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新築マンション比較[2019年]
2019年6月8日公開(2019年6月17日更新)
櫻井幸雄
櫻井幸雄

櫻井幸雄(さくらい・ゆきお)氏:新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト。櫻井幸雄氏が新築マンションの最新の価格動向、人気物件について解説します。

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【プラウドタワー武蔵小金井クロス】は“買い”?
ショッピングセンター直結の激レア物件の価格、スペックは?

新築マンション「プラウドタワー武蔵小金井クロス」は東京都武蔵小金井市の注目物件だが、本当に買いなのか、価格・スペック・立地を徹底的に調査してみた。人気の中央線沿線では影の薄い存在だった武蔵小金井を変える再開発事業地に大型マンションが登場した。このマンションに住めば、雨に濡れることなく、建物内にある複合ショッピングセンターで買い物ができるという大きなメリットがある。

戸建ての街から分譲マンションの街へ
駅前再開発で注目度MAXの武蔵小金井

 JR中央線武蔵小金井駅から徒歩2分と3分(2棟で所要時間が異なる)に建設されるマンションが「プラウドタワー武蔵小金井クロス」(野村不動産)だ。

 最寄りとなる武蔵小金井駅は、三鷹駅よりも都心から遠く、特快が停車する国分寺駅の1駅手前……狭間の駅といえるが、JR中央線上りの始発電車が出るという長所を持つ駅でもある。

 ちなみに、武蔵小金井駅東小金井駅武蔵境駅が狭間の駅となり、以前は地味な存在だった。15年ほど前には、駅から徒歩5分以内の場所で一戸建て住宅が分譲された。それくらい、落ち着いた住宅エリアだった。

 しかし、近年3つの駅では駅周辺の再開発が進み、マンション立地としての魅力が増している。人気が上がった分、3つの駅周辺の新築マンションは分譲価格が上昇。今度は値段の高さがネックになっている。

値段は決して安くない
中心となる3LDK
7000万~8000万円台

「プラウドタワー武蔵小金井クロス」外観完成予想図
「プラウドタワー武蔵小金井クロス」外観完成予想図

 「プラウドタワー武蔵小金井クロス」も、武蔵小金井駅南口で行われている第一種市街地再開発事業地内に建設される。駅に近く、再開発エリア内という人気マンションの要素を備えるが、一方でどのくらいの価格になるのか、心配になるマンションである。

 なにより気になる価格は、第1100戸で約34㎡~112㎡の5300万円台から19000万円台。この価格設定だけをみると、1坪(3.3㎡)あたり500万円を超える。恐ろしく高額なマンションという声も聞こえてきそうだ。

 マンションは面積が小さい住戸ほど1坪単価が割高になる。また、大型住戸は上層階の角住戸になるのが一般的なので、これも1坪単価が高くなる。ただ、全ての住戸が1坪あたり500万円以上になる、というわけではない。

 ボリュームゾーンとなる中層階・中住戸の2LDK、3LDKはそこまで高くなく、中心となる3LDK7000万円台、8000万円台といったところ。決して安いとは言えないが、駅に近く、再開発エリア内のマンションと考えれば納得できる価格設定といえる。

長所は3つ、駅近、
大型商業施設に直結、開けた眺望

 武蔵小金井駅周辺の市街地再開発では、商業施設や公共施設、駅前広場が集まる第1地区がすでにできあがり、「プラウドタワー武蔵小金井クロス」は2020年夏に完成予定の第2地区の大規模複合再開発マンションとして建設される。ちなみに、第1地区と第2地区を合わせた面積5万2000㎡超は、JR中央線の駅前再開発として過去最大。スケールの大きな再開発事業地内で、同マンションは、地上24階建てのイースト棟と、地上26階建てのウエスト棟の2棟で構成される。2棟合わせた総戸数716戸も、JR中央線沿線で、ひとつのプロジェクトとして過去最大である。

 その特徴は、まず、駅に近い(徒歩2分と3分)再開発エリア内にあること。もう一つは、身近に商業施設が多いこと。これに加えて、同マンションの1階から4階には大型複合ショッピングセンターが入る。大型複合ショッピングセンターにはマンション住戸からエレベーターを降りて、直接入ることができる。

