【2025年版】新築マンション相場、価格、売れ行きを櫻井幸雄氏が解説！　高倍率となった超人気マンションを一挙公開！

以下は、2021年2月の新築マンション最新市況です。

　ここからは前回の市況を調査した、「2020年11月マンション市況、売れ行きは？櫻井幸雄氏が相場動向＆人気物件を解説」となる。

2021年の新築マンション最新市況はどうなっているのか？ 新築マンションに詳しい住宅評論家・櫻井幸雄氏が最新の価格相場、売れ行き、人気物件について解説する。櫻井氏は「コロナ禍でも、マンションは順調に売れている。首都圏では準都心エリアのマンションが人気だ」と話す。

「Go To キャンペーン」の時期、売れ行きは一時低迷

　継続的に行っている全国の新築マンション人気度調査。今回の調査期間は、2020年９月1日から11月30日までで、折しも、「Go To キャンペーン」が実施され、行楽地や繁華街が活気を取り戻した時期にあたる。その影響か、新型コロナウイルスの感染拡大により、年明け早々に2度目の緊急事態宣言が出されてしまった。

　今回調査期間の9月〜11月は、2020年において比較的景気が良かった時期にあたる。が、その影響でマンションの売れ行きも良くなった、とはいいにくい。当然ながら、マンションの販売センターに出かけることは、Go To キャンペーン対象外だったからだ。

　実際、マンション販売現場を歩くと、「Go To のおかげで売れ行きが良くなった」という実感はなかった。それどころか、Go To キャンペーンが華やかに行われていた10月、来場者が減った、というマンション販売センターが少なくなかった。「9月までは良かったが、10月に入ってから客足が落ちた」という声がよく聞かれた。

　そのことで、思い出したことがある。それは、ゴールデンウイークにおけるマンション販売センターの来場者傾向だ。平成の中期頃まで、ゴールデンウイークはマンション販売センターの繁忙期だった。モデルルーム見学に訪れるファミリーが多く、多くの販売センターが満員御礼となったものだ。

　しかし、近年、ゴールデンウイーク期間、マンション販売センターへの来場者は減った。特に、天気のよい日の販売センターは空いている。ゴールデンウイークで行楽日和の日は、モデルルームを見るより、行楽や買い物に出かけてしまう人が多いからだ。

　同様に、Go To キャンペーンが行われた時期、多くの人の目は行楽地や飲食店街に向き、マンション販売センターへの来場者が減ったのではないか、と考えられる。「新築分譲マンションが売れている」とされるが、細かく見ていくと、そんな時期もあったのだ。

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総体的には売れ行き好調だったマンション分譲

　Go To キャンペーンが行われた時期、一時的に来場者が減る販売センターもあった。しかし、全体としての落ち込みは小さく、Go To キャンペーンに陰りが出てきた11月以降、再び、来場者が増加。今回の調査期間が終わった後の12月、年明け1月は再び販売センターに活気が出ている状況だ。まるで、「コロナ禍で不安が増す時期に、マンション購入検討者が増える」ように思えてしまう。実は、同様の現象が2011年、東日本大震災の後にも起きた。

　まず、仙台をはじめとする東北地方の大都市では、マンションブームが起きた。それは、津波で家を失った人たちが保険金や義援金などを頼りに新築マンションを買い求めたからで、必要に迫られた行動といえる。しかし、首都圏で家を失った人は少なかった。それでも、マンションを買おうとする人が多かったのである。2011年3月11日に地震が起きた翌日から、首都圏では、マンションの販売センターを1カ月程度閉める不動産会社が多かった。その様子から、「今年は、マンションが売れないだろう」という予測が出た。

　以上の動きは、昨年4月にコロナ禍による緊急事態宣言が出たときとよく似ている。しかし、自粛期間が終わった5月以降、分譲マンションは勢いよく売れ出し、年間集計では前年とほぼ同じ戸数のマンションが売れた。マンションが売れる状況を見て、出てきた分析が、「不安が増大したとき、人は安定を求める。だから、頑丈で安心感が大きいマンションが売れたのではないか」というものだった。同じように「安心」を求める動きが今回も出ているのかもしれない。

