「パークシティ小岩 ザ タワー」の価格予想は? 小岩駅前に住宅・商業施設一体型のタワマンが登場

2024年3月25日公開(2024年3月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

新築マンション「パークシティ小岩 ザ タワー」は、 総武線各駅停車・小岩駅北口から徒歩3分に立地する地上30階・地下1階建てのタワーマンションだ。本物件は江戸川区の再開発プロジェクトとして、事業が進められているため、注目度も高い。また総戸数は731戸と(このうち一般販売対象戸数は521戸)大型であるところも見逃せない。現地を訪問し、その魅力を探った。

「パークシティ小岩 ザ タワー」外観予想CG(出典:公式ホームページから)
「パークシティ小岩 ザ タワー」外観予想CG(出典:公式ホームページから)

「パークシティ小岩 ザ タワー」の特徴

 「パークシティ小岩 ザ タワー」は、JR総武線小岩駅北口と、総武線とほぼ平行に東西へ延びる幹線道路「蔵前橋通り」との間にあり、南北に縦長な形となる。

 入居開始は2027年3月、再開発に伴い2030年には、小岩駅とマンション2階が、中空デッキ(ペデストリアンデッキ)でつながる予定だ。

 デッキを渡り右に曲がって商業施設沿いに進み、建物の角を左に回り込むと、左手(マンション東側)にエントランスがある。共用部として、3階には保育園が入居し、4階には屋上広場ができることから、子育て世代を意識した設計となっている。

 また、現在小岩駅北口駅前に立つイトーヨーカドーは取り壊された後、もともと駅近くにあったスーパーのワイズマートと共に、「パークシティ小岩 ザ タワー」の低層階にできる商業スペースに入居することが決まっている。

 さらに再開発に伴い立ち退きとなる周辺の一部商店なども、同物件に移転する予定だ。駅から直結のうえ、スーパーや飲食店などがマンション施設内にある利便性も、同物件の売りになるだろう。

パークシティ小岩 ザ タワー(物件詳細はこちら)
パークシティ小岩 ザ タワー価格一般販売住戸:未定
完成時期2027年1月
交通JR総武線「小岩」駅 徒歩3分
所在地東京都江戸川区西小岩1丁目2170
間取り一般販売住戸:1LDK~4LDK
専有面積一般販売住戸:36.82㎡~124.24㎡
物件の特徴総戸数731戸
  • JR総武線「小岩」駅徒歩3分
  • 住まいと直結するペデストリアンデッキ(予定)
  • 総戸数731戸(販売戸数521戸)/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
施工三井住友建設株式会社
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】、日鉄興和不動産株式会社【国土交通大臣(4)第6908号】
資料請求はこちら
(ライフルホームズ詳細へ)

「パークシティ小岩 ザ タワー」現地の様子は?

 「パークシティ小岩 ザ タワー」の完成予定は、2027年1月。2024年1月末に現地を訪れたところ、四方を囲いに覆われた更地があるだけだった。

 現地までの様子を伝えると、小岩駅北口を出て階段を降りて信号を渡り、イトーヨーカドー脇(写真①)の「小岩駅北口通り」を北に進む。そうすると(写真②)、右側に囲いで覆われた建設予定地が現れる(写真③)。

写真①:イトーヨーカード前(筆者撮影)
写真①:イトーヨーカード前(筆者撮影)
写真②:小岩駅北口通り(筆者撮影)
写真②:小岩駅北口通り(筆者撮影)
写真③:「パークシティ小岩 ザ タワー」現地の様子(筆者撮影)
写真③:「パークシティ小岩 ザ タワー」現地の様子(筆者撮影)

 北口通りは現在、マンション敷地向かい側にカラオケ店や居酒屋、パチンコ店などが並び、道路幅は乗用車2台分ほどしかない。ただし、再開発でこの道路は18mに拡幅され、歩道も広くなる。

 イトーヨーカドーが取り壊された後の駅前は広場となり、地下には自転車約3500台が収容できる公共自転車駐車場ができる。広場とマンション敷地の間には緑地帯も設けられ、今のような雑然とした駅前の雰囲気が様変わりしそうだ。

