅前広場に面した中野二丁目地区では、中野二丁目地区第一種市街地再開発事業として整備された住友不動産中野駅前ビルと賃貸レジデンスである中野ステーションレジデンスが今春に開業。地上20階建てのオフィスは、中野駅のフットワークの良さと駅前立地の希少性が評価され、すべて埋まったという。

　既に入居が始まっている中野ステーションレジデンスも賃貸戸数394戸うち、約3割に申し込みが入っている。都心の好立地は、オフィスやホテル、賃貸住宅となるケースが目立つ。将来価値を求めるなら東京都心で活発化している再開発に目を向けることをおすすめしたい。

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