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「パークシティ高田馬場」の価格は? 3線利用可能で都内主要駅へのアクセスも良好な大型マンションが登場

2024年5月21日公開(2024年5月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

新築中の分譲マンション「パークシティ高田馬場」は、JR山手線・東京メトロ東西線高田馬場駅から徒歩7分、西武新宿線高田馬場駅から徒歩8分に立地する全325戸の大規模マンションだ。第2期までに約半分を販売し、ゴールデンウイークから第3期の相談会が始まったばかり。モデルルームと現地を訪問し、その魅力を探った。

「パークシティ高田馬場」の特徴は?

「パークシティ高田馬場」グランドガーデン完成予想CG(出典:公式ホームページから)
「パークシティ高田馬場」グランドガーデン完成予想CG(出典:公式ホームページから)

 「パークシティ高田馬場」から最寄りの高田馬場駅は、3線が利用可能なため、交通の便が良く都内主要駅にも出やすい。山手線に乗れば新宿と池袋までともに5分、渋谷までは12分という近さ。大手町までは、東西線直通で15分となっている。官庁街の霞が関までは、四谷で東京メトロ丸の内線に乗り替える必要があるものの、26分で到着する。

 本物件は13階建てになっており、早稲田通りに面した北側がタワーレジデンス、中庭を囲むようにウエストレジデンス、イーストレジデンス、サウスレジデンスが配置されている。なお、タワーレジデンスの上層階からは、新宿の高層ビル群が眺められる。

「パークシティ高田馬場」の敷地配置イラスト(公式ホームページより)
「パークシティ高田馬場」の敷地配置イラスト(公式ホームページより)
パークシティ高田馬場(物件詳細はこちら)
パークシティ高田馬場>>ライフルホームズで詳細確認価格一般販売住戸:6990万円(1戸)~1億8280万円(1戸)
完成時期2025年5月
交通JR山手線「高田馬場」駅 徒歩7分、東京メトロ東西線「高田馬場」駅 徒歩7分、西武新宿線「高田馬場」駅 徒歩8分
所在地東京都新宿区高田馬場4丁目844番4他
間取り一般販売住戸:1LDK(11戸)・1LDK+2SR(1戸)・2LDK(15戸)・2LDK+SR(6戸)・3LDK(30戸)
専有面積一般販売住戸:47.10㎡(11戸)~82.52㎡(1戸)
物件の特徴総戸数325戸
  • 「高田馬場」駅徒歩7分、「新宿」駅直通2駅5分・「大手町」駅直通15分
  • 全325邸、環境創造型大規模面開発プロジェクト誕生
  • JR山手線・東京メトロ東西線・西武鉄道新宿線、3路線利用可能
施工佐藤工業株式会社
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】
資料請求はこちら
(ライフルホームズ詳細へ)

「パークシティ高田馬場」現地の様子は?

 マンションの周辺環境を探るため、実際にJR高田馬場駅を出て、マンション敷地前まで歩いてみた。「パークシティ高田馬場」の表玄関となるマンション敷地北側は、山手線の高架下を東西に横切る早稲田通りに面し、JR高田馬場駅早稲田口を出ると、目の前が早稲田通りだ。

 平日の昼間にもかかわらず、駅前は人通りが多く、アジア圏出身とみられる若者が目についた。地元に詳しい不動産業者に聞くと、早稲田大学の留学生や日本語専門学校の生徒が、高田馬場周辺に住んでいるという。

「パークシティ高田馬場」最寄りのJR高田馬場駅早稲田口を出たところの様子。目の前は早稲田通り(筆者撮影)
「パークシティ高田馬場」最寄りのJR高田馬場駅早稲田口を出たところの様子。目の前は早稲田通り(筆者撮影)

 目の前の横断歩道手前で回れ左をして、そのまま歩道を進み、緩やかな坂を6分ほど進んでいくとマンション建設地前に着いた。道路から中の様子をうかがうと、建設中の建物やミキサー車が見えた。

 途中、スーパーマーケットの西友や食品スーパーのオオゼキが通りの反対側に見え、マンションのはす向かいにも、食品スーパーのマルエツプチがある。

「パークシティ高田馬場」の斜(はす)向かいにある食品スーパーのマルエツプチ(筆者撮影)
「パークシティ高田馬場」のはす向かいにある食品スーパーのマルエツプチ(筆者撮影)
「パークシティ高田馬場」現地の様子(筆者撮影)
「パークシティ高田馬場」現地の様子(筆者撮影)

 「パークシティ高田馬場」は、早稲田通りに面した北側が商業地域だが、早稲田通りに面したタワーレジデンスは東・西・南側が第一種住居地域となっている。敷地周辺を見てみたところ、マンション敷地の南側は民家など低層の建物が多く、東隣は寺院、西隣は庭木が生い茂った邸宅風の民家が立っているため、景観は悪くない。

「パークシティ高田馬場」建設地を道路の向かい側から撮ったところ(筆者撮影)
「パークシティ高田馬場」建設地を道路の向かい側から撮ったところ(筆者撮影)

「パークシティ高田馬場」の販売スケジュール、価格は?

