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「アトラスタワー五反田」のメリット・デメリットは? 2LDKが1億円超えでも6割が成約済み!部屋別の価格も公開

2023年6月1日公開(2024年4月30日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

建設中の新築マンション「ATLAS TOWER Gotanda(アトラスタワー五反田)」は、JR五反田駅から徒歩5分、総戸数213戸、30階建てのタワーマンション。JR東日本山手線、東急電鉄池上線、都営地下鉄浅草線の3線が利用可能で、駅から近いだけでなく、東京では桜の名所として名高い目黒川沿いに立地しているのも売り。モデルルームを訪問し、その魅力を探った。

マンション建設地は、大正から平成まで続いた老舗旅館の跡地

「ATLAS TOWER Gotanda(アトラスタワー五反田)」外観CG(出典:公式ホームページから)
「ATLAS TOWER Gotanda(アトラスタワー五反田)」外観CG(出典:公式ホームページから)

 「ATLAS TOWER Gotanda(アトラスタワー五反田)」の最大の特徴は、立地の良さである。

 JR五反田駅西口を出て右手に曲がると、すぐに桜田通り(国道1号線)にぶつかる。そのまま国道を左方向に下り、都営浅草線の出口を過ぎ目黒川を越えて右手の横断歩道を渡った目の前に、建設中のマンションが現れる。

 マンション建設地はもともと、大正時代から平成まで続いた老舗旅館「海喜館(うみきかん)」があった場所で有名。2017年6月、「地面師」と呼ばれる詐欺集団が旅館の所有者になりすまし、積水ハウスが売却代金をだまし取られた舞台ともなった。

 この事件はマスコミにも大々的に取り上げられ、その後はマンションデベロッパーなどが土地取得に動いた。最終的に旭化成不動産レジデンスがマンションを販売することになり、同社の営業担当者はこの土地の歴史についても、購入希望者に話をしているという。

五反田アトラスタワーのエントランス
「ATLAS TOWER Gotanda(アトラスタワー五反田)」のエントランス(出典:公式ホームページから)

 それもそのはず、アトラスタワー五反田の住宅出入り口は、旅館を思わせるたたずまいとなっている。実際、案内パンフレットにも、往時の旅館の面影を継承していると、はっきり書いてあった。

 

五反田駅の西側は、再開発によりビジネス・地域産業・居住空間の複合市街地化が進む

 ビジネス街や夜の歓楽街としてのイメージが強い五反田だが、五反田駅西側は近年、官民の連携による再開発が進む。東京五反田TOCビル(東京卸売りセンター)の建て替えや、地域文化の機能を担う拠点として、旧ゆうぽうと跡地周辺を整備する計画がある。

 ベンチャー・スタートアップ企業も五反田駅周辺に集積し、目黒川沿いをシリコンバレーのバレー(渓谷)になぞらえた、「五反田バレー」という名称が使われる。実際に、当地のベンチャー・スタートアップが「一般社団法人五反田バレー」を立ち上げ、地域おこしイベントなどを開催している。

 五反田バレーの一角に位置するアトラスタワー五反田は、すでに2期まで販売を終え、全213戸(非分譲11戸、広告対象外8戸含む)中、第3期として約60戸を分譲中(本稿執筆時点)で、次期以降の分譲数はわずか30戸となっている。第3期の先着順分譲住戸は20戸を切っており、売れ行きは好調だ。

すでに物件を購入した客層を営業担当者に聞いてみると、夫婦ともに年収が1000万円以上のいわゆる“超パワーカップル”や、医師や弁護士、経営者といった富裕層の居住用がメインという答えが返ってきた。なかには地方企業のオーナー経営者らが、都内のセカンドハウスとして購入しているケースもあるというが、投資目的で購入する層は多くはないようだ。

「アトラスタワー五反田」の価格は?

 では、「ATLAS TOWER Gotanda(アトラスタワー五反田)」はどのような価格帯で売り出されているのだろうか。第3期に販売中の住戸(一部成約済みの可能性あり)を例に見てみよう。

 「アトラスタワー五反田」価格表

30階

3LDK(126.94㎡)プレミアム住戸

35,990万円
29階 2LDK(58.31㎡)プレミアム住戸 15,190万円
26階 2LDK(53.96㎡) 11,098万円
23階 2LDK(53.96㎡)

10,898万円

20階 3LDK(75.26㎡) 15,638万円
14階 2LDK(58.89㎡) 12,298万円
13階 3LDK(71.02㎡) 13,578万円
12階 2LDK(58.89㎡) 12,298万円
8階 3LDK(65.86㎡) 12,288万円
4階 3LDK(65.86㎡) 13,198万円

 2LDKが1億円台~、3LDKは1億2,000万円を超える価格となり、70㎡以上のファミリー向けは、1億3,000万円を優に超える。1戸ごとの専有面積は大きくなく、五反田エリア内では高価格帯のマンションとなっている。

 価格帯について、五反田の他のマンションと比較してみると、「プラウド五反田」の分譲価格は2LDK(57.68㎡)で9,998万円。これに対し、アトラスタワー五反田は2LDK(57.25㎡)で1億798万円となっているが、駅から5分以内という立地を考えると、割高とは言えないだろう。

アトラスタワー五反田のメリットは?

