「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」の価格や特徴を分析! 注目の駅前再開発物件、第1期販売の最高倍率は15倍!

2022年8月31日公開(2022年9月7日更新)
櫻井幸雄 住宅評論家

新築マンション「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー 」は、大宮駅から徒歩5分にある28階建て、全522戸の大規模物件。第1期1次の販売では、東京23区並みの高価格でありながら、平均倍率が1.7倍、最高倍率は15倍をつけた。その人気の理由をひも解く。(住宅評論家・櫻井幸雄)

「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」の価格は?

「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」は、大宮駅の西口側で建設が始まった大規模・超高層マンションである。

 その最初の販売が2022年6月から始まり、6月24日まで登録受け付けされた第1期1次159戸が最高15倍、平均1.7倍で完売した。最初の販売で159戸もの住戸が販売されたことを含め、驚くべき人気だが、その価格は決して安くはなかった。販売価格は以下のようになっている。

1LDK (40.72㎡) 5,390万円~
2LDK (62.38㎡) 6,250万円~
3LDK (74.10㎡) 6,960万円~
3LDK (82.57㎡) 8,730万円~

 第1期で販売された最も高額な住戸は最上階123.17㎡で2億2810万円。このことを含め、「さいたま市大宮区なのだが、23区内で山手線外側エリアと同水準」といえる。そのため、「都心から始まったマンション価格の上昇が大宮まで来た」とか、「郊外の大宮もバブル状況」と言う人も出てきそうだ。

 しかし、「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」は、都心から始まったバブルで価格が上がったわけではない。都心マンションの値動きとは無関係に評価され、多くの購入者は「これでもまだ安い」と思っている。バブル景気に浮かれて、購入を決めているわけではない、と考えられる理由を解説したい。

 

   

「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」は、大化けする可能性の高い、大宮駅の大規模再開発物件!

「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」は、大宮駅周辺の大規模再開発エリアの中に位置し、再開発マンションの第1号物件として登場した。

 再開発マンションは、日本中どこでも値上がりしている事例が多い。しかも、「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」はこれから複数出てくることが予想される再開発マンションの第一弾なのである。

 「これは、間違いない!」と判定する人が多くなって当然だろう。これまで、40年近くマンションを見てきた私も、そう思う。

 新橋駅近くの再開発エリア(汐留)に立つ「東京ツインパークス」や品川駅近くの再開発エリアに建つ「品川Vタワー」、そして、横浜のみなとみらい21地区に立つ「MMタワーズ」と同じ生い立ちのマンションとなるからだ。

 といっても、大宮駅周辺には、新橋駅や品川駅、みなとみらい21地区のような魅力はない、という見方もある。確かにそうだが、それは現時点での話。これからの大宮駅は大きく変貌することになっている。

 さいたま市大宮区の中心地、JRの大宮駅周辺では、極めてスケールの大きな再開発事業が始動している。デパートの髙島屋がある東口側も、そごうがある西口側もすべてつくりなおすという壮大な計画である。

 大宮駅周辺は、かつて武蔵国の一宮とされた氷川神社の門前町として栄え、江戸時代には中山道の宿場町として発展した歴史を持つ街。その歴史の長さゆえか、街並みが古く、これまでの大宮駅周辺にはどこか時代遅れの印象があった。

 それは、神奈川県の川崎駅東口側や東京都下の八王子駅北口側、千葉県の船橋駅南口側に似ている。はっきり言って、ゴミゴミとした印象があり、今は街の魅力に乏しい。

大宮の交通利便性の高さにも注目が集まる

 一方で、大宮駅の交通利便性は高い。JRの東北本線(宇都宮線)、高崎線、埼京線、川越線、湘南東京ライン、湘南新宿ライン、京浜東北線、そして東北・上越をはじめとした各新幹線を利用できるなど、鉄道路線の要衝である。

