【パークシティ武蔵小山 ザ タワー】は“買い”?
価格・スペック・立地をプロが徹底調査!
割高だが都心へのアクセスや建物は魅力

2018年5月25日公開(2021年10月22日更新)
櫻井幸雄

新築マンション「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は東京都品川区の注目物件だが、本当に買いなのか、価格・スペック・立地を徹底的に調査してみた。「武蔵小山」駅周辺の再開発第1弾となる大規模超高層マンションは価格が高めなのが難だが、都心へのアクセスの良さや建物の魅力は充分。立地やスペックのポテンシャルは高く、将来割安と評価される可能性がある。(住宅評論家・櫻井幸雄)

武蔵小山駅から徒歩1分に建設される
628戸の大規模超高層マンション

 品川区の小山3丁目、東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分に建設される全628戸の大規模超高層マンションが「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」だ。地上41階建て地下2階の巨大な建物には免震構造が採用される。

 以前から武蔵小山の街を知っている人のなかには、「駅前にそんな大きなマンションを建設できる場所があったかなあ」と首をかしげる方もいるだろう。たしかに、以前はゴミゴミした場所のイメージがあった。東急目黒線が目蒲線と呼ばれた時代は踏切が道路を分断し、東洋一と称された(今は、東京一とか都内一とされる)アーケード街「武蔵小山商店街」が駅近くから始まり、下町風情が残る活気ある街の印象があった。当時の街並を思い起こすと、とても巨大なタワーマンションが建設できる場所ではない。

 状況が変わったのが2006年。武蔵小山駅が地下化され、駅周辺の再開発がはじまってからだ。整備された駅前に、祭りやイベントに利用される広場、商業施設とともに複合開発される。

 「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は、新しく生まれ変わる武蔵小山の象徴といえる。

パークシティ武蔵小山 ザ・タワー「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は間口の広いワイドスパンと高い天井高で開放的な住空間を実現
人気
倍率
3.3倍
◆パークシティ武蔵小山 ザ タワー(販売中)
価格 5290万円~2億1790万円 完成時期 2020年1月予定
交通 東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩1分 所在地 東京都品川区小山3丁目196-1(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 37.69~115.00㎡
総戸数 598戸 来場者数 1681人
売主 三井不動産レジデンシャル、旭化成不動産レジデンス 施工会社 鹿島建設
※データは2018年5月25日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

約60㎡から108㎡の物件については、
価格が7980万円から2億590万円

 しかしながら、「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は、爆発的に売れているマンションではない。ほぼ同時期に販売を開始した「ザ・タワー横浜北仲」が総戸数1176戸(うち、一般への販売住戸は1126戸)のうち1050戸を半年ほどで売り切り、販売の最終段階に入っている。それと比べると、全628戸で一般に販売される住戸は491戸の「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は販売がゆっくり進んでいるように思える。

 約60㎡から108㎡の物件については、価格が7980万円から2億590万円。最多価格帯8400万円という価格設定は、「ザ・タワー横浜北仲」よりも高くみえる。しかし、品川区内で都心に近いことを勘案すると、「高すぎる」ことはない。実際、「ザ・タワー横浜北仲」の中層階以上の価格設定と大差がない。

 にもかかわらず、「ザ・タワー横浜北仲」ほど注目されていないのはなぜか。

 理由として考えられるのは、「決め手」の弱さかもしれない。考えてみれば、「ザ・タワー横浜北仲」は、決め手が多かった。地上58階建ては、超高層マンションの中でもトップクラスの高さで横浜市最高層。足元の商業施設もスケールが大きい。

 これに対し、「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は、地上41階建て。複合開発の商業施設は46店舗。「ザ・タワー横浜北仲」と比べると、スケール感で劣る。が、超高層マンションとしてとくに小型ではないし、商業施設が寂しいわけでもない。それでも、「どうしても、このマンションを買いたい」という気持ちを沸き立たせる決め手があるかと言われれば、どうだろう。

 「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」には、「ザ・タワー横浜北仲」ほどのインパクトがない。それが、「ザ・タワー横浜北仲」のような超人気物件になっていない理由だろう。

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地盤が強固な場所なのに、
免震構造という念の入れよう

 といっても、「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は、魅力の薄いマンションではない。同マンションが備える基本的なポテンシャルは、極めて高い。

 まず、都心へのアクセスがよい。これは、「ザ・タワー横浜北仲」と比較したときの圧倒的な差となる。まず、駅から徒歩1分であり、その駅から「目黒」駅まで東急目黒線の急行で1駅3分。「六本木一丁目」駅まで12分、「永田町」駅まで16分と都心各エリアまで行きやすい。

