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マンション価格が値下がりしにくい勝ち組エリア[2019年]
2019年8月1日公開(2019年8月1日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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「柏の葉キャンパス」(千葉県・柏市)の物件は買いか? 次世代環境都市構想で人気は上昇傾向に!

つくばエクスプレス沿線の「柏の葉キャンパス」駅エリアの不動産は”買い”なのか? 「柏の葉キャンパス」駅周辺は、都心まで30分という利便性を確保し、駅周辺には、「ららぽーと柏の葉」といった商業施設から、東京大学・千葉大学のキャンパス、ホテルや高層マンションまでそろっている。そんな「柏の葉キャンパス」の不動産の将来性を検証する。(フリージャーナリスト・福崎 剛)

公・民・学連携のまちづくりで誕生したスマートシティ 

2005年に開業した柏の葉キャンパス駅
2005年に開業した柏の葉キャンパス駅

 2005年、つくばエクスプレスの開通と同時に「柏の葉キャンパス」駅が開業した。その周辺地域、273ヘクタール(273万㎡)という広大な地域を対象にして「公民学連携による国際学術都市・次世代環境都市へ」という目標を掲げたまちづくりを行っている。

 駅前には、飲食店街や大型ショッピングモール「ららぽーと」が建てられ、近隣には超高層マンションもある。現在も、マンション建設工事がいくつも進んでおり、今後も居住地域としての需要は高まると考えられる。

 駅前からほど近い柏の葉地区には、野球場や総合競技場を抱える広大な「柏の葉公園」がある。その周辺には落ち着いた住宅街のほか、東京大学柏キャンパスをはじめ、千葉大学環境健康フィールド科学センターや国土交通大学校 柏研修センターなど、国や県の重要な施設が集積している。

 2008年には、千葉県・柏市・東京大学・千葉大学による「柏の葉国際キャンパスタウン構想」が発表されており、今でも都市開発は続いている。つまり、公共(千葉県・柏市)×民間(企業・市民)×大学(東京大学・千葉大学)が連携してまちづくりをしているのが、この柏の葉キャンパス駅周辺の地域一帯なのだ。

「本当に住みやすい街大賞2019」で第5位

 ARUHIが発表した「本当に住みやすい街大賞2019」で、第5位にランクインした柏の葉キャンパス。各評価の中でも「住環境」「発展性」「教育・文化環境」に高得点が与えられている。

 環境配慮型のスマートシティを目指している未来都市モデルだからこそ、発展性を評価しているのだろう。また、東京大学や千葉大学のキャンパスがあることで、オープンキャンパスや子ども向けイベントなどで大学を身近に触れる機会も多いためか、教育環境でも高評価だ。

 駅前のららぽーとで生活必需品はそろい、駅高架下には赤ちょうちんの飲み屋が並ぶ「かけだし横丁」もあるため、日常生活の利便性には問題がない。周辺にはこれから開発できる土地が広く残っており、発展性という点では、5年、10年先を見据えることができるのではないだろうか。

 交通の利便性という意味では、やや課題も見える。秋葉原駅まで30分で到着するとはいえ、柏の葉キャンパス駅には「区間快速」「通勤快速」は停まるが「快速」が停車しない。そのためなのか、ARUHIの評価も低い。隣駅の「流山おおたかの森」で快速に乗り換えれば、より都内へのアクセスがスムーズになるが、乗換の煩わしさがあるのは否めない。

 しかし、将来性や環境の良さを考慮すれば、居住地としてバランスがよいと言えそうである。

「柏の葉キャンパス」は、沿線の中でもコスパがいい?

 柏の葉キャンパス周辺の不動産価値は、だいたい49.0万円/坪だ。子育て支援が活発で、ファミリー層から支持されている流山市にある「流山おおたかの森」の66.6万円/坪、「南流山」の58.5万円/坪に続く土地価格相場となっている。「流山セントラルパーク」の47.1万円/坪よりも相場が高くなっていることから、柏の葉キャンパスの人気が高まっていることがうかがえる。

■「柏の葉キャンパス」駅周辺の土地価格相場
・流山おおたかの森   66.6万円/坪
・南流山        58.5万円/坪
・柏の葉キャンパス   49.0万円/坪
・流山セントラルパーク 47.1万円/坪
・柏たなか       43.8万円/坪
(出所:住宅情報サイトSUUMO

 なお、2019年発表の地価公示では、駅にほど近い土地で30万3000円/㎡になっており、前年と比べてほとんど変化はなかった。変化が見られないということは、現状はまだ大きな上昇トレンドに入っているわけではないようだ。現段階では、住環境や先進的なスマートシティ構想を掲げている街としては、コストパフォーマンスがいいのかもしれない。 

■柏の葉キャンパス駅 徒歩6分の土地公示価格の推移は?(千葉県柏市若柴277)
・2018年 30万3000円/㎡
・2019年 30万3000円/㎡

 駅周辺には分譲マンションが建設中で、今後も住宅供給量が増えるため、不動産相場はある程度横ばいが続くことも考えられる。県立「柏の葉公園」近くの、柏の葉1丁目~3丁目は緑豊かな住宅地だが、駅から15分程度かかる場所が多く、やや遠い。人口減少時代に向かうにつれて、空き家も出て来るだろう。資産価値のある物件を探すなら、駅近に限る

世界へ発信する、環境未来都市開発

柏の葉キャンパス駅周辺
柏の葉キャンパス駅周辺 (出所:pixta)

 柏の葉キャンパス駅の周辺は、もともと三井不動産が経営するゴルフ場「柏ゴルフ倶楽部」があった地域。駅を中心に、開発を主導したのが三井不動産レジデンシャルで、4街区に広がるエリアに分譲住宅や賃貸住宅・大型商業施設・オフィスビル・病院・ホテルなどをバランス良く配した、近未来都市を創出しつつある。

 この環境未来都市に住むと、どういうメリットがあるのだろうか?

