「VERENA GRAND KITAAKABANE（ヴェレーナグラン北赤羽）」の価格や特徴を分析！　東京23区内"駅近”で１LDK4500万円は買いか

新築マンション「VERENA GRAND KITAAKABANE（ヴェレーナグラン北赤羽）」は、 JR埼京線北赤羽駅から徒歩5分にある、2棟型の分譲マンションだ。地上19階建のて253戸の｢マスタープレイス｣と、地上15階建て65戸の｢マナープレイス｣で構成されている。東京都心まで30分圏内の北区に立地しながら、広大な敷地と都内では珍しい平置き式の駐車場を完備している。モデルルームや現地を訪問し、その魅力や価格についてレポートする。※新築販売時の記事です。

駅チカで広大な敷地に立つゆったりとしたマンション

　まず、「VERENA GRAND KITAAKABANE（ヴェレーナグラン北赤羽）」の特徴は、東京23区内（北区）にあり駅から徒歩５分という、立地の良さである。

　JR北赤羽駅浮間口を出て、目の前にあるスーパー「ライフ」沿いに大通りを歩き、1つ目の信号を右手に曲がると、ほんの数分でマンション出入り口付近に着く。

　しかも、最寄りの北赤羽駅からは、乗り換えなしで新宿まで18分、渋谷まで24分で行ける。東京までは、隣の赤羽駅で乗り換えても29分と、都心まで30分圏内というアクセスの良さを誇る。

　販売価格は4,498万～1億498万円で、最多価格帯が5,900万円台と、都内の大型分譲マンションとしては割安感が強い。「ヴェレーナグラン」というブランドは、大和地所レジデンスの最上級ブランドで、「ヴェレーナグラン北赤羽」は、同社の30周年記念物件という位置づけで展開している。

「ヴェレーナグラン北赤羽」の価格は？

 「VERENA GRAND KITAAKABANE（ヴェレーナグラン北赤羽）」は現在、2期目の販売中で、先着販売中の住戸は以下の通りである（本稿執筆時点）。

　なお、15階建て65戸の小規模な「マナープレイス」の価格が、メイン棟「マスタープレイス」より高いのは、バルコニーが荒川方面に向いており、眺望が良いことなどが理由である。

マスタープレイス

間取り：Jタイプ　3LDK+ビッグウォークインクロゼット（68.82㎡）南西／価格：5,948万円

間取り：Hタイプ ２LDK＋シューズインクロゼット（57.89㎡）南西角住戸／価格：5,998万円

マナープレイス

間取り：Cタイプ 3LDK+ビッグウォークインクロゼット＋ウォークインクロゼット（70.68m²） 南／価格：6,198万円

間取り：Dタイプ3LDK＋2ウォークインクロゼット（71.75㎡）南角住戸3面バルコニー／価格：6,648万円　※間取り図なし
 

間取り：Eタイプ1LDK（44.39㎡）南角住戸／価格：4,498万円

部屋のスペックは？

間取り

　間取りは、専有面積が70㎡超の3LDKというファミリー向けが中心となっている。

　一部住戸のカスタマイズについては、吹き抜けリビング・ダイニングのあるメゾネットやロフト、スキップフロア＆床下収納プランなども用意し、バリエーションが豊富。さらに、最上階のサウナ付きペントハウスプランまで取りそろえている。

構造

　部屋の天井高は約2.2m以上で、二重床・二重天井方式を採用。床の下に空気層があり、その下にコンクリート、ビニールクロス石膏ボードとなっている。小さい子どもがいるファミリー向けに配慮した構造だ。

　モデルルームを見学した際に、担当者から力説された構造面の特徴としては、「逆梁アウトフレーム工法」がある。一般的な工法では居室内で梁（はり）が一部出っ張るが、モデルルームを見た印象としては、バルコニー側に梁があることで、すっきりとした空間を確保しているように見えた。

セキュリティー

　セキュリティー面では、ハンズフリーオートロックシステム「ラクセス」を導入し、子どもら家族が帰宅した時に、メールで通知するシステム「MIWA-Link’s」を備えている。

「ヴェレーナグラン北赤羽」のメリットは？

メリット①：駅から近く、荒川が目の前にある眺望の良さ

　冒頭でも紹介したとおり、最も駅寄りのマンション出入り口までは、駅から徒歩3〜4分でたどり着く。ただし、現地を実際に見てみると、敷地が広いため、エントランスを抜けてエレベーターにたどり着くまでに1〜2分程度かかる。ただし、駅からは道路を曲がるのが1回だけで、建設現場に行くのに迷わなかった。

　さらに、マンション敷地のすぐ北側には、道路と土手を挟んで荒川が流れており、リビングやベランダからは、荒川を眺められる。住居の位置によっては、花火大会を間近に見ることができる。

