「リビオタワー品川」の予定価格は？ 新駅を含む品川駅周辺の超大規模再開発事情と立地を解説

「リビオタワー品川」は、JR山手線・JR東海道本線・京急本線の品川駅港南口から徒歩13分にある34階建て全815戸の大規模マンションだ。モデルルームオープンに先立ち、今回は「リビオタワー品川」の特徴である品川駅周辺の再開発や立地を中心に、価格などを分析してみたい。

「リビオタワー品川」の最大の特徴は、品川駅周辺の再開発！

　まず、「リビオタワー品川」の最大の特徴とも言えるのが、品川駅周辺で行われる大規模再開発だ。詳細は後述するが、この再開発は品川駅前が大化けする可能性がある壮大な計画となっている。

　そして、デメリットなるのは、駅からの距離である。品川駅から徒歩13分と駅近物件でないことはネックとなる。実際に駅からの道のりをたどり、立地についても検証してみたい。

再開発で出現する、線路上の巨大な街とは？

 　まずは、品川駅周辺の再開発から詳しく見ていこう。東京では至る所で街の再開発が進んでいるが、品川駅周辺の再開発が他と違う点がいくつかある。

　一つは、品川駅の再開発の目的が、「国際ビジネスの拠点」とするための開発だという点である。品川駅の再編やリニア中央新幹線の開通、幹線道路の延伸により、将来、東京のビジネスの中心地として重要な役割を果たす可能性が高い。

　そして、もう一つは、線路に沿うように、船の形状をした巨大な街がつくられること。これは非常にユニークな試みだ。また、この再開発は新駅の「高輪ゲートウェイ駅」にまたがる非常に広範囲なプロジェクトだという点も特徴だろう。

　品川駅周辺の再開発は大きく分けると、次のようなエリアで行われている。

①高輪ゲートウェイ駅周辺

 「品川」と「田町」の間にできた新駅「高輪ゲートウェイ駅」周辺で行われている再開発。1～4街区に分かれた開発が行われ、このエリアは「TAKANAWA　GATEWAY CITY」と銘打たれている。1街区には44階建ての住宅棟、2街区には、公園と一体となった6階建ての建築物がつくられ、街のシンボル的な文化施設となる。デザインは建築家の隈研吾氏が担当する。

　また、3街区と4街区には、商業施設とオフィスからなる複合棟が3棟つくられる。そのうちの一つ「複合棟Ⅰ」は、高輪ゲートウェイ駅と直結する。
 

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②品川駅西口地区

　品川駅西口地区でも広範囲に再開発が進んでいる。再開発エリアはA、B、Cと３つの地区に分かれる。A地区は、京浜急行電鉄とトヨタが開発を担当し、オフィスやホテル、商業施設として利用される29階建ての複合施設がつくられる。また、「高輪森の公園」とつながる緑豊かな駅前広場も整備される予定だ。

　また、現在３つのプリンスホテルが立つB地区も西武が再開発を計画中。C地区にも高層ビルが建設される予定となっている。

③品川駅街区

　この再開発の目玉とも言えるのが、この品川駅街区の開発だ。珍しいのは、この手の開発では線路の高架工事が行われるのが一般的だが、このプロジェクトでは現在高架となっている京急線を地上化する工事が行われる。京急線をJR線と同じく地上化することで、高さが揃った空中部分を自由に使うことができるようになる。線路に沿う形で3棟のビルがつくられ、線路上に巨大な船形の街が誕生するのだ。

　計画地は北と南の街区に分かれ、北と南街区に28階建ての複合ビルを2棟並べ、船に見立てると、船首側に9階建てのビルが造られる。完成は、北街区が2030年頃、南街区が2036年頃を予定している。

　また、品川駅の上空には広場を設置、国道15号線上には上空デッキを建設する。一方、駅の東側には、リニア新幹線の駅も作られる。リニア開通は2034年以降とされているが、2030年代後半には、品川に近未来的な駅が誕生することになるだろう。

④泉岳寺地区

　泉岳寺駅前の約8500㎡の敷地に、住宅、オフィス、商業施設などの複合ビルを建設する。完成は2028年3月の予定。

⑤環状4号線

 「リビオタワー品川」のすぐ近くでは、環状4号線の延伸工事が行われている。環状4号線は、港南3丁目から江東区の新砂3丁目に続く環状道路だが、港南地区から高輪台を通り、白金台まで延伸予定となっている。これにより、品川駅周辺から、羽田や六本木方面、臨海部へのアクセスが向上する。

　見てきたように、品川エリアの再開発は、次世代を見据えた大規模開発となっており、街はこの先大きな変貌をとげていくだろう。その品川に建つ「リビオタワー品川」という物件の価値も、再開発後には今とは違うものになっている可能性がある。

品川駅から現地まで歩いてみる

　実際に品川駅港南口から現地までを歩き、距離感や周辺環境を調べてみた。まず、品川駅の港南口を出ると、駅ナカには「アトレ品川」があり、通勤時の買い物のしやすさを感じた。特に、「クイーンズ伊勢丹」という高級感のあるスーパーは、仕事帰りの食材の買い出しに便利そうだ。

　駅を出て、小さめの公園を左折すると、オフィス街になる。ソニーグループの本社ビルなどがあり、広々とした歩きやすい通りだ。オフィス街のため、昼間でも人が少ない。突き当たりには、「品川シーズンテラス」という複合ビルがあり、コンビニや飲食店もある。ここまで徒歩で5～6分かかった。

