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「幕張ベイパークミッドスクエアタワー」の価格や特徴を分析!新築なのに過去販売された2棟の中古物件よりも安い理由とは?

2023年3月14日公開(2024年6月30日更新)
櫻井幸雄:住宅評論家

計画総戸数約4500戸、約1万人が暮らす街をつくる「幕張ベイパーク」。その3棟目となる超高層マンション「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」が、好調に販売を続けている。全749戸のうち600戸以上が契約済み、10倍以上の抽選になった住戸もあった。郊外立地であり、最寄りのJR京葉線海浜幕張駅から徒歩15分という条件のマンションとしては、予想外の人気ぶりだ。(住宅評論家・櫻井幸雄)※新築販売時の記事です。

米国オレゴン州ポートランドがモデル!「幕張ベイパーク」

 「幕張ベイパーク」は三井不動産レジデンシャル、野村不動産、三菱地所レジデンスなど不動産会社7社による共同事業で開発される街だ。

 5年ほど前に行われた最初の分譲「クロスタワー&レジデンス」の記事でも紹介しているが、その大きな特徴は、米国オレゴン州ポートランドの街づくりを参考にした新しい暮らし方を提案・応援する街となっていること。

 現在、地区中央に位置する「若葉3丁目公園」を取り囲むように2棟の超高層マンションが立ち、さらに3棟目が建設されている。この街を訪れた人はその様子にきっと圧倒されるはずだ。

 ここでは単にマンションを建設するのではなく、先進的な街が開発されている。スケールの大きな開発は神奈川県の武蔵小杉やつくばエクスプレスの柏の葉キャンパスでも行われているが、それらと大きく異なるのは、「駅近くの開発ではない」という点だろう。

クリニックモール、商業施設、認可保育所、ジムなど施設が充実

 駅から離れた場所でも、魅力にあふれる街をつくろう、という開発姿勢が他の新しい街と大きく異なる点。そして、開発の狙い通り、多くの人に支持されて人気マンションとなっている。

 たとえば広い「若葉3丁目公園」の外周に歩道と車道があるが、一方通行の車道よりも両脇に設けられた歩道のほうが圧倒的に広い。

 公園の周りには住宅棟だけでなく、各種診療所を集めたクリニックモールがあるし、スーパーマーケット・商業施設、認可保育所、コワーキングスペース、スポーツジム、レストランなど多様な機能を持つ施設が稼働している。すでに、にぎわいある街ができあがっており、その生活ぶりを実地に見ることができる。

幕張ベイパークミッドスクエアタワー
クリニックモール(画像:筆者撮影)

 もともと海浜幕張エリアは、海が身近な新都心として開発が進んできた。その幕張新都心で、これから求められるのはどんな生活スタイルなのか。その答えを追求しているマンションとなる。

【完売】幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー(※新築時のデータです)

価格
完成時期
2024年3月下旬
  • 千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-11
  • 京葉線「海浜幕張」駅徒歩13分
間取り
3LDK
専有面積
70.34㎡~85.37㎡
総戸数
749戸
売主
三井不動産レジデンシャル、野村不動産、三菱地所レジデンス、伊藤忠都市開発、東方地所、富士見地所、袖ヶ浦興業
施工会社
-

※データは2022年5月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」は、以前に販売された2棟より割安

幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー完成予想図
「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」完成予想図(画像出典:公式ホームページから)

 「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」には、街としての先進性、完成度の高さとともに、購入検討者の気持ちを捉えて離さない要素がある。

第4期1次の販売価格は3620万円〜5300万円

 それは価格の妥当性だ。「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」には、大型住戸が多く設定されていたが、すでに角住戸に設定される大型住戸は完売。2023年2月に行われた第4期1次で販売されたのは、66.76㎡〜77.67㎡の2LDK・3LDKで、3620万円〜5300万円だった(※現在は完売)。

幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーの角部屋
「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」モデルルームの角部屋(画像:筆者撮影)