周辺施設まとめ

 以下に、主な周辺施設をまとめてみた。

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スーパー

  • イトーヨーカドー 徒歩1〜2分(マンション施設内)
  • ワイズマート徒歩1〜2分(マンション施設内)
  • ニュー・クイック シャポー小岩店 徒歩3分(小岩駅高架下駅ビル内)
  • 業務スーパー小岩店 徒歩7分(約500m)

  • サミットストア小岩駅南口店 徒歩8分(約550m)
 

コンビニやドラッグストア

  • セブン-イレブン 江戸川西小岩1丁目店、徒歩2〜3分(約200m〜250m)
  • ファミリーマート小岩東店
徒歩3分(約250m)
  • トモズ 徒歩3分(小岩駅高架下駅ビル内)
  • くすりの福太郎 小岩駅前店
徒歩3分(約300m)
  • クリエイトSD JR小岩駅前店 徒歩6分(約500m)
  • はなまる薬局
徒歩8分(約700m)
 

クリニック関係

  • 篠崎医院 徒歩1分(約50m)
  • 岩倉病院 徒歩6分(約480m)
  • 江戸川病院 徒歩19分(約1,510m)
  • わたなべ眼科クリニック 徒歩3分(小岩駅高架下駅ビル内)
  • 医療モール(内科・皮膚科・耳鼻咽喉科・小児科) 徒歩8分(約700m)
 

公園

  • 西小岩公園 徒歩6分(約500m)
  • 南小岩三丁目児童公園
徒歩15分(約1,200m)
  • 小岩菖蒲園
徒歩20分(約1,820m)
  • 篠崎公園
徒歩30分(約2,680m)
 

保育園・学校など

  • 区立西小岩小学校 徒歩7分(約550m)
  • 区立小岩第四中学校
徒歩11分(約820m)
  • 江戸川白百合幼稚園
徒歩8分(約590m)
  • 西小岩おひさま保育園
徒歩7分(約500m)
  • アーバンプラザ(文化・交流・スポーツ拠点)徒歩15分(約1,149m)
  • 区立小岩図書館
徒歩16分(約1,220m)

 

「パークシティ小岩 ザ タワー」の価格予想、間取りは?

 「パークシティ小岩 ザ タワー」の販売予定価格は、本稿執筆時点で未公開だが、5,000万円代前半(1LDK)~1億9,000万円台となることが予想される

 都心方面からのアクセスが似通っているか、同じ沿線で数駅離れたタワーマンションから、販売予定価格を類推した。

 「パークシティ小岩 ザ タワー」と同じ江戸川区内で、都心方面からのアクセスが似た条件で売り出し中のタワーマンションとしては、都営新宿線船堀駅から徒歩3分の「ルフォン船堀」がある。

 JR総武線錦糸町駅から小岩駅までは4駅11分で、錦糸町駅のほぼ真南にある都営新宿線住吉駅から船堀駅までは4駅8分であり、小岩駅と船堀駅の立地条件は近い。「ルフォン船堀」の平均坪単価は約420万円だ。

 また、小岩駅より2駅都心寄りの「プラウドタワー平井」の販売予定価格は、77.26㎡の3LDKが9,658万円で、坪単価413万円となる。ただし、同物件は上層階では坪単価が500万円を超え、プレミアム住戸は2億円に達する。

 これら2物件の販売予定価格を参考に「パークシティ小岩 ザ タワー」の平均坪単価を割り出すと、駅直結で東西の眺望が良いことを加味して410万〜415万円程度と予想される。また、同物件は住戸の方角、階数によって眺望が大きく変わることから、「プラウドタワー平井」のように販売価格帯が幅広くなることが予想される。

 また、「パークシティ小岩 ザ タワー」のプランは1LDK+N〜4LDK、占有面積は43.16㎡〜124.24㎡と広さや間取りが幅広い。内訳は1R・1LDK・2DKが207戸、2LDK・3DKが101戸、3LDK以上が423戸で、ファミリー向けの3LDKが最も多い