 近接する「品川」駅周辺は、リニア中央新幹線の開通によって大きく発展するという将来の楽しみもある。

 建物の魅力も多い。「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は杭を打たず、ベタ基礎で建設され、免震構造を採用する。従来、ベタ基礎で建設されるマンションは、免震構造を採用しないケースが多かった。ベタ基礎で建設できるのは、地盤が強固な証拠。地盤が固ければ、地震による揺れが小さくなるため、免震構造は不要と考えられたからだ。

 しかし、東日本大震災以降、地盤が強固な場所で免震構造を採用すれば、さらに安心度が高まると考えられるようになった。「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」も、その考えからベタ基礎×免震構造を採用。施工は鹿島建設だ。

 建物内では、ホテルのような内廊下方式を採用。それに加えて、すべての柱を住戸外に出す設計を採用。超高層マンションでは珍しく、室内の有効面積が大きくなっている。天井が2.6mと高くなっていることも、開放感を高めている。

 天井埋め込みカセットエアコンが一部の住戸にしか採用されていないなど、残念な部分もあるが、基本的な居住性能を高めている点は高く評価される。

 武蔵小山の駅周辺再開発では、3本の超高層マンションが建設予定となっており、「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は、その第1弾として登場した。

 価格が高いと評価されがちだが、今後のことを考えると、これでも割安だったと評価される可能性がある。再開発エリアに建設される第1号物件は、要注意なのである。

人気
倍率
3.3倍
◆パークシティ武蔵小山 ザ タワー(販売中)
価格 5290万円~2億1790万円 完成時期 2020年1月予定
交通 東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩1分 所在地 東京都品川区小山3丁目196-1(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 37.69~115.00㎡
総戸数 598戸 来場者数 1681人
売主 三井不動産レジデンシャル、旭化成不動産レジデンス 施工会社 鹿島建設
※データは2018年5月25日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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おすすめ新築マンション