 「パークシティ高田馬場」の第3期販売の予定としては、6月中旬まで購入希望者から希望の住戸を聞くアンケートを実施するが、正式な申し込みではない。6月下旬に正式価格と販売住戸を発表し、申し込みを受け付け、7月上旬に抽選会を実施する。契約は7月中旬、引き渡しは2025年6月下旬ごろを予定している。

 予定価格帯と間取りは、4月下旬のゴールデンウイーク直前に詳細が明らかになった。

 では、以下、主な価格を見ていきたい。また間取りに関しては公式ホームページで確認ができる(一部掲載されていないものもあり)。
※開口部の向きが違っていたため価格表の一部修正しました。(2024年5月28日)

タワーレジデンスの価格表

3LDK(78.78㎡)Tw78Aタイプ 西向き
8階 1億4,090万円
7階 1億3,790万円
6階 1億3,490万円
5階 1億3,190万円
4階 1億2,890万円
1LDK(47.10㎡)Tw47Aタイプ 西向き
8階 7,590万円
7階 7,490万円
6階 7,390万円
5階 7,290万円
4階 7,190万円
※3LDK(68.34㎡)Ts64Dタイプ 南向き
9階 1億3,980円
※3LDK(68.34㎡)Ts68Dタイプ 南向き
4階 1億2,680円
3階 1億2,480円

(※)先着順販売住戸として販売予定

ウエストレジデンスの価格表

2LDK(72.28㎡)We70A1タイプ 東向き
3階 1億1,680万円
2階 1億1,280万円
2LDK(72.28㎡)We72A1タイプ 東向き
3階 1億2,080万円
2階 1億1,680万円
1階 1億680万円
2LDK(72.28㎡)We63ARタイプ 東向き
1階 9,380万円

イーストレジデンスの価格表

3LDK(70.83㎡)Ee70ARタイプ 東向き
4階 1億1,490万円
3階 1億1,190万円
2階 1億690万円
2LDK(58.04㎡)Ew63ARタイプ 西向き
1階 1億3,490円

サウスレジデンスの価格表

3LDK(66.34㎡)Ss66ALタイプ 南向き
4階 1億2,490万円
3階 1億1,490万円
3LDK(73.24㎡)Ss73ALタイプ 南向き
2階 1億2,240万円
3LDK(66.34㎡)Ss66ALタイプ 南向き
2階 9,690万円
2LDK(64.87㎡)Ss64Dタイプ 南向き
7階 1億2,590万円
6階 1億2,190万円
5階 1億1,690万円
4階 1億1,290万円
2階 1億490万円
2LDK(64.87㎡)Ss64Dgタイプ 南向き
1階 1億490万円

「パークシティ高田馬場」の建物構造、設備仕様、共用施設

 「パークシティ高田馬場」の基礎構造では、タワーレジデンスが鉄筋コンクリート造の杭(くい)を現場でつくる、場所打ちコンクリート杭が建物を支える。さらに地下約26mより深い支持基盤の上に、杭の先端面積を広げて設置する「拡底杭」を採用した。

 ウエストレジデンスは直接基礎(一部は支持層で直接支え、一部は支持層までの間に地盤改良を実施)を採用し、イーストレジデンスとサウスレジデンスは直接基礎の下に支持層までの地盤改良を施す基礎構造を採用する。

 「パークシティ高田馬場」では、構造躯体などのコンクリートを作る時の水セメント比を50%以下に抑える。さらに鉄筋を覆うコンクリートのかぶり厚さを適正に確保し、住宅性能表示(劣化の軽減に関すること)の項目で等級「3」を取得。建物の主要な柱の帯筋(鉄筋コンクリート柱の主筋を一定間隔で水平に巻く鉄筋)に、溶接閉鎖型のせん断補強筋を使用する。

 主な設備仕様は下記のとおり。

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全戸の複層ガラスに特殊金属膜「Low-E膜」をコーティング。優れた遮熱・断熱効果で冷暖房効果を高め、エアコンの消費電力も削減。紫外線をカットし、結露の発生を抑える。