 これは、マンションでの生活が始まると、たまらなく便利なポイントとなる。
 大型複合ショッピングセンターは約1万2000㎡もの広さがあり、食料品関連やファンション、クリニック等も入る予定。大型複合ショッピングセンターに直接入ることができるマンションは、JR中央線沿線で初めてだ。

 これなら、雨の日も傘を差さずに買い物に行くことができる。傘を持つ必要がなければ、荷物を持った帰り道も楽だ。冬の寒い日、夏の暑い日も助かる。よく「近くのスーパーマーケットを冷蔵庫代わりに使える」という言い方をするが、「プラウドタワー武蔵小金井クロス」の場合は、冷蔵庫の上に暮らしているようなもの。

 一言でいえば、めちゃくちゃ便利な立地が「プラウドタワー武蔵小金井クロス」の長所。この長所があれば、建物が完成した後、「あのマンションで暮らしたい」という人が増える。その結果、マンションの中古価格が下がらない。それが、これまで商業施設と一体化したマンションで見られる動きである。

プラウドタワー武蔵小金井には多彩な商業施設が入居予定だ
「プラウドタワー武蔵小金井」には多彩な商業施設が入居予定だ

 「プラウドタワー武蔵小金井クロス」は、一方で眺望の開けた住戸が多いのも特徴となる。

 住戸は3階以上に設置され、低層階から眺望の開けた住戸が多くなる。というのも、同マンションの建設地は駅南側の再開発エリア内で南側に配置されており、その先は一戸建て中心の住宅エリアが広がる。目の前を遮るものがほとんどないため、眺望の開けた住戸が多くなるわけだ。2棟の建物を南北にずらして配置していることも、眺望のよさを確保する上で効果的だと思われた。さらに、JRの駅と線路が北側で離れているのも、立地特性として注目すべきポイントとなる。立地の好条件を多く備えたマンションとなるわけだ。

長寿命、リフォームしやすい構造
充実の住宅設備は売り主が力を入れている証拠

 さらに、専門家として注目したい特徴もある。まず、地盤が強固なエリアなので、建物はくい打ちをしない直接基礎で建設。これは、大きな地震が起きた際も、揺れが少ない場所のマンションであることを示している。

 清水建設施工の建物は制震構造を採用し、長く住み続けられるよう工夫されたS.I(スケルトン・インフィル)住宅でもある。

 S.I住宅とは、マンションの建物を「S=スケルトン(構造躯体)」と、「I=インフィル(中身)」に分け、それぞれに長持ちする工夫を凝らした住宅のこと。具体的には、まず構造躯体に耐用年数の長い鉄筋コンクリートを使用。インフィルでは、配管類のメンテナンスや交換をしやすくし、間取りの変更も容易に行えるような工夫を凝らす。構造躯体の寿命が延び、100年の耐久性が期待できるようになった現在、内部を変更しやすいS.I住宅になっていること、最先端のマンションの証でもある。

 設備機器も充実し、各住戸の玄関ドアにドアカメラを設置、キッチンにはディスポーザーと食器洗い乾燥機を標準設置。レンジフードには、換気設備機器の専門メーカーである暖冷工業の製品が標準設置されていた。これは、都心高級マンションに採用されるものだ。浴室にはミストサウナが採用され、トイレは手洗いカウンターが別に設置。共用廊下は内廊下方式、各階にゴミ置き場があり、24時間有人管理。エレベーターは5基も設置……野村不動産が全力で開発するマンションであることは間違いない。

◆プラウドタワー武蔵小金井クロス(販売前)
価格 未定 完成時期 2020年5月末日
交通 JR中央線 「武蔵小金井」駅徒歩3分(イースト)・4分(ウエスト) ※「武蔵小金井」駅nonowa口より徒歩2分(イースト)・3分(ウエスト)(利用時間/7:00~22:00、交通系ICカード専用) 所在地 東京都小金井市本町六丁目1910番(地番)
間取り 1R ~ 4LDK 専有面積 34.03 ~ 96.55㎡
総戸数 716戸 来場者数
売主 野村不動産株式会社 施工会社
パークシティ武蔵小山 ザ タワー詳細はこちら

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)

◆ジャパンネット銀行 < 全期間引下げプラン >
0.543%
0.415%
0円
借入額×2.16%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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2位 新生銀行 <変動金利(半年型) 変動フォーカス>
0.578% 0.450% 0円 借入額×2.16%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.16%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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3位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
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3位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
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3位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
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3位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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3位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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