メリット①:駅から近い

 前述したように、五反田駅からの近さは「アトラスタワー五反田」の最大の強みとなる。しかも駅周辺の歓楽街を通り抜ける必要がないため、比較的安心して家路につくことができる。

 利便性に関しても、JR五反田駅西口からすぐそば(都営浅草線の真上)を通る、国道1号線づたいに歩けば、横断歩道を1回渡るだけでタワー前に出られる。

 東京カンテイの調査(2022年7月)によると、東京23区・築10年の分譲マンションにおける新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)は、駅徒歩5分圏内の物件が144.8%となった。特にアトラスタワー五反田の建つ土地は、不動産業界では都内の”超一等地”として垂涎の的だっただけに、営業担当者によると、今後も資産価値の上昇が見込めるという。

メリット②:目黒側の桜が眺められる景観の良さ

 アトラスタワー五反田の北側は目黒川で、このあたりは春になると川の両岸を桜の花が埋め尽くし、花見ができることでも知られている。

 また、南側には高い建物が隣接していないため、日当たりも良好だ。上層階からは部屋の向きによって、東京タワーや都心、新宿副都心、多摩丘陵などが望める。

メリット③:500メートル圏内に商業施設や公園が多く居住に適している

 アトラスタワー五反田の周囲には、徒歩2~6分圏内に、トモズ、アトレ、成城石井、東急ストアなど食品や日用品を扱う店舗が複数立地している。

 また、五反田公園や大崎公園、五反田ふれあい水辺広場などの公園も、タワーから500m以内にある。

五反田ふれあい水辺広場
五反田ふれあい水辺広場(出典:PIXTA)

 保育園や小学校、総合病院も徒歩10分圏内にあり、居住するうえで必要な教育施設や医療機関も整っている。

 今後は、再開発されるTOC周辺は、「にぎわい拠点」として整備され、景観が良くなることも期待できる。

メリット④:出入り口からエントランスまで続く緑道風のアプローチ

 アトラスタワー五反田の敷地は、目黒側に沿って東西横長の変形地。敷地のほぼ中央に居住棟(タワー)があり、東側が車寄せスペース、西側が住宅出入り口となっている。

 居住者や訪問者は、大邸宅の門のような出入り口をくぐると、両サイドに木々が植えられた敷石のアプローチを歩いてエントランスに向かう。

 出入り口からエントランスまでのアプローチが長く、フェンスや木々により周囲の道路から遮断されたプライベートな空間が広がっている。都内のタワーマンションでは珍しく、ゆったりとした屋外スペースを確保している。

メリット⑤:充実した共用施設

 共用施設としては、2階にラウンジを設け、ゲストルームやフィットネスルームも備える。3階では8つの個室ブースを設けた窓辺のスタディルームや、約3000冊の本や雑誌を納めたライブラリーラウンジ、パーティールームが利用できる。

メリット⑥:安心の最新スペック

 アトラスタワー五反田は、建物の変形を軽減する制震構造を採用。「低降伏点鋼」という特殊な鋼材を使用し、制振装置が建物への地震エネルギーを一部吸収し、建物へのダメージを抑える。

 また、リビング・ダイニングとバルコニーの間にある柱と壁部分には、断熱材を施し、窓には断熱性に優れた「Low-Eガラス」を採用している。

アトラスタワー五反田のデメリットは?

 では、デメリットについてはどうだろう。2つ気になることがあった。

デメリット①:駅側からは、敷地を半周しないと出入り口にたどりつけない

 先にメリットで挙げた、エントランスまでの長いアプローチを採用したために、タワーの前を通り過ぎて回り込むようにしないと敷地には入れないのが気がかりだ。

 また、日中はビジネスマンなどが行き来しており、ややせわしなく感じる。

デメリット②:部屋の向きによっては、眺望がそれほど期待できない

 これは、駅近くのマンションであれば共通している問題でもあるが、タワーの四方が開けている訳ではなく、眺望が良好な部屋ばかりではない。桜が美しい目黒川は北側を流れているため、桜が見えない部屋もある。

 また、付近の再開発が進めば、眺望が変わることも考えられる。見晴らしの良さを求めるのであれば、注意が必要だ。

「アトラスタワー五反田」は買いか?

 「ATLAS TOWER Gotanda(アトラスタワー五反田)」は、利便性が高いため、五反田駅周辺のマンションと比べて若干価格が高い。ただし、立地の良さや旅館を思わせるゆったりとしたアプローチ、周辺の再開発で住環境の向上が見込めるなど、魅力的な物件であることは間違いない。

 住み替えを念頭に置いていたり、資産形成として物件を購入したりする場合でも、周辺のまちづくりが進み活気や賑わいが出てくることは、資産価値にとってはプラスになる。一戸の占有面積は大きくないが、購入の検討に値する物件と言えるだろう。

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