「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」の価格や特徴を分析！　岐阜最大335戸の35階建てマンション！岐阜にもタワマンブームは訪れるのか？

新築マンション「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」は、名鉄岐阜駅から徒歩11分、岐阜髙島屋と柳ヶ瀬商店街に隣接する最高の立地にある。制震構造が採用されるなど地震対策もなされ、首都圏ではめったに見られない「自走式駐車場」を有するぜいたくなマンションだ。高額が予想されるタワーマンションは、岐阜県民に受け入れられるのか、注目が集まる。（住宅評論家・櫻井幸雄）

「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」は、岐阜県最大の総戸数を誇る大規模再開発マンション

 「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」は、岐阜市内に建設される大規模再開発の超高層マンションだ。住宅・商業施設と、岐阜市が整備する公益的施設（健康・運動施設や子育て支援施設など）が一体となった再開発事業として建設される。地上35階建てで、総戸数は岐阜県内最大となる335戸となる。

　その建設地は、名鉄名古屋本線「名鉄岐阜」駅から徒歩11分、JR東海道本線・高山本線「岐阜」駅から徒歩13分。両駅とも歩いて10分以上かかる。その事実から、不便な立地のマンションではないか、さらには資産価値に難ありの物件ではないか、と首都圏の人間ならば思ってしまいがちだ。

　首都圏では、「駅に近い場所」こそが一等地で、駅から歩いて10分以上のマンションなど買うべきではないという人もいる。それは、駅近こそ資産価値が保たれる第一条件で、駅から離れれば離れるほど資産価値は下がる、という考え方が定着しているからだ。

「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」の立地が一等地な理由とは？

　しかし、地方都市では、必ずしも「駅近の場所が一等地」とは限らない。中心となる場所は駅から離れている、という都市が珍しくないからだ。特に、江戸時代まで城下町として発展した都市では、その傾向が強い。

　加賀百万石の城下町だった石川県の金沢では、駅から離れた香林坊地域が中心街だ。広島の八丁堀も、岡山の表町も、福岡の天神も、鹿児島の天文館もJRの駅から離れている。

　考えてみれば、大阪の心斎橋もJRの大阪駅（梅田）から離れているし、東京の銀座・日本橋も最初の鉄道駅として誕生した新橋駅から離れていた。

　明治時代に蒸気機関車の駅をつくるとき、人が多く住んでいるところに騒音や煙を出す機関車の駅をつくりたくなかったためか、もしくは、操車場を含む広い土地を求めたら、従来の中心街から離れた場所にせざるを得なかったのか。とにかく、「JR駅と中心街が離れている」状況は、今も地方都市の多くに残っている。

　岐阜も同様である。まず、岐阜は織田信長が城主だったことでも知られる岐阜城の城下町だ。岐阜駅前の広場には金色の織田信長像が鎮座ましましている。そのJR岐阜駅周辺は再開発が行われ、駅舎も駅前ロータリーも、ペディストリアンデッキ（高架で設置された歩行者通路）も真新しい。

　だが、中心街とか繁華街と呼ばれる場所は駅から離れている。デパートの岐阜髙島屋があり、隣接して柳ケ瀬商店街が広がる場所が中心街で、「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」が建設されるのは、岐阜髙島屋の隣接地。そして、同マンションの建設地は柳ケ瀬商店街にも接する。つまり、岐阜駅から10分以上歩く場所でも、「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」は、文句なく岐阜の中心地に建設されるマンションである。

　不動産の世界では、「一番立地」という言葉がある。そのエリアで、最もポジションの高い場所という意味なのだが、「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」は、非常にわかりやすい一番立地のマンションということになる。

自走式駐車場を備えていることが大きな魅力

 「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」の大きな特徴となるのが、超高層マンションでありながら、自走式駐車場、つまり機械式駐車装置を使わない駐車方式で全住戸の9割分の駐車スペースを備える、ということだ。この特徴について、岐阜県民はピンとこないかもしれない。マンションに自走式駐車場が付いているのは当たり前ではないか、と思うからだ。

　愛知県に隣接する岐阜県も、車社会である。同様に車社会とされる愛知県は人口も車の数も多いため、道路はそれなりに混み、朝夕は渋滞も頻発する。車社会である静岡県も実は渋滞がひどい。

