「ヴェレーナグラン門前仲町」のメリット、デメリットは? 1期で全戸販売に切り替えた人気の理由を解説! 部屋別の価格も公開!

2022年7月25日公開(2022年8月9日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

「ヴェレーナグラン門前仲町」は、東京メトロ東西線「門前仲町」駅から徒歩3分、平均専有面積60㎡以上のファミリー向け新築マンションだ。1期1次では、当初9戸のみの販売を予定していたが、反響が想定を大きく超えたことから、75戸全戸販売に切り替えたという。その人気の秘密を探った。

「ヴェレーナグラン門前仲町」は、門前仲町駅徒歩3分の好立地にある「定期借地権」付きマンション

高級感がある外観デザインの「ヴェレーナグラン門前仲町」
高級感がある外観デザイン

 「ヴェレーナグラン門前仲町」のモデルルーム訪問時、申し込み締め切りまで十分な時間があったにもかかわらず、住戸によって、2~3倍の倍率が付いている人気ぶりに驚いた。すでに登録期間は終わっているが、同エリアのマンションとして紹介した「MJR深川住吉」と同様、ほとんどの住戸で抽選必須の状況。

 人気の理由は、交通利便性の高い東京メトロ東西線「門前仲町」から徒歩3分という好立地にあることと、「定期借地権」の恩恵を受けた割安感のある価格にある。

 「定期借地権」とは、契約で定めた期間内に土地を返還することが条件で、土地を期限付きで利用して建物を所有する仕組みのこと。

 一定期間後には土地を更地にして、地主に返却する。一般的なランニングコストに加えて「月払い地代」(土地を借りて利用するにあたり発生する地代)と「解体準備金」(土地を更地にして返すための解体費用の積立金)が負担になる。

 一方で、土地を所有しない分マンション購入価格が割安となり、借地であることから、土地にかかる各種の税金が軽減されるメリットがある。

 「ヴェレーナグラン門前仲町」は、70年(解体期間を含む72年)と長期借地権契約なので、若い世代も抵抗なく検討できるだろう。「地上権」を設定しているため、自由に譲渡をすることが可能で、売却、賃貸、相続もできる。

◆ヴェレーナグラン門前仲町
価格

7,148万円~8,598万円
(権利金4,043万3,000円~4,863万5,000円を含む)

入居時期

2023年10月下旬(予定)

交通 東京メトロ東西線「門前仲町」駅 徒歩3分  他 所在地 東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
間取り 3LDK 専有面積 62.54㎡ ~ 70.06㎡
総戸数 75戸(他に集会室、管理員室 各1戸) 来場者数 -
売主 大和地所レジデンス 施工会社 風越建設
※データは2022年7月11日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

「ヴェレーナグラン門前仲町」の価格帯は、3LDKが7,000万円台前半~

 では、肝心の価格はどうだろうか。第2期1次に販売した住戸を例に見てみよう。

 「ヴェレーナグラン門前仲町」価格表(一部)

【南西向き】

11階 3LDK(72.81㎡) 1億698万
11階 3LDK(103.63㎡) 1億3,998万
11階 3LDK(62.54㎡) 7,948万
9階 3LDK(72.81㎡) 9,748万
9階 3LDK(70.06㎡) 8,648万
9階 3LDK(65.72㎡) 8,148万
9階 3LDK(62.54㎡) 7,688万
9階 3LDK(65.72㎡) 8,148万
9階 3LDK(70.06㎡) 8,648万
6階 3LDK(72.81㎡) 9,148万
6階 3LDK(70.06㎡) 8,398万
6階 3LDK(65.72㎡) 7,898万
6階 3LDK(62.54㎡) 7,448万
6階 3LDK(65.72㎡) 7,898万
6階 3LDK(70.06㎡) 8,398万
3階 3LDK(72.81㎡) 8,798万
3階 3LDK(70.06㎡) 7,998万
3階 3LDK(65.72㎡) 7,398万
3階 3LDK(62.54㎡) 7,148万
3階 3LDK(65.72㎡) 7,398万
3階 3LDK(70.06㎡) 7,998万

 価格表にあるように、下層階では3LDKタイプが7,000万円台前半から用意される。3LDKタイプの中古マンションが同程度、もしくはそれ以上で取引されている「深川エリア」において、土地を所有しない「定期借地権」の恩恵を受けて実現できた価格と言える。

「ヴェレーナグラン門前仲町」のメリットは?

 「ヴェレーナグラン門前仲町」のメリットをまとめてみた。

メリット①:都心部へ短時間移動が可能な交通利便性の高さ

 東京メトロ東西線は、多数の路線に乗り換えが可能なため、都内要所、首都圏各所へ短時間での移動を実現する人気路線だ。最寄りの「⾨前仲町」駅(徒歩3分)からは、「日本橋」駅へ直通4分、「⼤⼿町」駅へ直通5分のアクセスを誇る。

 さらに、都営大江戸線の「門前仲町」駅(徒歩7分)を利用すれば、「六本木」、「新宿」、「上野」方面へも直通で移動できる。JR京葉線の「越中島」駅(徒歩8分)も近く、高い交通利便性を発揮するぜいたくなポジションにある。

