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新築マンション比較[2019年]
2018年6月1日公開(2019年5月10日更新)
櫻井 幸雄
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【ウエリス浦和美園】は“買い”なのか?
価格・スペック・立地をプロが徹底調査!

新築マンション「ウエリス浦和美園」は埼玉県・さいたま緑区の注目物件だが、本当に買いなのか、価格・スペック・立地を徹底的に調査してみた。価格は3LDKが2600万円台からと安く、建物のスペックも省エネの工夫を凝らしたり、設備も充実。ネックは都心へのアクセスだが、今後、鉄道などの改善があれば魅力は高まるだろう。(住宅評論家・櫻井幸雄)

3LDKが2600万円台から購入可能
さいたま市緑区屈指の割安マンション

 ウエリス浦和美園」は、3LDKが2600万円台から、という価格設定で思わず目をとめてしまうマンションだ。建設地は、埼玉県のさいたま市緑区。ノーステラスとサウステラスの2棟に分かれ、それぞれで購入可能な住戸の最多価格帯を調べると、3200万円台と4100万円台。2600万円台の3LDKは特別安い住戸だとわかる。が、70㎡を超える3LDKが3000万円台、4000万円台で購入できるので、割安なマンションであることは間違いない。

 割安だが、建物が完成してもまだ販売を続けている。サウステラスは即入居可能。ノーステラスは今年の11月下旬に入居開始予定だ。

 となると、多くの購入検討者は身構えてしまう。何かあるんじゃないの? 安物買いの銭失いになるのは嫌だ…。安さは魅力だが、後悔するマンションは買いたくない、というわけだ。

 私自身、建物が完成しても販売を続けているマンションを購入した経験がある。販売センターを訪ねたら、「さらに値引きする」というので、心が動いた。そのときの気持ちは、「安くても売れ残っている理由を知りたい。その理由が納得できれば、買ってもよい」だった。

 それは、「ウエリス浦和美園」の購入を検討する人たちに共通する気持ちではないだろうか。そこで、同マンションの「理由」を私なりに解析してみた。

ウエリス浦和美園「ウエリス浦和美園」は3LDKが2600万円台からと、割安なマンションであることは間違いない。
◆ウエリス浦和美園(販売中)
価格 2978万円~5428万円【ノーステラス】 完成時期 ・即入居可【サウステラス】
・2018年11月下旬【ノーステラス】
交通 ・「浦和美園」駅徒歩7分【サウステラス】
・「浦和美園」駅徒歩9分【ノーステラス】
所在地 ・埼玉県さいたま市緑区美園4丁目1番1【サウステラス】
・埼玉県さいたま市緑区美園4丁目1番3【ノーステラス】
間取り 3LDK~4LDK【ノーステラス】 専有面積 64.50㎡ ~ 100.05㎡【ノーステラス】
総戸数 697戸 来場者数
売主 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、川口土木建築工業株式会社 施工会社 川口土木建築工業株式会社
パークシティ武蔵小山 ザ タワー詳細はこちら

「浦和美園」駅から徒歩7分だが、
都心へのアクセスはあまりよくない

 「ウエリス浦和美園」は、埼玉高速鉄道の「浦和美園」駅を最寄りとし、同駅から徒歩7分。駅からの道は平坦で、歩道付きの部分が多いので歩きやすい。

 「浦和美園」駅は始発駅であるため、通勤時間帯も座って通勤が可能。朝7時台にはほぼ5分に1本の割合で運行され、東京メトロ南北線に乗り入れる。「王子」駅、「駒込」駅、「飯田橋」駅、「市ヶ谷」駅、「四ッ谷」駅、「永田町」駅など都心のターミナル駅に直通する。

 以上の条件には、敬遠される要素はない。

 ただし、「駒込」駅まで30分、「四ッ谷」駅まで43分の所要時間は、ちょっと長すぎると感じた。すべて各駅停車であるため、都心までの所要時間が長くなってしまう。急行とか快速電車を設定すれば、始発電車を利用できる「浦和美園」駅の魅力は増すだろう。埼玉高速鉄道の努力に期待したいところだ。

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未完成の街だからこそ、
新築マンションの価格が抑えられている

