新築マンション「MJR深川住吉」は、東京都江東区の深川エリアで分譲中の総戸数165戸の物件だ。第1期は申し込みが殺到、モデルルームの予約も取りづらい状況だったという。人気の理由を探るべく、モデルルームを訪ねた。※新築販売時の記事です。
「MJR深川住吉」は、人気の深川エリアにある抽選必須のマンション！
「MJR深川住吉」は、「東京」駅4km圏と都心から近い。
近年、城東と呼ばれるエリア（中央区、江東区、台東区、墨田区、葛飾区、
中でも「都立木場公園」に代表されるような自然豊かな環境、おしゃれなカフェや雑貨店が増えている江東区「深川」エリアは人気が高く、「MJR深川住吉」が注目されている理由の一つでもある。
今回モデルルームを訪問し、抽選になるような人気もうなずけた。年明けから販売を始めたが、早くも残りは数十戸。この先の販売も抽選必至だが、気になった人は、早めに行動を起こすことをおすすめしたい。
【完売】MJR深川住吉（※新築時のデータです）
- 価格
- ー
- 完成時期
- 2024年4月上旬
東京都江東区千石一丁目9番17
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩15分他
- 間取り
- 1LDK～4LDK
- 専有面積
- 38.02㎡～80.34㎡
- 総戸数
- 165戸
- 売主
- 九州旅客鉄道
- 施工会社
- 長谷工コーポレーション
※データは2022年6月8日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
「MJR深川住吉」の価格帯は、3LDKが6,000万円台前半～
では、肝心の価格はどうだろうか。第2期1次に販売した住戸を例に見てみよう。
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【西向き】 |
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|---|---|---|
| 1階 | 3LDK（78.75㎡） | 6,598万円 |
| 2階 | 3LDK（70.47㎡） | 6,398万円 |
| 4階 | 1LDK（39.90㎡） | 3,998万円 |
| 7階 | 1LDK（39.90㎡） | 4,078万円 |
| 8階 | 3LDK（69.25㎡） | 6,498万円 |
|
8階 |
1LDK（39.90㎡） | 4,098万円 |
| 10階 | 3LDK（69.25㎡） | 6,598万円 |
| 13階 | 1LDK（39.90㎡） | 4,198万円 |
| 14階 | 1LDK（39.90㎡） | 4,398万円 |
| 【南向き】 | ||
| 1階 | 3LDK（71.07㎡） | 6,198万円 |
| 2階 | 3LDK（68.55㎡） | 6,298万円 |
| 4階 | 3LDK（68.55㎡） | 6,398万円 |
| 9階 | 3LDK（71.07㎡） | 6,998万円 |
| 14階 | 3LDK（68.55㎡） | 6,998万円 |
| 14階 | 3LDK（76.86㎡） | 7,798万円 |
第1期に販売した100戸の平均坪単価と比べて若干値上げをしたと言うが、それでも、3LDK住戸が6,000万円台前半～、高層階でも6,000万円台の価格帯は、周辺で売り出されている中古物件と比べても割安に感じる。価格帯が人気の秘訣の一つになっているのは間違いないだろう。
「MJR深川住吉」は、九州旅客鉄道のMJRブランドが東京初進出ということもあり、デベロッパーとして失敗できないという意気込みが、もうけを最小限に抑えた価格設定に反映されているのかもしれない。そのため、ほとんどの住戸が抽選販売になるような人気となっている。
今後は、販売住戸数を絞り、いくつかの期に分けて販売するようだ。
MJR深川住吉のメリットは？
メリット①2駅3路線を利用できる高い交通利便性
「MJR深川住吉」は、前述したとおり交通利便性が高い。徒歩15分程度かかるものの、東京メトロ東西線の「東陽町」駅と東京メトロ半蔵門線・都営新宿線の「住吉」駅を使い分けることができ、「日本橋」「大手町」「表参道」「新宿」駅などへは直通、各路線から1度の乗り換えで首都圏各所へ移動可能な機動力を発揮する。
ウイークデーと週末、ライフスタイルによって使い分けができたり、電車遅延などが発生したときの代替手段として複数路線を利用できるのは便利だ。現地の近くを南北に走る都営バス便も豊富で、「錦糸町」方面や「豊洲」方面へも快適に移動できる。
メリット②複数の商業施設が利用できる生活利便性
駅から離れている場所だが、周辺には多くの生活利便施設がそろう。マンションの目の前にあるコンビニエンスストアとドラッグストアをはじめ、周辺の住宅地には、飲食店や生活利便施設が点在している。
特にホテルや大型スーパーのほか、飲食店が入居する複合商業施設「イースト21東京」（徒歩7分）や、「江東区役所」（徒歩11分）など、「東陽町」駅からの動線上に日常生活に便利な施設が集まっている。
メリット③豊かな自然を享受できる生活環境
「MJR深川住吉」は、緑が豊かな周辺環境も大きな魅力だ。近くには23.8ヘクタールもの広大な「都立木場公園」（徒歩5分）や、3.7kmにも及ぶ都内最大の親水公園「仙台堀川公園」（徒歩4分）があり、日々の生活で癒やされる空間になる。
