新築マンション「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は東京・豊島区の注目物件だが、本当に買いなのか? JR「池袋」駅から徒歩15分で、東池袋というややマイナーなエリアにありながら、「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」に注目している人は少なくない。今や希少となった山手線内側にあり、サンシャイン60に近い再開発エリアは、短期間で完売するマンションが続出しているからだ。ここでは、「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」の価格・スペック・立地を徹底的に分析する。(住宅評論家・櫻井幸雄)
「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、今や希少となった山手線内側物件
「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、豊島区内池袋圏のマンションだ。「東池袋って、どこ?」という人もいるだろう。地上20階全132戸の規模も、驚くほどのスケールではない。以上から、“微妙なマンション”という評価が生まれそうだ。誰がみても、「いいね!」を押すマンションではないところが、短所と言えば短所。
しかし、私は2つのポイントで「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」に注目しているし、同様に注目する人は少なくないだろう。
私が注目する2つのポイントは、「今や希少な山手線の内側物件であること」と「実は、人気マンション多発地のマンションであること」。2つのポイントを説明しよう。

◆ プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ(モデルルーム公開中) | ||||
価格 |
未定 |
完成時期 |
2022年2月下旬 |
|
交通 | 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結徒歩1分 ※4番出口は現在工事中につき封鎖中(2022年3月開通予定)東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分 | 所在地 | 東京都豊島区東池袋四丁目254番(地番) | |
間取り | 1LDK ~ 3LDK | 専有面積 | 43.41㎡ ~ 112.52㎡ | |
総戸数 | 248戸 | 来場者数 | ー | |
売主 | 野村不動産株式会社 | 施工会社 | ー | |
※データは2020年11月6日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。 |
JR山手線内側は、分譲価格が抑えられたエリア
現在、首都圏で新築マンション価格上昇は、JR山手線内側で顕著だ。
“山手線の内側”は、23区の中心エリアを漠然と指す言葉と捉えがち。が、私は「漠然とした意味」で山手線内側といっているのではない。はっきりとした線引きとして「山手線の内側」と「山手線の外側」を分けて考えている。理由は、「山手線の内側」で価格上昇が著しいと感じているからだ。
なぜ、そんな現象が起きるのか。理由は、「どんな人が都心マンションを買っているのか」を考えると、理解しやすい。
今、高額化した都心マンションを購入する人の中には地方在住、外国籍の富裕層が増えてきている。言い換えれば、お金を持っている人たちであり、東京のことを微細には知らない人たちである。
東京のことをよく知らない人たちに、わかりやすい線引きとして重宝がられているのが、「JR山手線」。「山手線の内側」ならば買う、しかし、一歩でも「山手線の外側」に出てしまえば買わない…。そのようなドラスチックな判定が増え、結果的に「山手線の内側」で値上がりが顕著になっている。
その山手線内側では、1億円を大きく超える3LDKが目立ち始めた。しかし、僅かだが、山手線内側でも、新築分譲価格が抑えられた場所がある。
その一つが、豊島区の東池袋エリアだ。理由は、山手線「池袋」駅から少し離れた場所であるから。最寄り駅は東京メトロ有楽町線の「東池袋」駅で、JR山手線の「池袋」駅から歩けば10分以上かかる。
JR「池袋」駅からは徒歩15分の立地
加えて、「池袋」駅は、山手線ターミナル駅の中では、マイナーな存在であることも大きい。他のターミナル駅が東京、品川、渋谷、新宿、上野であることを考えれば、マイナーと判定したことに納得いただけるだろう。
つまり、マイナー要素が多いことで、東池袋エリアは、穴場となってきた。今や、希少となった「山手線の内側」エリアなのに、新築分譲価格が抑えられているわけだ。
山手線内側の穴場に建設されるマンションであること。それが、一つ目の注目ポイントである。「穴場」ということは、多くの人に注目されていないことを意味する。それは、「目立つマンションを買いたい」という人にとって、残念な点となるだろう。
そして、マンション購入者の多くは「駅に近いマンション」を好むのだが、「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、「池袋」駅から徒歩15分。これも、残念な点となる。
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人気マンションが多発するエリア
しかしながら、「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」の立地は、残念だらけではない。実は、多くの人が注目しない場所だからこそ生じる評価もある。
それが、二つ目のポイント「人気マンション多発地であること」に繋がる。