TES温水式床暖房

床暖房を洋室または主寝室に設置。

ドアストッパー

ワンタッチでドアロックし、かがむ必要がない。

ウォールドア

一部タイプのリビング・ダイニングと洋室の間の建具に、閉じた時は独立した居室として、開いた時はLDKと一体の大きな空間として利用できる、ウォールドアを採用。

ステンレス静音シンク

シンク内に設けたリブにより、中段にもパーツを設置できる。

浄水器付きシングルレバー混合栓

レバーのクリック感で水とお湯の吐水量を配分できる。

ディスポーザ

調理中に出た生ゴミを粉砕処理。そのまま水で流せる。

食器洗い乾燥機

用途に応じて6つの洗浄コースを使い分けられ、省スペース仕様となっている。

3口ガラストップコンロ

耐久性に優れたガラストップ製で、水なし両面グリルも装備。

フィルターレスレンジフード

オイルトレーにたまった油を捨てるだけのフィルターレスとした。

吊り戸棚

出し入れしやすく、ゆっくり静かに閉まるブルモーション仕様を採用。

カップボード

キッチン空間とデザインを統一したカップボードを標準装備。

タッチレス水栓

手を差し出して自動で吐水・止水する「タッチレス水栓」と、ホースが引き出せるなどユーティリティーに使える「シャワー水栓」を一体化した。

ヘルスメーター収納スペース

洗面化粧台下部にヘルスメーターの収納スペースを確保。

浴室乾燥機

浴室の暖房や、雨の日の洗濯物の乾燥や浴室内のカビ抑制にもなる。

ハイクオリティパネル

高い耐久性をもち清掃性にも優れたパネルを採用した。

カバンやポケットに入れたままハンズフリーで解錠できる「Tebraキー」

ハンズフリーでエントランスの自動ドアを解錠する。

 「パークシティ高田馬場」の共用施設としては主に、下記の施設がある。

・各階に用意したゴミ置き場と宅配兼食配コーナー
・スタディブース(タワーレジデンスB1)
・マルチスタジオ(タワーレジデンスB1)※
・ゲストルーム(タワーレジデンス2F)
・ミーティングスペース(タワーレジデンス2F)
・コミュニティスペース(タワーレジデンス2F)
・パーティルーム(タワーレジデンス8F)
・キッズコーナー(タワーレジデンス8F)

※壁面ミラーを備えたマルチスタジオ、学童保育の場としても使う予定

「パークシティ高田馬場」の周辺施設について

 「パークシティ高田馬場」は駅から近いということもあり、スーパーやコンビニ、ドラッグストア、飲食店が多く立地する。

 以下に、主な周辺施設をまとめてみた。

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【周辺施設と距離】
※一部、距離・時間が間違っていたため修正しました。(2024年5月28日)
​※徒歩分数と距離に関してはGoogle Mapを元に算出

食品スーパーなど

・マルエツプチ高田馬場店 徒歩約2分(約150m)

・オオゼキ高田馬場店 徒歩約4分(約260m)

・西友 徒歩6分(約400m)
・いなげや新宿小瀧橋店8分(約550m)
・ピーコックストア高田馬場店 徒歩11分(約800m)
・成城石井高田馬場店 徒歩14分(約1km)
・オーケー高田馬場店 徒歩15分(約1.1km)

コンビニ・ドラッグストアなど

・セブンイレブン高田馬場3丁目早稲田通り店 徒歩9分(約650m)
・トモズ高田馬場店 徒歩5分(約350m)
・ドン・キホーテ高田馬場駅前店 徒歩11分(約800m)

公園

・藤兵衛公園
徒歩約3分(約190m)
・高田馬場駅西児童遊園 徒歩3分(約250m)
・戸塚公園 徒歩約4分(約300m)
・高田馬場公園
徒歩6分(約450m)
・神田上水公園徒歩8分(約550m)
・西戸山公園 徒歩10分(約700m)
・落合中央公園 徒歩7分(500m)
・せせらぎの里公苑 徒歩8分(約600m)

教育施設

・オルト保育園
徒歩約5分(約350m)
・どみそ保育園
徒歩約5分(約350m)
・しんえい子ども園もくもく 徒歩約6分(約450m)
・キッズパオ高田馬場あおぞら園 徒歩約8分(約600m)
・キッズタウン下落合保育園 徒歩約8分(約600m)
・西戸山幼稚園 徒歩約8分(約600m)
・新宿せいが子ども園 徒歩約12分(約850m)
・戸塚第二幼稚園 徒歩約12分(約900m)
・戸塚第三小学校(通学区)徒歩約6分(約450m)
・新宿西戸山中学校(通学区)徒歩約8分(約550m)

医療機関

・柴田整形外科医院
徒歩約2分(約130m)
・柴田歯科医院
徒歩約2分(約130m)
・高田馬場さくらクリニック 徒歩約6分(約400m)
・須田外科クリニック 徒歩約7分(約500m)
・牛込外科胃腸科 徒歩約7分(約500m)
・丸尾眼科 徒歩約7分(約500m)
・耳鼻咽喉科ヒロ医院 徒歩約7分(約550m)
・山手皮フ科クリニック 徒歩約11分(約800m)
・慈友クリニック 徒歩約8分(約600m)
・大同病院 徒歩約17分(約1,3km)

「パークシティ高田馬場」のメリットは?

