以下は、2022年3月の新築マンション最新市況です。
最新の新築マンション市況はどうなっているのか？ 新築マンションに詳しい住宅評論家・櫻井幸雄氏が、最新の価格相場、売れ行き、人気物件について解説する。首都圏の新築マンション平均価格がバブル期を超えるほど上昇したが、マンションの売れ行きは絶好調だという。その理由とは何なのだろうか。（住宅評論家 櫻井幸雄）
2022年最新の新築マンション市況は？
継続的に行っている「新築マンション人気調査」。この調査は、パンフレットなどの資料請求数とモデルルーム来場者数が、マンションの総戸数に比べどの程度多いかを「人気倍率」として計算したものだ。対象は全国で、エリア別にランキングを作成している。
今回の調査期間は2021年10月1日から2022年1月10日まで。年末年始の休みを除いた3カ月間である。
コロナ禍でも発売戸数が増加！ 価格が高くてもどんどん売れている
この期間、日本国内の新型コロナウイルス感染者数は少なく、経済活動も回復していた。日本で初めてオミクロン株の感染が確認されたのが11月30日で、国内の感染者数が際立って増加したのが、年が明けて以降。東京都など13都県に「まん延防止等重点措置」が適用されたのが2月13日だったので、今回の調査期間10月から1月初めは、新築マンションの販売活動が通常どおり行われていた時期になる。
一方で、1％×10年間という大型の住宅ローン控除が終了し、その適用を受けるためには「2021年11月30日までに契約」することが求められたため、11月30日までに駆け込み需要が起きた時期でもあった。
つまり、新築マンションの売れ行きが伸びた時期であったため、人気マンションと認定される物件数が増加した。全国で販売中のマンションのうち、180物件ほどが人気物件と認定された。通常より1割ほど増えているし、高人気倍率となる物件も目立つ。
「首都圏の新築マンションの平均価格がバブル期を超えて高くなった」と騒がれたこの時期、実際の販売現場ではマンションがよく売れていたのだ。
値段が高くても売れ続けるのは、住宅ローン超低金利の影響が大！
首都圏の新築マンション平均価格が、ついにバブル期を超えた。一方で、新築マンションは売れ行き絶好調。その理由として大きいのは、住宅ローンの金利がバブル期と比べものにならないほど低いことだ。
マンション価格はバブル期よりも高くなったが、それを購入したときの毎月のローン返済額はバブル期の半額ほど。だから、売れている。
詳しく説明しよう。バブル期に一般的だった住宅金融公庫融資（フラット35の前身）の金利は4.95％～5.5％だった（1990年の金利）。これに対して、2021年のフラット35の金利は1.28％〜1.37％。現在、多くの人が利用する変動金利ならば、最も低いもので0.35％程度だ。
これだけ金利が異なると、毎月の返済事情は大きく異なる。バブル期に、当時の平均価格6123万円のマンションを頭金1割、残り9割を住宅金融公庫融資利用で購入した場合、35年返済・ボーナス併用なしで毎月の返済額は29万6000円となった。毎月約30万円の返済である。
これに対し、2021年の平均価格6260万円のマンションを同条件で購入した場合、フラット35利用で、毎月の返済額は16万9000円ほど。変動金利（0.35％）で借りた場合は、毎月14万3000円ほどの返済となり、バブル期の半額程度になる。
現在「バブル期並みにマンション価格が上がった」ということにばかり目が向いているが、購入しやすさでいえば、バブル期とは比べものにならないくらい楽なのだ。だから、首都圏のマンションはバブル期を上回るほど高額になっても、よく売れている。
今、首都圏でファミリー向け賃貸住宅を借りると、毎月の家賃は10万円を超えることが多い。通勤に便利で、駅から歩いて7分、8分の鉄筋コンクリート造の賃貸物件であれば家賃は15万円以上になりがち。15万円の家賃を払っている人であれば、6000万円台の新築分譲マンションも射程内。
