「ジオ板橋大山」の価格や特徴を分析！　商店街を抜けてすぐの「駅近」物件で値頃感あり

新築中の分譲マンション「ジオ板橋大山」は、東武東上線大山駅から徒歩6分に立地する、 地上10階建・全285戸の大規模マンションだ。敷地内保育所が2025年4月に開業予定で、ファミリー世帯向けが中心となっている。現地を訪問し、その魅力を探った。

ジオ板橋大山の特徴は？

　ジオ板橋大山は、抜群の立地環境が最大の特徴となっている。電車では池袋駅まで直通6分、新宿まで15分、渋谷まで21分、東京まで27分と、都内の主要ターミナル駅までいずれも30分かからずにアクセスできる。

　マンションは南向きの「SOUTH」、西向きの「WEST」、東向きの「EAST」の3棟が建つ。間取りでは、平均占有面積67㎡超の3LDKが中心となっているものの、2LDK〜4LDKまで豊富なプランを用意している。

　ジオ板橋大山の敷地は、かつてお茶の水女子大学の国際学生宿舎が建っていた場所で、敷地のすぐ東隣は、区の所有物件で取り壊しは決まっているが、次に何が建築されるかは決まっていない。このため、日陰ができる可能性のあるEAST棟よりも、隣に高い建物がないWEST棟の方が価格帯は高くなっている。

　また本物件は定期借地権付き分譲マンションで、約70年の借地期間が終了した後は、建物を解体し、更地にして返還することが決められている。定期借地権付き分譲マンションは、土地分の「不動産取得税」「固定資産税」「都市計画税」が不要となり、「登録免許税」も所有と比較すると負担は低くなる。

　そして、ジオ板橋大山は8,000㎡超の広大な敷地に、さまざまな木々が植えられた「セゾンプロムナード」と呼ばれる、散歩用の緑道がある。周囲の車の通行量などを気にすることなく、家族らと散歩ができるプライベート空間も確保している。

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「ジオ板橋大山」の価格、間取りは？

　ジオ大山の価格帯は、2～4LDKで4,900万円台～9,900万円台（予定）となっている。下記、潜入取材で聞き取れた価格を記載する。

「ジオ板橋大山」SOUTH棟（南向き）の価格帯
4階	Hタイプ 3LDK（72.09㎡）	6,900万円
8階	Hタイプ 3LDK（72.09㎡）	7,400万円

「ジオ板橋大山」WEST棟（西向き）の価格帯
4階	B6タイプ 3LDK（68.42㎡）	6,500万円
9階	B6タイプ 3LDK（68.42㎡）	6,900万円
1階	C1タイプ 2LDK（56.10㎡）	4,900万円
3階	C1タイプ 2LDK（56.10㎡）	5,500万円
9階	C1タイプ 2LDK（56.10㎡）	5,900万円
4階	Dタイプ 2LDK（58.50㎡）	6,900万円
8階	Dタイプ 2LDK（58.50㎡）	7,400万円

「ジオ板橋大山」EAST棟（東向き）の価格帯
4階	M1タイプ 2LDK（58.74㎡）	5,200〜5,300万円

 　中でも、ボリュームゾーンの3LDKは5,900万円台から7,000万円台で、WESTの4階が6,500万円、同9階が5,900万円となっている。

　なお、2LDKの価格は、WESTの1階が最安で4,900万円、同3階が5,500万円、9階が6,900万円などとなっており、同じ棟でも低層階と高層階とでは1,000万円もの価格差が見られる。

　池袋駅から電車で直通６分というアクセスの良さと、最寄り駅から徒歩6分という立地を考えると、この価格帯は値頃感があると言えそうだ。

　間取りについては、物件エントリー者限定サイトでも一部公開されており、以下のようになっている。

間取り：B7タイプ 3LDK+2WIC（68 .42m²） バルコニー面積 （2・9〜10F）／ 11.60㎡ （3〜8F）／ 11.52㎡
価格：不明

ジオ板橋大山の設備や共用施設などのスペックは？

設備について　

　各住戸棟は、敷地内外の建物と十分に離隔が取られていて、採光・通風性が確保されている。

　住戸内の光が差し込む箇所については、乳白ガラスで構成することにより、質感を感じられる仕様とした。上層部のバルコニー天井は、温かみが感じられるように木目調となっている。

