新築・中古マンション市場動向は？ 注目物件や在庫状況など最新市況を不動産アナリストが解説！【2024年12月版】

以下は、2024年6月の市況記事です。

都心部の中古マンション価格の上昇が止まらない。2024年4月度の都心3区（千代田区・中央区・港区）の成約㎡単価が前月を上回る182.86万円（東日本不動産流通機構の調べ）に。前年同月の156.63万円より16.8％も上昇している。専有面積が50㎡でも9,000万円を超える水準だ。では今回も2024年4月度の首都圏新築・中古マンション市況を解説していく。（不動産アナリスト・岡本郁雄）

首都圏新築マンション市場と購入者の傾向について

　2024年4月度は、首都圏の新築マンションの供給が対前年比で大きく減少しており価格上昇圧力が強まっている。

　一方で、日本銀行の金融緩和策が縮小に転じたことで長期金利は上昇し、10年物国債の金利は、約11年ぶりに1％を上回った。堅調なマンション市場と異なり、金利上昇を受けて上場不動産投資信託の株価はさえない。

　新築マンション価格が大きく上昇している中でも、都心への交通利便性の高い立地のマンションの売れ行きは堅調だ。その要因は、夫婦共働きで高年収のパワーカップルの存在にある。内閣府発表の「共働き等世帯数の推移」によれば、1980年の614万世帯から2020年には1,240万世帯となり、雇用者の共働き世帯は約2倍に増加した。

　新築マンション市場への影響を探ってみよう。

　リクルート発表の「2023年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、2023年新築マンション購入者の世帯主の平均年齢は、39.2歳で2001年の調査開始以降2番目に高い水準となっている。

　全体に占める共働き世帯の比率は、58.6％。既婚世帯の共働き世帯は、過去最高の75.3％となった女性の労働参加率が高まる中、新築マンション購入者既婚世帯の4分の3が共働きとなっている。世帯総年収は、全体平均で1,057万円となっていて2008年以降の調査で最も高い。既婚共働き世帯に限れば世帯総年収は、1,126万円だ。

　購入物件を見てみよう。平均価格は、6,033万円と上昇が続く一方で、平均専有面積は64.7㎡と狭くなる傾向に。東京23区の購入割合は、35％と2022年とほぼ同じで広さを妥協してもエリアにこだわっている人が多い。

契約者のローン借入の傾向は？

　首都圏新築マンション契約者のローン借入総額の平均は、5,235万円。借入額別の比率では、5,000万円以上を借り入れている人が52.4％。2005年以降の調査の中で最大値となっている。既婚共働きの世帯の平均借入額は、5,617万円。世帯年収1000万円以上では、借入額が6,369万円に上る。

　日本銀行の金融緩和策によって、住宅ローン金利は低く抑えられてきた。融資額が増えているのは、マンション価格の上昇に加え、低金利を踏まえ手持ち資金を残していることも一因だろう。

　既婚共働き世帯のうち世帯主と配偶者のペアローンの利用比率は53.8％。既婚・共働きにおける世帯総年収1000万円以上世帯では、76.5％もの世帯がペアローンを利用。年収の高いパワーカップルの資金調達力の大きさがうかがえる。

　自己資金比率を見ると平均では21.7％となっているものの、5％未満の世帯が41.7％。10％未満では、53.9％。多くの人が活用している変動金利型住宅ローンの金利水準が極めて低いことも、自己資金が少ない要因だ。また、全額キャッシュの購入も1割を超えており、資金計画には、かなりバラツキがみられる。

マンションを買うエリアの傾向は？

　購入物件所在地は、東京23区が35.0％で、神奈川県26.4％、埼玉県16.9％、千葉県12.2％、東京都下9.5％の順。価格は上昇しているが、2022年（東京23区33.9％）と比べ、東京23区の購入比率が高まっている。既婚・共働き世帯総年収1,000万円以上に限れば、東京23区を44.3％が選択しており、高年収共働き層が通勤利便性を重視していることが予想される。