コロナ禍で、ローン破綻の不安はないのか

　コロナ禍で不安が増しているときに、どっしりしたマンションの安心感に引かれる人が増える……その気持ちは分からないでもないが、今の時期に巨額の住宅ローンを組むことに不安はないのか。そう思う人もいるだろう。たしかに、これからの収入に不安を抱える人は、今の時期、マイホーム購入を見合わせるだろう。購入を検討しているのは、収入減少の不安がない、不安は少ないという人たち。その数は、決して少なくない、ということである。

　そして、コロナ禍で収入不安が懸念される今、マイホーム購入を見合わせて、賃貸に暮らし続けたほうが安心とも言い切れない。首都圏では、賃貸の家賃が結構高いので、家賃を払い続けることができない、という賃貸破綻の可能性もありそうだ。家賃を払うことが厳しくなっても、なんとか頑張って払い続けようとする。それは、住宅ローン返済を頑張るのと変わらない。だったら、家賃と大差ないローン返済で購入できる分譲マンションや、賃貸の家賃より安いローン返済で購入できる郊外マンションを買ってしまおう……そう考える人が増えても不思議はない。

　超低金利のうえ、住宅ローン減税が大型な現在、持ち家のほうが有利（支出は少ない）なケースもある。それが、コロナ禍の今もマンション購入者が減らない大きな理由と考えられる。

首都圏では山手線外側の準都心エリアのマンションが人気

　では、2020年9月〜11月の期間、どのようなマンションが人気になったのか。

　首都圏では、23区内立地のマンションで人気物件が目立っている。といっても、山手線内側を中心にした都心部の超高額マンションが売れているわけではない。人気の中心は、JR山手線外側の準都心エリアで、7000万円までの予算（5000万円台、6000万円台）の3LDKや2LDKを購入できそうな地域のマンション。ほどほど便利で、ほどほどに価格が抑えられた物件である。

　郊外ではなく、準都心部のマンションが人気を集めるのは、通勤電車に乗る時間をなるべく短くしたい、という思いがあるから。通勤時間が短ければ、コロナ禍が終息した後もメリットが続く。将来、値下がりもしにくいはずなので、資産価値の面でも安心だ。その結果、23区内で山手線外側エリアの新築マンションが注目を集めている、と考えられる。が、販売中(モデルルーム公開中)マンションで、突出して人気が高い物件は出ていない。価格だけでなく、人気の度合いも「ほどほど」になっているのが特徴といえる。

　そのなかで、総戸数が多く、高い倍率となったマンションとしては、「ザ・パークハウス経堂レジデンス」や「ガーデンクロス東京王子」がある。「ガーデンクロス東京王子」は、北区役所の移転建て替えに伴う新しい街づくりで誕生する大規模マンションだ。このほか、山手線内側の都心部では、「パークコート虎ノ門」の人気が高い。郊外部では、相鉄がJR、東急と相互乗り入れし、都心に直結する新ルートの開業で注目を高める「ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア」が注目されている。中心地や郊外駅近のマンションは、どんな時代も強いということだろう。

　販売目前(モデルルーム公開前)マンションでは、「イニシアテラス代々木上原」や「ブランズ桜新町」、「ブランズ文京白山一丁目」、「Brillia 旗の台」、「プラウド目黒洗足ガーデンコート」など、極めて人気の高い23区内新築マンションが目立つ。それらは、「販売価格は、いったいいくらになるのだろう」と興味津々の購入検討者が多いものと考えられる。

　今回の人気調査では、地方都市でも人気マンションが数多く出ている。その背景には、近年、自然災害が増えている影響が大きいだろう。地方で台風や豪雪の被害が出ると、山間部ほど被害が深刻で、復旧までの時間もかかる。中心地のマンションに住んだほうが災害に遭うリスクは少なく、短期間で日常生活に戻ることができる。そして、地方では、病院の統廃合で、人里離れた場所では医療サービスを受けにくいという問題もある。地方でも、「中心地のほうが住みやすい」という事情が生まれているわけだ。コロナ禍の今も、「マンションを買いたい」と考える人は、全国で減ることはなく、むしろ増えている状況である。