建設地は、サンシャイン60に近い東池袋5丁目地区市街地再開発事業地内。このサンシャイン60に近い再開発エリアでは、短期間に完売するマンションが続出している。といっても、あまりに簡単に売り切れてしまうので、そのことを知らない人が多いだろう。つまり、知る人ぞ知る人気地なのだ。
建設地に出向くと、複数の超高層タワーマンションがすでに建っていることが分かる。それらは再開発事業によって生み出されたマンションだ。
この再開発事業地に建設される最新のマンションが「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」となる。とりあえずチェックしておいて損のないマンションというわけだ。
「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、割安感が感じられる価格設定なら“瞬間蒸発”も
建設地は、東京メトロ有楽町線「東池袋」駅から徒歩5分で、JR山手線「池袋」駅からも歩いて15分。他に東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅が徒歩9分、JR山手線「大塚」駅が徒歩11分など複数の路線が利用可能だ。
さらに、建物は豊島区と文京区の区界に位置し、敷地南側は文京区となる。それも、一戸建てを中心とした住宅エリアで、南下がりの土地となるため、同マンションには眺望の開けた住戸が多くなる。それも、通常の都心マンションと比べると大きなメリットといえる。
地上20階全132戸の規模となり、分譲される住戸は70m²を超える広さのファミリータイプが中心。同物件では、LD拡張、洋室拡張といったゆとりあるプランに変更することも可能で、山手線内側では1LDK、2LDKタイプが目立つようになった現在、希少な構成といえる。
最後に気になるのは、どのくらいの価格で売り出されるのか。取材時点(2018年1月31日)では価格「未定」。4月20日時点では、60.00~83.48㎡で、7449万円~1億3399万円となっている。まだ販売を開始してから間もなく、売り出した住戸数も少ないので、価格がどうなるのか分からないが、これまでの東池袋物件と同様、割安感が感じられる価格設定ならば瞬間蒸発するだろう。
山手線内の“ラストリゾート”。「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、そんなマンションである。
◆ プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ(モデルルーム公開中) | ||||
価格 |
未定 |
完成時期 |
2022年2月下旬 |
|
交通 | 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結徒歩1分 ※4番出口は現在工事中につき封鎖中(2022年3月開通予定)東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分 | 所在地 | 東京都豊島区東池袋四丁目254番(地番) | |
間取り | 1LDK ~ 3LDK | 専有面積 | 43.41㎡ ~ 112.52㎡ | |
総戸数 | 248戸 | 来場者数 | ー | |
売主 | 野村不動産株式会社 | 施工会社 | ー | |
※データは2020年11月6日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。 |
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グランドシティタワー池袋 | ||
![]() | 価格 | 未定 |
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完成時期 | 2027年4月 | |
交通 | 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩1分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅 徒歩8分、東京メトロ副都心線「池袋」駅 徒歩8分 | |
所在地 | 東京都豊島区南池袋二丁目23番他(地番) | |
間取り | 1LD・K~3LD・K | |
専有面積 | 45.44㎡~104.03㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 878戸 |
| 施工 | 清水・前田建設共同企業体 |
売主 | 住友不動産株式会社(国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟)・三井住友信託銀行株式会社(国土交通大臣(届出)第1号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟) | |
![]() | ||
シティハウス西池袋 | ||
![]() | 価格 | 9,100万円~11,000万円 |
完成時期 | 2023年1月 | |
交通 | 東京メトロ有楽町線「要町」駅 徒歩4分、東京メトロ副都心線「要町」駅 徒歩4分 | |
所在地 | 東京都豊島区西池袋五丁目4番1(地番)西池袋五丁目27番7(住居表示) | |
間取り | 1LD・K+2S~3LD・K | |
専有面積 | 64.41㎡~64.76㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 137戸 |
| 施工 | 株式会社長谷工コーポレーション |
売主 | 住友不動産株式会社 | |
![]() | ||
シティハウス池袋 | ||
![]() | 価格 | 4,300万円~10,100万円 |
完成時期 | 2021年12月 | |
交通 | JR山手線「池袋」駅 徒歩14分、JR山手線「大塚」駅 徒歩8分、東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩11分 | |