　住まいの購入理由（3つまでの限定回答）としては、「子供や家族のため、家を持ちたいと思ったから」が全体契約者の36.1％を占めており、次いで「資産を持ちたい、資産として有利だと思ったから」が32.0％。「家族のため」は、子供ありの世帯が68.6％と圧倒的に多く、「資産として有利」は、シングル男性（45.8％）、シングル女性（40.9％）が強くなっている。

　シングル世帯の購入比率は、19.1％と調査開始以降で最も高い割合になっている。シングル世帯の持ち家志向の高まりも都心のマンション市場を支えていると言えそうだ。

最新の首都圏新築マンション市況【2024年6月度】

　続いて、2024年4月度の首都圏新築マンション市場を見てみたい。4月は前年同月比で若干プラスと言える結果となった。

　不動産経済研究所によれば、2024年4月度の新築分譲マンション発売戸数は、前年同月と比べ42.5％減少の972戸。契約率は、62.4％となっており前月よりも9.7ポイントダウンした。

　また、首都圏新築マンションの1戸当たり平均価格は、7,662万円となっており、前年同月比では、85万円のダウンとなっている。

首都圏の新築マンション市場動向2024年4月

首都圏の新築マンション市場動向（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向　2024年4月」）

　販売在庫は5,520戸で、前月末よりも145戸の減少。2023年4月末の販売在庫は4,983戸だったので、昨年対比で約1割の増加となっている。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の新築マンション価格（平均価格）と契約率の推移を示す。契約率は好調ラインの70%を下回る結果となった。

　首都圏新築マンションの地域別の発売状況は下表のようになっている。

首都圏新築マンションの販売動向（2024年4月）

（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2024年4月」）

　エリア別の価格は、東京23区が9,674万円。東京都下が5,814万円、神奈川県が6,093万円、埼玉県が5,088万円、千葉県は、4,929万円。このうち都下、神奈川、千葉が前年同月比で上昇している。

　地域別で見ると、好不調の目安となる契約率70％を上回ったのは、神奈川県、千葉県の2地域。供給戸数が例年少ない4月だが、2024年は大幅に供給戸数が減っている。そのため、個別のマンションの売れ行きが契約率にも影響を及ぼしたと考えられる。

　続いて、中古マンション市場を見てみよう。

首都圏の中古マンション市況【2024年6月度】

　公益財団法人東日本不動産流通機構によれば、2024年4月度の首都圏中古マンション成約件数は、前年同月比10.1％増加の3,251件となっており、11カ月連続で対前年比プラスになっている。

　成約価格は、前年同月比11.9%上昇の5,018万円。平均成約㎡単価も対前年同月比11.3％上昇の78.08万円となっている。成約㎡単価が前年同月を上回るのは、48カ月連続となり4年間上昇を続けていることになる。また、2024年4月の新規登録物件の㎡単価は、73.70万円となっていて、前月の73.81万円より若干下落した。

首都圏の中古マンション市場動向2024年4月

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構発表「2024年4月度の中古マンション月例速報」）

　2024年4月の新規登録物件数は、対前年同月比で2.1％減少の16,902件。在庫件数は減少し46,027件で、前年同月比で0.7％減少したものの、前年同月比では0.9%上昇し高水準が続く。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の中古マンション価格（成約㎡単価、在庫㎡単価）と在庫件数の推移を示す。2023年春にかけて在庫件数が大きく伸びたが、2023年夏以降は、鈍化している。

　次に、地域別の中古マンション動向を見てみてみよう。

　地域別では、神奈川県その他以外の地域で成約件数が増加。中でも都区部は、19.0％の大幅増加となっている。成約㎡単価も対前年同月比で全ての地域で上昇。東京都区部の成約㎡単価は、前年同月比で＋8.3％となっており、㎡単価は、113.08万円と高水準が続く。

首都圏の中古マンション成約㎡単価（2024年4月）

（出典：東日本不動産流通機構発表「月例速報マーケットウォッチ サマリーレポート 2024年4月度」）

　さらに東日本不動産流通機構発表の「月例速報マーケットウォッチ データ」によると、地域を細かく見てみると、都心3区（千代田・中央・港）の価格上昇が続いており2024年4月度は、成約㎡単価が前月の177.16万円をさらに上回る182.86万円に。前年同月の156.63万円よりも16.8％もの上昇となっている。

