以下は、2021年8月の新築マンション最新市況です。
最新の新築マンション最新市況はどうなっているのか？ 新築マンションに詳しい住宅評論家・櫻井幸雄氏が、最新の価格相場、売れ行き、人気物件について解説する。新築マンションの売れ行きは依然好調で、都心部近郊や地方の駅近マンションが特に注目を集めている。（住宅評論家・櫻井幸雄）
「新築マンション人気度調査」首都圏の結果は？
継続的に行っている「新築マンション人気調査」。この調査は、パンフレットなどの資料請求数とモデルルーム来場者数が、マンションの総戸数に比べどの程度多いかを「人気倍率」として計算したものだ。対象は全国で、エリア別にランキングを作成している。
今回の調査期間は、4月1日から6月30日まで。ほとんどの時期が3度目の緊急事態宣言が出されていた時期（10都道府県に、4月25日から6月20日まで）と重なり、緊急事態宣言下の人気マンション調査ということになった。
首都圏全体のランキング（総戸数200戸以上）を見てみると、すでに販売している新築マンションでは、1位は人気倍率2.5倍で*「ソライエグラン流山おおたかの森（シーズンスクエアⅡ工区）」、2位は1.8倍で「Brillia Tower 有明 MID CROSS」、3位は1.5倍で「Brillia Tower 聖蹟桜ヶ丘 BLOOMING RESIDENCE」などとなっている。
＊「ソライエグラン流山おおたかの森」は、全戸完売
1位の「ソライエグラン流山おおたかの森（シーズンスクエアⅡ工区)」は、つくばエクスプレス・東武アーバンパークライン「流山おおたかの森」駅から徒歩2分の駅近新築マンション。また、2位の「Brillia Tower 有明 MID CROSS」は、ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅から徒歩8分で、東京建物の人気ブランド「Brillia」の新築マンションである。
＜新築マンション人気ランキング表を見る＞
新築マンションの市況は？
驚くほど売れた理由は、‟決定率”
さて、今回の「新築マンション人気度調査」だが、緊急事態宣言の影響はまったくと言ってよいほどなく、マンション販売は好調に進んだ。
といっても、マンションの販売センターに購入検討者が殺到するような売れ方ではない。そもそも、マンションの販売センターは密になるのを回避するため、予約受け入れを制限している。満席状態の半数以下しか受け入れないようにしているところが多いので、見学希望者が殺到している状況にはならないわけだ。
では、何をもって「驚くほど好調に売れている」と言っているのか。それは、決定率とか歩留まりと呼ばれる率の高さだ。
販売センターに訪れる人の多くは、販売前に物件調査を十分に行っている。ホームページを見て、サイトでの評価も調べる。良い評価、悪い評価を見て検討した上で、「ほぼ、このマンションに決めている」人か「もう一つの候補にしようか、このマンションにしようか迷っている」人が販売センターを訪れる。見学後、「このマンションに決める」確率が高いわけだ。
一般的に、「マンションが売れない」という時期は、来場者が減るし、まれに現れる来場者は回遊しているケースが多い。回遊とは、数多くの物件を見て回って、本命がないことを指す。最終的に、どのマンションも買わない、ということになりがちで、結果としてマンションが売れない時期になるわけだ。
このようにマンションが売れない時期、販売員によっては、回遊する見学者に対して強引にセールスしてしまうことがある。すると、客足がさらに遠のくという負のスパイラルが生じがちだ。
その点、今の状況は、「来場者は少ないが、本気の客が多い」というもので、販売員が焦ることはない。じっくり対応し、来場者と良好な関係を築こうとする。その姿勢が、来場者に好印象を与え、購入を決める確率がさらに高まる。つまり、好循環が生まれているわけだ。
新築マンション売れ行き好調の裏に、
中古の売り出し減と高額化
現在のマンション市況は、「なぜ、こんなに売れるのか」と不動産業界も首をかしげるほどの売れ行きを示している。その理由として、考えられることがある。
それは、中古マンションの値段が上がり、売り出し物件が減っていること。つまり、マンション購入検討者にとって、中古が買いにくくなってしまったため、新築マンションの購入者が増えているのではないか、ということだ。