 JR京葉線海浜幕張駅から徒歩15分であれば、そのくらいの価格設定が普通と思う人は多いだろう。しかし、「幕張ベイパーク」内で、すでに完成している2棟の超高層マンションから売りに出ている中古住戸はもう少し高い。

中古マンションとして販売されている住戸を探すと、次のような事例があった。

●約71㎡(29階) 6080万円
●約75㎡(18階) 6600万円
●約75㎡(3階) 5010万円

 以上の中古マンション売り出し価格に対し、新築の「幕張ベイパークミッドスクエアタワー」で第4期1次で売り出された住戸は、約77㎡住戸で4740万円からの設定だった。

入居時期の問題で中古よりも新築のほうが安くなっている

 中古よりも、新築のほうが安いわけだ。ちょっと不思議な現象である。なぜ、そんなことが起きるのか。ひとつは、中古価格は売り出し価格で、実際の取引価格はそれより若干下がる可能性があること。そして、もうひとつは、入居時期の問題が考えられる。

 現在建設中の「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」は入居が先になり、2024年4月下旬入居予定。ほぼ1年後だ。これに対して、中古マンションは基本的に「即入居可」。入居までの期間が短くなる。

 「幕張ベイパーク」には、有名進学校に近くて通学しやすいという教育環境の良さがある。その学校は渋幕とも呼ばれる渋谷教育学園幕張高校と昭和学園秀英高校。いずれも、海浜幕張駅から徒歩15分……そう「幕張ベイパーク」に近い場所なのだ。

 両校の近くに引っ越したい人には入居までの時間が短い中古のほうが好都合という事情が生じる。そのために、「幕張ベイパーク」では中古の価格が高くなり、新築が抑えられるという逆転現象が起きてしまう、と考えられる。

【関連記事】>>「幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス」の価格・スペック・立地をプロが徹底調査!海浜幕張駅から徒歩15分は遠いのか?

免震構造、共用施設、住戸内施設は2棟と同等のクオリティー

 新築の「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」は、以前に販売された2棟の中古住戸より割安に感じられる。しかし、建物のクオリティーは、落ちていない。3棟の超高層マンションはすべて免震構造で、基礎免震ではなく、中間免震であるという点まで共通だ。

 玄関キーをバッグやポケットに入れておくだけでオートロックが解除されるハンズフリー方式を採用し、コモンラウンジ、リラックスルーム、パーティルーム、スカイビューラウンジなど、共用施設が充実するのも同様である。

幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー
「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」モデルルーム(画像:筆者撮影)

 住戸内設備は、キッチンの天板が天然御影石で、ディスポーザーと食器洗い乾燥機を標準設置。トイレには便器とは別の手洗いカウンターも標準設置される。室内の天井が高いことも、前2棟と変わらぬ長所となる。LDで2m60㎝と一般的な2m40㎝よりも20㎝高い。

 この天井の高さがキッチン上部まで続いている(キッチンの一部は天井が下がる)。「キッチン部分も天井が高い」マンションは希少だ。加えて、室内全体に下がり天井が少ない。キッチンからバルコニーまで通す排気ダクトも省スペース化し、極力下がり天井が出ないようにしている。

「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」の人気の秘密は価格設定にあり

 その結果生まれる開放感も「幕張ベイパーク」の超高層マンションに共通する特徴である。つまり、以前に建てられた2棟とクオリティーの差がないのだが、現在のように建設費と原材料費が上がっているなか、建物の質を落とさず、価格設定も変えていない。その点も、「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」の人気を支えている理由と考えられる。

 「幕張ベイパーク」は、全体として約4500戸が販売される計画で、マンション開発はこれからも続く。しかし、その販売時期は現状明らかになっていない。当分先ではないかと考えられる。

 そうなると、「幕張ベイパーク」に住みたいと考えている人は、「ミッドスクエアタワー」を狙っておきたい。その最終期分譲は、春頃になる見通しである。

 

【関連記事】>>人気マンションブロガー座談会!「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」は一般人でも頑張れば手が届くタワマン

 
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