また、通学区の小学校が徒歩5分、中学校はマンションの敷地と道路を挟んで隣接しており、子育て環境も良好と言える。
メリット④ライフスタイルを豊かにする共用部
共用施設も「MJR深川住吉」の大きなメリットと言えるだろう。「キッズルーム」や「パーティールーム」は、元来もよく見られた共用施設だが、「ライブラリーラウンジ」「ワークルーム」といった時代を反映した共用施設も用意される。
「ワークルーム」は、駅距離がある住まいのデメリットを補完してくれる快適な施設だ。「ワークルーム」には予約制の個室があり、無料Wi-Fiも完備されるため、携帯電話での会話が遠慮無くできたり、個室の中で会議を行えるような快適なテレワーク環境がうれしい。
立地から考えると、大手町や丸の内勤務者が多いと予想されるが、柔軟なワークスタイルに対応した住まいになる。また、「パーティールーム」や「キッズルーム」は、天候が悪い日に子供を遊ばせるのに重宝するのはもちろん、親同士の交流の場を作ることにも一役買ってくれそうだ。
メリット⑤割安感のある価格と抑えられたランニングコスト
ほとんどの住戸が抽選にまでなっている人気の大きな要因の一つは、同エリアの中古マンションにも見劣りしない価格帯だ。中古マンションと比べた時に、共用施設や設備が最新の新築マンションを選ぶメリットは大いにある。
また、近年リモートワークが定番のワークスタイルになりつつある中、 4LDKの住戸が7,000万円台で手に入ることも、多くの検討者にとって「MJR深川住吉」の魅力になっているのではないだろうか。
一方、価格だけではなく、月々のランニングコストも抑えられている。例えば、71.07㎡の3LDKタイプで、管理費が13,500円、修繕積立金が6,400円、インターネット使用料が1,320円となっており、同エリアのマンションと比較しても、経済的な価格設定だ。165戸の規模数や、駐車場40台が全台平置きであることも、ランニングコストを抑制できる要因の一つだろう。
他に、建具やキッチンの高さ、浴槽の形状などが選べる「フリーセレクト」、間取り形態を事前に一部変更できる「プランセレクト」など、好みによって住まいの仕様を変えられる選択肢が通常のマンションより多いと感じた。検討者にとってはうれしい限りである。
メリット⑥2方向接道の立地
マンションの敷地は、南側と西側の2方向で接道している。道路を挟んだ西側が中学校の校庭のため、建物との距離がとれており、南側も比較的開けていて恵まれた住環境だ。全体的に明るい住戸が多くなりそうで、南向き、西向きともに中層階以上の眺望も良い。
「MJR深川住吉」のデメリットは？
デメリット①最寄り駅までの距離が遠い
最寄り駅の「東陽町」と「住吉」まで徒歩15分という距離が、「MJR深川住吉」の最大のデメリットになる。15分は体感的にもかなり歩く距離で、体調不良の日や荷物が多い日、天候が悪い日などは特に実感するだろう。
ただし、駅距離があるデメリットは、複数路線を利用できるメリットの裏返しでもある。周辺はバスの往来も多い。リモートワークを行えるワークルームがマンション内にあることも、デメリットを軽減できる要素だ。
デメリット②専有部の設備・仕様はやや劣る
同じエリア内にある「シティテラス住吉」や「猿江恩賜公園レジデンス」と比べてしまうと、設備・仕様面で見劣りする部分が多かった。「フィオレストーンのキッチン天板」「ディスポーザー」が標準装備はうれしいが、共用廊下側の居室のプライバシー性を高める「可動式ルーバー格子」がなく、リビングダイニングと隣の洋室の「スライドドア」が背の低いタイプで、天井から壁が突き出ているため、開放した時の開放感にかける。
また、トイレについても最新仕様のタンクレスではなく、タンク式になっているなどのも残念だった。ただ、仕様にそれほどこだわりがなければ、人気の高さに影を落とすほどの要素にはならないだろう。
【関連記事はこちら】＞＞「シティテラス住吉」の特徴やメリット、デメリットを解説！
まとめ～「MJR深川住吉」は買いか？
都心部や都心部に隣接したエリアでは、新築も中古物件も価格が高騰し、条件が良い物件を選ぶのが難しい。そもそも条件が良い敷地が限られる中、新築分譲戸数が以前に比べて減っている。そのようなマンション受難時代の中、人気の「深川」エリアの新築3LDKが、6,000万円台前半から手に入る魅力は大きい。
また、価格の高騰から専有面積が削られるマンショントレンドの中、平均専有面積70㎡を超える住戸面積や4LDK住戸が多いこと、大規模ランドスケープを活かした充実した共用部分も特徴の一つだ。
そして、長い間検討されてきた東京メトロ有楽町線の延伸がここにきて現実的になりつつある。3月28日付で国土交通省から鉄道事業許可が下りたというニュースが入ってきたのだ。営業開始は十数年先になるだろうが、将来的に、マンションの近隣にできるかもしれない新駅周辺の生活利便性が高まるばかりか、マンションの資産価値としてもプラスの要素になるだろう。
「MJR深川住吉」は、都心部までのアクセス、住環境が良く、大規模マンションならではの共用施設、サービスなどにより利便性、資産性の高いマンションと言えそうだ。
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