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マンション価格が値下がりしにくい勝ち組エリア[2019年]
2019年1月21日公開(2019年3月20日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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「品川区」の不動産は“買い”なのか?
新駅のオープンで資産価値アップも見込める
小中一貫教育実施、子育て世代支援も充実

住みやすい街の人気ランキングでも上位にあげられる「品川区」は、高輪ゲートウェイ駅の新設やリニア新幹線の開業を控えているほか、オフィス街と住宅街が混在する職住近接が評価されて注目を集めているエリアだ。公的教育が充実していることでも人気が集まりつつある。日本全体で少子高齢化が進むなかで、品川区のマンションや不動産の資産価値はどうなる可能性があるのか、調べてみた。(フリージャーナリスト・福崎 剛)

利便性の高い主要駅が多い品川区

 品川区は23区の中でも港区や大田区、目黒区に挟まれ、エリアによっては下町風情が残りつつ落ち着いた住宅街が広がり、芝浦から天王洲の水辺エリアにはタワーマンションも並ぶほか、再開発によるビジネスエリアも混在する。主要駅の品川は、新幹線や羽田空港へ直結しており、利便性は抜群だ。

 実は、区界の関係で目黒駅は品川区に位置し、大崎駅や五反田駅一体も品川区に属す(ちなみに品川駅は港区にあたる)。品川区内の主な駅としては大型スーパーが並ぶ「大井町」や昔ながらの商店街で知られる「戸越銀座」「武蔵小山」などもあり、住宅街としての人気は根強い。

 品川区の人気の主なポイントは5つだ。

 それでは5つのポイントを順に詳しく見ていこう。

品川区の人気のポイント①
職住近接が魅力で、人口はまだまだ増える

 品川駅の港南口は、オフィス街のイメージが強いが、すぐ近くの京急線・北品川駅あたりはビルも少なくレトロな住宅が並ぶ下町情緒が漂う。このあたりは、江戸時代には東海道の玄関口だったところ(東海道五十三次と言われる宿の中で、一番目の宿場町にあたる)。近年、こうした歴史的な場所を意識した地域づくりが進み、北品川商店街には個性的なカフェやB&Bなどが並び、外国人観光客が多く訪れる賑わいをみせている。一方、JRの線路沿いに南に広がるエリアは、閑静な住宅街になる。

 品川駅を起点にすれば、有楽町、東京駅方面へも、また渋谷駅、新宿駅方面へも約15〜20分以内で移動できる点も職住近接を実現できる理由だろう。川崎、横浜方面へ出る場合をはじめ、羽田空港へのアクセスも非常に便利だ。東海道新幹線の乗り換えのほか、注目されるリニア新幹線の起点駅としての将来性もあるのが品川だ。そういう意味で東京の玄関口に位置し、どこへ出かけるにも便利な立地というわけだ。

大崎~品川エリアは、オフィスビルが立ち並ぶ

 そのため、品川区の人口は年々増加傾向を示している。2018年12月現在で、品川区の人口は約39万人。品川区議会で作成した資料によれば、2041年まで増える予想が立てられている。

 少子高齢化で人口減少が進む時代の中、今後20年以上も人口が増えるとされるのは、利便性の高さであり、職住近接が実現できるエリアだからだろう。人口増が見込めるということは、行政の社会的サービス充実にもつながる。実際、日曜日にも開庁するなど、区役所の対応も柔軟だ。

世帯と人口 [2018年(平成30年)12月現在]
項目 総数 内訳 前月比
世帯数 22万0623世帯 日本人:21万3494世帯 外国人のみ:7129世帯 270世帯増
人口総数 39万4471人 男:19万3552人 女:20万0919人 648人増
日本人 38万1409人 男:18万7121人 女:19万4288人 590人増
外国人 1万3062人 男:6431人 女:6631人 58人増
<引用データ:品川区の統計|品川区公式ページより>
年齢3階級別人口推計
  2018年
平成30年
2028年 2038年 2041年 2048年
年少人口 4万3667 5万4032 5万5854 5万5089 5万1336
生産年齢人口 25万3214 27万7452 26万6260 25万8644 24万3676
老年人口 8万0990 8万5008 10万4333 11万2912 12万9679
総人口 37万7871 41万6492 42万6447 42万6644 42万4691
(注)四捨五入により数値の合計が総数と一致しないものがある。
<引用データ:「品川区将来人口推計結果(速報)について - 品川区議会」(PDF)より>