パークシティ小岩 ザ タワー(物件詳細はこちら)
パークシティ小岩 ザ タワー価格一般販売住戸:未定
完成時期2027年1月
交通JR総武線「小岩」駅 徒歩3分
所在地東京都江戸川区西小岩1丁目2170
間取り一般販売住戸:1LDK~4LDK
専有面積一般販売住戸:36.82㎡~124.24㎡
物件の特徴総戸数731戸
  • JR総武線「小岩」駅徒歩3分
  • 住まいと直結するペデストリアンデッキ(予定)
  • 総戸数731戸(販売戸数521戸)/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
施工三井住友建設株式会社
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】、日鉄興和不動産株式会社【国土交通大臣(4)第6908号】
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プラウドタワー平井(物件詳細はこちら)
プラウドタワー平井価格14,988万円(1戸)~24,988万円(1戸)
完成時期2024年11月
交通JR総武線「平井」駅 徒歩2分
所在地東京都江戸川区平井五丁目65番(地番)
間取り3LDK~4LDK
専有面積94.00~120.59㎡
物件の特徴総戸数374戸
  • JR総武線「平井」駅徒歩2分。「住宅・商業・子育て」複合再開発、29階建免震タワー。
  • ワイドスパン・フルブライトプランあり。70m2超の3LDKを中心とした多彩なプランニングを実現。
  • プレミアムフロアを28・29階にご用意。
施工前田建設工業株式会社 東京建築支店
売主野村不動産株式会社(国土交通大臣(14)第1370号)・阪急阪神不動産株式会社(国土交通大臣(16)第395号)
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(ライフルホームズ詳細へ)

「パークシティ小岩 ザ タワー」の建物構造、共用施設、設備仕様

 「パークシティ小岩 ザ タワー」は、地震の揺れを建物に伝わりにくくする中間免震構造で、基礎部と建物の間に設置した免震ゴム(免震装置)が地震エネルギーを吸収する。また、3種類の免震ゴムと減衰こま(免震ダンパー)を採用し建物の揺れを低減、家具の転倒などによるけがなどの二次災害を防ぐ。

 商業・業務用施設は1階~4階(一部1階~9階)に配置し、5階に住宅駐輪場と中間免震層を設け、6階~30階に住戸を配置する構造とした。

 地下には施設利用者が使用する駐車場や、駐輪場を整備する。建物内の地下1階〜25階部分に立体方式の駐車場を設置し、収容数は居住者用が約190台、非居住者用が約165台、バイク用駐車場は居住者用が約50台、非居住者用が約30台、駐輪場は居住者用が1,350台、非居住者用が約470台となる。

 本物件は低層部に地域コミュニティの活動を行う施設を設けるとともに、災害時に帰宅困難者を受け入れる施設としても機能し、防災備蓄倉庫や非常用発電設備を併設する。一部の駐車場には「EV充電対応駐車場」を導入、太陽光蓄電池を停電が生じた際の電力供給源として活用できる。太陽光蓄電池からは、停電時に共用部の非常照明やコンセントの一部に電気を供給する。

 マンション居住者の共用施設は、2・3階のエントランスホール・ラウンジは吹き抜けになっており、4階は屋上広場、キッズルーム・集会室、ワークスペース、ゲストルーム2部屋、フィットネスルーム、ランドリールームを配置。23階にはスカイラウンジ(パーティルーム)、さらに屋上階にはスカイデッキが設けられるなど、共用施設は充実している

 設備仕様については、経済産業省が定める省エネの定義「ZEH-M Oriented(ゼッチ・マンション・オリエンテッド)」に適合し、耐熱性とエネルギー効率を向上させた。この仕様の場合、フラット36の住宅ローンなら、金利優遇の対象物件となる。

 具体的には、断熱工法や人感センサー、節水水栓、LED照明、高効率TES熱源機、床暖房、魔法びん浴槽、節水タンクレストイレ(1LDK住戸は異なる)などを採用する。

「パークシティ小岩 ザ タワー」のメリットは?

