「シティハウス下目黒」の価格、スペックを分析! 
駅から遠いのに、周辺中古マンションが20%も値上がりする理由とは?

2020年1月27日公開(2020年8月24日更新)
櫻井幸雄

櫻井幸雄(さくらい・ゆきお)氏:新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト。櫻井幸雄氏が新築マンションの最新の価格動向、人気物件について解説します。

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新築マンション「シティハウス下目黒」は、近年はやりの駅近タワーマンションとは対極のマンションだ。最寄りの武蔵小山駅から徒歩15分。そして、都心では非常に珍しい低層の大規模マンションである。果たしてその資産価値はプロの目から見てどうなのだろうか。(住宅評論家・櫻井幸雄)

「シティハウス下目黒」は駅から遠いことで、資産価値が低いという声もある

「シティハウス下目黒」は、地上5階建てのマンションだ
「シティハウス下目黒」は、地上5階建てのマンションだ

 「シティハウス下目黒建設地住所は、目黒区下目黒6丁目。最寄り駅は東急目黒線武蔵小山駅で、同駅から徒歩15分、次いで近いのが東急東横線学芸大学駅で、同駅からは徒歩17分。決して「駅近」ではない。というより、ズバリ言って駅から遠いマンションとなる。

 そのため、資産価値が低いという評価も出てくる。資産価値第一の人は駅近のマンションを好むので、「シティハウス下目黒」は、真っ先に購入候補から外してしまうからだ。

 しかし、「シティハウス下目黒」には、意外な長所がいくつも隠れている。簡単に「駅から遠いから、ダメ」と片付けることができないマンションといえる。

 その長所とは、以下の3つとなる。
・通勤タイムは専用バスレーンを走るバス路線がある
・静かで緑が多い住環境
・都心では希少な低層、大規模マンションである

 では、それぞれの内容について、詳しく説明しよう。

通勤時は2分間隔のバスで、目黒駅まで9分!

 まず、駅から遠いといった「交通」だが、「シティハウス下目黒」の概要をみると、前述した2駅の前に、もう一つの交通手段が記されている。それは、「JR山手線目黒駅からバス約9分+徒歩4分」だ。 

 つまり、建設地から歩いて4分のバス停からバスに乗れば所要時間約9分で目黒駅に到着する。このバス路線の使い勝手がよく、建設地周辺の住人は、このバス路線を通勤の足として重宝している。

 その理由は、まず、本数が多いこと。通勤時は2分おきくらいにバスが来るので、時刻表を気にすることなくバス停に向かうことができる。そして、目黒通りには朝夕にバス専用レーンが設けられているので、運行がスムーズ。バス走行路線の取り締まりが厳しいので、一般車用車線が渋滞しても、バスが渋滞に巻き込まれることはない。

 道がすいているので、「目黒駅まで9分」となっているが、実際には9分もかからない。また、マンションからバス停までの道は平坦で歩きやすいので、極めて使い勝手がよいのだ。

 加えて、バスに乗れば、カーブが少ない路線であるため、揺れが少ない。そこで、スマホでニュースを楽に読むことができる。車内でのんびりできることを考えれば、骨休めもできる通勤手段となるため、地元の人は通勤の足として好んでいるわけだ。

住環境の良さに加え、災害にも強い立地

 「シティハウス下目黒」の建設地周辺は、住環境が良いという特徴もある。

 建設地周辺はもともと国有地であったという歴史から、現在は、学校とともにパプアニューギニア大使館、ジブチ共和国大使館、ネパール連邦民主共和国大使館などが点在。「シティハウス下目黒」の建設地も、旧東京学園高等学校跡地だ。また、広大な林試の森公園に近く、身近に自然を感じることができる。

 落ち着いた住宅地であり、大使館が多いことで警察のパトロールが多く、治安の良さもある。子育て環境にもすぐれたマンションといえる。

 一方、建設地は地盤が安定した武蔵野台地の高台であり、自然災害に対する安心感も大きい。

「シティハウス下目黒」は希少価値のある低層マンション、しかも大規模

 落ち着いた住宅エリアに建設される「シティハウス下目黒」は、地上5階建ての低層マンションとなる。

 マンションで「超高層マンション」の対極にあるのが「低層マンション」。実は、この低層マンションは根強い人気がある。特に、便利な都心部で、繁華な場所から一歩離れた静かな住宅エリアに建設される低層マンションは、以前から憧れる人が多い。

 低層マンションであれば、第一種低層住居専用地域に建設が可能。つまり、一戸建て中心で、落ち着いた住宅街で、マンション暮らしができる。そのことを好む人が多いからだろう。

 低層といっても、鉄筋コンクリート造なので、頑丈だし、断熱性、遮音性も高い。周囲には2階建ての一戸建てが多いため、上層階は眺望が良好になるという長所も生まれる。

 だが、人気の高い低層マンションは、近年、その数が減ってしまった。超高層マンションであれば、比較的見つけやすいが、低層マンションは‟絶滅危惧種”といえるくらい希少となっている。建物を高層化し、住戸を増やす方が事業化しやすいためかもしれない。

 今や希少な低層マンションでありながら、「シティハウス下目黒」は、全195戸の大規模。そのスケールメリットで、毎月の管理費・修繕積立金を抑える工夫もなされる計画だ。毎月のランニングコストが抑えられれば、将来、年金暮らしになったときも安心である。 

 その住戸は70㎡台の3LDKが中心となり、100㎡クラスの大型住戸も用意される。ゆとりある広さで、ウォークインクローゼットを複数備える住戸が多くなる計画もある。

 資産価値の高さを求めるマンションではない、と前述したが、実は、そうともいい切れない。というのも、「シティハウス下目黒」の建設地周辺で、7年ほど前、同じ住友不動産が分譲した大規模マンションは、中古価格で20%ほど値上がりしているからだ。

 なお、シティハウス下目黒」は、2020年8月現在、予約制でモデルルームを見学できるほか、オンライン見学会にも対応している。

◆シティハウス下目黒
価格

7,700万円~9,200万円

入居時期 2022年4月下旬
交通

JR山手線「目黒」駅からバス9分徒歩4分

東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩15分

東急東横線「学芸大学」駅から徒歩17分
所在地 東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他(地番)
間取り 1LD・K+S(サービスルーム【納戸】) ~ 4LD・K 専有面積 62.35㎡ ~ 73.55㎡
総戸数 195戸 来場者数 -
売主 住友不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
シティハウス下目黒詳細はこちら
※データは2020年8月21日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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