メリット1:新宿・池袋に近く生活利便性も高い

 山手線の外側ではあるが、山手線で新宿と渋谷まで5分、最寄り駅からも徒歩7分とターミナル駅へのアクセスが抜群に良い。さらに、食品スーパーやドラッグストアなども徒歩5〜10分圏内にたくさんあり、飲食店も豊富だ。生活利便性は高い。

メリット2:自然災害リスクが低くく、静かな周辺環境

 「パークシティ高田馬場」の敷地周辺は、北側の早稲田通り沿いを除けば、戸建て住宅などがほとんどで、東・西・南面は建物の高さ制限が20mあることから、景観が極端に悪くなる可能性は低いと言えるだろう。

 また、公園が周囲に多く、静かな周辺環境だ。マンション敷地は自然災害時に浸水したり、地震などによって地盤沈下などが起こったりするリスクが低く、ハザードマップでは、自然災害リスクが低い白い区域となっている。

メリット3:子育てをしやすい居住環境と充実したサービス

 近隣には保育園や幼稚園なども徒歩圏内に複数あるので、未就学児がいるファミリー層向けと言える。また、居住者専用マンション内学童保育サービスがあり、毎日の学校の宿題をサポートや算数、国語、思考力の学習教室「まなび」タイムが用意されている。

 さらに、株式会社コネプラと提携し、居住者だけでシェアするアプリを使い、子育てなどの情報交換ができる。日常の困りごとへのお助けなど。アプリを通じて居住者同士の交流が可能だという。

「パークシティ高田馬場」のデメリットは?

 では、デメリットについてはどうだろうか、気になった点を2つ挙げたい。

デメリット1:敷地が切土になっている

 「パークシティ高田馬場」は、ウエストレジデンスなど一部住戸は11階に庭付きのタイプもあるが、模型で確認してみると、半地下のようになっている住戸もあった。実は、敷地東側の道路は南側から早稲田通り側にかけて、緩やかな傾斜(下り坂)になっている。いわゆる「切土」と言われる土地で、梅雨時や長雨が続く秋口には、1、2階では湿気が気になる可能性もある。

デメリット2:ファミリー層としてはお手頃価格ではない

 「パークシティ高田馬場」は、低層階の3LDKで9,000万円〜と、1億円をやっと切る価格帯で、共働きの世帯と言えども、お手頃価格とは言えない。加えて、同じ間取りでも低層階と上層階で2,000〜3,000万円も価格に開きがあり、上層階ほど割高感が出てくる。

「パークシティ高田馬場」は買いか?

 「パークシティ高田馬場」は、都心へのアクセスの良さと駅徒歩7分の立地、山手線沿線にしては静かな住環境が最大の売りとなっている。小さい子供を持つファミリー層にとっては、子ども向けの共有スペースが複数あり、各種子育て支援サービスも魅力に映るだろう。

 ただし、先にも触れたように、駅周辺は人通りが多く、外国人も目立つなどにぎやかな印象だ。近くには早稲田大学や学習院などが立地していることから、文京地区で子供を育てたい、あるいは新宿区や山手線沿線に住むことにこだわりがあるファミリー層向けには、一定の需要があるのではないだろうか。

パークシティ高田馬場(物件詳細はこちら)
パークシティ高田馬場>>ライフルホームズで詳細確認価格一般販売住戸:6990万円(1戸)~1億8280万円(1戸)
完成時期2025年5月
交通JR山手線「高田馬場」駅 徒歩7分、東京メトロ東西線「高田馬場」駅 徒歩7分、西武新宿線「高田馬場」駅 徒歩8分
所在地東京都新宿区高田馬場4丁目844番4他
間取り一般販売住戸:1LDK(11戸)・1LDK+2SR(1戸)・2LDK(15戸)・2LDK+SR(6戸)・3LDK(30戸)
専有面積一般販売住戸:47.10㎡(11戸)~82.52㎡(1戸)
物件の特徴総戸数325戸
  • 「高田馬場」駅徒歩7分、「新宿」駅直通2駅5分・「大手町」駅直通15分
  • 全325邸、環境創造型大規模面開発プロジェクト誕生
  • JR山手線・東京メトロ東西線・西武鉄道新宿線、3路線利用可能
施工佐藤工業株式会社
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】
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