だから、首都圏の新築マンション平均価格がバブル期超えでも、人気物件が続出。その勢いはコロナ禍でも変わらなかったと考えられる。
それだけでなく、今回調査では、「コロナ禍が落ち着き、駆け込み需要が起きると、さらに人気物件が増加する」ことが分かった。
>>首都圏の新築マンション人気ランキングを見る
「新築マンション人気調査」（モデルルーム公開中）の超人気マンションは？
「新築マンション人気調査」では、現在すでに物件を販売中のマンションで、人気物件認定の目安となる倍率の数値は、3カ月間のモデルルーム（販売センター）来場者数とインターネットサイトからの資料請求数を基に算出している。
簡単に言うと、総戸数に対して多くの人が来場し、資料請求をしたマンションは人気がある、と判定。「モデルルーム公開中マンション」の場合、「倍率1」以上が人気マンションとみなしている。
人気マンションの中でも、特に倍率の高い物件とみなされるのは、モデルルーム公開中のマンションで倍率が「5」を超えるもの。そして、モデルルーム公開前のマンションで倍率が「10」を超えるものだ。いずれも、即日完売の可能性が高くなる倍率である。
といっても、モデルルーム公開中マンションの場合、倍率の評価を画一的に行うことはできない。総戸数が少ない物件ほど、倍率が高くなりやすく、総戸数が200戸を超える大規模物件は倍率が上がりにくいからだ。
総戸数が200戸を超える大規模マンションでは、倍率が「1」でも、極めて高い倍率と見なされる。
そのため、総戸数を勘案しながら、首都圏において今回調査で極め付きの人気物件と評価されるものを拾い出してみた。モデルルーム公開中マンションで、極めて高い倍率の物件と認定できるのは次の15物件である。
首都圏以外では、総戸数35戸で倍率5.6となった「ライオンズ京都御所南レジデンス」や、総戸数463戸で倍率2となった大阪市北区の「Brillia Tower 堂島」、総戸数279戸で倍率1.9となった「ライオンズ茨木総持寺ステーショングラン」（大阪市茨木市）、総戸数183戸で倍率1.4の「ブライトクロス博多」、総戸数624戸で倍率1.6の「ONE札幌ステーションタワー」などが極め付きの人気マンションとなる。
「新築マンション人気調査」（モデルルーム公開前）の人気物件は、即日完売も
今回調査の締め日となった2022年1月10日時点で、まだモデルルームを公開しておらず、資料請求しか受け付けていないマンションの倍率を計算するのが、「新築マンション人気調査」（モデルルーム公開前）の倍率だ。
モデルルーム公開前の場合は、総戸数に対し2倍以上の資料請求が来たマンションの倍率を2倍と算出し、人気物件と認定している。
販売目前人気物件の中で、今回最高倍率を出したのが、「パークホームズ荻窪三丁目」。販売対象15戸で、倍率が実に76.9倍。続けて高倍率となったのが、「サンウッド瀬田一丁目」。こちらは販売対象16戸で、48.1倍となった。
モデルルーム公開前の場合、倍率が10を超えると即日完売する可能性が高まるのだが、その目安の4倍以上である。2物件のうち、「サンウッド瀬田一丁目」は2月末に行われた販売で全戸即日完売。それも抽選に当たらないと購入できない状況だったので、“瞬間蒸発”状態である。
「サンウッド瀬田一丁目」は80㎡台の住戸が1億2000万円とか1億4000万円という水準で、100㎡クラスの住戸は2億円近かったので、安いから売れたわけではない。二子玉川駅から徒歩9分の住宅エリアで、低層3階建て、地下に全戸分の自走式駐車場を備える、といったつくりの良さで注目されたマンションである。
そのほかモデルルーム公開前の超人気物件は以下などがある。
そして、京都で分譲される「ジオ京都姉小路」（倍率13.7）も、要注目物件ということになる。
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