　それに対し、岐阜県は愛知県ほど人口も車の数も多くなく、道がすいている。幅広の道がすいているので、車で生活するのが快適。うらやましくなるような車社会が形成されている。そのため、岐阜県民は、超高層マンションでも自走式の駐車場をふんだんに設置するのは、当たり前だと考えるはずだ。

　しかし、全国各地の超高層マンションのほとんどは、自走式の駐車場を持っていない。超高層マンションの駐車場といえば、札幌市内でも福岡市内でもタワーパーキング主体だ。車をパレットに乗せ、機械が屋内に運び込む方式である。

　超高層マンションが建設される場所は、土地の有効活用が求められる場所。繁華街やビル立て込む場所だ。そのような場所に、自分で車を所定の場所まで運転してゆく自走式の駐車場をつくる場所などない、となるからだ。

　ところが、「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」は、自走式の立体駐車場を備えている。それは、同マンションの大きな特徴となる。

マンション構造はリフォームがしやすく、長寿命の「スケルトンインフィル」

　また、「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」は、制震構造を採用するマンションであり、スケルトンインフィルのマンションでもある。

　スケルトンインフィルは、「S.I」と表記されることもある構造上の特徴だ。建物の骨格（スケルトン）を丈夫につくり、間取りや設備などの内部（インフィル）のリフォームやメンテナンスをしやすくしたマンションである。スケルトンとインフィルに工夫を凝らしたことにより、従来よりも長く使い続けることができる。つまり、長寿命のマンションになることを目指しているわけだ。

　その建物の1階と2階には商業施設が入り、3階と4階は岐阜市が整備する公益的施設が入る。住戸が設けられるのは、5階から35階で、眺望の開ける住戸が多くなる。

　住戸は、専有面積46.90㎡〜156.32㎡の1LDK〜4LDK。全62タイプの住戸バリエーションがある。住戸内ではキッチンにディスポーザー（生ゴミ粉砕処理機）と食器洗い乾燥機が標準設置となるなど設備仕様のレベルは高い。住戸内に下がり天井や柱形の食い込みが少なく、すっきりした室内を実現しているのも、高評価のポイントとなる。

「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」の価格は？

　 岐阜駅は名古屋駅からJRで20分程度。名古屋の通勤圏だが、マンション価格はかなり抑えられている。一般的に、岐阜のマンションは名古屋の半額程度といわれている。現在、名古屋駅に近い新築マンション価格は、上昇を続けており、坪あたり400万円の時代に入っている。坪400万円と考えた場合で、岐阜中心街のマンションはその半額＝坪200万円ということになる。80㎡の3LDKで5000万円近くになる金額水準。上層階の特殊住戸であれば、100㎡で1億円を超えそうだ。

　一方で、超高層マンションは、上層階と下層階の価格差が大きくなるため、下層階で2000万円台の1LDKも期待できる。エリアの一等地に建設される再開発・超高層マンションとしては、なかなか魅力的な価格設定になる可能性があるわけだ。

 「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」の分譲価格は未定だが、マンション投資を行う人たちのなかには、地方都市の一等地に建設される再開発マンションを積極的に検討する人たちがいる。そんな人たちにとって、「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」は狙い目となりそうだ。

岐阜のシンボル、金華山と岐阜城が一望できるスカイラウンジも！

 「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」には、華美な共用施設、たとえば、プールや温浴施設などは、設けられていない。商業施設や各種施設が集まる場所のマンションなので、スポーツジムなど多くのものが身近にそろっている。なので、あえて付けていないわけだ。

 「あえて付けない」ことで、維持するための負担が少なくて済むという利点も生まれる。つまり、毎月の管理費や修繕積立金が高くならないようにしているわけだ。これは、長く住み続けたい人にも、投資としての購入を考えている人にも、うれしい特徴となるはずだ。

　一方、25階には住人なら誰でも利用できるスカイラウンジがあり、岐阜のシンボルである金華山と岐阜城を望むことができる。織田信長を愛する岐阜の人にはたまらない特徴となるだろう。

　一戸建て志向が強い岐阜で、マンションの価値を認めてもらえるかどうかという点はあるが、岐阜髙島屋と柳ケ瀬商店街に隣接する利便性、マンション暮らしの便利さを求める層には魅力の多い物件となるはずだ。

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