新築マンション「プラウドシティ小竹向原」は、 東京メトロ有楽町線・副都心線の小竹向原駅から徒歩5分にある、2区画・総戸数500戸（このうち171戸は非分譲）のマンションだ。1969年に完成した「向原第二住宅団地」の建て替えプロジェクトとして事業が進められている。モデルルームや現地を訪問し、その魅力を探った。※新築販売時の記事です。
新築マンション「プラウドシティ小竹向原」の特徴
「プラウドシティ小竹向原」は、メインとなる12階建ての住居棟「グランドコート」を真上から見ると、函館にある五稜郭（ごりょうかく）のような形をしている。
木々が生い茂る広大な中庭を取り囲むように、マンションが立つ。「グランドコート」の敷地から道路を隔てた南側には、7階建ての「フロントコート」がある。
元々あった向原第二住宅団地は、建物の老朽化や住人の高齢化が課題となり、2005年に建て替えの検討が始まり、現在は野村不動産と旭化成不動産レジデンスの2社が事業協力者として開発、建設を進めている。
全500戸中、南向きが123戸、南東向きが155戸、南西向きが210戸となっており、日当たりの良さが売りだ。グランドコートは敷地北側のG1棟が八の字形に配置され、南側にG2棟、東側に離れのようなG3棟をそれぞれ配置している。
都市計画によって建設可能な建物の種類や高さの制限などが定められた「第一種中高層住居専用地域」に位置し、駅から続く生活道路を抜け、桜並木沿いに進むとマンション敷地にたどりつく。
また、マンション敷地の北側から西側にかけては、保存樹に指定されたケヤキが道路沿いに並んでいて、都内で駅に近い物件では珍しく、緑豊かな周辺環境も大きな特徴だ。
【完売】プラウドシティ小竹向原（※新築時のデータです）
- 価格
- 7,298万円(1戸)〜9,298万円(1戸)
- 完成時期
- 2024年4月下旬予定
東京都板橋区小茂根一丁目1595番1他(地番)、向原3丁目1341番2他(地番)
東京メトロ副都心線「小竹向原」駅 徒歩5分、東京メトロ有楽町線「小竹向原」駅 徒歩5分
- 間取り
- 2LDK〜3LDK
- 専有面積
- 51.76㎡・64.57㎡
- 総戸数
- 500戸
- 売主
- 野村不動産株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
- 施工会社
- 株式会社長谷工コーポレーション
※データは2024年4月4日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
「プラウドシティ小竹向原」の周辺施設について
「プラウドシティ小竹向原」は駅から近いということもあり、スーパーやコンビニ、ドラッグストアが多く立地する。加えて公園やクリニックなども徒歩圏内にいくつもある。
以下に、主な周辺施設をまとめてみた。
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【周辺施設と距離】
スーパー
- まいばすけっと板橋向原3丁目店 徒歩1〜2分（約80m〜110m）
- いさみ屋小竹向原店 徒歩3〜4分（約230〜250m）
- アコレ小竹向原店 徒歩6分（約420〜440m）
- オーケー小茂根店 徒歩8分〜9分（約600〜680m）
- ライフ千川駅前店 徒歩12分（約890～910m）
コンビニ、ドラッグストア
- ファミリーマート小竹向原店 徒歩3分（約210〜220m）
- セブン-イレブン板橋小竹向原駅前店 徒歩5分（約360〜380m）
- ツルハドラッグ小竹向原店 徒歩4分（約270〜290m）
- トモズ 大谷口店 徒歩6分〜7分（約460〜510m）
- Can Do小竹向原店 徒歩3分〜4分（約230〜250m）
クリニック関係
- 敬愛病院 徒歩2〜3分（約160〜180m）
- 岡村整形外科クリニック 徒歩3分（約190〜200m）
- たにもとクリニック 徒歩3分（約200〜220m）
- しらやま眼科クリニック 徒歩3分（約210〜220m）
- 敬愛病院附属クリニック 徒歩5分（約340〜360m）
- あおいデンタルクリニック 徒歩6〜7分（約420〜500m）
- そう内科クリニック 徒歩6〜7分（約440〜510m）
- 後藤こどもクリニック 徒歩6〜7分（約430〜510m）
- 宮下医院 徒歩7〜8分（約520〜570m）
- 日本大学医学部附属板橋病院 徒歩14～15分（約1,120～1,170m）
金融機関
- 巣鴨信用金庫 小竹向原支店 徒歩3分（約180〜200m）
- みずほ銀行 ATM 有楽町線小竹向原駅出張所 徒歩5分（約360〜380m）
- きらぼし銀行 小竹向原駅前出張所 徒歩6分（約440〜450m）
- 東京東信用金庫 板橋支店 徒歩7分（約490〜540m）
- 板橋小茂根郵便局 徒歩8〜9分（約630〜700m）
- ゆうちょ銀行本店千川駅内出張所 徒歩12〜13分（約950〜970m）
- 三菱UFJ銀行ATMコーナー千川駅前 徒歩14分（約1,060～1,080m）
公園
- 向原コーシャハイム公園 徒歩2〜3分（約160〜210m）
- 根の上遺跡緑地 徒歩3〜4分（約190〜270m）
- 小茂根一丁目児童遊園 徒歩4〜5分（約260〜340m）