 もうひとつ、「ウエリス浦和美園」の立地条件で気になることがある。それは、浦和美園を、「何もない場所」と思っている人が多いことだ。

 「何もない」というのは、おおげさで、実際には埼玉スタジアム2002とイオンモールという大きな施設がある。

 埼玉スタジアム2002は、02年サッカーワールドカップ(W杯)に合わせてつくられた球技専用競技場。2020年東京五輪でもサッカー競技が行われる予定になっている。

 イオンモールは、2006年にイオン浦和美園ショッピングセンターとしてオープンし、今も賑わいがある。と同時に、駅周辺には住宅が増え、外車のディラーなど店舗も増加している。

 「何もない場所」ではない。が、未完成の街であるのは事実だろう。それで敬遠する人が生じ、販売が長期化しているものと考えられる。

 といっても、「未完成の街だからこそ、新築マンション価格が抑えられている」という長所も生じる。今後、街が成熟してくれば、このような価格で新築マンションを買うことはできなくなるはずだ。「これからの街」であるから、今はまだ新築マンションが割安。今後は状況が変わる…、そう考えれば、価格が抑えられていることも納得できるだろう。

電柱のないすっきりとした街区
先進の街づくりが行われている

 もともと「浦和美園」エリアは、さいたま市の副都心として開発が行われている場所。市内最大の土地区画整理事業が進んでいる「みそのウィングシティ」構想の一画で、美しい田園都市を目指した街づくりが進行中だ。具体的には、広い歩道が設けられ、電線を埋設して、電柱のないすっきりした街区がつくられている。

 電線の地下埋設は、地下に鉄筋コンクリート製の共同溝をつくり、その中に電線やガス管、上下水道管を通すもの。この共同溝が頑丈であるため、大地震が起きても停電や都市ガスの停止、断水が起きにくいとされる。

 先進の街づくりが行われているわけだ。

 「ウエリス浦和美園」の建設地から徒歩1分に大型公園があり、イオンモール浦和美園へは徒歩6分。また、2020年には、徒歩7〜9分(棟によって異なる)の場所に、順天堂大学付属病院が完成する予定になっている。

ガスで電気をつくるエネファームが
全住戸に設置されている!

 「ウエリス浦和美園」は、建物も魅力的だ。

 たとえば、全住戸に最新の住宅設備が備えられる。ガスで電気をつくるエネファームを全住戸に標準設置するもので、これは、埼玉県内ではじめて実現するもの。エネファームをはじめ、省エネの工夫を凝らすことで、1年間の光熱費は10万円以上安くなると計算されている。

 さらに、キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)が標準設置され、LDの床暖房、窓の複層ガラスなど設備機器も充実する。

 全697戸の大規模となり、ラウンジやエントランスホールなど共用施設が充実。24時間ゴミ出しOKだし、コンシェルジュが朝8時から夜9時まで常駐するといったサービスも便利そうだ。

 敷地内の駐車場設置率100%、つまり全戸分の駐車スペースが用意され、その使用料は月額4500円から。住戸は64㎡〜131㎡台まで87もの住戸バリエーションがある。

 現時点でも、100㎡以上の大型4LDKが残っているのも、同マンションの特徴。そして、実際の住戸を見て購入を検討できる。

 それらを含めて、納得感の大きいマンションといえる。

ウエリス浦和美園「ウエリス浦和美園」のモデルルーム。まだ街が成熟しておらず、価格が抑えられている今が“買い”だ。
◆ウエリス浦和美園(販売中)
価格 2978万円~5428万円【ノーステラス】 完成時期 ・即入居可【サウステラス】
・2018年11月下旬【ノーステラス】
交通 ・「浦和美園」駅徒歩7分【サウステラス】
・「浦和美園」駅徒歩9分【ノーステラス】
所在地 ・埼玉県さいたま市緑区美園4丁目1番1【サウステラス】
・埼玉県さいたま市緑区美園4丁目1番3【ノーステラス】
間取り 3LDK~4LDK【ノーステラス】 専有面積 64.50㎡ ~ 100.05㎡【ノーステラス】
総戸数 697戸 来場者数
売主 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、川口土木建築工業株式会社 施工会社 川口土木建築工業株式会社
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