【パークシティ武蔵小山 ザ タワー】は“買い”?
価格・スペック・立地をプロが徹底調査!
割高だが都心へのアクセスや建物は魅力

2018年5月25日公開(2021年10月22日更新)
櫻井幸雄:住宅評論家

新築マンション「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は東京都品川区の注目物件だが、本当に買いなのか、価格・スペック・立地を徹底的に調査してみた。「武蔵小山」駅周辺の再開発第1弾となる大規模超高層マンションは価格が高めなのが難だが、都心へのアクセスの良さや建物の魅力は充分。立地やスペックのポテンシャルは高く、将来割安と評価される可能性がある。(住宅評論家・櫻井幸雄)

武蔵小山駅から徒歩1分に建設される
628戸の大規模超高層マンション

 品川区の小山3丁目、東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分に建設される全628戸の大規模超高層マンションが「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」だ。地上41階建て地下2階の巨大な建物には免震構造が採用される。

 以前から武蔵小山の街を知っている人のなかには、「駅前にそんな大きなマンションを建設できる場所があったかなあ」と首をかしげる方もいるだろう。たしかに、以前はゴミゴミした場所のイメージがあった。東急目黒線が目蒲線と呼ばれた時代は踏切が道路を分断し、東洋一と称された(今は、東京一とか都内一とされる)アーケード街「武蔵小山商店街」が駅近くから始まり、下町風情が残る活気ある街の印象があった。当時の街並を思い起こすと、とても巨大なタワーマンションが建設できる場所ではない。

 状況が変わったのが2006年。武蔵小山駅が地下化され、駅周辺の再開発がはじまってからだ。整備された駅前に、祭りやイベントに利用される広場、商業施設とともに複合開発される。

 「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は、新しく生まれ変わる武蔵小山の象徴といえる。

パークシティ武蔵小山 ザ・タワー「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は間口の広いワイドスパンと高い天井高で開放的な住空間を実現
人気
倍率
3.3倍
◆パークシティ武蔵小山 ザ タワー(販売中)
価格 5290万円~2億1790万円 完成時期 2020年1月予定
交通 東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩1分 所在地 東京都品川区小山3丁目196-1(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 37.69~115.00㎡
総戸数 598戸 来場者数 1681人
売主 三井不動産レジデンシャル、旭化成不動産レジデンス 施工会社 鹿島建設
※データは2018年5月25日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

約60㎡から108㎡の物件については、
価格が7980万円から2億590万円

 しかしながら、「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は、爆発的に売れているマンションではない。ほぼ同時期に販売を開始した「ザ・タワー横浜北仲」が総戸数1176戸(うち、一般への販売住戸は1126戸)のうち1050戸を半年ほどで売り切り、販売の最終段階に入っている。それと比べると、全628戸で一般に販売される住戸は491戸の「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は販売がゆっくり進んでいるように思える。

 約60㎡から108㎡の物件については、価格が7980万円から2億590万円。最多価格帯8400万円という価格設定は、「ザ・タワー横浜北仲」よりも高くみえる。しかし、品川区内で都心に近いことを勘案すると、「高すぎる」ことはない。実際、「ザ・タワー横浜北仲」の中層階以上の価格設定と大差がない。

 にもかかわらず、「ザ・タワー横浜北仲」ほど注目されていないのはなぜか。

 理由として考えられるのは、「決め手」の弱さかもしれない。考えてみれば、「ザ・タワー横浜北仲」は、決め手が多かった。地上58階建ては、超高層マンションの中でもトップクラスの高さで横浜市最高層。足元の商業施設もスケールが大きい。

 これに対し、「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は、地上41階建て。複合開発の商業施設は46店舗。「ザ・タワー横浜北仲」と比べると、スケール感で劣る。が、超高層マンションとしてとくに小型ではないし、商業施設が寂しいわけでもない。それでも、「どうしても、このマンションを買いたい」という気持ちを沸き立たせる決め手があるかと言われれば、どうだろう。

 「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」には、「ザ・タワー横浜北仲」ほどのインパクトがない。それが、「ザ・タワー横浜北仲」のような超人気物件になっていない理由だろう。

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地盤が強固な場所なのに、
免震構造という念の入れよう

 といっても、「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は、魅力の薄いマンションではない。同マンションが備える基本的なポテンシャルは、極めて高い。

 まず、都心へのアクセスがよい。これは、「ザ・タワー横浜北仲」と比較したときの圧倒的な差となる。まず、駅から徒歩1分であり、その駅から「目黒」駅まで東急目黒線の急行で1駅3分。「六本木一丁目」駅まで12分、「永田町」駅まで16分と都心各エリアまで行きやすい。

 近接する「品川」駅周辺は、リニア中央新幹線の開通によって大きく発展するという将来の楽しみもある。

 建物の魅力も多い。「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は杭を打たず、ベタ基礎で建設され、免震構造を採用する。従来、ベタ基礎で建設されるマンションは、免震構造を採用しないケースが多かった。ベタ基礎で建設できるのは、地盤が強固な証拠。地盤が固ければ、地震による揺れが小さくなるため、免震構造は不要と考えられたからだ。