- 小茂根公園 徒歩4〜5分（約280〜360m）
- 大谷口二丁目児童遊園 徒歩5〜6分（約360〜410m）
- 向原児童遊園 徒歩6分（約410〜430m）
- 小茂根二丁目公園 徒歩6〜7分（約470〜540m）
- 向原公園 徒歩9分（約660〜680m）
- 城北中央公園 徒歩14〜15分（約1,070〜1,140m）
- 練馬区立こどもの森 徒歩15～16分（約1,200～1,270m）
保育園、学校など
- 生活クラブ保育園ぽむ・向原 徒歩2〜3分（約160m〜180m）
- キッズタウンむかいはら保育園 徒歩3〜4分（約210〜260m）
- ひまわりキッズガーデン小茂根 徒歩6〜7分（約450〜500m）
- 向原保育園 徒歩6〜7分（約470m〜490m）
- ひまわりベビールーム小竹向原 徒歩7〜8分（約490〜570m）
- 板橋向原幼稚園 徒歩7分（約500〜520m）
- にじいろ保育園小茂根 徒歩7〜8分（約530〜600m）
- ほっぺるランド大谷口 徒歩7〜8分（約550〜600m）
- 上板橋第二小学校 [通学区] 徒歩5〜6分／約340〜410m）
- 上板橋第二中学校 [通学区] 徒歩5分（約390～400m）
「プラウドシティ小竹向原」の価格、販売スケジュール、間取りは？
「プラウドシティ小竹向原」の販売予定価格（現在、先着順販売と第2期販売を受付中）は、 6,000万円（1LDK）～9,048万円（3LDK）と幅が広い。なおファミリー層向けの3LDKは、多くが分譲済みとなっており、現在売り出し中の第2期販売は2LDKが中心となっている。
価格一覧表
以下に、潜入取材で入手した販売予定価格表から、一覧をまとめた。
|
「プラウドシティ小竹向原」G1棟（南東向き）の価格帯 |
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|---|---|---|
| 3階 | G1-Hタイプ 2LDK（50.36㎡） | 6,500万円 |
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「プラウドシティ小竹向原」G1棟（南西向き）の価格帯 |
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|---|---|---|
| 1階 | G1-Ntタイプ 2LDK（51.85㎡） | 6,200万円 |
| 1階 | G1-Otタイプ １LDK（51.93㎡） | 6,000万円 |
| 2階 | G1-Pタイプ 3LDK（74.85㎡） | 9,048万円 |
| 4階 | G1-Nタイプ 2LDK（51.85㎡） | 6,600万円 |
| 7階 | G1-0タイプ 1LDK（51.93㎡） | 6,600万円 |
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「プラウド小竹向原」G1棟（南東向き）の価格帯 |
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|---|---|---|
| 1階 | G1-Rtタイプ 2LDK（60.21㎡） | 7,178万円 |
| 2階 | G1-Ttタイプ 2LDK（60.21㎡） | 7,498万円 |
| 4階 | G1-Sタイプ 2LDK（56.10㎡） | 7,638万円 |
| 5階 | G1-Qタイプ 2LDK（51.89㎡） | 6,500万円 |
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「プラウドシティ小竹向原」G2棟（南西向き）の価格帯 |
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|---|---|---|
| 2階 | G2-Bタイプ 2LDK（51.35㎡） | 6,700万円 |
| 2階 | G2-Eタイプ 2LDK（57.20㎡） | 7,600万円 |
| 7階 | G2-Eタイプ 2LDK（57.20㎡） | 7,800万円 |
| 8階 | G2-Eタイプ 2LDK（57.20㎡） | 7,800万円 |
| 9階 | G2-Bタイプ 2LDK（51.35㎡） | 7,000万円 |
| 11階 | G2-Bタイプ 2LDK（51.35㎡） | 7,300万円 |
東京メトロ有楽町線・副都心線小竹向原駅周辺の物件では、先に完売となった「プラウド小竹向原」（駅から徒歩13分）の販売価格が、6,208万円（３LDK）～ 7,698万円（3LDK）。坪単価は上層階で約358万円だった。
一方で、プラウドシティ小竹向原は、公式ホームページで一部公表されている販売価格と占有面積から計算すると、坪単価が400万円前後となっており、上層階では450万円程度まで上昇する。駅から徒歩５分という利便性を考慮すると、プラウドシティ小竹向原の坪単価は、割高とまでは言えないだろう。
ちなみに、東京メトロ有楽町線・副都心線で小竹向原から1駅先（池袋駅から遠ざかる）の氷川台駅周辺の物件を見てみると、新規分譲中のクレヴィア氷川台（氷川台駅から徒歩10分）の坪単価が、348万円〜となっている。
販売スケジュール