品川区の人気のポイント②
新駅「高輪ゲートウェイ」の誕生で地価は上昇

 最新の国土交通省の「地価公示価格(2018年1月)」によれば、品川区の平方メートル当たり単価は平均108万4233円。前年比では約6.05%上昇となっている。例えば、開発が進む港南口エリアにあたり、北品川駅に近い品川区北品川1丁目の公示価格は、1,160,000(円/m²)。また目黒駅まで500mほど離れた品川区上大崎3丁目では1,050,000(円/m²)、五反田駅までほど近い品川区東五反田5丁目は1,150,000(円/m²)で、主要駅周辺の公示価格は軒並み上昇している。

 地価上昇の要因は、品川駅の港南口側エリアに建設される多数のタワーマンションをはじめ、山手線の田町駅と品川駅の間に新駅が誕生するなど、開発によるシナジー効果が見込めるからだろう。

 

 山手線に40年ぶりの新駅「高輪ゲートウェイ」が誕生することでも注目を集めている。2020年の東京オリンピック開催に合わせてオープン予定になっているが、駅周辺の開発に伴って隣接する地域の地価が一層高騰するのは間違いなさそうだ。

 もともと、品川区内のマンションは分譲にしろ、賃貸にしろ、決して割安というわけではなく、むしろ利便性の良さがあるために割高感さえあると言われている。

 今後、羽田空港の国際線増便やリニア新幹線の開通を見越せば、品川駅が公共交通機関の最も重要なハブ機能を備えることになる。

 駅の港南口には、大手企業がオフィスを構えるインテリジェントビルが並び、高輪口(西口)側には、プリンスホテルやショッピング街が揃うこともあり、ビジネスマンだけでなく観光客を受け入れる施設も整っている。

 駅周辺に強い求心力のある賑わいが生まれる品川だからこそ、新築マンションにしても中古マンションにしても常にニーズが高く値崩れすることがないと考えられる。10年、20年先まで考えてマンションを購入するのなら、品川区のマンションは大いに魅力的だ。

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品川区の人気のポイント③
夜間保育も実施し、共働き子育て支援

 品川区は職住近接が魅力ということもあり、共働き夫婦の子育て支援にも力を入れている。その一つが保育園の延長保育だ。区内の全認可保育園で19時30分までの延長保育を実施しているほか、区立保育園によっては22時までの夜間保育(6園)も実施している。

 22時までの夜間保育を利用すれば、定時で慌てて帰宅する必要もないため、子育て世代には有り難い制度でもある。なお、中学生までの医療費控除制度があることも子どものいる家庭には安心だ。

 認可保育園の待機児童数についても、2018年4月時点では19名と近隣の区に比べて少なめだ。前年度の219名から大きく減少させており、本気で待機児童問題に取り組んでいる様子がうかがえる。

品川区の認可保育園の時間延長対応状況
延長夜間等実施園数(2018年10月時点) 区立 私立 区立民営
早朝延長 午前6時30分~午前7時30分 - 1園 -
午前7時~午前7時30分 - 10園 -
延長保育 午後6時30分~午後7時30分 全園で実施
夜間保育 午後7時30分~午後8時 - 10園 -
午後7時30分~午後8時30分 6園 42園 1園
午後7時30分~午後9時 - 2園 -
午後7時30分~午後9時30分 - 1園 -
午後7時30分~午後10時 6園 - -
<引用データ:「延長夜間保育について 5 - 品川区(認可保育園)」(PDF)より>

品川区の人気のポイント④
学力アップが期待できる独自の小・中一貫教育

 公立学校でも中・高一貫校を展開している市区町はいくつもある。しかし、義務教育である小学校と中学校の9年間を通して、2004年(平成18年度)より区立の小・中学校で小中一貫教育を導入しているのが品川区だ。

 この狙いの一つは、小学校から中学校への進学の際に、学習環境の違いや学習内容の難易度があがるため、学習進度に追いつけない、不登校になるなどの問題を防ぐことにある。まずは、誰1人落ちこぼれを出さない教育制度に変えようというわけだ。