　駐車場は全体の3分の2超が、ハイルーフ車（天井が高くなっている車）に対応。駐輪場は1住戸あたり2台駐輪でき、電動空気入れも備える。このほかに、安全性に配慮した歩車分離計画や、乗り降りしやすい車寄せを採用した。

共用施設

　共用施設として、ブックラウンジやテレワークなどができるワークラウンジ、友人らとの集まりに使えるパーティーラウンジ、スカイテラスがある。

 ブックラウンジには書籍ライブラリー（TSUTAYA監修）も導入する。ワークラウンジでは、幅1400mmのワークデスクやオフィスチェアを採用し、個室ブースも用意する。

ジオ板橋大山の立地について

　ジオ板橋大山へ最寄り駅から歩いていくルートは、分かりやすい。東武東上線大山駅南口を出て、目の前にあるアーケード商店街を右に10mほど進み、踏切を右手に見ながら道なりに左に折れると、「ハッピーロード大山商店街」に入る。

　そのまま400mほど進んでセブンイレブンのある角を右に曲がり、外の路地に出て約130m先の交差点を渡った右側が、ジオ板橋大山だ。

　大山駅からは、アーケードのある商店街を通りマンション近くまで行けるため、雨の日は途中、傘をささずに行き来できる。

　大山駅付近では東武東上線を高架化し、踏切などを無くす連続立体交差事業が行われており、2030年度に事業が完了する予定。将来はハッピーロード大山商店街と、大山駅北口側への行き来がしやすくなる。

　ジオ板橋大山一帯は、商業地域に近接しているものの、第一種住居地域となっている。板橋区の洪水ハザードマップによると、ジオ板橋大山は、洪水や土砂災害などの危険区域には該当しない。

　なお、先ほど触れたセブンイレブンから通りを挟んだ向かい側一帯は、「クロスポイント周辺地区」と呼ばれる再開発地区で、2024年12月にビルが完成する予定。さらに花屋の先を行った右側は、「大山町ピッコロ・スクエア周辺地区」（完成時期未定）で、再開発ビルの建設が予定されている。

　数年後にハッピーロード商店街沿いに再開発ビルが2棟建つと、駅の乗降客数や商店街の人通りが増えることが予想される。

周辺環境について

　ジオ板橋大山近くの商業施設としては、サミットストア板橋弥生町店(徒歩6分、約460m)、どらっぐぱぱす板橋弥生町店(徒歩9分、約670m)などが立地。

　保育施設では大山保育園（徒歩2分、約120m）、板橋仲町どろんこ保育園(徒歩3分、約240m)などがあり、田丸小児科内科医院（徒歩2分、約160m）も近い。総合病院では日本大学医学部付属板橋病院（徒歩11分・約850m）が徒歩圏内にある。

「ジオ板橋大山」は買いか？

　ジオ板橋大山は、池袋まで直通6分、最寄りの大山駅からは徒歩6分、商店街までも徒歩2分という抜群の立地環境を誇る。商店街や再開発地区に近接しているが、物件は道路1本奥まった住宅街に立地するため、周囲の環境は騒々しくない。

　棟内保育所を併設予定ということからも、乳幼児を抱えるファミリー層にとっては、価格帯的にも購入を検討するに値する物件ではないだろうか。

　定期借地権付分譲マンションのため、初期費用や税負担が減るというメリットもある。駅や商店街に近く、坂道のない周辺環境を考えると、ファミリー層向けだけでなく中高年層の住み替え需要にも対応できると考えられる。

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