【プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ】の価格・スペック・立地を分析！　希少となった山手線内側だけに早期完売の可能性あり

新築マンション「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は東京・豊島区の注目物件だが、本当に買いなのか？ JR「池袋」駅から徒歩15分で、東池袋というややマイナーなエリアにありながら、「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」に注目している人は少なくない。今や希少となった山手線内側にあり、サンシャイン60に近い再開発エリアは、短期間で完売するマンションが続出しているからだ。ここでは、「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」の価格・スペック・立地を徹底的に分析する。（住宅評論家・櫻井幸雄）

「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、今や希少となった山手線内側物件

　「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、豊島区内池袋圏のマンションだ。「東池袋って、どこ？」という人もいるだろう。地上20階全132戸の規模も、驚くほどのスケールではない。以上から、“微妙なマンション”という評価が生まれそうだ。誰がみても、「いいね！」を押すマンションではないところが、短所と言えば短所。

　しかし、私は2つのポイントで「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」に注目しているし、同様に注目する人は少なくないだろう。

　私が注目する2つのポイントは、「今や希少な山手線の内側物件であること」と「実は、人気マンション多発地のマンションであること」。2つのポイントを説明しよう。

JR山手線内側は、分譲価格が抑えられたエリア

　現在、首都圏で新築マンション価格上昇は、JR山手線内側で顕著だ。

　“山手線の内側”は、23区の中心エリアを漠然と指す言葉と捉えがち。が、私は「漠然とした意味」で山手線内側といっているのではない。はっきりとした線引きとして「山手線の内側」と「山手線の外側」を分けて考えている。理由は、「山手線の内側」で価格上昇が著しいと感じているからだ。

　なぜ、そんな現象が起きるのか。理由は、「どんな人が都心マンションを買っているのか」を考えると、理解しやすい。

　今、高額化した都心マンションを購入する人の中には地方在住、外国籍の富裕層が増えてきている。言い換えれば、お金を持っている人たちであり、東京のことを微細には知らない人たちである。

　東京のことをよく知らない人たちに、わかりやすい線引きとして重宝がられているのが、「JR山手線」。「山手線の内側」ならば買う、しかし、一歩でも「山手線の外側」に出てしまえば買わない…。そのようなドラスチックな判定が増え、結果的に「山手線の内側」で値上がりが顕著になっている。

　その山手線内側では、1億円を大きく超える3LDKが目立ち始めた。しかし、僅かだが、山手線内側でも、新築分譲価格が抑えられた場所がある。

　その一つが、豊島区の東池袋エリアだ。理由は、山手線「池袋」駅から少し離れた場所であるから。最寄り駅は東京メトロ有楽町線の「東池袋」駅で、JR山手線の「池袋」駅から歩けば10分以上かかる。

JR「池袋」駅からは徒歩15分の立地

　加えて、「池袋」駅は、山手線ターミナル駅の中では、マイナーな存在であることも大きい。他のターミナル駅が東京、品川、渋谷、新宿、上野であることを考えれば、マイナーと判定したことに納得いただけるだろう。

　つまり、マイナー要素が多いことで、東池袋エリアは、穴場となってきた。今や、希少となった「山手線の内側」エリアなのに、新築分譲価格が抑えられているわけだ。

　山手線内側の穴場に建設されるマンションであること。それが、一つ目の注目ポイントである。「穴場」ということは、多くの人に注目されていないことを意味する。それは、「目立つマンションを買いたい」という人にとって、残念な点となるだろう。

　そして、マンション購入者の多くは「駅に近いマンション」を好むのだが、「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、「池袋」駅から徒歩15分。これも、残念な点となる。

【関連記事はこちら】
【豊島区】で人気の新築マンションは？　資料請求数などから人気倍率を算出！

人気マンションが多発するエリア

　しかしながら、「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」の立地は、残念だらけではない。実は、多くの人が注目しない場所だからこそ生じる評価もある。

　それが、二つ目のポイント「人気マンション多発地であること」に繋がる。

　建設地は、サンシャイン60に近い東池袋5丁目地区市街地再開発事業地内。このサンシャイン60に近い再開発エリアでは、短期間に完売するマンションが続出している。といっても、あまりに簡単に売り切れてしまうので、そのことを知らない人が多いだろう。つまり、知る人ぞ知る人気地なのだ。

　建設地に出向くと、複数の超高層タワーマンションがすでに建っていることが分かる。それらは再開発事業によって生み出されたマンションだ。

　この再開発事業地に建設される最新のマンションが「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」となる。とりあえずチェックしておいて損のないマンションというわけだ。

「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、割安感が感じられる価格設定なら“瞬間蒸発”も

　建設地は、東京メトロ有楽町線「東池袋」駅から徒歩5分で、JR山手線「池袋」駅からも歩いて15分。他に東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅が徒歩9分、JR山手線「大塚」駅が徒歩11分など複数の路線が利用可能だ。

　さらに、建物は豊島区と文京区の区界に位置し、敷地南側は文京区となる。それも、一戸建てを中心とした住宅エリアで、南下がりの土地となるため、同マンションには眺望の開けた住戸が多くなる。それも、通常の都心マンションと比べると大きなメリットといえる。

　地上20階全132戸の規模となり、分譲される住戸は70m²を超える広さのファミリータイプが中心。同物件では、LD拡張、洋室拡張といったゆとりあるプランに変更することも可能で、山手線内側では1LDK、2LDKタイプが目立つようになった現在、希少な構成といえる。

　最後に気になるのは、どのくらいの価格で売り出されるのか。取材時点（2018年1月31日）では価格「未定」。4月20日時点では、60.00～83.48㎡で、7449万円～1億3399万円となっている。まだ販売を開始してから間もなく、売り出した住戸数も少ないので、価格がどうなるのか分からないが、これまでの東池袋物件と同様、割安感が感じられる価格設定ならば瞬間蒸発するだろう。

　山手線内の“ラストリゾート”。「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、そんなマンションである。

◆ プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（モデルルーム公開中）
価格	未定	完成時期	2022年2月下旬
交通	東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結徒歩1分 ※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分	所在地	東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）
間取り	1LDK ～ 3LDK	専有面積	43.41㎡ ～ 112.52㎡
総戸数	248戸	来場者数	ー
売主	野村不動産株式会社	施工会社	ー
※データは2020年11月6日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

【関連記事はこちら】
【豊島区】で人気の新築マンションは？　資料請求数などから人気倍率を算出！