メリット②：平置きの駐車場

　駐車場は、平置き式で162台分を確保（来客用、カーシェア用を含む）している。

 　安全面に配慮した歩車分離設計（※）や、カーシェアリングスペースもあり、一部区画には、電気自動車用充電コンセントがある。自動車以外にも、屋内自転車置き場（461台）、屋内バイク置き場（20台）なども備わっている。

※歩車分離設計（ほしゃぶんりせっけい）とは、主に大規模マンションの敷地内で歩道と車道が分離している道路のことをいう。

メリット③：公園や商業施設が近い

　半径約5.0km圏内に、自然豊かな公園や体育館、スポーツ広場などさまざまな施設が点在しており、大規模商業施設も近い。

　徒歩圏内には、浮間子どもスポーツ広場（約1.5㎞）、セブンタウン小豆沢（約1.8㎞）、小豆沢公園・体育館(約1.4km）などがある。

メリット④：敷地が広く共用スペースが充実している

　敷地の周囲と住棟まわりには豊富な植栽を配し、多様な品種のサクラ、カツラやメタセコイア、ヤマボウシ、ロドレイアなどの樹木を植え、出入り口やエントランス、共用スペースが緑で囲まれている。

　共用スペースとして、 ゲストや隣人を招くことができる「ラウンジ」や、クリエイティブな作業ができる｢ワーキングスペース｣、 子どもが遊ぶ｢キッズスペース｣などもある。

　居住者用の社交空間｢パーティールーム（集会室）」には、本格的なキッチンと大型テーブルを備え、パーティーなどに利用できる。

メリット⑤：住宅街に隣接する静かな環境

　マンションの敷地は、埼京線が走る高架橋脇の2車線の幹線道路からは奥まったところにあり、道路を隔てた西側一帯は閑静な住宅街となっている。

　23区内の駅近にもかかわらず、周囲に歓楽街がなく静かだ。

「ヴェレーナグラン北赤羽」のデメリットは？

　では、デメリットについても、3つ気になったところを挙げたい。

デメリット①：近くにコンクリート工場が立地

 「VERENA GRAND KITAAKABANE（ヴェレーナグラン北赤羽）」は工業地域にあり、道路を挟んだ東側の隣地にコンクリート工場がある。ただ、コンクリート工場に隣接する道路と、メイン棟の｢マスタープレイス｣は、樹木やエントランス、共用スペースなどで隔てられている。

　バルコニー側から見て、コンクリート工場の建物は左斜め方向にのぞく程度のロケーションだが、モデルルームで担当者に聞いたところ、東寄りの7、８階あたりの住戸は、ちょうど目線の高さにコンクリート工場が視界に入るようだ。

　コンクリート工場が気になるようであれば、木々に遮られる低層階か住宅街方面の西寄り、10階以上といった高層階を検討したい。

デメリット②：2棟ともバルコニー側が南向きではない

　メイン棟のマスタープレイスは南西向きで、荒川は廊下・玄関側にある、小規模棟のマナープレイスは荒川をのぞむが、南側のすぐ隣に別のマンションがあるためバルコニーが北東向きとなっている。

　モデルルームのミニチュアやCG動画だけでは、日当たりがよく分からないため、現地で確認することをおすすめしたい。

デメリット③：水害の危険性がある地域である

 「ヴェレーナグラン北赤羽」は荒川土手のすぐ南側にあり、マンション敷地の数十メートル南には新河岸川が流れていて、2本の川に挟まれている。新河岸川は狭山丘陵から埼玉県を通り、板橋区を経て北区内で隅田川に合流する河川だ。

 「ヴェレーナグラン北赤羽」の住所は東京都北区浮間1丁目4-1。「東京都北区洪水ハザードマップ」によると、荒川が氾濫した場合、2週間以上も水が引かず、自宅などに戻れなくなることが予想される。

　ただし、2009年6月に、ヴェレーナグラン北赤羽から歩いて数分の同じ町内に「浮間地区荒川防災ステーション」が開所。防災ステーションとは、洪水による被害を防ぐための水防活動や、災害が発生した場合の復旧活動を行うための施設だ。

　同ステーションには、堤防決壊などに備え、根固めブロックや鋼矢板、割栗石が備蓄されている。

参照：北区ホームページ

「ヴェレーナグラン北赤羽」は買いか？

 「ヴェレーナグラン北赤羽」は、東京23区内で駅から徒歩5分という恵まれた立地に加え、新宿、渋谷、池袋、東京といった都内の主要ターミナル駅まで電車で30分以内で行けるという利便性が、大きな魅力となっている。

　しかも、荒川沿いに立地し、平置きの駐車場があるというメリットもある。

　数少ないデメリットと言えるのが、隣に建つコンクリート工場だが、都内の駅近でファミリー向けの最多価格帯が5,900万円台という物件は、極めて珍しい。

　落ち着いた住環境や通勤・通学に便利なアクセスもあわせて考えると、ファミリー層にとっては購入の検討に値する物件と言えるだろう。

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