 しかし、東日本大震災以降、地盤が強固な場所で免震構造を採用すれば、さらに安心度が高まると考えられるようになった。「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」も、その考えからベタ基礎×免震構造を採用。施工は鹿島建設だ。

 建物内では、ホテルのような内廊下方式を採用。それに加えて、すべての柱を住戸外に出す設計を採用。超高層マンションでは珍しく、室内の有効面積が大きくなっている。天井が2.6mと高くなっていることも、開放感を高めている。

 天井埋め込みカセットエアコンが一部の住戸にしか採用されていないなど、残念な部分もあるが、基本的な居住性能を高めている点は高く評価される。

 武蔵小山の駅周辺再開発では、3本の超高層マンションが建設予定となっており、「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は、その第1弾として登場した。

 価格が高いと評価されがちだが、今後のことを考えると、これでも割安だったと評価される可能性がある。再開発エリアに建設される第1号物件は、要注意なのである。

人気
倍率
3.3倍
◆パークシティ武蔵小山 ザ タワー(販売中)
価格 5290万円~2億1790万円 完成時期 2020年1月予定
交通 東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩1分 所在地 東京都品川区小山3丁目196-1(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 37.69~115.00㎡
総戸数 598戸 来場者数 1681人
売主 三井不動産レジデンシャル、旭化成不動産レジデンス 施工会社 鹿島建設
※データは2018年5月25日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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おすすめ新築マンション