所在地 | 東京都豊島区東池袋二丁目2462-3他 | |
間取り | 1R+2N~3LD・K+N+2WIC | |
専有面積 | 31.77㎡~67.34㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 92戸 |
| 施工 | 川口土木建築工業株式会社 |
売主 | 住友不動産株式会社 | |
![]() | ||
ザ・ライオンズ池袋 | ||
![]() | 価格 | 7,350万円(1戸)~12,580万円(1戸) |
完成時期 | 2023年9月 | |
交通 | 東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅 徒歩7分、JR山手線「池袋」駅 徒歩10分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅 徒歩7分 | |
所在地 | 東京都豊島区池袋3丁目963番2 | |
間取り | 1LDK,2LDK,3LDK | |
専有面積 | 47.88㎡~71.08㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 83戸 |
| 施工 | 佐藤工業株式会社 |
売主 | 株式会社 大京 | |
![]() | ||
シティハウス南大塚レジデンス | ||
![]() | 価格 | 8,000万円~10,500万円 |
完成時期 | 2021年12月 | |
交通 | JR山手線「大塚」駅 徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩5分、都電荒川線「大塚駅前」駅 徒歩3分 | |
所在地 | 東京都豊島区南大塚三丁目44番2他(地番) | |
間取り | 1LD・K~1LD・K+S | |
専有面積 | 37.24㎡~54.48㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 72戸 |
| 施工 | 株式会社長谷工コーポレーション |
売主 | 住友不動産株式会社 | |
![]() | ||
シティハウス南大塚テラス | ||
![]() | 価格 | 7,900万円~10,300万円 |
完成時期 | 2023年8月 | |
交通 | JR山手線「大塚」駅 徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩7分 | |
所在地 | 東京都豊島区南大塚一丁目1653番20(地番) | |
間取り | 1LD・K+S~3LD・K | |
専有面積 | 55.76㎡~67.22㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 60戸 |
| 施工 | 川口土木建築工業株式会社 |
売主 | 住友不動産株式会社 | |
![]() | ||
ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン | ||
![]() | 価格 | 5,180万円~5,360万円 |
完成時期 | 2022年9月 | |
交通 | 東京メトロ南北線「駒込」駅 徒歩4分 (1番出口)、JR山手線「駒込」駅 (南口) 徒歩6分、都営三田線「千石」駅 徒歩10分 (A4出口) | |
所在地 | 東京都豊島区駒込一丁目1番15外(地番)、東京都豊島区駒込一丁目1番1(住居表示) | |
間取り | 1LDK | |
専有面積 | 35.86㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 51戸 |
| 施工 | 風越建設株式会社 |
売主 | 東急リバブル株式会社(売主)・日鉄興和不動産株式会社(売主) | |
![]() | ||
パークホームズ西池袋 | ||
![]() | 価格 | 一般販売住戸:未定 |
完成時期 | 2023年11月 | |
交通 | 東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅 徒歩6分、東京メトロ副都心線「池袋」駅 徒歩6分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅 徒歩6分 | |
所在地 | 東京都豊島区西池袋3丁目1354-2 | |
間取り | 一般販売住戸:3LDK | |
専有面積 | 一般販売住戸:68.89㎡~92.29㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 40戸 |
| 施工 | 村本建設株式会社 |
売主 | 三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】 | |
![]() | ||
ルジェンテ池袋立教通り | ||
![]() | 価格 | 8,390万円~15,990万円 |
完成時期 | 2022年5月 | |
交通 | 東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅 徒歩8分、JR山手線「池袋」駅 徒歩13分、東京メトロ有楽町線「要町」駅 徒歩6分 | |
所在地 | 東京都豊島区西池袋3丁目36番22号(住居表示) | |
間取り | 1LDK+S~3LDK | |
専有面積 | 55.35㎡~90.80㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 24戸 |
| 施工 | 古久根建設株式会社 |
売主 | 東急リバブル株式会社(売主) | |
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