　同じく城東地区（台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区）も伸び率が大きく2023年4月度の77.07万円から88.52万円と14.9％も上昇している。江東区などの都心近接エリアは、新築マンション価格が大きく上昇しており中古マンション相場への影響も大きくなっている。

　次に、今月の注目マンション「パークホームズ上板橋」を紹介する。

注目のマンション！販売好調の「パークホームズ上板橋」

再開発が進行中の上板橋駅から徒歩6分、総戸数138戸の大型マンション

 「パークホームズ上板橋」は、東武東上線上板橋駅徒歩6分の地に誕生する全138邸の大規模レジデンスで地上9階・地下1階建てだ。4方向道路に面した広大な敷地で、総開発面積は4,339㎡にもおよぶ。

　かつて緑に囲まれた屋敷があった場所で、敷地周囲に並木道を設け、従前地の緑や庭石を継承。基壇部に質感あるタイルなどを採用し高層部は、ガラス素材中心の軽やかなデザインに。街のランドマークとして存在感あるフォルムを構成している。

　重厚感のあるグローヴエントランスやワーキングスペース、パーティルームとしても使えるウッドラウンジなど、上質な暮らしを予感させる共用部はとても魅力を感じる。

　最寄り駅となる上板橋駅は、2023年3月の東武東上線のダイヤ改正により準急停車駅に。通勤時の池袋駅へのアクセスが大きく向上した。また、上板橋南口駅前地区では、大規模な再開発が進行中で、交通広場や都市計画道路の整備とともに、店舗や住宅などの建設が予定されている。

　上板橋駅周辺には、上板橋南口銀座商店街があるほか、七軒家公園や平和公園、石神井川が流れる城北中央公園などの区民の憩いのスポットが立地する。再開発が進めば、上板橋駅の生活利便性はさらに高まりそうだ。

　売り主である三井不動産レジデンシャルは、「パークホームズ上板橋」の販売活動を2023年6月にオープンしたバーチャルとリアルを融合させた販売拠点「三井のすまい　池袋サロン」で行っている。

　同サロンでは、特定のモデルルームを設置せず、ＶＲモデルルームで希望の間取りを同じサイズで投影。展示コーナーで、質感やサイズを確認でき、リアルとバーチャルが融合した住まい探しを提案している。

　2024年5月から、VRモデルルームをさらに進化させ3種類のVRモデルルームを用意。最新技術であるＭＲ（Mixed Reality）を活用し、3D化した家具を投影。レイアウト変更などにも応え、ライフスタイルに合わせた空間シミュレーションを可能とする。筆者も実際に器具を装着して体感したが、家具を置いた上での空間イメージは感じることができた。

　「パークホームズ上板橋」は、総戸数138戸のうち105戸が3LDKタイプで全23タイプ。通勤の利便性と広さを求めるファミリー層にとって魅力的なプロジェクトとなっている。

　第1期2次まで販売が終了し、30代から40代中心に、既に200組の集客があるなど販売は好調。坪単価は、300万円台後半の設定だが池袋駅周辺など都心の新築マンション価格が高騰する中で、共働き層などに支持されているようだ。

まとめ

　2023年首都圏新築マンション契約者動向調査（リクルート調べ）を見ると、首都圏新築マンション契約者の平均年収は、2013年の796万円から2023年の1,057万円へ261万円も上昇している。また、住宅ローンの借入総額も13年の3,302万円から5,235万円へと2,000万円近くアップした。

　共働き比率の高まり、低金利がこれまでのマンション市場を支えてきたといえるだろう。今後、短期金利が上昇しマンション購入者の多くが活用する変動型の住宅ローン金利が上がれば、購入予算を抑える動きが出てくるかもしれない。

　「パークホームズ上板橋」に限らず、JR常磐線松戸駅など都心への通勤に便利な立地のファミリー向けマンションは高騰する都心よりも手の届きやすい価格で売れ行きが堅調だ。時間とお金の余裕をともに求めるなら、値頃感のあるエリアのマンションに目を向けて見てはいかがだろう。

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