 ライフスタイルによっては、タクシーや自転車での移動手段を使い分けながら仕事やプライベートを満喫できる、都心部に直結した便利なエリアだ。

メリット②:利便性と住環境の良さを両立した駅徒歩3分の立地

 駅徒歩3分の立地は、通勤に便利なだけでなく、生活利便性も高く、当然ながら人気となる。都心部隣接エリアで、駅近のマンション分譲は、近年ますます希少になってきており、これだけの立地は、定期借地権だからこそ実現できた企画とも言えるだろう。

 駅周辺は、伝統と新しさが調和した「深川」エリアの魅力が詰まっている場所。老舗の味を守る店が点在する他、近年新しいスタイルのカフェや雑貨店が増え、観光客や地元住民で賑わいを見せている。

 近隣には複数の食品スーパーや、徒歩10分の所には大型複合商業施設「深川ギャザリア」があるため、日常の生活もしやすい恵まれた生活環境だ。子育て環境にも優れており、大型公園の都立「木場公園」や「牡丹町公園」「古石場川親水公園」など、家族連れで賑わう公園や緑地も多く、ファミリー層にも人気のエリアになっている。

「ヴェレーナグラン門前仲町」から徒歩10分には、大型商業施設「深川ギャザリア」がある
マンションから徒歩10分には、大型商業施設「深川ギャザリア」がある

メリット③:開放感がある南東角地、全戸南西向きのランドプラン

 マンションの敷地は、南、東、西の三方が接道し、北側が大横川沿いの「水辺の散歩道」に面している開放的な南東角地。敷地の南側には道路を挟んで住宅地が広がるため、良好な日当たりを確保できる全戸南西向きの配棟を実現している。将来、マンションの前面に高い建物が建ち、住環境を悪化させるようなリスクも低いだろう。

南東角地の「ヴェレーナグラン門前仲町」現地
南東角地のマンション現地

メリット④:所有権では手に入らない、3LDK7,000万円台前半~の価格

 低層階であれば、3LDK住戸は7,000万円前半からの価格設定がされている。門前仲町の駅近でファミリータイプの新築分譲は、実に10年ぶり。直近の中古市場では、築浅の3LDKが8,000万円を超える取引も見られる中、定期借地権付きマンションとはいえ、近隣で探している人にとって垂ぜんものの立地のマンションが、この価格で手に入るのは大きな魅力だ。

 モデルルームで聞いたところ、借地権に対する抵抗感はそれほど感じられないという。借地権を加味しても、余りある立地の魅力もあるのだろうが、土地を所有せずに少しでも経済的に手に入る定期借地権付きマンションは、今の若い人たちのスタイルに合っているのかもしれない。

 気になる月々のランニングコストも、70.06㎡住戸で管理費が15,000円前後、定期借地権特有のランニングコストである「月払い地代」、「解体準備金」の負担を入れても、月々35,000円以内となる予定で、比較的抑えられていると感じた。

「ヴェレーナグラン門前仲町」のデメリットは?

 では、「ヴェレーナグラン門前仲町」のデメリットはどうだろう。気になったのは、間取りや室内スペックだ。

デメリット:快適性が高いとは言えない居住空間

 まず、間取りで物足りなさを感じた。吹き抜けが特徴の最上階メゾネットタイプや、コーナーサッシを採用した明るい間取りを売りにしているが、それ以外の多くを占める3LDKは、特徴が薄い一般的な間取りにとどまっている。例えば、62㎡台~70㎡台の3LDKは、いずれの住戸もリビングダイニングが10畳程度で、ゆったりした空間とは言い難いだろう。

 また、設備面でも充実しているとは言い難い部分がある。例えば、玄関には「アルコープ(玄関ポーチ)」部分がなく、その分、室内に柱の侵食も見られる。また、共用廊下側の窓に、通常のファミリータイプでよく採用されている「可動式ルーバー面格子(窓枠に防犯などを目的に取り付けた金属製の格子。羽板が可動式で、 開閉調整が可能)」がないため、室内のプライバシー性にも欠ける。

 そして、人気の設備である「生ゴミディスポーザー」が、このクラスのマンションとしてないのも残念なところだ。「ヴェレーナグラン門前仲町」の「グラン」というブランドから期待するような快適な居住空間を、もう少し追求してほしかったと感じた。

まとめ「ヴェレーナグラン門前仲町」は買いか?

 東京の城東エリアの中では、人気の「深川エリア」。特に、都心までの交通の便が良く、古くから生活環境も良好な「門前仲町」周辺は、緑道や大型公園も点在し、暮らしやすい場所だ。

 界隈は、すでにまとまった敷地が少なくなり、土地が出てきても、賃貸マンションや商業施設に転用されるなど、新築マンションの分譲が少なくなっている。前述したとおり、門前仲町駅徒歩3分の分譲マンションは、定期借地権だからこそ出てきた希少物件と言えるだろう。

 価格で訴求せずとも、飛びつく人が多い立地であり、抽選必至になった人気の大きな要因は、希少な立地と割安感のある価格帯であることは間違いないだろう。需要が底堅いエリアなので、住み始めてから売却を余儀なくされた際、借地期間70年のうち、残期間が50~60年程度残っていれば、高値での売却もしやすいはずである。

 「門前仲町」駅徒歩3分の立地が実現する都心部へのアクセスと生活のしやすさ。そして近隣の中古物件と同程度の価格帯。モデルルームを訪問し、またとない物件に映ったのは確かだ。

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