メリット1:駅直結という利便性

 冒頭で触れたように、「パークシティ小岩 ザ タワー」は小岩駅北口の駅前広場をはさみ、駅からデッキで直結するため、駅前タワーマンションとしての立地が最大の魅力だ。小岩駅北口と南口はデッキで結ばれるため、小岩駅南北の動線も良い。

 小岩駅周辺では、南口駅前再開発の一環として複合施設「FIRSTA koiwa」(同駅から徒歩6分、約480m)が2021年に開業。全国チェーンの飲食店やフィットネスクラブが出店しており、商店街もあることから買い物や飲食に困ることはなさそう。

メリット2:眺望の良さ

 本物件は南北に縦長の構造をしており、メインとなる東西に面した住戸からの眺めは、周囲に高層建築物が少なく、中・上層階は視界が開けている。西向きの住戸からは都心方面や富士山、東向きの住戸からは江戸川区・市川市の花火大会が眺められる。東京タワーや東京スカイツリーなど、東京のランドマークとなる建造物が見られる住戸もある。

 小岩駅南口の再開発に伴い、南向きの部屋からはタワーマンションなど高層建築物が視界に入るものの、上層階で視界を遮るほどの邪魔にはならないと考えられる。

メリット3:子育て支援が充実している江戸川区に立地

 「パークシティ小岩 ザ タワー」が立地する江戸川区は、乳幼児の支援が手厚いことで知られている。乳児 (ゼロ歳児)養育手当が月額1万3,000円出るうえに、私立幼稚園などを利用する際の助成を行う制度として入園補助金(上限10万円)・保育料補助(限度額は月額3万1,000円)もある。

 出産育児一時金(1児につき50万円)保育ママ制度も用意されている。子供の見守りについては、小岩地区で地域住民が地域の安全・安心を高める活動を積極的に推進。小岩地区37町会・自治会、商店街が中心となり、防犯カメラを設置しており、日々パトロールを行っている。

「パークシティ小岩 ザ タワー」のデメリットは?

 では、デメリットについてはどうだろうか、気になった点を2つ挙げたい。

デメリット1:周囲が繁華街で緑が少ない

 「パークシティ小岩 ザ タワー」は、近くに商店街がいくつもあり利便性が高い。しかし、その半面、東西を飲食店などの繁華街に挟まれていて、敷地北側は幹線道路に面している。静かな周辺環境とは言えず、緑地も少なく徒歩で行ける公園も少ない。

デメリット2:ハザードマップでは1階浸水地帯

 本物件は西側の新中川と東側の江戸川に挟まれた低地で、江戸川からは直線距離で約1.5kmしか離れていない。

 江戸川区水害ハザードマップによると、集中豪雨などにより浸水した場合に想定される水深は1階(0.5~3m未満)部分だ。川が氾濫した場合は周囲が水没するリスクがある。

「パークシティ小岩 ザ タワー」は買いか?

 「パークシティ小岩 ザ タワー」は駅直結で、周囲の商業施設が充実した利便性の高い物件で、敷地内に屋上公園や保育所も整備されることからファミリー向けにも魅力的な物件だと言える。

 上層階は眺望の良さから1億円超えとなり、最上階は2億円に迫ることも予想され、投資用としても一定の需要が見込まれる。

 小岩駅は総武線の各駅停車しか止まらないため、都心からのアクセスの良さについては、総武線快速が止まる新小岩駅や錦糸町駅にはかなわない。しかし、東京23区内でサラリーマン世帯にギリギリで手が届くタワーマンションとしては、検討に値する物件ではないだろうか。

パークシティ小岩 ザ タワー(物件詳細はこちら)
パークシティ小岩 ザ タワー価格一般販売住戸:未定
完成時期2027年1月
交通JR総武線「小岩」駅 徒歩3分
所在地東京都江戸川区西小岩1丁目2170
間取り一般販売住戸:1LDK~4LDK
専有面積一般販売住戸:36.82㎡~124.24㎡
物件の特徴総戸数731戸
  • JR総武線「小岩」駅徒歩3分
  • 住まいと直結するペデストリアンデッキ(予定)
  • 総戸数731戸(販売戸数521戸)/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
施工三井住友建設株式会社
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】、日鉄興和不動産株式会社【国土交通大臣(4)第6908号】
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