「URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）」の価格や特徴を分析！　浦和駅前の大規模再開発マンション

新築マンション「URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）」は、 JR浦和駅西口から徒歩3分に立地する地上27階・地下2階建てのタワーマンションだ。2024年8月下旬に販売開始予定で、総戸数は525邸（このうち非分譲は234戸）となっている。本物件は埼玉県さいたま市浦和区高砂地区の再開発プロジェクトとして、事業が進められている。現地を訪問し魅力を探るとともに、現在は非公開となっている販売価格を予想する。

「URAWA THE TOWER」の特徴

 「URAWA THE TOWER」の最寄り駅である浦和駅は、JR京浜東北線と宇都宮線・高崎線、湘南新宿ラインの3路線が乗り入れる。また、浦和駅は埼玉県の県庁所在地であるさいたま市に立地する。

　浦和駅は、 東京、新宿、渋谷、池袋、品川などの都心主要駅に乗り換えなしで 行くことができるのも魅力だ。例えば東京駅へは26分、新宿駅へ26分、渋谷駅は32分、池袋駅20分と、いずれも直通でたどり着く。さらに、「URAWA THE TOWER」は駅前ロータリーに敷地が隣接し、“駅近”というよりは、駅前と言っても差し支えない。

　周辺環境では駅前の商業施設がすぐ目の前にあるほか、文教都市を形成する教育施設や緑豊かな公園、文化施設や行政施設が集積するエリアも徒歩圏内にある。商業地区に隣接し利便性が高いだけでなく、文教施設や公園などが周囲にあり、居住環境にも恵まれていることが最大の特徴だ。

「URAWA THE TOWER」の概要

 「URAWA THE TOWER」は立面図や平面図などの詳細が公表されていないが、物件の公式ホームページによると、概要は以下の通り。

「URAWA THE TOWER」現地の様子は

 「URAWA THE TOWER」の完成予定は2027年1月となっている。浦和駅西口を出て階段を上ると目の前に大きなロータリーがあり、左手にはマンション建設現場が目に飛び込んで来る。

　ロータリーを時計回りに回り込んでいくと、左手に囲いで覆われた建設現場が見える。６月上旬に現場をのぞいたところ、まだ基礎工事の段階だった。また、現地に貼られていた全景写真を見ると、敷地周辺の様子がよく分かる。

　全景写真を見ると、右上の白い屋根が浦和駅で西側、下方向が南側となっている。写真下部の緑色は、さいたま市立高砂小学校の屋根だ。南側に高い建物はなく、抜け感があり眺望は良い。敷地外の両角には高層ビルが立っており、駅寄りの東側はビルの陰になる部分もあることから、マンション棟は駅から離れた西寄り（写真左側）に建つとみられる。

「URAWA THE TOWER」の周辺施設

 「URAWA THE TOWER」の西側は文化施設・行政集積エリアで、埼玉県庁・県立文書館・さいたま市役所・浦和区役所・浦和警察署などが立地する。北側は商店街集積エリアとなっており、伊勢丹浦和店、イトーヨーカドー浦和店、駅ビルのアトレ浦和などがある。

　南側はさいたま市立高砂小学校や神社、公園などがあり閑静な文京地区といった趣を醸し出している。

　以下に、主な周辺施設をまとめてみた。

「URAWA THE TOWER」の価格予想は？

 「URAWA THE TOWER」は2024年6月時点で、野村不動産の物件登録者限定ホームページに記載がなく、販売価格は未公表となっている。

　また、「URAWA THE TOWER」の最寄り駅である浦和駅周辺で、現在売り出し中の大規模マンションはない。そこで「URAWA THE TOWER」周辺のマンションの取引価格を調べて、価格を予想してみたい。

　まず、浦和駅西口から徒歩5分と「URAWA THE TOWER」に立地条件が近く、2023年に完成し分譲を終了した「プラウド浦和」は、坪単価がおおよそ340万〜460万円（一部物件を除く）だった。ただし、同物件はビルなどに囲まれており、近隣に高い建物が少なく敷地も広い「URAWA THE TOWER」の方が周辺環境や眺望に恵まれている。

　次に現在売り出し中の周辺物件2つと比較してみる。
ともに浦和駅徒歩10分の物件である。

　以上の2物件ように、浦和駅徒歩10分の新築マンションは、足元の坪単価が380万円〜430万円程度となっている。浦和駅徒歩3分と駅近の「URAWA THE TOWER」の坪単価は、近年の不動産相場の上昇や立地条件を考慮すると、坪単価が400万円を超えてくることは間違いなさそうだ。

　さらに上層階や角部屋は坪単価が500万円を超え、“億ション”となってくることも予想される。

　周辺物件の販売価格や立地条件などから類推すると、販売予想価格は下記の通りとなる。ちなみに「URAWA THE TOWER」のプランは1LDK〜4LDKで、専有面積は40.43m² ～120.19 ㎡、バルコニーは5.73m²〜34.10m²となっている。

まとめ

 「URAWA THE TOWER」は浦和駅のロータリーに接した道路に敷地が面していて、駅前物件と言ってもよい。マンションの北側や西側は商業地域で賑やかな一方、南側は文京地区となっていて、眺望が良く静かだ。

　周辺環境では保育園や幼稚園、小児科など子供向けのクリニックも充実していて、公園などもあり子育てしやすい環境にある。角部屋や上層階は億ションになることが予想されるが、立地や周辺環境の良さを考えると、ファミリー層を中心に人気の出る物件ではないだろうか。

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