 一つには、公民学が連携した新しいモデル都市の住民になるという満足感を得られるという点がある。東大や千葉大の研究機関や先進的なガン医療研究を進める「国立がんセンター」、新事業分野のインキュベート事業を推進する行政部署、街づくりの提案や紹介とともに市民が参画できる「柏の葉アーバンデザインセンター(UDCK)」などがそろっている。

 また、柏市在住・在勤なら誰でも参加可能な「かしわ健康サポート倶楽部」では、健康情報の提供、健康相談、健康コミュニティの場の提供、健康関連製品開発との連携などの実証を行い、住民への還元サービスを実施している。これも、官民学が連携しているモデル都市ならではの取り組みだ。

 もう一つは、住民が街づくりに積極的に参加することで、街への愛着が生まれやすいという点だ。たとえば、2011年に住民主導で発足した「柏の葉キャンパス駅前まちづくり協議会」。地域住民が主体となって、街の美化・活性化や防災強化につながる活動を行っている。この活動には、住民だけでなく立地機関も関わっており、お互いが協力することで、より広範囲にわたる街づくりを進めることができるというわけだ。

 他にも、街中でのアートを展開している「柏の葉 はちみつプロジェクト」や、「柏の葉 ピクニックEXPO」など、住民が日々の暮らしの中で向き合い活動できるプロジェクトもある。そのため、住民が少し関心を持つだけで、街の見え方が大きく変化するような場所になっている。

 これからは住戸を立地・価格・間取りだけで選ぶのではなく、愛着が持てる街であるかがポイントになっていくだろう。自分の住む街に愛着が持てない住まい選びは、生活の場として便利であったとしても満足度は高くならない。

柏の葉キャンパスは、新築マンションが増えている!

 柏の葉キャンパスでは、駅前を中心に分譲マンションの開発が進んでいる。

パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント
パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント

 例えば「パークシティ柏の葉キャンパス サウスフロント」は、地上20階・総戸数176戸の高層マンションだ。6月下旬の第5期7次の販売では、2LDKが3,298万円(62.04㎡)、3LDKが3,998万円(74.50㎡)。三井不動産レジデンシャルが手掛けるマンションで、標準設備仕様も上質なものがそろい、住まいのデザイン設計にはユニバーサルデザインの発想が随所にいかされている。

 不動産サイトのマンションエンジンによれば、柏の葉キャンパス駅周辺の新築マンション相場は、平均4,350万円(平均面積が72.75㎡、平均坪単価197.7万円)なので、例えばパークシティ柏の葉キャンパス サウスフロントの2LDK(62.04㎡)は坪単価175.73万円、3LDK(74.50㎡)の物件ならば坪単価177.4万円となり、どちらも相場より安いと考えていいだろう。むしろ標準設備仕様の良さも考慮すれば、お得感はある。

 では、中古マンションはどうだろうか。

 3LDK(約72㎡)を目安に探すと、築13年の「オーベル柏の葉ヒルズ壱番館」(総戸数69戸、7階建)の売り出し価格は、1階で2,200万円程度(70㎡程度)。駅から徒歩12分も離れているため、坪単価は100万円強とかなり下がる。

 一方、駅から徒歩3分の物件であれば2LDK(73㎡程度)は、4,600万円程度。坪単価は200万円を超えるといった感じで、平均相場よりもやや高かった。駅近は値崩れしにくい印象がある。

 今後も新築分譲マンションが建つ予定なので、駅近の中から資金計画を考えて選ぶのが無難といえるだろう。

教育・文化を気にする子育てファミリーにとって魅力的な街

 千葉県柏市の現在の人口は約42万8000人だ。2009年当時は39万2000人ほどだったので、この10年間で3万6000人ほど増えたことになる。柏の葉キャンパス地域に限ったことではないが、柏市全体の人気が高まっていることが分かる。

 子育て世代にとって気になるのは、待機児童数だろう。共働きが一般的になっている現代では、保育園が足りないことが大きな課題となっている。その点、柏市では4年連続待機児童数がゼロだ。

 居住地の教育水準も気になる要素だが、柏の葉キャンパス駅は、すでに紹介したように東京大学や千葉大学のキャンパスがあり、子どもたちが最先端の教育機関に触れる機会が多い。 

東京大学は地元住民に向けてキャンパスの一般公開を行う
東京大学は地元住民に向けてキャンパスの一般公開を行う

 例えば、東京大学は、柏キャンパスへの理解を深めてもらおうと、毎年10月下旬の金曜と土曜に、研究室や大型実験施設を公開。研究成果を分かりやすく紹介する取り組みなども行っている。こうした一般公開を通じて、知的刺激を受けることができるのは、大学周辺地域ならではのことだろう。

まとめ 柏の葉キャンパスは、駅10分以内の物件がおすすめ

 環境配慮型のスマートシティとして注目を集める柏の葉キャンパス地域。未来都市として開発がスタートした経緯もあり、駅周辺はまだ住宅地としての広がりに余裕がある。高層マンションが次々に計画されていることから、新築マンションでも良いし、駅近の中古物件もおすすめだ。駅から徒歩5分以内でも数件の物件候補が見つかるため、駅から徒歩10分以内に絞って探すといいだろう。

 5年、10年先を見据えた居住地選びをするなら、土地の公示価格の変化が横ばいとなっており、都心の不動産のように投資マネーで高騰し過ぎている印象もないため、購入のタイミングとしては問題ないのではないか

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