東京都品川区のおすすめ新築マンション

シティタワー武蔵小山
シティタワー武蔵小山価格7,200万円~40,600万円
完成時期2021年4月
交通東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分、東急池上線「戸越銀座」駅から徒歩14分 JR山手線「五反田」駅からバス11分徒歩2分 東急東横線「学芸大学」駅からバス8分徒歩2分 JR山手線「恵比寿」駅からバス24分徒歩8分 JR山手線「渋谷」駅からバス32分徒歩8分 JR山手線「目黒」駅から徒歩24分
所在地東京都品川区小山三丁目1番24(地番)
間取り1LD・K~3LD・K
専有面積40.74㎡~111.86㎡
物件の特徴総戸数506戸
  • 「武蔵小山」駅徒歩1分、複合再開発により誕生する41階建・免震タワー
  • 駅前再開発で更に進化する武蔵小山
  • 都心の高層ビル群を一望する眺望
施工
売主住友不動産株式会社
シティタワー武蔵小山詳細はこちら
プラウドタワー目黒MARC ( 第1期 4次 )
プラウドタワー目黒MARC ( 第1期 4次 )価格未定
完成時期2023年8月
交通JR山手線 「目黒」駅 徒歩9分 東急目黒線 「不動前」駅 徒歩7分 都営浅草線 「五反田」駅 徒歩10分 JR山手線 「五反田」駅 徒歩11分 東急池上線 「五反田」駅 徒歩13分、東急目黒線 「不動前」 駅 徒歩7分、
所在地東京都品川区西五反田三丁目247番18(地番)
間取り1LDK~3LDK
専有面積41.04~156.60㎡
物件の特徴総戸数301戸
  • JR山手線「目黒」駅徒歩9分。複合開発・32階建て・全301戸の曲線美を纏う免震タワーレジデンス誕生
  • JR山手線「目黒」駅徒歩9分。複合開発エリアにLD天井高2.7m以上、ゆとりのタワーレジデンス誕生
  • ラウンドバルコニーとLD天井高2.7m以上でゆとりの住空間を実現。40m2台~150m2台の多彩なプラン
施工
売主野村不動産株式会社・株式会社ジェイアール東日本都市開発
プラウドタワー目黒MARC ( 第1期 4次 )詳細はこちら
ザ・パークハウス 戸越公園タワー
ザ・パークハウス 戸越公園タワー価格未定
完成時期2024年2月
交通東急大井町線「戸越公園」駅(南口)より 徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より 徒歩9分、都営浅草線「中延」駅(A3出口)より 徒歩9分
所在地東京都品川区戸越5丁目45番3号(地番)
間取り1R~3LDK
専有面積30.60㎡~120.45㎡
物件の特徴総戸数241戸
  • 東急大井町線「戸越公園」駅隣接/徒歩1分
  • 品川区[商・住]複合再開発タワー
  • [30m2台~120m2台]多彩なプランバリエーション
施工大成建設株式会社 東京支店
売主三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社、
ザ・パークハウス 戸越公園タワー詳細はこちら
アトラスタワー五反田
アトラスタワー五反田価格未定
完成時期2024年3月
交通JR山手線「五反田」駅 徒歩5分(南口)、都営浅草線「五反田」駅 徒歩3分(A2出入り口)、東急池上線「五反田」駅 徒歩5分(1階出入り口)
所在地東京都品川区西五反田二丁目22丁目1,2,3,5,6(地番)
間取り1R~3LDK
専有面積30.12㎡~126.94㎡
物件の特徴総戸数213戸
  • JR山手線「五反田」駅徒歩5分。30階建。全213邸のタワーレジデンス誕生。
  • ゲートを構え、結界性を持たせた邸宅。ゲートの奥には別世界が広がる。
  • 角住戸・ワイドスパン住戸中心のプランニング。30m2台~120m2台の多彩なプラン。
施工西松建設株式会社
売主旭化成不動産レジデンス株式会社
アトラスタワー五反田詳細はこちら
パークコート白金長者丸
パークコート白金長者丸価格1億1650万円(1戸)・1億1950万円(1戸)
完成時期2021年5月
交通山手線「目黒」駅 徒歩8分
所在地東京都品川区上大崎2丁目7
間取り2LDK(1戸)・2LDK+WIC+SIC(1戸)
専有面積61.79㎡(1戸)・64.05㎡(1戸)
物件の特徴総戸数34戸
  • JR山手線「目黒」駅徒歩8分。山手線内側、白金長者丸エリア低層パークコート34邸が誕生。
  • 「白金・目黒・恵比寿」の3つのエリアを享受でき、国立科学博物館付属自然教育園の緑を感じる立地環境。
  • 「グランパサージュ(車寄せ)」「ザ・ギャラリー(アートラウンジ)」「ザ・ホワイエ(中庭ラウンジ)」
施工
売主三井不動産レジデンシャル株式会社
パークコート白金長者丸詳細はこちら
クリオ ラベルヴィ大崎グランクラス
クリオ ラベルヴィ大崎グランクラス価格7,396.5万円
完成時期2023年7月
交通(1)JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「大崎」駅徒歩3分、(2)都営浅草線五反田駅 徒歩14分、(3)JR山手線五反田駅 徒歩13分
所在地東京都品川区大崎2丁目225番9、225番23(地番)
間取り2LDK
専有面積46.02㎡
物件の特徴総戸数30戸
  • [大崎駅西口再開発エリア]向かいのポジション/
  • 住宅街が広がる[第一種住居地域]に誕生!
施工株式会社加賀田組 東京支店
売主明和地所株式会社<国土交通大臣(8)第4118号>〒150-8555 東京都渋谷区神泉町9-6 明和地所渋谷神泉ビル
クリオ ラベルヴィ大崎グランクラス詳細はこちら
サンウッドウエリス品川御殿山
サンウッドウエリス品川御殿山価格13,240万円・14,680万円・14,980万円(2戸)
完成時期2022年5月
交通京急本線「北品川」駅 徒歩11分、JR山手線、湘南新宿ライン、埼京線、相鉄・JR直通線、東京臨海高速鉄道りんかい線「大崎」駅 徒歩13分、JR東海道新幹線、東海道線、京浜東北線、山手線、横須賀線、京急本線「品川」駅 徒歩16分
所在地東京都品川区北品川5丁目718-14外(地名地番)
間取り3LDK
専有面積79.43㎡~88.01㎡
物件の特徴総戸数25戸
  • 山手線内側×第一種低層住居専用地域、4駅12路線利用可能※
  • 3LDK/88.01m2 14,980万円|モデルルーム公開中(完全予約制)
  • 山手線内側×第一種低層住居専用地域×高台|角住戸率48%(※2)|内廊下設計
施工松井建設株式会社東京支店
売主株式会社サンウッド、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、三信住建株式会社
サンウッドウエリス品川御殿山詳細はこちら
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