 新幹線自由席を利用すれば、東京駅まで24分。自由席には特別料金が設定されているので、大宮―東京駅間は乗車料と自由席特急料金で1660円だ。

 上野東京ラインを利用した場合、大宮駅―東京駅間の所要時間が30分ほどなので、新幹線でも大差ない。だが、新幹線利用ならば、座って東京まで行くことができる(可能性が高い)ので、テレワーク主体で都心に出る回数が少ない人にとって、「新幹線も利用できる」ことはありがたいに違いない。都心へのアクセスが良い大宮駅で、これから先、駅周辺が生まれ変わったら……と夢が広がる。

 現状の大宮駅周辺を見れば、高額のマンションを購入する勇気が萎えるかもしれない。しかし、「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」の購入者は、現状ではなく、生まれ変わる大宮駅周辺を想像し、期待している。だから、再開発マンションの人気が高まっているのである。

 思い返してみれば、再開発が始まった当初の新橋駅周辺(汐留)も、品川駅港南口側も地味な場所だった。みなとみらい21地区にいたっては、土ぼこりが立つ埋め立て地だった。それらの場所が大きく変わることを予想した人たちが、積極的にマンションを購入し、成功した。

 今、大宮駅周辺には、同様の可能性がある。そのことを評価する人たちは「これでも、まだ安い」と考えているわけだ。

足元には便利なスーパーマーケットもあり、生活利便性も高い

「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」の建設地は、再開発が計画されている大宮駅の西口側。デパートのそごうがある側で、駅から徒歩5分となる。

 地図を見ると、建設地は歩いて3、4分の場所にみえる。が、同マンションの計画図を見ると、駅に近い場所には商業施設が配置されることが分かる。駅に近い場所にスーパーマーケットをはじめとした商業施設が開業し、マンションの入り口は、この商業施設の奥に位置する。そのため、「駅徒歩5分」となるわけだ。

 商業施設のおかげで駅から1分程度遠くなるのだが、それは、さほど大きな問題ではないだろう。それよりも、マンションの足元にスーパーマーケットなどの商業施設がある便利さのほうが勝っている。スーパーマーケットは、マルエツが運営するものになる予定だ。

 そもそも大きなターミナル駅周辺では、品ぞろえ豊富なスーパーマーケットを探すことが困難になりやすい。大きな面積を必要とするスーパーマーケットよりも、オフィスや飲食店、衣料販売店が多くなってしまうからだ。

 その点、「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」は、スーパーマーケットが近く、日々の買い物が便利なマンションとなる。それも、高く評価されるポイントとなる。

「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」は、メンテナンスしやすい中間免震を採用

「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」の外観、手前が商業施設
「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」の外観、手前が商業施設

 計画では、建物の3階までが商業施設となり、4階以上に住宅が配置される。商業施設と住宅は完全に動線が分けられるので、セキュリティー面の不安はない。

 一方、3階と4階の間に免震装置が入れられ、その有効性にも期待が高まる。というのも、免震構造には基礎免震(地下に免震装置を設置)と中間免震(1階より上の階に免震装置を設置)があり、中間免震の方が将来のメンテナンスを楽に行えるなどのメリットがあるからだ。

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 共用部としては、ウエルカムラウンジやスカイラウンジ(屋上)、2つのゲストルーム、テレワークに便利なワーキングラウンジなどを備える。コンシェルジュサービスや各階トランクルーム、各階宅配ボックスがあるのも便利そうだ。

「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」のモデルルーム
「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」のモデルルーム

 また、公開されているモデルルームでは、リビングダイニングや居室で2.5m以上の天井高となっており、角住戸に設置されるコーナーサッシの開放感にも圧倒される。ディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)や食器洗い乾燥機など設備仕様が充実するほか、キッチン部分にも床暖房を設置するなど、独自の工夫も盛り込まれる。

「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」は、再開発マンションであるだけでなく、多くの魅力を備えたマンションとして爆発的な人気となった。次回販売は、2022年秋以降になる見通しである。

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