 これまで6年の小学校教育と3年の中学校教育にしていた6-3制を義務教育制度の基本にしていたが、制度施行当時と取り巻く社会状況も異なり、子ども達の身体的発達や知的成長は著しく伸びる傾向にある。そこで、9年間の義務教育の中で「一貫性をもたせながらも、心理的・身体的発達、あるいは成長にかかわる変化など、最近の子どもの現状に応じて1~4年生と5~9年生の2つのまとまりで編成」品川区ホームページより)しているわけだ。

 具体的には、1~4年で基礎・基本の定着を図り、5~9年生の前半にあたる5~7年生は基礎・基本の徹底に重点をおいて指導。最後の8~9年生は教科、選択する幅を増やして、生徒の個性や能力を伸ばすのだ。

 また、9年間を活かした独自のカリキュラムによる学習も特徴だ。品川区では、より充実した学びを得られるよう、各教科の系統性を明確に示した、「品川区立学校教育要領」を作成するほか、さらに他の地区に異動せずに品川教育を担う人材確保・育成すべく、品川区固有教員の採用を実施して、具現化している。

 「特に、中間の5~7年の3年間は教科担任制を取り入れたり、小・中学校の教員が一体となって指導したりするなどの体制をつくり、小学校と中学校のスムーズな接続を図る」と品川区は説明している。

 独自のカリキュラムでは、小学1年生からの「英語科」や、道徳・特別活動・総合的な学習の時間を統合・再構築した品川区の独自の特別教科である「市民科」などを取り入れている。これは市民として、自分で考えて責任ある行動し、社会貢献できる人間を育てることを狙いにした科目で、具体的な体験学習を実践して学ぶというものだ。

 例えば5年生になると、市民科として経済活動体験の「スチューデント・シティ」を学ぶ。この体験学習では、銀行、コンビニエンスストアなど実店舗を模した企業ブースを再現し、働く人の立場や市民(消費者)の立場になって子どもたちが売買するなどの経済体験をする。

 7年生では販売店の経営体験を通し、意思決定を育成するためのシミュレーションプログラムで学ぶ「キャップス」を実施している。これまでに帽子販売店の経営をシミュレートして、販売価格、仕入れ数、宣伝広告費、販売戦略に至るまでの経営を学ぶなど、その内容は具体的で大人顔負けの実践的プログラムになっている。

 さらに8年生では個人のお金に関する意思決定と進路選択を主たるテーマとする生涯設計体験学習の「ファイナンス・パーク」を学ぶ。例えば、月々の収入と支出や貯蓄とローンや、賢い生活費の使い方について、必要な経済や金融に関する基礎的な知識を学ぶ。こうしたプログラムでは、社会の仕組みを総合的に学べるため、多様な価値観、幅広い視点や考察力の醸成にも役立つと考えられ、主要科目の理解力につながり、学力アップが大いに期待されている。

 希望生徒には「品川区グローバル人材育成塾」や「イングリッシュキャンプ」など、発展的なプログラムも用意し、学習成果を上げている。特に子育て世代には、品川区全体で質の高い学習環境と制度を導入している点でも魅力だろう。

品川区の人気のポイント⑤
23区内でも上位の治安のよさ

 警視庁の犯罪発生件数から都内(23区)で、2017年最も事件発生が少なかった区の上位は、次のような結果になった(数字は犯罪件数)。

2017年犯罪発生数の少ない23区内ランキング
順位 件数
1位 文京区 1,329
2位 荒川区 1,676
3位 目黒区 2,066
4位 中央区 2,595
5位 中野区 2,679
6位 品川区 2,792
7位 墨田区 2,844
8位 北 区 3,157
9位 千代田区 3,287
10位 台東区 3,354
<引用データ:「警視庁 平成29年 区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数(XLSXファイル:1,249KB)」より発生件数でランキング作成>

 警視庁のデータからも分かるとおり、犯罪発生件数が23区内でも少ないランキングで品川区は第6位だ。2018年(1〜11月累計)のデータでも第6位で、犯罪発生は23区内でも少ないほうになる。つまり治安がよく、独り暮らしの女性や高齢者も安心出来る居住エリアと言える。

まとめ

 品川区は、利便性の良さ、安定した資産価値、子育て支援制度、治安の良さなどの好条件が多く、住みたい街ランキングでも上位にランクインするのは納得できる。水辺に近いウォーターフロントから風情ある商店街のあるエリア、小高い閑静な高級住宅エリアまで、ライフスタイルや予算によって選択肢が多いのも品川区の魅力になっている。

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