東京都品川区のおすすめ新築マンション

シティタワー武蔵小山
シティタワー武蔵小山価格9,400万円~18,000万円
完成時期2021年4月
交通東急目黒線「武蔵小山」駅 徒歩2分、東急池上線「戸越銀座」駅 徒歩16分
所在地東京都品川区小山三丁目1番24(地番)
間取り1LD・K~3LD・K
専有面積55.87㎡~80.05㎡
物件の特徴総戸数506戸
  • 「武蔵小山」駅徒歩2分、複合再開発により誕生する41階建・免震タワー
  • 駅前再開発で更に進化する武蔵小山
  • 都心の高層ビル群を一望する眺望
施工五洋建設株式会社
売主住友不動産株式会社
シティタワー武蔵小山詳細はこちら
プラウドタワー目黒MARC ( 第1期 8次 )
プラウドタワー目黒MARC ( 第1期 8次 )価格未定
完成時期2023年8月
交通JR山手線「目黒」駅 徒歩9分、東急目黒線「不動前」駅 徒歩7分、都営浅草線「五反田」駅 徒歩10分
所在地東京都品川区西五反田三丁目247番18(地番)
間取り1LDK~3LDK
専有面積41.04~93.61㎡
物件の特徴総戸数301戸
  • JR山手線「目黒」駅徒歩9分。複合開発・32階建て・全301戸の曲線美を纏う免震タワーレジデンス誕生
  • JR山手線「目黒」駅徒歩9分。複合開発エリアにLD天井高2.7m以上、ゆとりのタワーレジデンス誕生
  • ラウンドバルコニーとLD天井高2.7m以上でゆとりの住空間を実現。40m2台~130m2台の多彩なプラン
施工株式会社竹中工務店
売主野村不動産株式会社(国土交通大臣(14)第1370号)・株式会社ジェイアール東日本都市開発(国土交通大臣(6)第5270号)
プラウドタワー目黒MARC ( 第1期 8次 )詳細はこちら
ザ・パークハウス 戸越公園タワー
ザ・パークハウス 戸越公園タワー価格5,500万円台~13,500万円台(予定)※100万円単位
完成時期2024年2月
交通東急大井町線「戸越公園」駅 徒歩1分 ※南口、東急池上線「荏原中延」駅 徒歩9分 ※駅舎、都営浅草線「中延」駅 徒歩9分 ※A3出口
所在地東京都品川区戸越5丁目45番3号(地番)
間取り1LDK~3LDK
専有面積36.18㎡~81.12㎡
物件の特徴総戸数241戸
  • 東急大井町線「戸越公園」駅隣接/徒歩1分
  • 品川区[商・住]複合再開発タワー
  • 3LDK 9,700万円台~(予定/100万円単位)
施工大成建設株式会社 東京支店
売主三菱地所レジデンス株式会社/大成建設株式会社 国土交通大臣免許(15)第607号 東京都新宿区西新宿1丁目25番1号 (一社)不動産協会会員/東急株式会社 国土交通大臣免許(12)第2621号 東京都渋谷区南平台町5番6号 (一社)不動産協会会員/一般財団法人首都圏不燃建築公社 東京都知事免許(16)第6115号 東京都港区芝浦三丁目9番1号 芝浦ルネサイトタワー17階 /大成有楽不動産株式会社 国土交通大臣免許(9)第3702号 東京都中央区京橋3丁目13番1号 有楽ビル5階 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員
ザ・パークハウス 戸越公園タワー詳細はこちら
アトラスタワー五反田
アトラスタワー五反田価格10,548万円~35,990万円※販売価格に消費税率10%相当額を含みます。
完成時期2024年3月
交通JR山手線「五反田」駅 徒歩5分 (西口)、都営浅草線「五反田」駅 徒歩3分 (A2出入り口)、東急池上線「五反田」駅 徒歩5分 (1階出入り口)
所在地東京都品川区西五反田二丁目22番1,2,3,5,6(地番)
間取り1LDK~3LDK
専有面積53.96㎡~126.94㎡
物件の特徴総戸数213戸
  • JR山手線「五反田」駅徒歩5分。30階建。全213邸のタワーレジデンス誕生。
  • ゲートを構え、結界性を持たせた邸宅。ゲートの奥には別世界が広がる。
  • 角住戸・ワイドスパン住戸中心のプランニング。30m2台~120m2台の多彩なプラン。
施工西松建設株式会社
売主旭化成不動産レジデンス株式会社
アトラスタワー五反田詳細はこちら
プラウド五反田
プラウド五反田価格未定
完成時期2023年12月
交通JR山手線「五反田」駅 徒歩6分、都営浅草線「五反田」駅 徒歩5分、東急目黒線「不動前」駅 徒歩9分
所在地東京都品川区西五反田二丁目31番6(地番)
間取り1R~2LDK
専有面積26.02~56.42㎡
物件の特徴総戸数174戸
  • JR山手線「五反田」駅徒歩6分×フラットアプローチ 複数の大型開発が進む西五反田エリアに誕生
  • 多彩な都心居住に応える1R・1LDK・2LDK 全戸に宅配BOX&置き配スペースをご用意
  • 職住融合住まいの新提案「1.5PLACE」(個室ワークブース、フィットネスジム、ランドリー等完備)
施工株式会社鴻池組東京本店
売主野村不動産株式会社(国土交通大臣(14)第1370号)
プラウド五反田詳細はこちら
ジオ品川天王洲
ジオ品川天王洲価格4,990万円~10,990万円
完成時期2024年6月
交通東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅 徒歩7分、東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分、京急本線「新馬場」駅 徒歩10分
所在地東京都品川区東品川1丁目川1 丁目296番1、296 番4 (地番)
間取り1DK~3LDK
専有面積33.78㎡~77.43㎡
物件の特徴総戸数135戸
  • りんかい線「天王洲アイル」駅へ徒歩7分、東京モノレール「天王洲アイル」駅へ徒歩8分、
  • 京急本線「新馬場」駅へ徒歩10分。また、「品川」駅へも徒歩でアクセスが可能な利便性に優れた立地。
  • 33.78m2の1DKから99.77m2の4LDKまで、多彩なプランバリエーションをご用意。
施工不二建設株式会社
売主阪急阪神不動産株式会社
ジオ品川天王洲詳細はこちら
ピアース大井仙台坂
ピアース大井仙台坂価格未定
完成時期2024年2月
交通JR京浜東北・根岸線「大井町」駅 徒歩4分、東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分、京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
所在地東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25(地名地番)
間取り1LDK・3LDK
専有面積30.59㎡~85.23㎡
物件の特徴総戸数81戸
    施工未定
    売主株式会社モリモト
    ピアース大井仙台坂詳細はこちら
    グローベル戸越銀座
    グローベル戸越銀座価格未定
    完成時期2023年8月
    交通都営浅草線「戸越」駅 徒歩6分、東急池上線「戸越銀座」駅 徒歩8分、JR山手線「大崎」駅 徒歩13分
    所在地東京都品川区戸越1丁目1169番2(地番)
    間取り1LDK+WIC
    専有面積32.77㎡
    物件の特徴総戸数26戸
    • 都営浅草線「戸越」駅へ徒歩6分 戸越銀座商店街沿い/17年ぶりに誕生する新築分譲マンション
    • 山手線「大崎」駅徒歩圏_4駅8路線利用可能/都心部へダイレクトアクセス
    • 全邸南向き・全邸角住戸・14階建て・オール1LDKタイプのコンパクトレジデンス
    施工株式会社レーベンホームビルド
    売主株式会社グローベルス
    グローベル戸越銀座詳細はこちら
    スカイコートルアナ御殿山
    スカイコートルアナ御殿山価格3,710万円~5,650万円
    完成時期2022年9月
    交通JR山手線「大崎」駅 徒歩12分、JR山手線「五反田」駅 徒歩13分、JR山手線「品川」駅 徒歩14分
    所在地東京都品川区北品川5丁目718番59 (地番)11-13 (住居表示)
    間取りStudio・1K・1LDK・2K・3K
    専有面積25.52㎡~40.60㎡
    物件の特徴総戸数26戸
      施工住協建設株式会社 東京本店
      売主スカイコート株式会社
      スカイコートルアナ御殿山詳細はこちら
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