 「品川シーズンテラス」を右折し、橋を渡ってしばらく歩くと、右手にタワーマンション「シティタワー品川」がある。「シティタワー品川」には、スーパー「マルエツプチ」やクリニック、ファミリーレストランなどがあり、日常使いができて、非常に便利だと感じた。

　この「シティタワー品川」から「リビオタワー品川」の建設地までは徒歩2～3分。建設地は、「シティタワー品川」がある大通りから少し北側に入った場所に位置している。

　近くには、「区立港南中学校」「区立港南小学校」や港南図書館がある。オフィス街を抜けてからの７～8分程度の道のりはやや長く感じたが、品川にありがちな工場密集地ではなく、物流系のビルとマンションなどが立つ比較的静かなエリアという印象だった。

「リビオタワー品川」の価格は？

　モデルルーム事前案内会では、参考価格として価格表が提供された。主な部屋の価格を挙げておこう。

 「リビオタワー品川」の参考価格（一部）

階	方角	広さ（㎡）	金額	坪単価
4階	南	60.18㎡(2LDK)	11,000万円	約603万円
7階	南	56.27㎡(2LDK)	11,000万円	約645万円
7階	南東角	75.10㎡(3LDK)	16,000万円	約703万円
9階	東	60.69㎡(2LDK)	12,000万円	約652万円
9階	北東角	73.50㎡(3LDK)	15,000万円	約673万円
13階	南	60.18㎡(2LDK)	12,000万円	約658万円
13階	南東角	75.10㎡(3LDK)	18,000万円	約791万円
13階	東	60.69㎡(2LDK)	13,000万円	約707万円
28階	東	60.69㎡(2LDK)	14,000万円	約761万円
28階	北東角	84.63㎡(3LDK)	23,000万円	約897万円

「リビオタワー品川」価格表

　東向きは、レインボーブリッジ方向となるため、海眺望が見込める中層階以上は価格がやや高めとなり、坪単価は700万円台となる。ただ、眺望にこだわらなければ、坪単価650万円前後の2LDKが相当数用意されている。こちらは狙い目となるだろう。

 「リビオタワー品川」の部屋で一番数が多いのは、55～60㎡の2LDK。都心マンションは、世帯年収が1500万円を超えるようなパワーカップルでも手が届きにくくなるほど高額になっており、初めてマンションを買う一時取得者の多くは、60㎡前後の2LDKを希望するようになっている。

 「リビオタワー品川」としては、第一期ではかなり抑えめに価格設定したようで、次期以降の価格は、「必ず上がる」と担当者は言い切っていた。興味がある人は、この第一期を狙っていくことをおすすめしたい。

「リビオタワー品川」の管理費、修繕積立金は？

 「リビオタワー品川」は、案として管理費、修繕積立金を提示している。実際には住民による理事会で決定されることになるが、近い数字となることが予想される。

　約35,000円の管理費は決して安くないが、24時間有人管理、コンシェルジュサービス付きのタワーマンションとしては、妥当な金額と言えるだろう。

「日鉄興和不動産」の本気度が見えた！モデルルームレポ

　モデルルーム事前案内会が開かれたのは、品川駅直結のインテリジェンスビルの高層階。まず、驚いたのはスタッフの数だ。2階のエレベーターホールには、受付ブースがつくられ、複数人のスタッフが配置されていた。

　その後は待機しているエレベーターへの誘導係に導かれ、会場へと向かう。受付スタッフの数も廊下などに立って待機している案内係の数も通常のモデルルームと比べると、倍以上はいるようだ。対応も丁寧で、着席後すぐに飲み物と温かいおしぼりが提供された。

　会場となったフロアは、白を基調とした近代的な内装で、10以上の個室ブースが並んでいる。来場者の数の多さも際立っていた。平日昼間の同じ時間帯の枠に、10組以上の予約が入っていた。営業担当者の話では、予約は常に満席、追加開催を行ってもすぐに予約が埋まるとか。キャンセル枠の問い合わせも多いという。そのくらい注目を集めている物件だということだろう。

「リビオタワー品川」モデルルーム事前案内会の流れ

　当日の案内会は以下のような内容だった。

 「リビオタワー品川」の事前案内会は、コロナ前から行われていたオーソドックスなスタイルだった。シアタールームでは、5分程度の短い動画が2本用意されていた。一つは物件全体のイメージ動画、もう一つは立っている床が動くように感じる仕掛けがされている映像だ。あたかも自分が移動しながら、マンションの中を見て回るようなゲーム感覚の動画で、迫力のあるシアターとなっていた。

「リビオタワー品川」のメリット・デメリットは？

　ここで、「リビオタワー品川」のメリット・デメリットをまとめておこう。

まとめ

 「リビオタワー品川」のメリットである品川駅周辺の再開発には、資産価値の面でも大きな魅力を感じた。将来、国際ビジネスの中心地が品川になれば、ITや外資系企業のオフィスが品川周辺に増えることも予想され、職種によっては通勤の利便性も向上するだろう。
　
　一方、駅からの距離は気になるところではあるが、「リビオタワー品川」のある港南地区は、少し歩くと運河など水辺を感じる環境がある。駅近ではない分、ビルに囲まれているだけの無機質な感覚とは一線を画すエリアで生活できるということも言えそうだ。

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