この動きをもう少し詳しく説明しよう。まず、中古マンションの相場価格がコロナ禍で上がった。
たとえば、湾岸エリアの超高層マンション、いわゆる“湾岸タワマン”はとかく批判の対象にされがちなのだが、中古市場においての取引価格は高い。2015年より前に分譲されたマンションであれば、購入時より2000万円以上高くなるのが当たり前で、3000万円以上値上がりしているケースも目立つ。
そんなに高く売れるなら、手放す人が増えそうだが、実は売る人は少ない。理由は、「ここを売ってもいいが、次に買いたいマンションが見つからない」からだ。もちろん、都心部には、湾岸よりも魅力的な場所はある。しかし、山手線内側の”純都心部”ではマンション価格がさらに高く、湾岸の中古マンションを売ったお金で購入することはむずかしい。
都心ではなく、郊外ならば、今のマンションを売ったお金で、次のマンションを買うことができる。が、都心を離れるのは嫌。だったら、今のマンションは売らずに住み続けよう、と考えるわけだ。
中古マンションの売り出し戸数は、昨年から始まったコロナ禍で大きく減少した。今年に入り、売り出し数は多少回復しているが、まだ少ない。数が少なくなったことで、中古価格は右肩上がりで上昇している。
中古マンションの売り出し数が減り、相場が上昇すれば「新築もいいが、良い場所であれば中古でも良い」と考えている人にとって、中古の魅力が減る。「中古よりも、今は新築だ」と感じる人が増えれば、新築マンションの人気が高まる。それが、新築マンションが驚くほどに売れている理由ではないか。そう、分析できるわけだ。
昭和時代、日本でマイホームを買う人は新築を買うケースが圧倒的に多かった。新築9に対して中古1というくらい「新築主体」が続いた。これに対して、欧米は新築が2か3で、中古が7か8という「中古主体」の国が多かった。日本も、欧米並みに「中古主体」の国にしていこう、と国は住宅の寿命を延ばすことに力を入れ、住宅の規格を上げた。その結果、特にマンションは中古の利用が進み、ここ数年は新築を買う人と中古を買う人の比率が5：5にまで変化してきた。
中古住宅の購入者が大幅に増えていたわけだ。その状況下で、中古マンションの売り出しが減り、価格が上がってしまったのである。再び、新築マンションの購入者が増えるのは当然の動きだと考えられる。
山手線外側の準都心、都心から近い郊外、地方の駅近マンションに目立つ高倍率物件
では、2021年4月〜6月の期間、どのようなマンションが人気になったのか。首都圏では、相変わらず都心部に立地するマンションで高倍率物件が目立っている。
ただし、山手線内側を中心にした純都心部の新築マンションは数が少なく、まれに出る物件の注目が高まっている状況。それらは非常に高い価格設定になるので、購入できる人は限られる。
人気があり、現実的に購入できるマンションとなると、JR山手線外側の準都心エリアで、8000万円までの予算で購入できる3LDKや7000万円までで購入できる2LDKが設定されるマンション。便利な場所で、多少無理すれば手が届く価格帯のマンションである。かなり高めではあるが、今後も値下がりする可能性は少ないと考えられる場所のマンションが人気になっている。
都心部から近い、近郊外（神奈川、埼玉、千葉の各県で東京寄りの場所）では、3LDKが6000万円台で購入できるマンションの人気が高い。住宅ローンの金利が低い現在、ローン返済から逆算すると、分譲価格6000万円台も射程内という人が増えたのだろう。
今回の調査では、地方都市でも人気マンションが数多く出ている。特に、駅に近い再開発エリアの超高層マンションは北海道でも、四国でも人気が高い。
その理由として考えられるのは、地方でも、便利な場所の暮らしに憧れる人が増えていること、そして、近年、自然災害が増えている影響だ。地方で台風や豪雪の被害が出ると、山間部ほど被害が深刻で、復旧までの時間もかかる。中心地のマンションに住んだほうが被害は少なく、短時間で日常生活に戻ることができる。そのことに安心感を覚える人が増えているわけだ。
そして、地方では病院の統廃合で、人里離れた場所では医療サービスを受けにくいという問題もある。地方でも、「中心地のマンション」が人気を高める状況が広がっているわけだ。
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