プラウドシティ小竹向原 （第2期2次）の販売スケジュールは、2024年1月27日（土）～2024年2月3日（土） となっている。価格帯は6,448万円～9,678万円で、最多価格帯は9,100万円台で計6戸。販売戸数は全部で35戸の予定だ。
間取りと価格
間取りは公式ホームページで一部公開されている。
G1-Otype 1LDK+S 51.93㎡ 1階 6,000万円
G2-Btype 2LDK+WIC+SIC 51.35㎡ 2階 6,700万円
G1-Ntype 2LDK＋WIC 51.85㎡ 4階 6,600万円
G2-Etype 2LDK＋S＋WIC＋SIC 57.20㎡ 2階 7,600万
G1-Stype 2LDK+WIC+SIC 60.21㎡ 1階 7,178万円
G3-Atype 3LDK＋N＋WIC 68.63㎡ 価格不明
G3-Gtype 3LDK+N+WIC 70.58㎡ 価格不明
G3-Ktype 3LDK+WIC+SIC 75.00㎡ 価格不明
G3-Etype 3LDK+2WIC+SIC 84.85㎡ 価格不明
「プラウドシティ小竹向原」の建物構造、共用施設
「プラウドシティ小竹向原」には、野村不動産グループが開発した、新築時に高耐久の部材や工法を採用することで大規模修繕の周期を長くし、修繕コストを抑える取り組みを採用。通常12年周期で行われるとされる大規模修繕工事を、16〜18年周期に延ばせるという。
建物の内部構造は、電気配線や水まわりの給・排水管などを占有部分の床コンクリートに打ち込まず、二重床・二重天井部分に敷設し、リフォームやメンテナンスをしやすい設計になっている。
共用施設に関しては主に、下記の施設がある。
・ワークラウンジ
・ゲストルーム
・キッズライブラリー
一部の駐車場には「EV充電対応駐車場」を導入しており、太陽光蓄電池を停電が生じた際の電力供給源として活用できる。
「プラウドシティ小竹向原」のメリットは？
メリット１：抜群の立地環境と高い生活利便性
池袋から東京メトロ有楽町線で3駅6分、最寄り駅から徒歩5分という抜群の立地環境が最大の魅力だ。駅から「プラウドシティ小竹向原」に向かう間には、コンビニエンスストアやドラッグストアなどもあり、生活の利便性も高い。
メリット２：緑豊かで静かな住環境
「プラウドシティ小竹向原」の敷地からは、桜並木のある緑道にそのまま出ることができ、敷地を半周するように、樹齢50年のケヤキ並木が立っている。
メリット３：子育てをしやすい居住環境
マンション敷地内に交流拠点「ツナグヒロバ」があるだけでなく、近所に公園がたくさんあり、子どもを遊ばせる場所が多いことは、子育て世代の住人にとっては魅力的だろう。
さらに、近隣には保育園や幼稚園なども徒歩圏内に複数あるので、未就学児がいるファミリー層向けと言える。
メリット４：安全性や防災性に優れる
交流拠点「ツナグヒロバ」は、外部から車が進入しにくい袋地状とし、災害時などには地域の防災拠点として機能する。
また、防災備蓄倉庫には、一般家庭では購入しにくい物品や災害時にマンション内での共助活動の際に使用するものを格納。消火活動用に、「消防用防火水槽」を設け、災害時は座面を取り外して、かまどとして利用可能なベンチも設置する。
「プラウドシティ小竹向原」のデメリットは？
では、デメリットについてはどうだろうか、気になった点を2つ挙げたい。
デメリット１：中庭に面していない住戸は日当たりが良くない可能性も
「プラウドシティ小竹向原」は、中庭を取り囲むようにメイン棟が配置されているため、リビングが南東か南西、南に向いている、ただG2棟の南向きの住戸は、道路を挟んだ向かいにF棟が建つため、低層階は日当たりが悪くなる可能性もある。
中庭に面していないG3棟の低層階などは、眺望がそれほど良くない部屋もあると考えられる。
デメリット２：ファミリー層向けの３LDKはお手頃ではない
「プラウドシティ小竹向原」は、低層階の3LDKで7,800万円台〜という告知になっている（今回具体的に価格を聞き取れたのは2階、3LDKの9,048万円の部屋のみ）、上層階では9,000万円を超えてくるため、池袋から3駅という抜群の立地を考えても、お手頃とは言えない。しかも、営業担当者によると、次期以降の供給予定住戸は、上層階では1億円を超えてくることも予想されるという。
1LDKや2LDKでは、上層階でも6,000万円台の物件が残っているが、広さはどちらも52㎡弱とやや手狭となっている。
「プラウドシティ小竹向原」は買いか？
「プラウドシティ小竹向原」は、都心へのアクセスの良さと駅徒歩５分の立地、緑豊かで静かな住環境が最大の売りとなっている。特に小さい子供を持つファミリー層にとっては、子供を安心して育てられるマンションの共有スペースや、公園などが近所に複数あることが魅力に映るだろう。
先にも触れたように、「プラウドシティ小竹向原」は災害に備えた設備が充実しており、敷地自体が避難所の代わりにもなる。立地環境だけでなく、防災性に優れた点も評価ポイントになると考えられる。
また、1LDKや2LDKも一定数供給されることから、生活の利便性を重視する夫婦だけの世帯や、単身者にとっても購入の検討に値する物件ではないだろうか。
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